住宅小区物业管理知识投标文件模板.doc

第一部分 商务投标文件
一、营业执照副本复印件

二、资质等级证书副本复印件

三、法定代表人资格证实书

法定代表人资格证实书

陈忠杰系沈阳万维物业服务法定代表人，负责签署本投文件、进行协议谈判、签署协议及处理和之相关一切事务。

法人代表情况:
单位名称：XXX
地 址：XXX
姓 名：XXX 性别：男 年纪： 50
民 族：汉族
职 务：总经理

特此证实。

投标单位：沈阳万维物业服务（盖章）
二○○七年十一月九日
四、授权委托书

授权委托书

本授权委托书申明：我陈忠杰是沈阳万维物业服务法定代表人，现委派吴丹妹参与贵方组织“光明佳园”住宅小区前期物业管理投标活动，全权代表我单位处理投标相关事宜。
代理人无转委托权，特此委托。
本授权书使用期：11月9日至11月15日

附授权代表情况：
姓 名：XX　 年纪：24 性 别：女
身份证号：XX 　　 职 务：经理
电 话：XX 　　
通讯地址：XX

单位名称：沈阳万维物业服务（盖章）
法人代表：（签字）
二○○七年十一月九日
五、投标函
沈阳新锦源行物业招投标：
依据贵企业相关“光明佳园”住宅小区前期物业管理招投标项目标邀请，我企业正式投标，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣告同意以下：
1.在所附投标报价中要求提供对应物业管理服务基础上，物业管理服务费标准为每个月每平方米建筑面积 1.0元。
2.我企业已具体阅读了招标文件、参考资料及相关附件，我们完全了解并同意放弃对任何方面有不明及误解权利。
3.假如在要求开标日期内投标文件撤回，确保金将不要求我方退回。
4.同意根据贵方要求提供和投标相关一切数据或资料。
5.如在投标过程中有任何不正当商业行为，或采取任何方法向招标人施加压力和干扰，同意被取消投标资格。
6.我企业严格根据《投标须知》推行应尽义务和权利，遵守招投标过程纪律。
7.未尽事宜依据《中国招标投标法》、《前期物业管理招投标管理暂行措施》及《沈阳市前期物业管理招标、投标管理要求》等相关法规实施。
8.和本投标相关一切正式来往信函请寄至：
地 址：沈阳市和平区和平北大街156号
邮 编： 110001
电 话：XX
收件人： XX

投标人：沈阳万维物业服务（盖章）
二○○七年十一月九日
第二部分 技术投标文件
一、企业介绍

项 目
内 容
企业名称
沈阳万维物业服务
法定代表人
陈忠杰
注册资本
人民币50万元
注册地址
沈阳市和平区和平北大街156号
办公地址
沈阳市和平区和平北大街156号
邮政编码
110001
电 话

经营范围：小区物业管理、房屋租赁、房屋中介代理服务、家政服务

二、现在所管理物业项目情况一览表

序号
物业项目名称
开发建设单位
建筑面积
业主户数
建筑形式
物业费标准
1
城市港湾
昊源房房地产开发
52，000
247
小高层、多层
1.0元/月/平米
2
新华壹品
祥桦房地产开发
130000
1074
高层、多层
1.0元/月/平米
3
光大大厦
农垦房地产开发企业
25982

