工程造价容易漏的项及行情流程明细模板.doc

工程造价漏项、造价顺口溜、建筑面积每平方多少钱、门窗知识大全、全套安装符号、房地产开发报建步骤及潜规则指南、电气安装符号表示方法、教你看建筑水电安装图、一个土建工程师应该知道数据、最精辟建筑行业知识汇总漏项、顺口溜、安装、房地产、每平方多少钱数据工程造价中轻易漏1百 项1 在平屋面保温屋面中排汽孔 2 楼梯栏杆中预埋铁件 3 油漆、涂料施工用脚手架 4 预制板梁砼：板梁封头砼、运输、安装 5 钻孔灌注桩：入岩深度钻孔（该项目市政和公路定额项目包含内容差距很大） 6 户内管道安装吹扫轻易遗漏 7 室外管道安装超高费 8 角钢制作安装及其主材费用 9 沟槽土方单侧弃土系数轻易遗漏 10 外运土人工系数忘记乘 11 电缆、电线等上清单只是提供净工程量，在组价时还得加上预留、弯曲、损耗等长度 12 在配电柜安装清单中基础型钢轻易漏 13 给排水上管道安装清单中套管轻易漏 14 风管穿墙封堵 15 调整阀试压冲洗临时短管制作安装。 16、设备安装吊装机具摊消。 17、工艺管道安装中法兰安装螺栓是未计价材料。18、安装部分：高层建筑增加费 计算基数包含6层或20m以下全部人工费。在高层建筑同时又符合超高施工条件时，高层建筑增加费和超高增加费是叠加计算。19、屋脊线、盖板！关键是零星部件！ 20、部分零星、小型构件砼轻易漏算；21、屋面分格缝，尤其有架空隔热层时，水泥砂浆找平层有分格缝，而且在隔热板上也要做分格缝；22、部分规范要求也轻易漏项，比如：墙长超出5米时要增设结构柱，墙高超出4米时要增设压梁；23、设备安装加垫铁、管道安装时支架制作、安装、油漆防腐； 24、通风管道安装帆布接口； 25、楼梯间顶层满堂脚手架、屋面分格缝、设计说明中结构要求和部分室内外零星构件。 26、外墙抹灰分格嵌缝有对应定额子目，所用材料不一样，应套用对应子目 27、板负筋分布筋很轻易漏，因为图纸根本没反应。除了要看下工地看看以外，没别措施。 28、在挖土方工程中，现在计价表，挖湿土方抽水费未计入（以前定额是包含），现在归入在方法项目中，即第二十一章施工排水、降水、深基坑支护章节内。在编制时，不要忘了啊！ 29、多种建筑伸缩缝：屋面分格缝、外墙和散水交接沥青嵌缝； 30、结构柱突出部分； 31、预制板间现浇带； 32、打预制桩，桩头、接桩、送桩等。 33、钻冲孔桩，钢护筒、入岩增加费、操作平台、砼是采取水下砼浇筑。 34、钢板桩打、拨分开套子目、在基坑作业和在坑上作业系数。 35、没有具体部署图，但图纸说明中提到项目。如填充墙结构柱、砌体加筋等。 36、方法项目费用大致积砼测温费。37、土建工程为二装预留预埋件。38、土建工程中窨井、化粪池项目如套综合定额，别漏了其中对应方法项目，如挖湿土排水费、基坑排水费及脚手、模板费等。39、暖通工程中轻易遗留项目：1）空调风管阀门、静压箱，风机盘管回风箱保温；2）设备本体和管道连接中法兰； 3）屋面水系统管道中土建支墩； 4）末端设备采取减振方法。40、协议文件并不是一张纸，包含投标文件等，施工组织设计直接影响方法费组成，根据规范施工则是协议内容之一。比如投标时按二十四小时连续施工考虑，夜间施工方法费就不能不考虑，噪声等环境保护费用也不是简单费率就能够替换。再比如设计图纸要求用PE给水管，但并未说明屋面部分要采取什么方法，按规范PE管不能爆晒，应有保护方法，报价时就应该考虑。另外，定额和规范不符时，应以规范为准，因为验收以规范为准。41、对清单项目和下挂定额子目标衔接不能完全掌握（包含工程量计算规则、工作内容等）。定额有计算规则，清单有计算规则，二者必需一致。比如前面数次有些人提到管道支架和穿墙套管，按清单是应该计算，不过室内管道安装定额通常全部包含支架和套管（各地要求有不一样），再计算就反复了。 42、楼梯石材踏步开槽轻易遗漏，墙面装饰不一样装饰材料接缝处理，顶棚扣板四面压线易漏算。 43、土建里面：人机配合挖土有个系数，湿土也有系数。-0.06位置防潮层。44、土建中还有个东西轻易忘，就是支撑钢筋用马凳，实际施工中这个也是不小数字，而且很烦。45、土方类别及运距；46、洞内、地下室内等需照明施工人工费增加40%； 47、结构柱圈过梁模板砼计算； 48、管桩桩芯砼、送桩及试验桩计算、管桩长度应计桩尖长度；49、砖砌栏板1/4、1/2厚定额按900考虑，每增加或降低人材机需调整；50、桩芯圆钢板、预埋铁件等刷防锈漆等；51、不规则墙面抹灰、墙面钉钢丝网等人工增加；52、墙面抹灰垂直高度超高抹灰厚度调整； 53、电气竖井桥架工程量统计有出入，原设计没有具体安装大样图，由预算人员依据经验自行考虑安装方法。 54、高大厂房安装所用脚手架费用。通常钢结构不搭设脚手架。55、钢筋工程中垫铁可算在钢筋工程中？