房地产销售培训基础手册.doc

房地产营销人员培训手册 机 密XX房地产策划公司9月目 录第一章 基本培训笫一某些 基本篇一、 建筑与房地产二、 房地产市场与普通商品市场特性比较三、 房地产专用术语解释及建筑基本知识 第二某些 产品篇一、 楼盘基本资料解述二、 产品解述三、 项目卖点解述四、本案优劣势分析第三某些 市场篇、市场调查工作内容二、市场调查工作程序三、市场调查经验及技巧四、竞争与销售分析五、本地房地产市场评论第四某些 实战篇、销售道具运用二、销售资料使用三、销售流程图四、现场销售基本动作分解五、按揭办理流程六、办理购房手续七、销售特殊状况解决 第五某些 管理篇一、 客户信息管理目二、 客户资源管理三、 填报规定四、销售记录、客户资源管理有关表格 笫六某些 技巧篇、现场氛围控制二、销售误区防止三、通用技巧 第二章 提高培训、售楼员五忌二、销售主管工作失误应对方略三、营销公关危机应对原则四、一种成功销售人员所需具备条件第三章 经理培训 第一某些 楼盘经理工作职责第二某些管理基本问题 一、 什么是管理二、 管理五个难题三、 管理者工作 四、 管理基本职能 第三某些 勉励基本理论一、 动机、行为与勉励 二、 勉励员工基本技巧第四某些管理难缠下属一、 管理者信念 二、 与她们交往方式三、 下属处世方式与人格特性第五某些领导能力九项自然法则 一、 一种领导者要有心甘情愿追随者二、 领导能力是与追随者之间互有关系三、 领导能力随着事件发生而发生 四、 领导者们不是依仗职权施加影响五、 领导者们在组织体制所规定程序之外工作六、 领导能力随着着风险和不拟定性七、 积极追随者是领导者成功根源八、 意识信息解决能力产生领导能力 九、 领导行为是一种自我安排过程第六某些 让员工热爱你公司 一、 赢得人心二、 坦诚对话 三、 建立互相信任关系四、 勉励学习五、 解放员工行动第七某些 考核 一、 不断改进工作绩效是考核主线目二、 如何全面理解被考核者工作 三、如何进行对的评价 第八某些 楼盘经理工作释疑第一章 基本培训笫一某些 基本篇一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务行业，属子第三产业，是具备基本性、先导性、带动性和风险性行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。重要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等各种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切关系，由于它们业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方合伙关系，房地产业是房地产开发和建设甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务，建筑业则是承包单位按照承包括同规定完毕“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产征询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产征询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与普通商品市场特性比较房地产市场普通商品市场市场形态不完全竞争完全竞争产品特性个别差别性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定曲市场供应和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供应面缺少弹性弹性较高需求面不拟定性需求因素拟定性需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响三、房地产专用术语解释及建筑基本知识1、房地产房地产又称不动产，是房产和地产总称，房产总是与地产联贯为一体，具备整体性和不可分割性。2、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者交易市场。二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场，是指在二级市场基本上再转让或出租房地产交易。3、国土局代表国家行使地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理一种政府部门。4、商品房是指开发商以市场地价获得土地使用权进行开发建设并通过国土局批准在市场上流通房地产，它是可领独立房屋所有权证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、互换房地产。5、开发商专门从事房地产开发和经营公司。6、代理商经政府批准成立，从事房地产征询、经纪、评估等业务中介服务机构，接受委托代办房地产出售、购买、出租、承租及物业征询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、土地类型按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。8、土地权使用年限是指政府以拍卖、招标、合同方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时都市规划规定，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府免费收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教诲、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。9、土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付予以政府费用。10、房地产产权是指产权人对房屋所有权和对该房屋所占用土地使用权，详细内容是指产权人在法律规定范畴内对其房地产占有、使用、收益和外分权利。简朴说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其她组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割一种整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行，不也许将房屋与土地分割开来处分。在详细房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租车库等有产权，但像属于社区绿地等某些土地及公建，对购房而言，就不具备产权概念。11、如何办理产权每套商品房产权证办理必要在开发商获得该套房屋所在整幢楼大房屋产权证后才干进行分割。买卖双方必要持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、公司有关资料文献等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。12、房地产产权登记指凡在规定范畴内房地产权，无论归谁所有，都必要按照登记办法规定，向房地产所在地房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理重要行政手段，只有通过产权登记，才干对各类房地产权实行有效管理，并拟定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、获得时间、变化状况和房地产面积、构造、用途、价值、级别、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设立房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。13、国土局产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续部门。14、公证处是一种国家证明机关，是法律公证机构。15、房屋所有权证是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权法律凭证。