住宅小区前期物业管理招标文件模板.doc

"鸿意星城"住宅小区前期物业管理

招

标

文

件

招标人（章）：

发 放 时 间： 4月20 日

目 录

1 投标须知…………………………………………………………….2
2 鸿意地产和鸿意星城项目介绍………………………………… 3~4
3 物业管理服务内容和要求……………………………………… 5
4 招标条件…………………………………………………………….6
5 招标说明………………………………………………………… 6~7
6 投标要求………………………………………………………… 7~8
7 投标文件密封和递交……………………………………………….8
8 开标、评标、定标……………………………………………… 8~9
9 协议及其它……………………………………………………… 9~10

10 附件一、《投标人概况及投标报价表》……………………… 11

11 附件二、投标函（格式）………………………………………… 12

12 附件三、授权委托书（格式）…………………………………… 13

13 附件四、《鸿意星城物业管理招标评分措施及定标标准》…… 14~15

14 附件五、计划平面图…………………………………………………….

一、 投标须知

序号
项目
内 容 规 定
1
物业名称
鸿意星城
2
物业地点
南京市白下区杨庄石杨路
3
总建筑面积
153423.6万㎡

4
交付时间
10月31日
5
投标文件编制时限
4月20日至5月10 日
6
现场踏勘时间

自行组织踏勘

7
投标确保金
壹万元整
8
投标文件数量
正本一套，副本四套
9
投标文件递交
递交截止时间：5 月 11日 9：00
10
开标、评标时间、地点
5月11 日 9：00~12：00
地点：南京市华侨路75号3F南京市物业管理招投标交易中心
11
招标人：南京鸿意地产开发
地址：南京市龙蟠中路459号鸿意地产大厦四楼
电话：
邮编：210001
联络人： 张丽丽