(按各地情况)。 56、抹灰工程中用那个铁丝网山东省消耗定额已单设子目，进入直接工程费。 57、脚手架费用应以被同意施工组织设计中做法计算。 58、装饰中门特殊五金，尤其是防火门。 59、轻易把室外台阶底面抹灰遗漏60、轻易漏大致积砼里设置金属导热管61、不一样砼等级浇筑时设置快易收口网62、在做装饰装修时清单项目多是按完成面计算。很多项目看起来是完整，假如不仔细看设计图纸和施工规范及招标文件是很轻易漏算，造成清单组价不合理。63、夹板基层防潮防火及防虫等处理，石材防潮处理，石材、抛光砖等边角磨边抽槽等细部处理，浅色石材做地面多用白水泥等。较高天花吊筋反撑方法及防护，特殊装饰部位按设计要求拼接时需淘汰材料时损耗等。64、梁高超出700MM和墙对拉螺栓； 65、框架柱部分砌体加固； 66、基础满堂脚手架 67、梁板墙增加单项脚手架 68、外墙抹灰中分格嵌缝项目，通常也较轻易疏忽。 69、脚手架项目中油漆刷浆用脚手费轻易不计。 70、加气块墙面处理。71、以投影面积计算砼工程（楼梯、阳台等）中砼含量大于定额含量应调整。72、管道和自控专业接口部分，取源部件可能会出现多算 73、脚手架搭拆轻易漏项 74、照明系统灯具安装超高费和其系统调试很轻易遗忘 75、楼梯间最上段，记取脚手架费不一样下边。76、防水材料附加层厚度调整。77、散水油膏灌缝 78、楼梯预埋件；79、卫生间等墙体上砼翻边（当然这类属于划分问题，未算部分往往在墙体中计入了，可是在编制清单中这是个醒目标问题哦）； 80、地下室工程中照明费用；81、女儿墙变形缝沥青麻丝 82、预埋铁件 83、出屋面烟囱 84、阳台处雨水管 85、清单投标报价中，预制构件以个计价时，预制构件上预埋铁件 86、回填土中挖土和运土； 87、挖土（挖槽或挖坑）中运土；88、基础垫层； 89、木制作油漆；90、砖基础防潮层 91、土方人工清底时难度系数；92、室外工艺管道安装时脚手架费用； 93、钢结构焊接无损检测费用； 94、工艺管线穿墙套管封堵； 95、沉降观察点钢筋头及所用人机费96、加气块墙面处理。 96、人工费调整。97、基础大放脚顶面防腐。98、细石混凝土地面中混凝土强度调整。99、门窗中油漆及五金。100、安装工程中主材价格。造价工作记忆顺口溜一、部分记忆顺口溜(最好自己看书总结才能适合自己而且记忆深刻)1、价款支付有次序，调价索赔再质保，再扣预付和甲供，索赔甲供不调价，奖励不用扣质保。2、偏差计算划横道，已完位置皆相同，计划总值额相等，比较累计不能忘;投资变价进度量，超支拖延果为正。3、工程价款变更标准：已经有适用按已经有，只有类似可参考，假如两类全部没有，甲方同意乙方报。4、索赔程序28天，事件发生意向书，准备资料写汇报，未给回复视默认，连续进行阶段报，事件终了最终报。5、不可抗力双方责，不补费用补工期，增加配合台班价，全部费用全计取，窝工索赔要注意，人员乘以窝工天，机械必需是闲置，管理利润不计取，规税保修要计算。6、索赔证据有很多，招标协议及附件，施组图纸和规范，变更签证往来函，会议纪要双方签，水电气候看日期，同期统计准备好、日志照片和发票，造价文件要记牢。7、接到变更14天，汇报价款工期延，甲方14给回复，协商不果同争议。8、索赔成立四条件，工费损失实际算，风险原因非承包，按时通知和汇报。9、时标网络怎样划，先标节点后划线，自动形成波形线，无波就是关键线，计算工序总时差，本自再加后总差，左拖延、右提前，实际进度前锋线。10、工程单价有两种，清单单价206;假如题给规税率，就是清单综合价，分部分项和方法，注意已含管利润，付款别忘加规税。假如题给间接费，要按06算次序，直接工程人材机，再含方法直接费，间接利润按题目，最好形成综合价。二、十句话，记住建筑面积规范面积计算总结心中有间房，计算不会忘;平顶和坡顶，关键点要分清;有顶有围护，面积参考房;有顶无围护，顶盖减半做。1、平顶坡顶单层房单层房：外墙勒角上，结构外围水平面;平顶房：2米2及以上计全，以下就折半;坡顶房：净空1米2，颠倒过来2米1折半，以下不算，以上算全。2、橱窗门斗和三廊(挑廊、檐廊和走廊)、还有架空走廊(隐含有盖)有围护，按围护，水平面积照房算。有盖无围护，结构底板水平面折半算。3、有盖无围护，两棚三站台，顶盖水平投影面折半。一样算法还有场馆看台，室外楼梯顶层不要算。4、阳台很特殊，不讲顶盖、底板和围护，只讲水平投影面折半。5、门厅、大厅回廊，舞台控制房，计算基数按底板，面积照房算。类似还有围护结构倾斜房，计算基数按底板，面积照房算。6、楼顶有围护，两间一机房，面积照房算。7、楼内梯间、五井、垃圾囱，另加有结构三库，面积计算按层数。8、吊脚楼、深基础，设计利用是条件，有围护照房算，无围护按其利用算二分之一。类似多层坡顶和看台，空间不用就不算。