合肥恒大中央广场项目物业服务方案模板.doc

合肥恒大中央广场项目物业服务方案编制： 审核： 同意： 日期: 金碧物业合肥分企业恒大中央广场物业服务中心 目录一、项目概况2（一）位置及区域环境2（二）建设经济技术指标3（三）用户定位4二、项目特点4三、管理定位及管理模式5（一）物业管理定位5（二）物业管理模式5四、整体管理思绪及创新举措5（一）整体管理思绪5（二）创新举措7五、差异化管理标准8六、客服中心管理架构15七、定岗定编方案及职责16八、物业组成及业务分摊统计18九、定编人数原因分析19十、装备配置计划19（一）办公设备19（二）维修装备20（三）安防装备21十一、费用测算22（一）物业服务费测算22一、项目概况 （一）位置及区域环境恒大中央广场项目在安徽省合肥市瑶海区胜利路以西、明光路以北，西至庐桥路，北至琅琊山路，靠近逍遥津公园 、汽车客运总站、合肥火车站，交通便捷、区域地理环境优越。项目计划用地在城市商业中心繁荣区，距合肥火车站仅2公里，紧邻城市主次干道胜利路、明光路，交通便捷，建设中地铁1号线从地块东侧经过，并在地块东南角设有站点。项目南面为城区最大开放式古迹公园逍遥津，景观资源优越，周围设备齐全成熟。有大型商业综合体、高级酒店、商业步行街等。项目内部为净地，地势较为平整。恒大中央广场项目计划用地约363.26亩，占地25公顷，累计7个地块，分别被市政道路隔开，总容积率4.39。项目包含高层住宅、办公、酒店、商业街区和配套功效。总建筑面积137.14万方，其中住宅面积51.26万方，商业面积20.55万方，地下商业面积6.67万方，超高层办公、酒店面积20.24万方，商务写字楼13.32万方。地块北部关键为高级住宅区，南部为集中商业、酒店及办公区。住宅区域设计分高层和超高层及商业步行街，南部大型集中商业办公区域，超高层办公写字楼。 恒大中央广场累计计划住宅51.26万方，分别在1#（295944方）、2#（102493方）、3#（54302方）、5#（59866方）地块，建成23栋32个单元26-49层高层及超高层高级精装大宅，构筑大合肥最最壮观空中豪宅 。在划设计坚持“以人为本”设计构思，依据小区所处地理环境特征，充足结合地形及现实状况条件，以社会化市场经济理论为指导，努力争取做到布局合理，用地经济，设施完善，配套齐全，生活方便，环境优雅，品味高雅、可连续发展小区。多个户型设计满足不一样人群需求，各户型方便紧凑，功效分区合理，做到了“面积不大功效全，占地不多环境美，造价不高品质优”特点，户型设计充足考虑了新规范制约原因，使户型更合理。同时充足考虑用地周围道路影响。在整体空间布局上，交通流线设计和结构体系、景观绿化等进行全方面协调，合理搭配，形成结构清楚、空间序列层次分明、富有特色环境。园林景观整体风格为欧式皇家园林，和“欧陆新古典主义”建筑风格相得益彰，彰显出尊贵、精巧、气派欧洲巴洛克风格。园林以大面积关键水景为特色，利用大型地面罗纹铺装、修剪成型植物色块，结合自然生态人工湖森林景观及观赏性较强植物景观，同时穿插多样欧式雕塑和特色花钵，从而营造出浪漫而华丽欧式皇家水岸园林。（二）项目住宅地块建设经济技术指标本项目住宅部分一共有4个地块，均被市政道路分开，设置八个出入口，流畅道路系统，表现“人车分流”基础标准，全部车辆在小区外入口即直接进入地下停车场方便住户生活和出行。小区内部环形主干道及景观轴设置，使小区内组团分区明确。依据计划条件，整个项目分为3期开发， 具体经济技术指标以下：恒大中央广场住宅项目经济技术指标序号名称数值单位备注1计划用地总面积183536.40m22地上总建筑面积589423m23其中住宅512605m24公共配套建筑 2694m25物业管理1550m26社居用房1475m27商业65725m28幼稚园2939m29综合楼2435m210地下总建筑面积177300m211其中地下商业25484m12地下车库151816m213居住总户数4037户14居住总人数12198人户均3.2人15建筑密度22%16绿地率38.85%17容积率3.2-18机动车停车位10271辆19其中地上5134辆20地下5137辆21机动车停车位5418辆22其中地面车位738辆23地下停车4680辆（三）用户定位合肥全市生产总值（GDP）4164.3亿元，占安徽省24.2%；按可比价格计算，同比增加13.6%，涨幅高于全国、全省平均水平，居中国中部省会城市第四，居武汉、长沙、郑州以后。城镇居民人均可支配收入25434元，农民人均纯收入9081元，人均GDP达5.537万元。上六个月实现生产总值1952.1亿元，同比增加11.3%，增幅分别高于全国、全省3.7个和0.4个百分点。合肥恒大中央广场定位城市高端住宅，采取最优计划、最好设计、最高施工标准、最优装修标准、最好园林、最完美配套等全系列高标准计划建设，目标用户针对合肥地域中高端职业阶层。依据合肥当地收入和本项目配套设施综合考虑，我们未来用户群体关键有：一是公务员群体，关键以安徽省直及合肥市机关单位为主，高收入人群，同时又享受较为稳定工资和社会保障，有二次置业倾向和能力；二是以商界成功人士和高薪阶层白领为主体，且二次置业者在整体购房者中所占百分比较高；三是周围城市高收入群体；四是投资客，看好大盘升值保值能力；五是养老用户，选择一个好环境安度晚年；六是周围升级用户，现有住房面积小环境差，改善居住条件等 二、项目特点1、恒大中央广场项目住宅区域分部在四个地块，且均被市政道路阻隔，楼盘面积较大，给物业服务带来一定困难。