16、房地产公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为合法性作法律公证。17、高品房预售允许证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将关于资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖合同是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务合同。所有商品房销售都须订立此合同，内销房地产合同可免做公证，外销房地产合同必要做公证。19、房屋所有权房屋所有权为房屋占有权、管理权、享用权、排她权、处置权（涉及出售、出租、抵押、赠与、继承）总和。拥有了房屋所有权就等于拥有了在法律容许范畴内一切权利。20、房屋使用权是指对房屋拥有享用权。房屋租赁活动成交是房屋使用权。房屋使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包括在房屋所有权之中。21、银行接揭是指购房者购买楼房时与银行达到抵押贷款一种经济行为，业主会付一某些房款，余款由银行代购房者支付，购房者楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。22、契税是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立契约按房地产交易价格一定比例向产权承受人征收一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让涉及出售、赠与、互换都需要交纳契税。契税除了具备普通税收性质和作用外，还具备证明房地产产权转移合法性作用。23、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收一种税。它是一种兼有行为性质凭证税，具备征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完毕纳税义务等特点。24、七通一平是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。25、公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房公共部位和共用设施、设备维修养护基金。单位售卖公房公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备维修、养护。26、房屋买卖所需费用（1） 交易过程中需交费用：契税：面积不大于（含）144平米缴纳房价款2%购房面积超过144平米缴纳房价款4%。在办理产权证时需交纳（普通由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款0.5。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。交易手续费：（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） 登记费：每建筑平方米0.3元：房屋所有权证工本费：4元/本：印花税：5元件。（3） 入住过程中需交费用住宅公用某些共有设备维修基金：购房款2； 物业管理费及供暖费：依照物业公司关于原则缴纳,供暖费收取原则普通为18-30元平米/供暖季。（4） 办理按揭须缴纳费用律师费：贷款额0.3。保险费：财险保险费总房款年费率贷款保险系数。保费一次性交。（5） 办理公积金需缴纳费用评估费：评估价格100万如下某些收取评估成果0.5，以上某些0.25。 保险费：财险：保险费贷款额年费率年限系数综合险保险费贷款人年限相应系数贷款额27、建筑物分类（1）按建筑物使用性质,都市建筑可分为工业建筑和民用建筑二大类。工业建筑指重要生产厂房、辅助生厂房等生产建筑。民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑（住宅与宿舍）（2）按建筑构造所用材料，可以分为砖混构造建筑、钢筋混凝土构造、钢构造建筑。砖混构造：是指建筑物中竖向承重构造墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土构造。通俗地讲，砖混构造是以小某些钢筋混凝土及大某些砖墙承重构造。由于抗震规定，砖混住写普通在5 、6层如下。钢筋混凝土构造：是指房屋重要承重构造如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种构造抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由，当前多、高层住宅多采用这种构造。其缺陷是工艺比较复杂，建筑造价较高。钢构造：建筑物重要所有采用型钢，如所有用钢柱、钢梁建造超高建筑。（3）按施工办法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑工地重要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。此类建筑以大板、框架、盒子建筑为代表。现浇式建筑重要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一种混合施工办法，即某些构造现浇，某些构造预制。（4）按建筑物层数多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层住宅（7-9层）；高层住宅住宅（10层以上）；100层以上为超高层建筑。28、住宅建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定各层平面面积之和。它是表达一种建筑物建筑规模大小经济指标。29、建筑面积计算范畴和办法（1）单层建筑物无论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。单层住宅如内部带有某些楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑建筑面积，是按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口建筑面积，按其上口外墙（不涉及采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算：（4）用深基本做地下架空层加以运用，层高超2.2米，按架空层外围水平面积一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物通道，建筑物内门厅、大厅无论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊某些按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖水平投影面积一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋有围护构造楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护构造外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖架空通腐按通廊投影面积计算建筑面积。无顶盖架空通廊按其投影面积一半计算建筑面积；（11）突出墙面门斗，眺望间，按围护构造外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（涉及阳台栏板）一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（涉及疏散梯），其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（涉及疏散梯），其室外楼梯按每层水平投影面积一半计算建筑面积。