写字楼
5.45元/月/平米
4
新华花园
昊源房房地产开发
17292
88
多层
0.8元/月/平米

三、近三年财务情况表
单位：元
年份
项目

上六个月
备注
一、资产
21，512，271.39
19，528，689.06
19，636，064.53

1．流动资产
21，214，556.06
16，768，844.73
16，913，811.20

其中：应收款累计

2．固定资产
326，623.33
499，340.33
517，170.33

其中：固定资产净值
297，715.33
359，844.33
322，253.33

二、负债
21，512，271.39
19，528，689.06
19，636，064.53

1．流动负债
15，865，940.93
14，395，382.68
14，310，347.78

其中：应付款累计

三、营业收入总额
3，666，885.29
4，531，232.37
3，799，551.28

其中:物业管理费收入
3，666，885.29
4，531，232.37
3，799，551.28

四、成本费用总额
3，551，376.35
4，325，499.09
3，607，140.91

其中：人力成本
1，753，153.55
1，745，405.04
1，730，277.46

五、税前利润
115，508.94
205，733.28
192，410.37

四、拟派管理项目经理自然情况及关键经历

姓 名
吴丹妹
性 别
女
出生年月
1983.10.13
学 历
大 专
专 业
物业管理
职 称
经 理
建设部物业管理经理上岗证（有）
获证时间
．4

关键工作经历：
7月—12月 城市港湾小区管理员
1月万维物业总经办经理助理

附物业经理上岗证

五、本管理项目管理人员配置情况表

姓名
职务
年纪
学历
专业
管理经验
物业管理资格证书
王玉芳
管理员
48
大专
工民建
4年
物业管理上岗证
附物业管理上岗证

第三部分
物业管理方案
第一章 物业管理目标

l、保持和提升物业完好程度。经过加强对光明佳园小区整体物业管理养护和对使用人管理和服务，以预防使用不妥，损坏物业。
2、发明良好环境，统筹安排光明佳园小区各项设施管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护小区环境。
3、维护业主权益。为了能使业主物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目标，加强对业主、住户行业管理、服务，以达成维护全体业主整体利益，从而有利于每一位业主。
4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不停提升服务管理质量，维护和提升开发商及本物业企业社会声誉。
5、以良好售后服务建立光明佳园品牌形象，以高附加值回馈业主及开发商，使物业开发、管理处于良性循环。

第二章 物业管理标准

依据《物业管理条例》及其实施细则和相关要求，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”管理标准，实施企业为业主发明安全、文明、优美、舒适居住环境质量方针，实施“管、养、修、服务“为一体综合管理。

第三章 物业管理方法

成立光明佳园项目管理处，全权负责光明佳园小区项目管理，制订年度管理目标，在经济上实施独立核实自负盈亏，实现小社会效益、经济效益和环境效益同时发展。

第四章 物业管理内容

l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)维修、养护和管理。(建筑保质／保修期之外)
2、房屋建筑本体共用设施设备(共用上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)
3、计划红线内属物业管理范围市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)维修、养护和管理。
4、项目配套服务设施维修、养护和管理。
5、公共环境卫生清洁。
6、车辆行驶和停泊管理。
7、配合和帮助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。
8、项目物业管理收支和财务管理。
9、提议发展商和业主选择、购置保险。
10、接待、处理相关物业管理方面投诉、意见和提议。
11、沟通、调处和当地物业管理主管部门和其它相关单位工作关系。
12、开展小区文化活动，建设小区精神文明。
13、建立、管理物业及业主档案(包含建筑和工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。

第五章 物业管理总体目标和分项目标

一、总体目标
在管理协议期内将小区管理成“安全、文明、优美、舒适”高级人文住宅区。
二、分项指标
l、房屋及公共配套设施完好率98％以上。
2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95％。
3、房屋零修、急修立即率99％以上。
4、违章发生率1％以下，处理率100％。
5、管理人员专业培训合格率100％
6、业主对物业管理满意率90％以上，投诉处理率100％。

第六章 实现物业管理目标方法

一、管理体制和人员配置
1、管理架构
我企业拟设光明佳园物业管理处作为企业外派机构，全方面负责南湖佳园小区项目标日常管理动作，统管整个小区内外事务。企业和管理处每十二个月签署管理目标经济指标责任协议，管理处按综合一体化管理七大服务项目即：房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、小区文化服务，设置物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。
2、管理处职责
1)．负责对光明佳园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接收企业物业部指导和监督。
2)按企业标准要求实施管理。
3)完成和企业签署年度管理目标和经济指标。
4)合理调配人员、保持各岗位分工和协作。
5)定时对房屋、公共配套设施进行维修养护。
6)负责业主住宅或商铺装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。
7)负责开展丰富多彩小区文化活动。
8)负责确定小区月工作计划。
9)负责周检工作，并做好统计，接收开发房地产投资开发企业和本企业物业部、业主(住户)和业主管委会监督检验。
10)负责南湖佳园安全、防火工作。
11)协调和供水、供电、工商等和物业管理相关部门关系，有效开展工作。