2、恒大中央广场项目配套商业较多，业态复杂，管理难度大。3、恒大中央广场项目周围环境复杂，人流量大，轻易产生治安隐患。怎样做好小区安全防范工作，是本项目物业管理关键和难点之一。4、小区购置群体以高收入阶层为主体，且二次置业者在整体购房者中所占百分比较高。她们含有较高文化素质，拥有较强消费能力，她们追求时尚和前沿生活方法，重视物业管理品位和质素等特点。她们买房要求不仅仅是买一套房子，而是买一个家，买是实物和服务相结合综合体，要求表现不仅仅是对于物业管理，更关键是满足业主各项生活需求，是对人服务。她们重视物业企业提供全方位增值特约服务，以满足业主居住需求。5、合肥市住宅小区物业服务费最高政府指导价为1.44/月（含水电公摊），经市场调查，合肥市已交付住宅小区物业服务费收费标准均在1.44元/月以内。这给我们新项目物业服务费收费带来很大压力。6、在现在商品房市场中，精装房房产品在市场中仍然较少，加上精装修施工量尤其集中，难免产生较多装修质量问题，同时社会上对房屋装修相关知识有着多种渠道普及，使得业主在入户领房时，对相关装修中出现问题提出多种要求，使得物业服务工作难度成倍加大。7、合肥属于亚热带季风气候，温暖湿润，利于绿化植被生长，有利于提升环境品质。8、项目业主以高收入阶层为主体，教育程度和综合素质较高，便于我们提供高品质物业服务。三、管理定位及管理模式（一）物业管理定位合肥作为安徽省省会，伴随合肥市经济建设发展，人民生活水平不停提升，居民对物业服务要求相对较高。依据合肥市政府物业管理法规要求，合肥市物业服务费收费标准实施“一费制”，且物业服务费普遍较低，从物业企业成本测算和营销角度看，物业服务费过高将不利于房产销售，故物业服务定位为舒适、温馨、整齐、安全中高级物业服务。 （二）物业管理模式l 物业服务中心提供二十四小时“家居式”物业服务，落实“急业主所急，想业主所想，全心全意为业主服务”质量方针，实施“过程和结果双满意”工作标准，和业主建立平等现代契约关系。四、整体管理思绪及创新举措依据“舒适、温馨、整齐、安全”物业服务定位，本项目将以集团标准化管理模式为基础，结合合肥市一般住宅物业综合服务一级服务标准，从用户服务、安全防范、环境管理、设备维护、团体建设、小区文化、成本控制七个方面着手，让业主拥有一个舒适、温馨、整齐、安全居住环境，从而树立良好企业品牌形象。具体以下：（一）整体管理思绪1、牢靠树立 “贴心管家”形象，提供细致、周到物业服务。物业服务水平高低，直接表现在我们服务是否细致、周到。所以，在用户服务方面，我们向广大业主提供全方位细致、周到服务，做到“事事有着落，件件有回音”，牢靠树立起业主“贴心管家”形象。2、智能化安防系统和严谨地安防方法为业主提供安全家现代化安防系统是以智能化系统配置为主，科学合理布岗、经培训可按管理规程上岗执勤保安员和训练有素地处理应急事件保安队伍为辅，形成了为区内公共财产防范和区内人员进出有效地控制，以期达成安防工作目标。3、高度重视环境管理，全员参与，发明优美舒适、洁净、友好居住环境。我们将环境保护工作纳入物业管理日常工作中。设置专员负责，齐抓共管。确定制度，立即监督，并邀请居民代表组成环境保护小组，义务监督沟通信息，发觉问题立即处理。另外，也定时对保洁人员进行相关培训，打造良好服务意识。在绿化管理上，客服中心将依据小区绿化计划特点，合理划分管理区域，抓好绿化管理工作。同时，结合集团园林管理标准开展管理，从而打造恒大城花园式“绿色”住宅小区。 4、设施设备分区管理，提倡“保养优于维修”管理理念，有效降低设施设备故障率和维修成本。针对小区各区域设施设备，分区负责，责任到人。建立完善保养计划及巡查制度，严格设施设备保养过程，并不定时抽查各区域保养情况从而降低设施设备故障率和维修成本。5、建立强有力激励考评机制，提升职员团体整体作战能力。 高效率物业服务团体需要建立科学、合理量化绩效考评机制，经过工作量化，目标考评，做好分工明确、责任到人，同时进行量化考评、奖勤罚赖，提升团体整体作战能力。6、开展小区文化活动，打造友好人文小区环境小区文化是发明小区良好人文环境和提升住户生活品味关键手段，也是实施物业管理润滑剂。日常工作管理中，在考虑全体业主多层次需要基础上，突出老人和小孩地位和需求，在时间分布上既考虑节日重大性活动，又考虑平日常常性活动。依据不一样层次需求，实现小区文化有效开展。7、全力配合地产开发销售，妥善处理工程遗留问题在开发销售阶段，我们经过优质对客服务，向潜在业主展示物业职员和物业服务良好形象和品质，提倡“买房即是买物业服务”理念；在业主入伙阶段，我们将全力做好物业服务工作，主动配合地产企业妥善处理户内工程遗留问题，能够在一定程度上填补地产工程开发建设中存在部分不足，同时，在处理工程遗留问题过程中，让业主充足感受到物业优质服务，表现出物业服务保值、增值。8、加强财务管理职能，完善成本控制物业管理收费和其它行业比较而言相对较低，收入起源较少，我们将充足发挥财务管理在成本管理和成本控制方面职能，从加强计划、统计、成本考评等方面入手，降低多种无须要开支和浪费，在确保管理服务质量同时有效降低管理成本。 （二）创新举措1、落实集团管理标准，结合实际，设置规范服务标准，巧妙化解矛盾物业管理是一项很烦琐工作，考虑到从业人员流动性较大特点，为确保物业管理服务质量，需对物业管理每个过程和每个步骤全部制订规范标准，并严格要求全部物业管理人员必需按标准规范服务。