依照新国家级原则房产测量规范，10种状况下建筑面积不计算：（1）层高不大于2.20米如下夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：（3）房屋之间无上盖架空通廊：（4）房屋天面、挑台、天面上花园、泳池：（5）建筑物内操作平台、上料平台及建筑物空间平台及建筑物空间安顿箱、罐平台：（6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行某些（7）运用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑房屋：（8）活动简易房屋：（9）与房屋室内不相通房屋间伸缩缝。（10）据理解，新居产测量规范将按精度级别不同，分别容许误差范畴为26、06、14,而旧原则容许面积测量误差为1.4。30、商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买套内或单元内建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊公用建筑面积。31、商品房销售面获如何计算（l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ9686）规定办法计算：其她建筑按照专用建筑设计规范规定办法或参照住宅建筑设计规范计算。（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周边维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙涉及各套之间分隔墙、套与公用建筑空间投影面积分隔墙以及外墙（涉及山墙）：共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积所有计入套内墙体面积。（3） 商品房分摊公用建筑面积重要涉及如下两某些：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间分隔墙以及外墙（涉及山墙）墙体水平投影面积50。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因而，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。32、使用率住宅套内净面积虽然用面积和住宅面积比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。33、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，不不大于使用率。34、如何计算房屋使用率房屋使用率指房屋使用面积与建筑面积比例，是衡量物业使用效率重要原则。在使用率计算办法选取上，有些采用轴线面积法。这种办法是以房间内外墙中线为边界计算使用面积，这样计算出来使用面积涉及了外墙一半面积和所有内墙所占面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际使用面积状况令比较确切地计算办法是在建筑面积垂础上减去外墙和内墙所占面积后得出使用面积这种办法计算出来使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一种物业真实使用率，这种计算办法是对客户负责任办法。从普通状况来看，高层塔楼真实使用率方面较多层住宅略差，重要是由于高层规定有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道面积，每户平均分摊面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也不大于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还涉及各单元应分摊配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。35、建筑容积率是指项目规划建设用地范园内所有建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范畴内土地面积，普通涉及建设区内道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积附属建勾物除外。36、建筑密度居住区用地内，各类建筑基底总面积与居住区用地比率。37、绿地率居住区用地范畴内各类绿地总和占居住区用地比率。绿地应涉及，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内绿地，不应涉及屋顶、晒台入工绿地。 38、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活室内净面积。涉及过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。39、居住面积住宅居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有水平面积（即构造面积）。40、使用面积住宅使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去重要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人租赁关系：但在住宅买卖中普通不采用使用面积来计算价格。41、建筑面积住宅建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间水平面积，如果计算多、高层住宅楼建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积计算非常复杂。不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅建筑面积居住面积十辅助面积十构造面积，也可表达为：住宅建筑面积使用面积构造面积。固然住宅公共面积包括在住宅建筑面积之中，是由某些辅助面积和某些构造面积构成。42、住宅开间在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离。住宅开间普通为3.03.9米，砖混构造住宅开间普通不超过3.3米。规定较小开间尺度，可缩短楼板空间跨度、增强住宅构造整体性、稳定性和抗震性。43、住宅进深在建筑学上是指一问独立房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间实际长度。进深大住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成住宅具备良好自然采光和通风条件，住宅进深在设计上有一定规定， 不适当过大。当前国内大量城乡住宅房间进深普通要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅高度（层高）和宽度（开间）拟定前提下，设计住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远室内自然光线局限性。44、层高住宅层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层房屋高度。45、净高住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。净高和层高关系可以用公式来表达：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度差叫“净高。46、什么是住宅组团咱们所熟悉居住区，从布局上看多是外向开放型，社区与重要街道没有界线，社区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局缺陷是不但形象单一死板，并且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式居住构造。院落式布局，用四周楼房围合成封闭空间，由单一出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松高兴，非常符合当代人交流心理需要。47、何谓生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡建筑环境。这里环境不但涉及住宅区自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区人文环境、经济系统和社会环境。