9、地下室不要漏了有顶盖出入囗，外墙上囗外边线，不含井层墙所围水平面。10、单层内楼房，有围护按围护，没有围护按底部。三、网络计划参数计算口诀早开早完顺向算迟开迟完逆向求总差只算本工作间时自差有区分起点早开取值零终点迟完取工期迟完早完时间差间时只算不求小早完只算本工作迟开只算本工作终点自差同总差算法只和自差同取值早开加工日取值迟完减工日总差零时自差零关键工作有特点后者早开看紧前前者迟完看紧后不然自差看紧后总差为零或最小紧前早完大者来紧后迟开小者来先取紧后早开时关键工作起终连依次算至终节点依次算至起节点再减本工之早完关键线路通起来终点早完即工期再算总差和自差差值小者即自差至此参数全算四、协议解释次序:1、鞋中投砖,同归子弹(鞋)协议-(中)-中标通知书-(投)投标书-(砖)专用条款;(同)通用条款-(归)规范/标准-(子)施工图纸-(弹)工程量清单报价单2、鞋中投砖头，准指情报。你看这么也好记:鞋(协议)中(中标通知书)投(投标书)砖(专用条款)头(通用条款)，准(规范标准)指(施工图纸)情(工程量清单)报(工程报价单)。五、台班单价:1、长安大自然这漏税人(长)常常修理费+(安)安拆费及场外运输费+(大)大修理费+(自然)燃料动力费+(这)折旧费+(漏)养路费+(税)车般使用税+(人)人工费2、长安浙大漏税人自燃常常修理费+按拆及场外运输费+折旧费+大修费+养路费+车船使用税+人工费+燃料动力费=台班单价3、机械台班单价七项费用安燃经养折大人安：安拆及场外运输费燃：燃料动力费经：常常修理费养：养路费及车船税折：折旧费大：大修理费人：机上人工费。六、投资偏差四大原因：1、客观原因：人材然基交社法，客观原因有其它。2、业主原因：资规组织手续少，付款延时协调差。3、设计原因：设计缺点设标变，图纸延误结构变。4、施工原因：施工组织不合理，质量事故进度偏门窗知识大全1.木门窗木门窗是一个传统建筑制品，60年代以前曾是世界各国最关键门窗材料。在不一样市场上，其用户是千差万别，有高级，也有通常，加上民族差异、宗教信仰、生活习惯、审美观念不一样，所以木门窗选材、造型、色彩往往会影响消费者行为。实木门窗曾经被使用无数年代，现在在建筑门窗市场占有量较大是高密度纤维压型门，这种门属中等产品，它款式多样，适合多种类型室内部署，有一定阻燃性，质量轻，不变形，价格适中，在北美住宅中普及率已达60%以上。蜂窝夹芯门在国外属节能型产品，所以销售市场很大。据相关资料介绍，英国每十二个月生产多种建筑用门中，蜂窝夹芯门约占总产量2/3。在日本，因为传统习惯和建筑风格关系，木门在建筑门市场占有量达50%以上。中国生产木门种类是比较齐全，高等级木门、中级木门、镶板门、夹板门、木制防火门、隔音保温门、木制防盗门、蜂窝夹芯门（多功效分户门）等全部有专业厂家生产，其产量较大有四五十家，加上其它部分企业生产数量，年生产能力相当可观，几年前统计就达成3000万樘以上。尽管中国森林资源少，木材短缺，但国家并没有所以而限制木门窗生产，除了提倡发展新材料外，对木门窗基础上是开放价格，走入市场来控制。现在在建筑门窗材料方面木制品占很大百分比，尤其是广大城镇和农村。伴随工业发展和节能建筑兴起，森林资源少和人类对保护环境、维护自然生态平衡日益重视，发展新型材料已成为一个趋势，世界上部分工业发达国家已经形成了以塑料和金属门窗为主、木门窗为辅门窗材料新格局，所以相关教授提议，以后实木门窗应向高级化方向发展，要以精加工和高艺术含量方法提升木门附加值，以适应高层次消费需求。同时要努力开发和生产节能型木门窗，逐步提升其功效和作用，大力发展植物纤维复合材料门窗，缓解木材资源不足。 2.钢、彩板门窗在铝合金门窗问世之前一个时期内，空腹钢窗成为很多高层建筑首选产品。这种以冷轧板为原料，经三合一液外理浸沾防腐底漆、人工涂刷面漆门窗，通常全部是由生产厂家提供窗框，在施工现场就位固定后再进行附件装配，切割配装玻璃，并涂刷面漆。其做法不仅效率低、浪费大，而且长久以来因为运输存放及安装不妥造成严重问题根本无法得四处理。彩板组角钢门窗是在它以后于1987年相继投入生产。彩板组角钢门窗是在彩色钢板发展到一定阶段，含有相当产量情况下，由意大利Secco企业在原有镀锌板组角窗基础上发展起来一个新型空腹钢窗。其产品系列除国外引进46系列彩板平开窗及70系列推拉窗外，又前后开发出适合中国国情30、35系列平开窗及80系列推拉窗。该门窗内外框采取插接件（多种芯板）用螺丝组装成框。在生产厂，它以连续工业化生产方法完成了全部零、附件和玻璃切割和密材条装配，是以一个完整建筑构件形式提供给建筑工地。这种门窗耐蚀性好，节能效果显著，装饰性强，隔音性好，其推拉系列填补了钢门窗一项空白，很快便成为中国中高级建筑较适宜产品。 