2、提倡互动性管理，建立业主沟通平台为拉近和业主之间距离，需开展多项活动，建立互动沟通平台。如定时举行业主代表座谈会，建立用户服务QQ群和网络平台，从而提升业主主人翁意识，共同参与小区管理。3、提倡情感服务理念，建立亲密、融洽业主关系网。在日常物业服务过程中，如逢业主生日和婚庆时送上卡片祝福、在关键节日以短信、卡片、代表性小礼品等方法送上节日温馨问候等，加强物业企业和业主之间情感沟通。4、充足发掘小区资源，广泛开展各项小区有偿服务等物业管理延伸服务。充足利用小区业主现有资源，开展切实可行物业延伸服务，以“利民、便民”宗旨服务于业主，同时有效地拓展物业企业经济收入；为合理有效实现增收创收，小区需结合实际完善管理。如为业主提供洗车、房产中介、家政等延伸有偿服务等。五、差异化管理标准因本项目处于闹市区，在合肥市属于高级楼盘，物业服务费采取酬金制计费方法，依据取之于业主，用之于业主标准，结合合肥市一般住宅物业综合服务等级收费标准甲级收费标准要求，特制订差异化管理标准以下： 合肥恒大中央广场项目差异化管理标准序号内 容服务要求1物业服务中心（1）小区内设置管理机构，并设物业服务中心，公告服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发觉问题立即处理。（2）在物业服务中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目责任人照片，公告物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务，公告特约服务项目及服务标准、收费标准。（3）配置办公家俱、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用具；办公场所整齐有序，设置专门业主或使用人接待区域。2管理人员和服务人员要求（1）小区项目经理持证上岗，有十年以上物业管理工作经历，五年以上大型项目管理经验。（2）综合管理部、客服部、工程维修部责任人均本科毕业，五年以上工作经验，三年以上物业行业相同岗位工作经验。（3）客服主管、物业主管、行政人员、客服助理、物业助理第一学历均为本科，含有三年以上物业工作经验，工程维修人员专科以上学历，五年以上同岗位工作经验。（4）秩序维护部经理高中以上学历，退伍军人，三年以上物业行业相同岗位工作经验，保安员均为退伍军人，身高1.70米以上，35周岁以下。（5）管理人员、专业操作人员按要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。（6）管理人员服装统一，佩戴工牌，仪表整齐，行为规范，用语文明，服务主动热情。3服务时间物业服务中心提供二十四小时“家居式”物业服务，立即处理多种临时或突发事件。4日常管理和服务（1）制订小区物业管理和服务工作计划，并组织实施。（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾难等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考评措施。（3）建立企业内部培训体系，定时组织从业人员培训、考评。（4）建立物业管理档案（包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档立即、完整，便于查询。（5）使用专业计算机系统管理业主基础信息、物业基础资料、维修养护统计、收费统计。（6）按摄影关要求和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人装饰装修申报登记，和业主或使用人、施工单位签署住宅室内装饰装修管理服务协议，通知业主或使用人相关装饰装修工程严禁行为和注意事项；装饰装修期间，客服部、工程部每日巡查1次，秩序维护部每日巡查2次现场，做好统计；业主或使用人未申报登记或违反相关要求，立即通知并劝阻，拒不更正，立即汇报相关主管部门、业主委员会，并在小区内公告；装饰装修结束后，应进行检验，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议当事人应根据约定处理；装修垃圾立即清运。（7）在物业服务中心前台、每栋楼宇大堂公告二十四小时服务电话、董事长信箱。水、电、气等紧迫性报修半个小时内，通常修理1日内完成（预约除外）；由专业单位负责，发觉问题应立即通知相关单位；对业主或使用人提出意见、提议、投拆在二十四小时内处理回复；有报修、维修、处理统计，维修完成后二十四小时内回访，回访率100%。（8）小区主出入口设有小区平面示意图。物业服务区域内设置物业管理标识系统，定时巡视检验并做好统计，包含各栋、单元标志、危及人身安全部位警示标识、维修养护期间警示标识。（9）包含业主或使用人正常生活关键物业服务事项，在关键出入口、各楼单元门内张帖通知，推行通知义务。（10）按相关要求和协议约定规范管理，使用专题维修资金。（11）每七天组织1次项目服务质量检验，做好统计。（12）每十二个月组织业主代表参观共用设施设备机房。（13）做好安全生产管理；关键节假日前安排安全检验。（14）每十二个月最少公开征集2次物业服务意见，问卷率达成实际入住业主80%以上，公告整改情况。（15）在小区醒目位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。