二、鸿意地产和鸿意星城项目介绍
1、鸿意地产介绍：
  鸿意地产发展成立于1994年，注册资本人民币1.2亿元，主营房地产开发。企业秉承“建设漂亮新生活”发展宗旨，严格管理，规范运作，真诚求进，现已成为江苏省内最具著名度房地产品牌开发企业之一。
     企业前后开发了南京枫丹白露城市花园（19万㎡），皇册家园（14万㎡），鸿意星城（12万㎡）， 苏州高尔夫花园（26万㎡），宝石御景园（12万㎡），无锡金色江南（66万㎡），财富广场（23万㎡） ，金洋花苑（29万㎡） ，宿迁金色水岸（14万㎡），东城水岸（9.4万㎡），新天地商业广场（2.5万㎡）等项目，开发面积已达200万平米，取得了显著经济效益和社会效益。
2．鸿意星城项目基础情况：
鸿意星城项目是南京鸿意地产开发继枫丹白露城市花园、皇册家园以后立即在城东开发大型住宅小区。小区在南京市白下区杨庄石杨路，计划建设22栋小高层，1所幼稚园，1所会所及局部商业裙房。建筑计划为院落围合式布局，新奇流畅，建筑立面简练、典雅。小区首期（8栋小高层）估计11月底交付业主使用。为使小区物业管理服务和鸿意星城定位要求相适应，特决定采取邀请招标方法，选聘鸿意星城前期物业管理企业。
2．基础参数：
(1)总用地面积： 73180㎡
(2)总建筑面积：153423.6万㎡（地上部分建筑面积：117335㎡，地下部分建筑面积：36088.6㎡）其中小高层总建筑面积113751㎡，商业总建筑面积3584㎡。
(3)建筑密度：18.4%
(4)物业类型：小高层、商业
(5)住宅总户数：1150户
(6)绿化率：38.3%
(7)机动车位(地下)：595个
(8)非机动车位（地下）：2162个
(9)污水排放：室内污废分流，室外雨污分流，污水沉淀后排入绕城公路市政污水管网。
(10)供电方法: 采取临街单项变供电。
（11）供水方法：1-4层市政直供，5层及以上为变频供水。
（12）消防系统设置：均设置消防系统，局部设置自动喷淋系统
（13）安防监控设施：小区设安防监控设施，采取红外报警系统和可视对讲。
（14）小区共配置55部电梯。
（15）小区设有1个主入口，1个次入口，1个机动车主出入口，1个机动车次入口。（首期交付1个主入口，一个机动车出入口）。
（16）现场售搂处：400㎡。
（17）依据相关要求配置物业管理用房。
（18）小区分二期建设，首期已于3月15日开工，首期建设8幢小高层，面积为43150.73㎡，一层商业裙房，面积为697.3㎡, 地下车库机动车位85个, 面积为5170.88㎡, 总计地上面积43848.03㎡, 地下5170.88㎡。完工时间估计为10月31日，交付时间为11月31日。二期建设面积为小高层70600.27㎡, 地下车库机动车位510个，面积30917.72㎡, 完工时间估计为9月31日，交付时间约为10月31日。
三、物业管理服务内容和要求
1．服务内容
（1）房屋建筑共用部位维修、养护、使用和管理；
（2）区内公共设施、设备及场地（消防、机电设备、道路、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、沟、渠、井、管道和停车场等）使用、维修、养护、管理和运行服务；
（3）区内场地、房屋建筑公共部位清洁卫生，定时对小区进行消毒、杀毒，做好垃圾搜集和清运工作；
（4）对区内范围全部房屋装修、确保房屋结构不变和房屋外观统一进行管理；
（5）物业及物业管理档案、资料管理；
（6）二十四小时巡视、门岗值勤等安全管理工作，确保小区内住户人身财产安全；
（7）便民服务网点及住宅区内所应含有有偿服务；
（8）交通、车辆行使和停泊管理。
2．服务要求
（1）房屋及公共配套设施完好率为98%；
（2）住宅区无重大火灾、刑事和交通事故；
（3）卫生、消杀、绿化达标率为100%；
（4）房屋零修、急修率为99%以上；
（5）违章发生率为1%以下，处理率100%；
（6）业主对物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。
四、招标条件
(1)物业管理范围：鸿意星城住宅小区一体化物业管理。
(2)招标人按物业管理相关法规要求向中标人提供物业管理用房。
(3)物业管理创办费，指投标人对本项目所配置物资装备费用（不包含物业服务日常易耗品，亦不计折旧费摊入日常物业服务支出成本），由招标人依据中标人投标文件中报价，在《前期物业服务协议》中约定。
（4）前期介入服务费，指本项目开发建设至向业主交付物业止，应招标人要求提前介入物业管理服务所产生费用，由招标人依据中标人投标文件中报价，在《前期物业服务协议》中约定。