该门窗性能虽好，但在中国并没有得到很好推广应用，其关键原因是中国优质冷轧薄板生产厂家极少，造成彩色钢板价格上扬，使成窗价格居高不下，失去和铝合金门窗竞争实力。为此相关教授提议，彩板组角钢门窗装备路线应走国产化道路，不应再盲目引进，其布局和规模按每个省、市、自治区设1-2个型材生产厂，每个厂下设组装厂10余家，每个型材厂设2台轧机，年产型材5000吨，组装厂以年产2万平方米规模较适宜，不然轻易造成市场不足。3.铝合金门窗铝型材良好性能，决定了它一经投放市场便深受建筑师和用户欢迎。早在第二次世界大战前，国外就有少许建筑物安装了铝窗。铝合金门窗从80年代初在中国问世，一直到90年代末期，基础上一直沿用国外多个老窗型，只是在量上由少到多发展。中国现有铝型材厂1000多家，多种规格挤压机已超出台，但挤压吨位小多，大吨挤压机少，现在最大吨位挤压机达成3600吨。其铝材颜色由古铜色，白色逐步向彩色发展。对铝材表面处理，除氧化，电泳涂漆外，增加了树脂喷涂、油漆喷涂和氟碳喷涂。为了表面更光滑，还采取了化学磨光和喷沙磨光。为了降低铝型材热传导，有些企业已开始生产隔热断桥铝型材。铝合金门窗优势在世界上已经有几十年历史，它独特征能已被世人所公认，体轻，耐蚀，强度、刚度高，无毒，耐高温，防火性能好，使用寿命长，可满足多种复杂断面多个功效，是通常材料极难替换。伴随改革开放步伐加紧，中国铝合金门窗行业发展快速，从玻璃幕墙、玻璃采光屋顶，到世界最新隐框玻璃幕墙、无框全玻璃幕墙和最近几年在上海、广州等地出现铝复合板幕墙，即使起步较晚，但发展较快，水平较高。早期从事铝合金门窗生产有一大批实力雄厚军工企业，她们产品一经问世就受到建筑设计和使用单位欣赏。但因为很多集体企业、乡镇企业和个体企业随之一哄而起，致使产品质量下降，一个时期给该产品造成不良影响。现在中国引进铝合金门窗生产线较多，几乎世界各国系列全部有。除引进了铝门窗加工组装生产线百余条外，还引进了型材挤压、氧化着色、粉末喷涂、中空玻璃、模具加工、成组冲切、玻璃切割、微机辅助设计、门窗性能测试、密封毛条、低频感应加热炉、强力拉伸校直、定尺切割、时效处理、电泳涂漆、废水和碱回收、纯水制备等生产线或设备，同时引进了技术图纸、原料配方、生产工艺、产品标准、产品商标等等。全部这些引进软件和硬件大多数全部含有80年代优异水平，为铝门窗行业向现代化方向发展奠定了基础。伴随各国技术引进，同时也带来了各国门窗多个系列，这在世界上也是独一无二。据不完全统计，现在在中国建筑铝制品行业中约有6大类30多个系列上千种规格，其中门窗系列关键有38、40、42、46、50、52、54、55、60、64、65、70、73、80、90、100；幕墙系列有60、100、120、125、130、140、150、155。型材颜色有银白、古铜、金黄、枣红等色系。除供给中国，还向阿尔及利亚、斯里兰卡、利比里亚、突尼斯、埃塞俄比亚、扎伊尔、布基纳法索、毛里塔尼亚、西萨摩亚、贝宁、乌干达、朝鲜、约旦、吉布提、俄罗斯、美国、日本等国出口。4.塑料门窗作为门窗第四代产品，塑料门窗是从70年代开始被大量应用。德国是应用最早国家，1968年只占3%，1990年以后占5%。中国塑料门窗行业是在80年代初经过引进国外优异技术和设备基础上建立发展起来。短短十几年时间，该行业在全国发展速度是惊人，仅1997年，北京、天津、上海、陕西、甘肃、青海、宁厦、新疆、山西、河北、内蒙古、浙湖南等省、市、自治区增加率均在100%以上，其中上海增加率达335%以上，居全国之首。据权威部门统计，截至1999年年底，全国已经有塑料门窗型材生产线3000条以上，组装生产装备6000套以上，实际生产能力突破100万吨，组装门窗能力超出1.2亿平方米。最大规模型材厂年产能力约12万吨以上。在产量大增塑料门窗市场中，已形成欧美两种不一样体系，欧洲以德国和奥地利为代表，关键窗型是平开兼下悬内翻转窗，其中中悬、上悬窗为数不多。北美则关键采取上下提拉窗，又分上下单提拉窗和双提拉窗，平开窗、悬窗、推拉窗不占主导地位。中国绝大部分生产厂照搬欧式体系。其窗型产量最大是推拉窗，其次是平开门窗及少许中悬窗，缺乏上悬窗、手摇连杆开闭气窗、上下提拉窗（带翻转）、左右推拉带翻转窗、弧型窗和花园窗等新窗型。欧美两大致系塑料门窗采取标准也分两大致系，但不管哪国家标准准，作为门窗关键性能如抗风压性、气体渗透性、雨水渗漏性、保温性、隔音性等全部是共同。塑料门窗之所以发展快速，并很快成为建筑门窗首选产品，得益于它几大优越性。一是节能显著，可比铝合金窗节省采暖和制冷能耗30%-50%；二是含有优良气密性、水密性、隔音性和保温性；三是耐腐蚀性好，无需常常保养维修；四是节省森林资源。塑料门窗能否连续发展，取决于四个方面质量，即型材质量、组装质量、配件质量、安装质量。