（16）根据规范要求，每十二个月第一季度向业主公告上十二个月度物业服务协议推行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务协议约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供八种以上特约服务（有偿）和六种以上便民（无偿）服务；关键节日进行美化装饰；每十二个月组织四次以上小区文化活动。（19）专题服务委托管理。依据相关要求，签署规范委托服务协议，明确各方权利义务；专题服务企业应含有对应资质，操作人员持有对应职业资格证书；专题服务企业人员佩戴标志，仪表整齐，行为规范，用语文明；对专题服务企业服务有监督管理及评价统计。（20）综合管理其它服务项目达成约定服务标准。（21）对小区内违反治安、计划、环境保护等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）行为，立即劝阻、阻止并汇报相关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾搜集、清运（1） 配置密闭式垃圾搜集容器，有分类标志。每栋楼宇按单元设置垃圾搜集容器，园区公共部位设置果皮箱。（2） 生活垃圾实施分类搜集。（3）每七天清洗1次垃圾搜集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。每个月进行一次全方面消杀。（4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定垃圾搜集场所，不得乱堆乱倒。（5） 保洁车外观整齐、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁（一） 楼内（1） 每日清洁2次、每日清拖1次大堂地面，擦净玻璃门、柱、扶手、消防设备，刮净2米以下玻璃、墙面、喷洒空气清新剂。（2）每七天擦拭5次信报箱，清洗或清擦玻璃，大理石地面保养，清洁室内绿色植物，清洁消防通道及设施。（3）每个月洗地打蜡并抛光，擦拭壁面、天花、装饰灯具，清洁排风口、空调口，擦拭墙面，清洁标识设备，清洁消防通道。（4）每三个月清洁高位照明灯具，大理石晶面处理；每日巡视保洁2次。（二） 电梯（1） 每日擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清拖2次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。（2） 不锈钢面或其它装饰材料电梯，每个月护理4次。石材地面电梯每个月养护1次。（三） 天台屋面每七天清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井每七天巡查2次，有杂物立即清扫。（四） 外围保洁（1） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗1次，全天候保洁。（2） 每七天清洁2次小区公共照明及设施设备；每个月清洁1次雨蓬、门头等。（五） 水景（1） 定时对水体投放药剂或进行其它处理。（2）每日打捞漂浮物、清理周围垃圾、标识系统（3）每七天水池吸污，处理水质；（4）每个月清洁1次水池池底。三、 有害生物防治（1）配合相关部门进行有害生物防治。（2） 投放药品提前两天预先通知，投药位置设置显著警示标识。四、 雨雪天气（1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2） 扫雪铲冰。降雪时，立即清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪，关键道路冰雪在次日9时前清扫洁净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，快速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检验统计（1） 每日检验1次清洁质量，做好统计。（2）每七天检验进行一次全方面检验，做好统计 （3）每个月进行清洁质量综合评定，做好统计。（4） 清洁档案齐全。 6公共秩序维护（1）秩序维护人员均是退伍军人，35周岁以下。（2）秩序维护人员全部配置对讲装置和其它必备安全护卫器械。（3） 出入口有专员二十四小时值守，主出入口2双人值守；当值时坐、立姿势端正，并有具体交接班统计和外来车辆登记统计。（4）对进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路通畅；对大型物件搬出实施“放行条”制度。（5）实施二十四小时巡视检验。关键部位（小区道路、单元出入口、楼梯天面、地下车库）设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定时间和路线每2个小时巡查1次，在正常情况下抵达每个巡更点时间误差不超出2分钟，监控中心有巡更统计。（6）接到火警、警情后3分钟内抵达现场，帮助保护现场，并汇报物业服务中心和警方。 （7）在碰到异常情况或住户紧急求援时，三分钟内赶到现场，采取对应方法。（8） 维护道路使用和场地正常秩序。（9）小区设有监控中心，含有录像监控（监控点最少覆盖单元进出口、小区关键道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功效）、门锁智能卡等五项以上技防设施，二十四小时开通，并有些人驻守，注视各设备所传达信息。