（5）物业管理公共服务费收费标准，按中标价格在《前期物业服务协议》中签订。
(4)地下停车库及地面停车位由中标人管理，收益按相关物业管理法规要求实施。
(5)招标人负责小区内总平面图、街道牌、幢号牌、户室牌、小区内交通标识牌等设置。
(6)物业管理专题维修基金归集和使用服从相关法规要求。
五、招标说明
（一）鸿意星城住宅小区实施前期物业管理阶段为 __年_6_月至小区成立业主大会后签署新物业服务协议为止。
(二)《招标文件》及其附件和答疑书面文件，均为此次邀请招标
正式招标文件。应交纳投标确保金壹万元；投标活动结束3个工作日内
退还投标确保金；投标人不投标，或投递废标，其投标确保金不予返还，
归招标人全部。
(三)招标文件澄清
1、招标人在获取招标文件后 ，招标人接收电话答疑。
2、招标文件解释权归招标人。
(四)招标文件修改：投标截止时间前招标人需要修改招标文件，在法定时限内，以书面方法通知投标人，并作为招标文件组成部分。
六、投标要求
（一）投标人需含有国家物业管理三级资质。
（二）投标人应认真查验招标文件完整性；自行查看现场；并按
招标文件要求具体填写和编制招标文件。
（三）投标文件必需包含下列内容：
1、 投标人概况及投标报价表（格式见附件一）。
2、投标函。（格式见附件二）
3、投标委托书：投标企业法定代表人签发授权委托书（格式见附件三）。
4、 投标人介绍。
5、 对项目标认识、管理服务定位，管理服务目标及整体设想。
6、组织架构、人员配置、培训及管理。
7、 拟采取管理方法、工作计划及物资配置计划。
8、 管理服务体系。
9、 企业内部管理规章制度、公众制度。
10、前期管理服务、接管验收管理。
11、日常管理服务方案、服务质量标准及其方法。
12、管理服务关键、难点及其方法。
13、物业档案资料管理。
14、物业管理费用测算及投标报价：物业管理创办费、前期介入服务费、物业管理公共服务费收费标准、机动车停车服务费收费标准等测算报价。
15、投标人资格证实材料：企业法人营业执照（加盖公章）、物业管理企业资质证书复印件（加盖公章）等。
16、项目责任人资格证实材料：拟派项目责任人任职文件、工作履历、身份证复印件、上岗资格证实等。
17、投标人业绩资料。
（四）贵企业在中标后将和我企业签署前期物业服务协议，并根据
投标文件中时间要求对鸿意星城住宅小区物管实施物业管理前期介入服务和实施前期管理。
（五）投标文件处理：中标企业投标文件不予退还，未中标企业
投标文件在定标后五日内给予退还。
七、投标文件密封和递交
（一）投标人应将投标文件密封，并在封口处加盖投标人公章；封
袋上应写明所投物业名称。
（二）投标人须在“一、投标须知”中要求投标文件递交截止时
间、地点送达投标文件。
八、开标、评标、定标
(一) 开标
（1）投标人代表可在开标时间前抵达评标现场参与开标。在开标
时间内未抵达者，招标人视之为同意开标。
（2）开标时，在投标人代表、招标人代表和评委见证下，对投标
文件进行启封，交评委在封闭状态下阅评。
(二) 评标
评标规则及评标方法详见附件四《鸿意星城物业管理评标方法及定标标准》
(1)投标文件出项下列情况之一，将视为无效投标，不予评标：
A. 投标文件字迹潦草、模糊、无法识别；
B. 投标人和邀请投标企业法人不符；
C. 逾期送达投标文件。
(2)标书正本和副本内容不一样,以正本内容为准。
(3)投标截止时间后，投标人对投标报价或其它性质内容修正文
件和增加任何优惠条件，一律不作为评标、定标依据。
(4)在投标文件审查、澄清、评选和比较和授予协议过程中，
投标人对招标人和评委施加影响任何行为，一经证实全部将造成取消投标、中标资格结果。
(三) 定标
投标企业综合得分最高者，经招标人审定，确定为鸿意星城物业
管理中标人。
九、协议及其它
（一）定标后，招标人于2日内办理《中标通知书》、和中标人签
订《前期物业服务协议》，将相关资料报送南京市物业管理办公室立案。
（二）物业管理期限：《前期物业服务协议》自6 月至鸿意星城住宅小区成立业主大会签署新《物业服务协议》止。
（三）物业服务费收费标准，按中标价格，由中标人向物价主管部
门申报、立案，并在《前期物业服务协议》中明示。
（四）中标人须在约定时间内组织人员进驻，同时提供物业管理
服务。
（五）中标人应严格根据《前期物业服务协议》及《投标文件》
承诺实施管理，如达不到协议要求，或出现重大管理失误，并由行政主管部门确定，招标人有权终止《前期物业服务协议》，责任由中标人负责。
（六）《前期物业服务协议》终止，投标人应在法定时限内负
责任地移交小区物业管理权。