而现在存在突出问题是窗型式样少且单一，五金件水平不高，品种不全，废料回收技术还没有很好处理，这全部直接影响塑料门窗行业发展。5.玻璃钢门窗玻璃钢门窗被业内人士称为第五代门窗，它质轻、高强、防腐、保温、绝缘、隔音等很多性能上优势，正在逐步被大家所认识。玻璃钢型材是以玻璃纤维及其制品为增强材料，以不饱和聚酯树脂为基体玻璃纤维增强复合材料，用它制成门窗和其它材料相比，现有钢窗、铝窗坚固性，又有塑钢门窗保温、节能、隔音性能，同时还含有高温不膨胀，低温不收缩，质轻，强度高，无需钢衬加固等优点。中国从90年代初开始研制用拉挤法生产玻璃钢门窗型材，经过近努力，其技术已进入成熟阶段。五金件、密封件配套厂家也已齐备，基础实现了协作化生产房地产开发报建步骤及潜规则指南中国城镇计划法将于明年1月1日实施下面先根据报建前后次序来说：1、土地证、建设用地计划许可证、计划关键点批复阶段土地证和建设用地计划许可证这两个证，加上计划关键点批复，是进行房地产开发前提.不过,这几样东西领取前后次序，很有学问。有经验同志，一看这几样东西发出时间，基础上就能够判定出地块背后小说。这三样东西包含到国土部门和计划部门旷日持久权力斗争。现在中国法律也没有很好规范这个问题。恩，简单说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证实，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地计划许可证由计划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律依据；计划关键点批复由计划部门颁发，是确定土地使用强度指标法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标全部在这个批复里表现出来，包含现在那个小户型百分比限制要求，也会在这个文件里表现出来。通常来说，一块地，必需要由计划部门核定计划关键点，颁发了建设用地计划许可证（以下简称地规证）以后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必需程序。因为国土部门必需依据计划部门核定土地功效及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。不过呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方国土部门在出让土地时候，根本不考虑计划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法了解土地出让模式一度很盛行。然后受让了土地开发商，再去计划部门软磨硬泡，不管是修改计划也好，还是根本没有计划全部好，反正，我土地出让金是已经交了，剩下事情你计划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式轻易滋生腐败。要知道，中国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始，而以公开交易形式搞土地出让，甚至全部只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易土地，是到以后才上市。我只不过是说，中国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴模式。因为中国房地产管理体系那绝对是全世界独有。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人认为，把我放到90年代背景里面去，我也想不出愈加好土地交易模式。城市计划这个概念一直到现在全部还没深入人心，更何况当初呢。不过不管怎样，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城镇计划法第三十八条：在城市、镇计划区内以出让方法提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城镇计划主管部门应该依据控制性具体计划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等计划条件，作为国有土地使用权出让协议组成部分。未确定计划条件地块，不得出让国有土地使用权。以出让方法取得国有土地使用权建设项目，在签署国有土地使用权出让协议后，建设单位应该持建设项目标同意、核准、立案文件和国有土地使用权出让协议，向城市、县人民政府城镇计划主管部门领取建设用地计划许可证。城市、县人民政府城镇计划主管部门不得在建设用地计划许可证中，私自改变作为国有土地使用权出让协议组成部分计划条件。