哺育生态住宅概念重要是在这种观念影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处在良性循环状态之中。48、什么是绿色住宅“绿色住宅”不是普通人以为绿化较好住宅。事实上较高绿化率只是“绿色住宅”内容一种方面，真正“绿色住宅”内涵是全方位立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态建筑。具备节地、节水、节能、改进生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等长处。节约土地资源。新型建材、新型墙体采用是“绿色住宅”构成内容。住宅墙体倡导使用高科技环保建材。如当前有一种新型建材环保用砖，该砖采用发电厂排出飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了普通红砖。此外有一种木屑制砖，该砖重量只有普通砖一半，但强度却是普通砖两倍。充分运用自然资源。住宅采光设计不但影响居住者身体健康和生活质量，并且涉及到能源节约与挥霍。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量电能：尽量采用太阳能热水系统，采用社区共用供热系统，都是充分运用自然能源有效途径，可减少对大气污染。垃圾分类解决。对垃圾分类解决也属于绿色环保，与住宅环境息息有关。因而，专家也将垃圾分类解决纳入“绿色住宅”内容。49、什么是花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。普通都是带有花园草坪和车库独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也均有较高原则，一股为高收入者购买。50、都市居住区普通称居住区，泛指不同居住人口规模居住生活聚居地和特指被都市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000500人相相应，配建有一整套较完善、能满足该区居民物质与文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。51、居住社区普通称社区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相相应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需公共服务设施居住生活聚居地。52、居住组团普通称组团，指下般被社区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相相应，配建有居民所需基层公共服务设施居住生活聚居地。53、居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称。55、公共服务设施用地普通称公建用地，是与居住人口规模相相应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应涉及建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。56、道路用地居住区道路、社区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。57、居住区级道路普通用以划分社区道路。在大都市中普通与都市支路同级。58、社区级路普通用以划分组团道路。59、组团级路上接社区路，下连宅间小路道路。60、宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口道路。61、公共绿地满足规定日照规定，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憨绿地，应涉及居住区公园、小游园和组团绿地及其她块状带状绿地等。62、配建设施与住宅规模或与人口规模相相应配套建设公共服务设施、道路和公共绿地总称。63、其她用地规划范畴内除居住区用地以外各种用地，应涉及非直接为本区居民配建道路用地、其她单位用地、保存自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心配套公建相对集中居住区中心、社区中心和组团中心等。65、道路红线都市道路含居住区级道路用地规划控制线。66、建筑线普通称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。67、日照间距系数依照日照原则拟定房屋间距与遮挡房屋标高比值。68、建筑小品既有功能规定，又具备点缀、装饰和美化作用、从属于某一建筑空间环境小体量建筑、游憩观赏设施和批示性标志物等统称。69、住宅平均层鼓住宅总建筑面积与住宅基底总面积比值 层。70、人口毛密度每公顷居住区用地上容纳规划人口数量 人ha。71、人口净密度每公顷住宅用地上容纳规划人口数量 人ha。72、住宅建筑套毛密度每公顷居住区用地上拥有住宅建筑套数 套ha。73、住宅建筑套净密度每公顷住宅用地上拥有住宅建筑套数 套ha。74、住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有住宅建筑面积 平方米公顷。75、住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积（平方米公顷）或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）比值表达。76、建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有各类建筑建筑面积 （平方米公顷）或以总建筑面积 （万平方米）与居住区用地（万平方米）比值表达。77、住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地比率。78、拆建比新建建筑总面积与拆除原有建筑总面积比值。79、土地开发费每公顷居住区用地开发所需前期工程测算投资，涉及征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用 万元ha。80、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需工程建设测算综合投资，应涉及土地开发费用和居住区用地内建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要管理费用 元平方米。81、均价将各单位销售价格相加之后和数除以单位建筑面积和数，即得出每平方米均价。均价普通不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失力引人瞩目营销方略。82、基价通过核算而拟定每平方米商品房基本价格。商品房销售价普通以塞价为基数增减楼层，朝向差价后两得出。83、起价某物业各楼层销售价格中最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼销售价为起步价 高层物业，以最低层销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”。较低起步价容易引起消费者注意。84、一次性买断价买方与卖方商定一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中专用价格术语，拟定之后，买方或卖方必要按此履行付款或交房义务，不得随意变更。85、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定价格为准。86、如何进行户型评判咱们普通所说一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通户型，此外尚有跃式住宅、复式住宅、高档花园别墅等。在对户型进行评判时可从如下几方面入手：看居室功能分区与否合理，应避免斜角空间，尽量减少不必要“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住空间应给人以稳定、宽阔感，因此房屋要方正，这样不但有助于家具摆设，对于居住者来说也有个良好居室活动空间。