附件一：

投标人概况及投标报价表

投标人（章）

投标项目

企业资质等级

资质证书编号

投标人
总建筑面积： M2
管理物业

规模及业绩

一、前期费用报价

1、物业管理创办费
元
2、前期介入服务费
元
二、物业管理公共服务费收费标准报价
小高层物业管理公共服务费
元/平方米.月
商业物业管理公共服务费
元/平方米.月
三、机动车及非机动车停车服务费收费标准报价
1、室内专用车位
元/辆.月
2、室内共用车位
元/辆.月

附件二：投标人函
致：南京鸿意地产开发
1、 依据已收到《鸿意星城住宅小区前期物业管理招标文件》，根据招投标管理相关要求，我企业经考察小区现场和研究招标文件后，承诺该小区物业管理费按《投标人概况及投标报价表》中费用收取，根据投标文件要求负责小区物业管理工作，我们承诺：在协议条款约定范围内不向贵企业增加任何费用，不提升小区物业管理费标准。
2、 我们遵守招标文件一切要求。
3、 假如贵企业接收我们投标，我们确保在接到中标通知书后介入鸿意星城项目标前期物业管理准备工作。小区完工前两个月，确保相关物业管理人员进场接收、验交、管理。
4、 我们同意严格遵守本投标文件各项承诺，并随时接收询标。
5、 在协议协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵企业中标通知书将组成我们双方之间共同遵守文件，对双方含有约束力。
6、 我们了解，贵企业不一定接收最低标价投标或贵企业接到其它任何投标。同时也了解，贵企业不负担我们任何投标费用。
7、 我单位承诺本招标文件限定投标时间不影响我们正常投标。
（以上无正文）

附件三：授权委托书

授权委托书

本授权委托书申明：我 （姓名）系 （投标单位）法定代表人，现授权 （单位名称） （姓名）为我委托人，以本企业名义参与鸿意星城前期物业管理投标。授权委托人所签署一切文件和处理和之相关一切事物，我均给予认可。
授权委托人无转委托权，物此委托。

授权委托人： 性别： 年纪：

单位（盖章）： 部门： 职务：

投标单位（盖法人章）

法人代表人：

附件四：
鸿意星城住宅小区
物业管理招标评分措施及定标标准
一、 评标委员组成
依据物业管理相关要求， 鸿意星城住宅小区物业管理招标项目
评标委员组成以下：评标委员共5名，其中招标方代表2名，另3名从
市物业管理评标教授库中随机抽选产生。
二、评标措施
鸿意星城住宅小区物业管理招标评标项目分为：投标文件、投标报价两大项，分别按百分制计分，各项目占投标总分权重依次为80：20。
1、投标文件（满分100分，占投标总分80%）：
评委依据投标人投标文件评分标准评出评分等级，依此统计汇总作为投标人投标文件得分。
投标文件评分标准为：：
(1)、对项目标认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想（12分）。
(2)、组织架构、人员配置、培训及管理（10分）。
(3)、拟采取管理方法、工作计划及物资配置计划（4分）。
(4)、管理服务体系（6分）。
(5)、企业内部管理规章制度、公众制度（3分）。
(6)、前期管理服务，接管验收管理。（14分）。
(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其方法（20分）。
(8)、管理服务关键、难点及其方法。（8分）
(9)、物业档案资料管理（3分）。
（10）、物业管理服务费用测算合理性（20分）。
2、投标报价（满分100分，占投标总分20%）：
投标报价评分标准（百分制）
1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。
2、投标报价评分以中准价作为评分标准，其扣分标准为：按百分制计，“偏离中准收费水平百分率”每偏“中准收费水平”0.5%扣1分；“偏离中准收费水平百分率”百分位四舍五入后，十分位数字≥5且≤9，十分位上赋分均按0.5%标准扣分。
3．“中准收费水平”由全部投标人物业管理公共服务费“综合收费水平报价”算术平均得出；“综合收费水平报价”=（小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积）÷各类物业服务费收费总面积。
4、“偏离中准收费水平百分率”=（“综合收费水平报价”-“中准收费水平“）÷“中准收费水平”×100%（计算结果保留到十分位，百分位四舍五入）。
三、定标标准及物业管理服务费标准核定标准
1、评标委员会依据投标文件、投标报价分两项加权总分之和，从高到低排序，依次推荐不超出三名中标候选人。
2、若出现加权总分相同不能次序确定中标人时，则以投标企业投标文件评分高者为先。
3、招标人根据中标候选人综合得分排序确定第一中标侯选人为中标人，若确定中标中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能推行协议，招标人能够依序确定其它中标候选人为中标人，签署前期物业服务协议。
4、在投标过程中有违反招标文件要求，或采取不正当竞争手段，一经查实，取消投标资格。

技 术 说 明

1概述
“鸿意星城”总占地面积7.3万平方米，建筑面积为15万平方米,住宅总户数1144户。具体情况以下：
地块内共有住宅22栋小高层，单元梯口55个，总计住户1144户。
整个地块共有主出入口2个，停车场出入口3个。
1、 2#楼：各三个单元，一、三单元1-9F一梯三户，二单元一梯两户，10F各单元一梯两户，各78户。
3、4#楼：各四个单元，一、四单元1-9F一梯三户，二、三单元一梯两户，10F各单元一梯两户，计98户（4#楼96户）
5#楼：三个单元，8F+1，一梯两户，计48户
6#楼：三个单元，9F+1，一梯两户，计54户
7#-10#楼：两个单元，10F+1，一梯两户，各40户（10#楼39户）
12#楼：三个单元，9F+1，一梯两户，计54户
13#-16#、18#-23#楼：两个单元，10F+1，一梯两户，各40户（18#楼39户）
24#楼：四个单元，10F+1，一梯两户，共80户