2、项目企业设置、立项、环境评定、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始时候必需要搞东西。很社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，和法律关系也比较大，比如设置项目企业。这里要注意一下，母企业拍到土地，转到其全资设置项目企业名下，按中国法律，不属于交易。我再次强调一下：母企业和其全资子企业之间土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。所以，房地产企业能够任意设置项目子企业，在房子卖完后再把它在实体上消亡，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，很经济实用，所以现在中国稍微有点规模房地产企业全部这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下产物，很烦，也不知道这个东西应该算什么。立项关键考察是项目标投资额及可行性。我不知道在现在市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理。反正现在各地因为市场经济深度不一样，所以在这个事情管理上也不一样。有些地方基础上不太管，有些地方就管得很严。而且立项到底需要什么材料那也是谁全部说不清楚事情。立项和其它程序前后关系那更是异常随便事情。譬如最近国家政策，要求先把环境评定搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可连续发展考虑。但在很多地方，环评一项关键前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情全部是人办出来。反正到现在为止，建设项目全部在纷纷上马中，我也不知道大家全部是怎么在这些莫名其妙政策中穿过来。反正我自己假如操办这些事情，基础上全部是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让她们给我推荐可行性研究汇报编制企业，去环境保护局，就让她们给我推荐环境评定汇报编制企业，然后让这些企业负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点全部没关系。总而言之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料全部是省内联网了，想搞多个球人糊弄建设部门基础上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人全部能够上网查到，某某是什么专业资质任职什么企业。现在结构类工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。下一篇开始讲正式计划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段这个阶段各地叫法不一样，我听得比较多叫“修建性具体计划审查”。这个阶段就是审查小区总平面计划图纸，也就是审一个小区建筑物全部是怎么排，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超出要求容积率，建筑密度是多少，进出小区道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西全部是很专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积百分比数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。不过且慢。我这3000平方米建筑占地里面，有平方米是一个大型架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我建筑密度，无非就是为了确保绿化嘛，保障居民休闲空间嘛。现在我即使好象是在地面上建了东西，不过我这个东西顶上全部是绿化啊，我绿化没有降低啊，我休闲空间没有降低啊，所以这个平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型架空层到底要不要算建筑密度问题，反正技术规范没有限死，有没有穷空间能够钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。