二、移交接管
1、移交接管前准备工作
1)成立光明佳园管理处。提前介入管理，拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位，其它管理人零分步到岗，落实管理用房和职员佰舍，做好各项筹备工作。
2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备结构、性能、水、电、气管道线路铺设位置及走向及存在问题；填写相关质量统计，方便立即得四处理。
A、移交接管验收遗留问题统计表：
B、公共配套设施接管验收表：
c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表：
D、机电设备接管验收遗留问题统计表。
2、光明佳园资料移交接管
1)接管楼宇资料验证及部分移交资料
A、产权资料项目同意文件；用地同意文件；建筑执照；小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；
B、市府验收合格资料市建设工程完工验收证书；市建筑消防验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证；供用电协议书；电视共用天线合格证。
C、工程技术资料
完工图----包含总平面图、建筑、结构、水电、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；地质勘察汇报；工程协议及开、完工汇报；图纸会审统计；工程设计变更通知(包含质量事故处理统计)隐蔽工程验收签证；沉降观察统计；完工验收证实书；水、电、卫生器具等设备检验合格证书；砂浆、混凝土块试压汇报；供水试压汇报。
3、光明佳园接管验收程序
1) 开发企业通知本企业接管验收；
2) 本企业验收小组按《楼宇接管资料移交》查对所接收资料，签发验收复函；
3) 本企业验收小组同移交人对房屋质量、使用功效、外观质量、公共配套设施设备等进行完工验收；
4) 对完工验收中发觉质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定时限由移交人负责整改，并约定时间复核；
5) 对住宅室内物件无显著不全，符合检验标准要示房屋，由管理处接收锁匙，负担保管责任；
6) 业主(住户)入住时，由管理员陪同对室内进行全方面细致质量检验，对发觉质量问题经整理后汇报开发企业，并要求施工队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项；
7)在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理人员发觉因为建筑施工或产品制造上缺点时，汇报开发企业查验证实后，大中修由开发企业责令施工队更换或返修，小修、急修可委托本企业维修。
4、房屋接管验收项目及标准
1)验收项目
A、梁、柱、板主体；B、项棚；c、墙面；D、地(楼)面；E、厅房；F、楼梯、扶手；G、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座)；H、接线盒；I、开关；J、照明灯具；K、供水系统；L、排污管道；M、地漏；N、卫生洁具；0、防盗网(窗)：P、室内配电箱；Q、水表、电表和液化气表。
2)验收标准
住户及房屋内水电配套设施等，参考建设部ZBP3000l～90标准和国家1997年7月颁布《房屋按管验收标准》及达成业主(住户)合理要求。
5、光明佳园公共设施接管验收项目及标准
1)验收项目：光明佳园住宅区公共场所、娱乐活动设施及其水电等
A、基础设施；
B、天面；
c、公用天线；
D、消防设施(消防栓、消防箱)；
E、小区路灯；
F、绿化；
G、小区道路；
H、垃圾箱(池)；
I、垃圾转运站;
J、岗亭；
K、 车库；
L、 沙井和化粪池：
M、 明暗沟；
N、 挡土墙、坡；
0、 踏步：
P、 台阶：
Q、 水池、水箱：
R、 信箱；
6、工程完善和工程遗留问题处理要求
1)工程完善
在房屋本体工程完工进行完工验收后，才进行部分公共配套设施工程完善。
2)工程遗留问题
在完工验收和楼宇使用过程中，存在安全隐患、使用建筑材料不合格、设计无法达成使用要求、保修无法处理设计缺点等方面内容。
3)处理方法
A、物业管理企业对完善配套工程实施监督职能，指定专员作好协调工作；
B、对发觉遗留问题立即向物业管理部汇报；
c、限制噪音施工时间，确保业主(住户)休息；
D、给进场施工队人员办理出入证，避免和装修施工人员混淆，确保安全。
E、增强秩序维护力量，监督施工队人员管理：
F、施工队离场前，必需到管理企业申请“放行条”，经主管管理员以上人员检验无误，署名后施工队方可撤离小区。
7、业主(住户)入住前筹备工作
1)编制入住工作方案
管理处正式成立后，管理处主任负责依据企业策划部编写《光明佳园物业管理方案》编写入住工作方案，入住工作方案内容包含以下部分：
A、核实《光明佳园物业管理方案》中确定各类人员配置情况；
B、依据光明佳园实际情况和《光明佳园物业管理方案》中对住宅管理要求和要达成标准，确定光明佳园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾搜集等方面配套改善意见或装修
C、确定办公用房和职员宿舍装修方案：
D、确定物品采购计划；
E、制订入主步骤。
2）准备入住资料
A、依据企业手册和光明佳园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时条约》、《防火条约》；
B、印刷公布市政府颁布《沈阳市相关管理要求》。
8、业主入住管理