智能化系统由以下7个子系统及控制中心组成：
⑴、 黑白可视对讲子系统
⑵、 家居报警子系统
⑶、 电视监控子系统
⑷、 周界防范子系统
⑸、 离线式电子巡更子系统
⑹、 背景音响/紧急广播子系统
⑺、 停车场管理子系统
智能化系统在总体设计时必需全盘考虑,应充足考虑各分期之间系统搭构和线管连接，充足考虑和土建分期配合问题，充足考虑产品和系统升级兼容问题，并提供良好处理方案。
此次招标，各投标人必需依据小区总体计划设计智能化系统方案，提出实现上述［1］-［7］项子系统及控制中心造价。
施工中要求全部设备按规范安装；除接插件外全部线缆接头应采取焊接工艺，户
外线缆接头必需进行防水保护处理；管内线缆不许可有接头。
承包商应做好工程售后服务工作，除协议范围内系统维护外，还包含向业主提供智能化系统户内设计方案，系统升级方案及协议约定户内对应设备安装、调试工作（不含户内管线敷设工作）等；业主如需新增户内智能化设备或要求承包商进行户内管线施工，则直接向承包商购置并支付对应工程材料及施工费用，承包商负责对应后期维护工作。

2、设计标准

小区智能化系统本着以人为本标准，要求做到安全、舒适、便捷、稳定可靠。各子系统应遵照“设备优异、技术完备、功效到位、配置合理、节省资金”标准进行设计。
优异性：当今科学技术发展快速，花费巨款建成一个几年内就被淘汰落后系统，是极大浪费，所以设计方案首先须确保设计技术和应用技术优异性，符合建设部及国家现行相关标准规范。
可靠性：可靠是系统设计中关键，若因系统故障，会给住户带来对应损失。为此总体方案设计和产品选型时既要考虑技术优异性，又要考虑技术成熟性，遵照严格科学设计、施工规范，为各子系统连接，架设可靠通道，从而为系统总体可靠性打下坚实基础。子系统某个点出故障后，第一：管理控制中心应有反应；第二：不影响其它子系统、控制点正常运行；第三：完好统计保留已经有信息：第四：关键子系统、控制点配置UPS不间断电源；第五：关键数据自动备份。
稳定性：本系统规模较大，系统组成较为繁琐、复杂，为确保系统可靠性，必需建设高稳定性系统。由此，此次招标中，关键设备只接收定型生产、并含有一定应用成功实例成熟系列产品，以确保系统含有很高稳定性。
投资保护性：伴随科学技术发展，不可能确保一个系统永远处于领先地位。为此，在设计方案时必需考虑到系统升级扩展灵活性和兼容性，使得系统在不改变原有设备，不损失前期投资情况下，就能方便升级和扩容，确保系统不过时，系统方案和配置能适应长达5年技术发展。选择产品制造商有5年以上产品生产历史，近5年发展情况良好。
性能/价格可比性：要选择性能价格比较高产品和系统，要善于从实际出发，突出实用功效，去掉“华而不实”无用功效，降低总体投资，求得优异性和经济性完美统一。
运行经济性（可操作性）：二十一世纪是知识经济时代，人力成本价格在大幅度增加，系统设计应做到操作和维护方便。
除此之外，还应满足：
1、高度安全性、可靠性；
2、不损坏小区环境舒适性；
3、可将各子系统管理统一计划设计成空间集中，运行上尽可能集成于同一个可靠平台，方便值班员管理、操作，降低配置管理人员数量。