不过放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹土地使用权证载面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周围道路道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算全部行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这全部是能够钻营地方。其它地方，譬如消防通道设置，高层建筑四面必需设置环形消防车道。不过这么一搞，小区绿化基础上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道载重量那是有很严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量活，这个过程通常全部要2到3个月，往往全部要和计划部门反复修改扯皮，往返磨，磨到双方全部没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能经过总平面审查。我也没见过那种零缺点总平面设计，只要有心，不管什么企业总平面，不管是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题全部是一筐筐。不是消防间距不够，就是在不能开窗地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇小说。嘿嘿） 4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是计划部门专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是很，很专业啊。搞得不好话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死企业比比皆是。各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类大企业就不会在这个问题上犯重大标准性错误，实际上，不管什么房地产企业，在这个问题上栽跟头几率，是一样，这个东西就跟击鼓传花似，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包含三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，依据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学话，统统全部得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么，必需要合理安排好，不能四处乱走。作为非专业人士，要判定一个小区官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基础上这个小区你就不用多考虑了；2、沙井盖是不是基础沿着小区道路排布，不是搞到四处全部是。假如什么沙井盖搞得满地全部是，简直看不出走一直，基础上这个小区你就能够考虑放弃了。为何我要这么强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻我来说，就是网络整天出问题，小区网络运行商根本没得选，因为只埋了一条管，别网络运行商想进来提供优质服务全部不行，而现在这家，不是这里线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里电器得轮着用，千万别一起开。看电视时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这全部是管线综合没搞好标志啊。你说，这么小区，能住吗？管线综合既然如此关键，那么我们说，我们设计时候好好考虑，好好研究，不就行了吗？实际上，是不行。为何？因为全部线，你全部得从外面引进来，全部得跟外面有个接口。不过接口在哪里呢？我现在告诉你们，不管开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，全部无法确保预留接口不发生改变。最常见是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定常常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱全部搞不定。