监控影像资料，应该留存30日备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并汇报管理处和警方；接到住户紧急求援时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取对应方法（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每十二个月应组织不少于4次应急预案演练。专业人员二十四小时值守安防控制室；报警统计由系统打印留存。（12） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员二十四小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员50%，配置必需应急工具。（13）统计和档案。各项工作统计完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。（3）定时存放车辆，应签署停车服务协议。（4）在显著位置公告停车须知。（5） 设置规范交通标志，包含引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其它警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入机动车辆进行登记。（7） 二十四小时有专员定时巡查停车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。（8） 停车场（库）内配置消防器材并定时检验，做好统计。（9） 停车场设置专员保洁，地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每个月清拖2次，全天候保洁。（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基础要求：1、小区绿地率达38%以上。2、绿地总体布局合理，满足居住环境需要，集中绿地率15%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且和环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积0.5%以上。5、绿地保留率100%，乔、灌、草等保留率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年确保有效供水，有低洼立即整平，基础无积水；按肥力、草种、生长情况立即施肥，每十二个月二遍以上；立即做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树 木 ：修剪乔、灌木修剪每十二个月四次以上，基础做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物立即修剪，每十二个月不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪立即，每十二个月不少于四次，基础无枯枝；适时中耕除草,做到基础无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长情况、土壤条件适时施肥，每十二个月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、立即灭治，无病虫害发生；树木基础无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：十二个月中有二次以上花卉部署；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超出三处；立即清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每十二个月施基肥一次，每次部署前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理洁净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白 涂白时间通常在11月上旬至12月中旬，小区内树干涂白高度应保持一致。六、 检验统计（1） 各项工作统计完整有效，（2） 绿化档案齐全。（3）每个月最少检验绿化工作4次并对植物养护情况进行统计。9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理（1） 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检验、维修养护统计。（2） 按摄影关要求，立即对房屋使用安全情况进行评定检验。（3）每十二个月第四季度制订下十二个月度维修养护计划并组织实施。（4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检验和维修养护并做好统计。（5） 特种设备根据相关要求运行、维修养护和定时检验检测并做好统计。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专题检验并做好统计。