3、设计规范

本方案设计须遵照现行有效标准及规范，比如但不限于以下各项：
《全国住宅小区智能化系统示范工程建设关键点和技术导则》
《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92
《智能建筑设计标准》 （GB/T503D14-）
《江苏省建筑智能化系统工程设计标准》 （DB32/1181-1998）
《入侵探测器通用技术条件》 （GB1048。1-89）
《主动红外入侵探测器》 （GB1048。4-89）
《被动红外入侵探测器》 （GB1048。5-89）
《防盗报警控制器通用技术条件》 （GB12663。90）
《微波和被动红外复合入侵探测器》 （GB1048。6-9）
《电缆线路施工及验收规范》 （GB50168-9）
《电子计算机机房设计规范》 （GB50174-93）
《 民用闭路监控电视系统工程技术规范》 （GB50198-94）
《入侵报警系统技术要求》 （GA/T368）
《视频安防监控系统技术要求》 （GA/T367）
《黑白可视对讲系统》 （GA/T269）
《安全防范工程程序和要求》 （GA/T75）
《安全防范系统验收规则》 （GA308）
《江苏省智能住宅小区评定方法》 （DGJ32/TJ02-）

4各子系统功效要求

设计方案中必需具体介绍处理系统中确保图像信号长距离传输质量、呼叫信号、报警信号冲突占线、系统自检等问题方法。
系统必需含有自检功效，能在管理计算机CRT上自动显示故障所在位置。
后一期工程施工时，应确保不影响已投入使用分区正常运行。
以下各子系统功效要求着重针对本项目规模较大特点提出了部分尤其需要注意方面和要求，不排除对各系统常规通用要求。

4.1可视对讲系统

㈠、系统设置：
1、 标配采取黑白可视对讲系列；各楼型每户安装一台免提式黑白可视对讲分机。
2、 小区共2个大门，每大门口各安装一台黑白可视对讲围墙机；
3、 每个单元门安装单元黑白可视门口机，共55套，单元门应含有感应卡门禁读卡控制器，单元门应配置电锁和开门按钮；
4、 各单元到地下层入口处设置门禁系统，共55套，要求地下层入口门禁和对讲系统门禁进行联网，由中心软件集中管理；
5、 管理中心设置在会所一层控制中心机房；配置中心管理机;
6、 每个单元依据楼层情况配置电源，由单元公共用电箱处供电；
7、 投标人依据小区规模、同时使用率，可配置对应数量分管理机和通讯通道，降低用户呼叫占线率，降低用户等候时间。

㈡、功效：
1、 实现围墙机和任一住户间双向对讲；围墙机图像传送至各呼叫对象分机；
2、 单元门口机图像传送到本区域各呼叫对象分机；
3、 围墙机图像实时传送到中心管理机；
4、 围墙机、门口机呼叫住户分机时，该住户全部分机均应有所反应；
5、 实现户内各分机和中心管理机之间双向对讲；中心管理机、大门口围墙机和单元门口机之间双向对讲；
6、 大门口围墙机和单元门口机可刷卡进入，各单元到地下层入口处门禁系统也可刷卡进入；
7、 系统含有定时自动巡检功效，巡查到故障部位，能自动显示和存贮；
8、 系统兼容性好。在不变更原有设备条件下，系统能方便地升级；
9、 后一期工程施工时不影响已投入使用系统正常运行；
10、 任一分机发生故障或线路短路、断路，不影响其它分机正常使用；
11、 经长距离传输后应确保图像清楚，语音信号无杂音；
12、 市电电网停电后，系统仍能正常工作8小时以上。