然后，高压电线接入口，一开始说得好好，从某某变电站接，等到施工完成，要正式接时候，忽然发觉那个变电站已经搬走了，又或它容量已经超了，不能再让你接，你得从其它地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引发什么生活上麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发，专门针对小区排水。现在全部是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管是管径和流量，和连接市政管线位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，实际上是一回事。我就不多说了。 5、单体审查、建筑工程计划许可证计划部门对单体设计审查那也是很严格，不过总体来说，相对于总平面计划，就比较轻易经过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面计划基础上，落实单体建筑设计方案。单体方案关键是些啥内容呢？我个人是这么总结：关键就是落实各空间大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦是车位。现在来说，中国各大城市在车位问题上管得那全部是很严格，要求通常是每户住宅配一个车位，商业通常是100平方米配一个车位。大致配置要求基础上全部是这么，各城市大同小异。车位不够，基础上全部别想经过单体审查。当然，总平面审查期间通常来说，也会审车位，不过那个阶段关键是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这么经验值，来评定地下室面积够不够，通常来说计划部门不会很在意车位够不够，不会认真在图纸上数。不过单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招全部会用上。比如所谓子母车位啦，根本停不进去车转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。不过有些时候，不管怎么摆全部摆不够，那也有措施，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信大家全部见过，那玩意很不好使唤，进出一次花上半个小时那是很正常事情。不过无数开发商全部只是停留在口头上，只要经过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装。那么，为何开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是赔本。买人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，确实只需要10个平方米不到空间。不过，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担面积，基础上全部是35到45平方米。计划部门全部这么掌握。你这个车是不能垂直起降。这就是客观规律。当然我这个是大约经验，在有些城市，停车位还是能盈利，比如广州、深圳和上海部分黄金地段楼盘，听说停车位全部能买到40万一个。不过这个不代表通常规律。嘿嘿。审完单体设计，设计企业再细化一下出建筑施工图，就能够申领建设工程计划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程计划许可证，在新城镇计划法中被提到很高位置，反复强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专题审查这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区消防和人防设计是达标。没有哪个小区消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是全部专业报建中最艰苦，不过假如说简单，也能够很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战东西，全部心存恶感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。中国消防审查，在很多时候全部是很扯淡，很官僚。另外呢，我们开发商，也确实是很不象话，要满足消防规范话，这个投入太大了。另外我们消费者也没这种意识。因为很多消防上要求是很影响使用，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是很不方便。基础上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。通常说，各发展商全部是委托消防施工企业代理