（7）设备机房。 每日巡视2次、每七天清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在显著易取位置配置消防灭火器材，并定时检验器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班统计齐全、完整。二、共用部位（一） 房屋结构（1） 依据房屋使用时间和设计年限，定时检验房屋共用部位使用情况。 （2） 每三个月检验1次梁、板、柱等结构构件，做好统计。（3） 对危及房屋结构安全行为立即推行通知和劝阻义务，对拒不更正，要汇报行政主管部门，同时通知全体业主。（二） 建筑部件（1） 每个月检验1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（2）每七天巡查1次共用部位门、窗、玻璃等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（3）每三个月检验1次房屋共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（4）每十二个月汛期前和强降雨后检验屋面防水和雨落管，根据责任范围进行维修养护，做好统计；降雨后立即排除积水。（三）隶属构筑物（1） 每个月巡查4次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（2）每个月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，确保排水通畅；每十二个月6月至9月每个月检验一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损，应立即修理。各项工作应做好统计。（3） 每个月巡查4次大门、围墙，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（4） 每个月巡查4次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，根据责任范围进行维修养护，做好统计。（5） 每十二个月检测1次防雷装置，根据责任范围进行维修养护，做好统计。三、空调系统（1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体方法，每个月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好统计。（2） 每十二个月检验1次管道、阀门并除锈。（3）定时检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4） 每个月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每十二个月清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1） 直接从事供水工作人员应有健康体检合格证。（2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按要求清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（3） 每4小时巡查1次水箱间、水泵房，做好巡视统计。（4） 有备用水泵供水系统，要定时切换运行。（5）每三个月对水泵润滑情况进行检验，视情况补充或更换润滑剂；每十二个月对水泵进行1次整体养护。（6） 生活水箱封闭或上锁，钥匙由专员保管。每六个月进行清洗，有清洗统计，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好（7）每十二个月对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每十二个月入冬前对暴露管道进行防冻处理。（8）水质符合标准，有卫生防疫部门颁发水质化验合格证实并在楼栋大堂内公告五、排水系统（1） 根据市排水管理机构要求取得排水许可证。（2）排水设施。每十二个月汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检验、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对关键排水口、管井进行检验。（3） 污水泵。每七天巡视1-2次，每三个月养护1次。（4） 窨井、化粪池。定时检验，每六个月清掏1次。六、公共照明和电气设备（1） 室内照明。每七天巡检2次，通常故障即时修复，其它复杂故障2日内修复。（2） 室外照明。每七天巡检2次，通常故障即时修复，其它复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。（3） 应急照明。每七天巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每三个月活化1次蓄电池。（4） 高压柜及高压线路。每8小时巡检1次高压柜；定时进行设备和线路检测；每十二个月活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好统计。（5） 干式变压器。每日巡检1次，做好统计。