（三）、选择品牌：广东先导 室内分机AVC-2881
深圳泰春 室内分机CS-8050

家居报警子系统
㈠、 系统设置：
1、 ：一、二层和顶层住户家居报警为一个独立子系统，户内报警控制器可独立实现本户内全部探测器设、撤防，且报警信息可储存及查询；
2、 设、撤防延迟时间可调，最大值应大于30秒；
3、 各户标准配置为：一、二层和顶层住户安装微波红外探测器、红外幕帘探测器、紧急报警按钮；微波红外探测器342个，红外幕帘探测器共2099个。其它楼层住户只安装紧急报警按钮；每户安装两个紧急报警按钮（客厅一个，卧室一个），直接接入可视对讲室内分机报警防区。
4、 接警设备安装在控制中心机房。
㈡、 功效：
1、 室内报警设备实现“一键式”布防，密码撤防；布、撤防及多种前端设备报警延迟时间可调，最大值应大于30秒。
2、 户内任意一台报警控制器均可独立实现对本户内全部探测器进行设、撤防。设、撤防分立即或延时方法。设防方法应充足考虑人性化需求，区分为在家或外出等不一样情况。
3、 报警时室内设备应能发出声光提醒信号并存放报警信息供户主查询。
4、 配有液晶汉字显示器和信息键盘，可接收和发送信息。
5、 设备发生故障、户内各前端设备和户内报警主机之间线路发生短路、断路时，户内报警主机须报警、存放，在液晶屏上显示状态信息，且同时将此信息传送至中心管理机。
6、 报警反应时间小于2秒。
7、 接警管理计算机可监视各住户布、撤防状态并存贮相关信息，但不对其进行布、撤防控制；
8、 报警后，中心接警设备发出声光报警信号；接警设备应正确显示报警位置楼栋号、单元号、房号、报警类型及住户信息；管理计算机能驱动电子地图，经过电子地图及CRT直观确定报警位置，自动提醒业主对应信息；管理计算机能自动存贮报警信息资料备查；
9、 市电电网停电后，系统仍能正常工作8小时以上；
10、 系统漏报率：漏报率＜1‰。
系统误报率：误报率＜1.5‰。
报警反应时间≤2秒。
（三）、选择品牌：禧世纪 XSJ

4.3电视监控子系统

㈠、系统设置
在小区出入口、关键交通路口、景观区、关键公共活动区，安装电视监控摄像机。图像信号传送到控制中心，进行录像保留和操作控制。设计方案中，须具体介绍确保经长距离传输图像信号质量所采取方法。提供监视屏墙和控制台效果图。
1、摄像机：选择彩色转黑白CCD摄像机，室外全天候工作，应适应南京地域冬冷夏热、潮湿气候，防结霜、结露、防尘、防潮环境条件。配置全方位快速一体化球型摄像机11台和固定式摄像机7台。
2、采取1台24路硬盘录像机：配置键盘和480G硬盘。
3、监视器和监视屏墙：采取8台21”彩色监视器，视频传输、录像及音响广播等在控制室设备，安装在监视屏架下部机柜内。
4、中心选择1台32V16矩阵切换主机，可扩容。
㈡ 、系统功效要求
系统由摄像、传输、控制、显示和图像处理五个部分组成。
①、 前端摄像机对小区出入口、关键交通路口、小区公园、景观区、绿地等公共场所进行监控。系统要求充足考虑夜间监控光线问题，合理采取低照度摄像机。
②、 图像信号应叠加汉字立即间字符。
③、 图像画面在监视屏墙上实时显示；
④、 中心采取矩阵切换主机进行管理，数字硬盘录像机对全部信息自动进行存放。存放时间不低于10天。采取数字硬盘录像机实现对云台、镜头控制操作及视频图像切换、统计和回放；监控中心可依据需要固定、自动或强制切换图像至主监视器上显示。
⑤、 监视器上显示实时图像。
⑥、 摄像机电源由控制中心集中提供；
⑦、 要求采取合理传输方法，降低图像信号衰减失真；模块化结构，线路简单，有利于综合计划，降低投资。
⑧、 摄像点回路数及线管应有一定扩展容量。

㈢ 、技术指标要求
电视监控系统必需达成以下技术指标：
图像质量 4级（正常照度下）
复合视频信号幅度 1VP-P±3Db VBS
彩色图像水平清楚度 270线
黑白图像水平清楚度 400线
灰度等级 8级
信噪比 ≥40dB

系统应达成《视频安防监控系统技术要求》（GA/T367）指标要求。

（四）、选择品牌：彩转黑一体化快速球机RV-9003ET（RONIX）
固定式摄像机RV-7088C（RONIX）
硬盘录象机DVR24（RONIX）

周界防入侵报警子系统

⑴、 系统配置
要求选择误报率较低双光束主动式红外探测器（其中10米1对，60米6对，80米3对，100米5对），依据工程情况若有变更，完工时按实结算。
小区控制中心设置接警主机。
控制室配有声光报警设备和电子地图。