房门开向与否合理，要不影响使用空间和居室私密性。户型节能规定，她可以减少不必要寻常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动空间采用直接采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理面积。普通人们购房时所说“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被以为是较能满足人们寻常生活需要。从居室功能分析，厨房合理面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，个封闭设浴盆和大便器，一种开敞设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期互相干扰等问题。卧室合理面积普通应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒服并通风良好。阳台，好阳台设计是将大客厅与宽阔落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗视线总是能给居住者一份清新、爽快心情。房间内部净高要适当，当前，绝大某些商品房内层泽高在2.5米到2.7米之间。需要注意是：扩大居住面积是相对容易，而对层高不满意，确是无法变化。此外，除了房间布置，好户型设计还会充分考虑既有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话设立，还要考虑将来不断涌入家庭各种新家用电器如电脑网络、新电炊具、新保健娱乐设施、新安全防卫设施、救生设施等等配备，有合理空间安排和电气设计。建筑材料也是质量较好新材料、新技术，如50年不变形隔热隔音塑钢门窗、防漏防腐易疏通给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等以保证房屋舒服与耐用。87、智能化住宅如何分类像所有消费品同样，智能化住宅也会依照软硬件品质不同，而分出不同原则。乙级原则（1） 安全保安系统实现社区周界监控和红外线报警防范：火灾与煤气报警：紧急呼救报警：电话线被切断与防破坏报警。（2） 通讯系统实现住户至少两对电话线和一种宽带国际互联网络（Internet）插口；可接受有线电视网节目。（3） 信息服务系统。实现三表远程计量，计算机网络功能及某些物业管理功能。（4） 环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公示版。甲级原则除了乙级原则所有功能外，另需增长某些功能，同步整个系统应是一种由中央控制中心附带数个分控中心构成集散控制系统：（1） 安全保安系统实现可视对讲功能：门禁系统功能：家庭智能化报警增长功能有：可进衍程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话递行远程遥控功能、电源控制及调光功能。（2） 通讯系统实现住户重要房间有独立信息点，光纤宽带多媒体信息网接入社区，提供外语电视节目。（3） 信息服务系统增长实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4） 环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。88、层住功能国际原则是什么按照国际文明住宅原则，住宅功能不但要满足最基本寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足当代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教诲、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面需要。就住宅室内功能而言，应满足如下基本规定。（l） 满足分户独立性和保护隐私性原则。规定起居、餐厅、厨房、卧房等重要功能之间最合理布局。（2） 满足使用以便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚活动空间 以及紧急疏散规定6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火级别以及防止滑跌和碰撞等保证安全规定。（3） 满足当代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。（4） 满足当代生活健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计规定，制定日照原则、通风原则、厨、厕排气原则和生活垃圾解决原则。（5） 满足住宅功能多样化个性规定原则。要达到国际文明居住原则，应更多让居民和顾客参加住宅设计。建造空间灵活多变住宅建筑，采用承重构造骨架固定不变，分隔构建则可依照住宅要灵活布置，以形成多样化内部空间。89、跃层和复式、错层有什么区别普通状况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：普通在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最佳有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（普通是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目是在有限空间里增长使用面积，提高住宅空间运用率。运种做法香港住宅设计中有某些例子，是为适应其用地、空间极其缺少状况而产生。复式住宅事实上并不具备完整两层空间，夹层在底层投影面积只占底层面积一某些。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空一侧不做墙壁或墙面后退，在平面外边沿有栏杆或栏板，上面人可以看见下面，下面人也可以看见上面，形成一种不完全空间，普通称其为“排空”），与底层之间有视线上交流和空间上流通。而跃层住宅上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式住宅空间是两种不同类型。跃层和复式面积汁算：跃层住宅如果是完整两层，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层某些高度不够一种完整层高，可以参照披屋顶使用面积计算原则：如：运用坡屋顶作为使用房间时，除必要卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同步具备如下两个条件，方能计入使用面积： 使用房间净高度最低处不应低于1.5米（含）： 使用房间净面积一半（含）以上不低于2.1米（含）。满足上述条件房间其净面积可所有计入使用面积。若房间超过2.l米（含）某些局限性房间总面积2倍计入使用面积。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。长处是和跃层同样可以动静分区，但由于没有完全分为两层，因此又有复式住宅丰富空间感。可以运用错层住宅中不同层高区别不同功能房间，例如起居室比较高，卧室比较低等。尚有运用地形地势高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土土方量。错层带来空间丰富感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅人有较大吸引力。但错层式住宅不利于构造抗震，并且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大高档住宅。90、买自住房与投资房有什么不同自住房和投资房由于用途不同，在选取上亦有较大区别。一方面是房屋价格。买自住房要测算自己收入水平和承受能力；而投资购房则在投资成本容许范畴内进行选取，并可进行投资组合。第二是居住环境。自住房对环境质量规定较高，房屋内部和社区环境都要宜人。虽然环境质量高房屋易于出售，但投资购房重要侧重于投资成本及房屋自身升值潜力，对环境质量相对规定低某些。第三考虑将来交化。自住房规定环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或变化功能：而投资则否