（6） 油浸变压器。每日巡检1次，做好统计。（7）低压柜。每日巡检1次；每六个月养护1次；每十二个月检验2次电气安全；每六个月检测1次接地电阻；每十二个月校验1次仪表；做好统计。（8）低压配电箱和低压线路。每个月巡检3次；每十二个月养护1次；每六个月切换1次双路互投开关；做好统计。（9）电动机。每七天巡检1次运行中电动机；每十二个月养护1次；做好统计。（10） 控制柜。每七天巡检1次；每十二个月养护2次。每六个月校正多种电器装置或控制设备设定值。每十二个月检验1次各类远控装置和节能装置；做好统计。（11） 发电机。每个月试运行1次；每十二个月1次带负荷运行；每十二个月活化2次蓄电池；每七天巡检1次充电机和蓄电池；做好统计。（12） 电气检测。每2年1次预防性试验；每十二个月检测2次高压个人防护用具；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每十二个月校验1次内部结算电能表；做好统计。（13） 变配电室。二十四小时有些人值守；设备附件及工具、个人防护用具完好；防小动物方法完备。七、安全防范系统（1） 对讲门口机。每个月检验4次按键、显示器等，表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。 （2） 网络控制箱。每三个月检验1次外观、接线，表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。 （3） 红外对射探测器。每个月检验1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。 （4） 图像采集设备。每七天检验2次监视画面、录像功效；每七天表面清洁1次；每六个月内部除尘1次。（5） 摄像机。每三个月检验1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每十二个月防护罩内部除尘1次。 （6） 解码器。每三个月检验1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每十二个月内部除尘1次。 （7） 云台。每三个月检验1次运转、接线，表面清洁1次；每十二个月转动部位上润滑油1次。（8） 巡更点。每个月检验1次外观、存放统计，表面清洁1次。（9） 读卡器。每个月检验键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 二十四小时运行。（2） 设有高峰梯，在高峰期和主梯同时运行。（3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应快速启用紧抢救援预案，组织救助，物业管理人员须在5分钟内到现场。专业维修人员须在15分钟内到现场进行救助。（4） 每半月进行1次日常维修养护工作。（5） 设电梯安全员，每日进行1次电梯巡查，做好电梯日常使用情况统计，落实电梯定时检验计划。（6） 定时检验紧急报警装置。（7） 定时年检并取得合格证。（8） 轿厢内规范张帖年检合格证（使用期内）、乘梯安全须知。九、水景（1） 启用前进行防渗漏检验。（2） 使用中每七天巡查2次喷水池、水泵及其隶属设施。（3） 设置必需安全警示标志。（4） 水质符合卫生要求。10消防安全防范一、综合管理（1） 落实消防安全责任制，明确逐层和岗位消防安全职责。（2） 成立义务消防队，每十二个月进行4次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基础知识和技能。（3） 发生火情立即报警，并采取必需处理方法，帮助配合消防人员工作。（4） 消防控制室设专业人员二十四小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。（5） 每七天防火巡查3-4次；每七天专题检验1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。（6） 每十二个月对职员进行4次消防安全宣传教育，每十二个月组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护（一） 火灾自动报警系统（1） 报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，二十四小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每六个月机柜内部设备除尘1次。每十二个月定时检验报警控制主机、联动台。（2） 模块、探测器、手动报警装置每六个月巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每六个月表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。（3） 备用电源 每三个月备用电源充放电试验和表面除尘1次。（二）消防广播系统 每日机柜表面清洁1次，每三个月机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每六个月机柜内设备内部除尘1次。每三个月检验1次电话插孔、关键场所对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。（三）防排烟系统每三