⑵、系统功效要求
系统全方面设防后无死角、盲区；
当有些人非法翻越时，探测器报警信号触发接警主机，发出声光报警信号，报警主机显示面板上正确显示报警区域号；管理计算机CRT电子地图上显示报警区域位置；管理计算机自动统计报警相关数据；
报警时，报警区域发出声光报警信号，声光报警信号延续时间1—3分钟，连续可调；
系统由控制中心统一提供电源；确保在市电停电12小时后系统仍能正常工作。
系统漏报率：漏报率＜1‰。
系统误报率：误报率＜1.5‰。
报警反应时间≤2秒。

（3）选择品牌：红外对射探头 ALEPH
报警主机 BOSCH

4.5背景音响/紧急广播子系统

⑴、 系统配置
在小区大门口、休闲广场、河道景观岛、主干道、亲水岸边共安装37个功率为20~30W/个室外音柱；。音柱外形应配合园林景观建筑选择对应造型。音柱固定安装在水泥支墩上。
全区划分为4个分区，每个分区对应配置一个功率放大器，信号传输由分区器控制，共配置八分区控制器1台；240W纯功率放大器5台。
音源（调谐器、CD机）；
前置放大器及控制、功放等设备安装在控制中心监视屏柜内。

⑵、 系统功效要求
通常情况下，由控制中心控制播放区域和节目源。

（3）、选择品牌：上海旗胜 BGM

4.6离线式电子巡更子系统

⑴、 系统配置

巡更路线、巡更点配置参考小区平面图设计。系统配置4个手持巡更器，60个巡更感应点。单独配置管理计算机。

⑵、系统功效要求

能够在管理软件上方便地设置巡更路线、巡更时间、巡更人员等。巡更人员按要求路线抵达巡更点，用手持巡更器自动统计下抵达时间。统计信息由管理计算机进行处理存贮，管理人员可随时查询、打印巡更情况，监督巡更人员工作。
管理软件可设置系统所要求多种功效，汉字界面。
操作简便，对使用人员要求不高。
高可靠性，应能预防已取得数据及信息被破坏或有意改写。
巡更器采取不锈钢外壳，坚固耐用，内置大容量存放体；密封防水，高度省电。

（3）、选择品牌： LANDWELL

4.7停车场管理管理系统

⑴、系统配置
小区2个地下车库出入口各安装一对道闸（含地感线圈、车辆检测器、防砸装置）
每个出入口配置2只远距离读卡器。系统为各门门口出入门禁管理可独立工作联网型管理系统。中心管理计算机设置在物业管理管理中心。
要求对固定业主用远距离卡不停车直接进出大门和地下车库，对临时停车用户由入口发卡机发临时停车卡。
每个出入口配置2只遥控器控制道闸起落。
物业管理部门配置读写卡设备。

⑵、系统功效要求
本系统仅实现小区大门口汽车和人员出入管理。
①、 应能设定目标出入授权，如永久卡许可使用时间，许可车辆出入，临时卡何时出入目标、可出入何出入口、可出入次数等。被授权为车辆出入卡可经过人员出入通道，被授权人员出入卡不许可通车辆通道。
②、 系统能实现授权、查询，系统联网后可实现集中管理、集中报警、异地核准控制功效，且中心管理机不工作时，各出入口应仍能正常使用。
③、 系统操作响应时间应小于2秒。
④、 出入口设备应能手动操作。
⑤、 系统应有自检功效和故障指示。
⑥、 系统软件为简体汉字界面；电源不正常时，系统信息及各统计信息不得丢失。
⑦、 软件对从识读器传来操作信息和预先存放、设定信息进行比较、判定、判别、核准；对符合出入授权目标，向实施机构发出给予放行指令。
⑧、 系统应能存放天天1.5万人次出入，信息保留10天数据量。相关数据供随时查询。
⑨、 固定业主用远距离卡可开启单元门和地下室门禁系统。
（3）、选择品牌：上海亦源

4.8中心控制室

小区中心控制室设置在会所一楼。安装电视监控监视屏、报警系统电子地图、控制台、智能化各子系统需安装在控制中心设备。
中心控制室实现对此次招标各个子系统控制管理。
设计文件中必需确定中心控制室设备安装位置、提供监视屏墙和控制台优化效果图、用电总负荷要求等资料。

4.9电梯三方通话线缆敷设
小区共55部电梯，从各电梯机房敷设一根RVVP8X0.75电缆至监控中心。