入住步骤图：验证 发放资料 交费 锁匙发放 验房
1)验证
A、开发企业发出入住通知单原件、购房或租赁协议复印件一份；
B、业主及家庭组员(或同住人)身份证复印件一份；
C、业主及家庭组员(或同住人)一寸照片一张。
2)资料发放和保管
A、发给业主保留资料：
住户手册；
业主临时条约：
住宅区室内装修管理要求；
防盗网和防盗窗管理要求；
收费项目一览表：
B、发给业主填写并需回收资料
业主临时条约：经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份；
业主家庭情况记录表：
装修申请表：住房申请装修时填写，原件留管理处存档。
C、管理处按业主(住户)栋号和房号进行档编号，档案中包含：
入住验房表：
业主家庭情况记录表：
装修申请表。
3)交费
A、按入住通知单发出日期为准收费；
B、搬迁押金
办理入住手续时交纳；
住户搬迁完成，凭搬迁押金收据办理退款手续；
C、水电押金
办理入住时交纳；
在供电局和自来水企业办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续。
4)锁匙发放
5)验房：按本企业《房屋保修工作程序要求实施》
三、日常管理运作
1．装修管理
1)对业主提出二次装修进行程序化管理；首先对业主提出装修申请时进行审批，对施工人员办理相关出入证件，在小区进出和施工作业时间内，便于管理。
2)对房屋结构管理
A、不得改运承重墙、梁、柱、包含凿、打、挖等。
B、不得在地面开槽。
C、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝，以免渗水。
D、不得私自改变房屋使用用途。
E、面要拆墙应严格根据装修审批表申报项目进行。
3)施工时间：每日早晨8时至12时，下午2时至7时
4)装修期间，施工单位应配置手提式灭火器。
2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合标准，确保南湖佳园随时处于安全状态。
1)加强制度落实。
A、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡查队，关键出入口二十四小时全方位检验，明确责任区，划分责任人。
B、坚持查岗制度。管理处主任不定时查岗，并依据查岗情况给通报，漏岗、偷懒者按企业要求处罚。
C、加强住宅区内流感人员及外来人员管理和防范，建立流感人员档案，并定时核查。
D、落实安全责任制，明确责任人。企业和管理处、管理处和秩序维护队长签署秩序维护目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、车辆管理员全部是义务消防员和应急分队队员。
3、清洁卫生。
质量标准：
A、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面天天清扫两遍。
B、全部公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。
C、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。天天擦试一次，每七天拖洗一次。
D、单元门前垃圾桶洁净、整齐、无味、无污迹。天天清理一次。
4、绿化管理
1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次
2)草坪依据气候、旱情酌情浇水次数。
3)每日检验虫害情况，发觉虫害立即进行消杀诊疗。
4)每个月对草坪进行一次修剪。
5)每三个月对草坪进行一次施肥。
6)对枯死、病死草坪立即补种。
7)每日填写绿化巡查统计。
5、小区文化
我企业相关小区文化建设理念。
对所服务小区整年度文化、体育活动进行统筹制订。并由专门物业管理人员推进实施，努力营造关爱、亲合、健康、环境保护等高尚小区文化，发明文明小区生活方法。
经过小区活动，使住户对小区条约遵守成为自觉行为。
经过小区活动，促进邻里感情、建立友善、亲和、包容邻里关系。
经过小区活动，增强住户健康意识和自觉运动；
经过小区活动，宣传新小区消费意识，实现新生活方法。

第四部分 物业管理费用测算
一、管理费用
1、人员编制和工资标准
部门
职务
人数
工资标准
累计
综合管理部
项目经理
1
3,000
3,000
管理员
1
1，500
1，500
财务部
出纳
1
1,200
1,200
工程部
维修工
4
1,200
4，800
绿化保洁部
绿化保洁员
5
650
3,250
维护部
队长
1
900
900
维护员
9
750
6,750
累计

22

21,400

2、保险费：社会保险总计为工资总额32．1％，其中：养老保险19
％；失业保险2％；工伤保险0．5％；医保8％，工会经费2％；生育险O．6％
21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月
3、福利费：21,400元／月×14％=2,996元／月
4、办公费用
序号
项 目
常年（元）
1
管理人员服装费用（300元/人×3人）÷3年
300
2
维修、保洁人职员作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年
2,400
3
保安制服（800元/套.人×10人）÷3年
2,667
4
办公用具、电话费、水电费（150元/月×12月）
1,800
5
节日装饰费

6
经理手机补助150元/月×12月
1800
7
小区文化活动费（每十二个月开展四次小区文化活动）
1200
8
合 计
12,167
1013.9元/月

二、消防设备(灭火器)：
1,000元／年÷12月=83元／月
三、化粪池清掏费：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月
四、能源消花费：2200.33元/月
1、电费 ：1200.33元/月
1）路灯及草坪灯：4千瓦×5小时/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月
2）物业用房照明：0.16千瓦×8小时/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月
3）监控：1.2千瓦×二十四小时/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月
4）消防泵: 30千瓦×2小时/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月
5) 风机正常检验电费: 6千瓦×2小时/月×0.79元/千瓦=9.48元/月
2、水费
绿化保洁：1000元／月
五、低值易耗品摊销
名称
单位
数量
单价（元）
金额（元）
办
公
用
品
饮水机
只
2
300
600
电 话
部
3
150
450
标 识
套
若干
—
200

工

程

用

品
1.5米铝合金梯
只
2
300
600
万用表（带电流表）
只
1
150
150
应急水泵
只
1
400
400
50米卷筒式线板
副
1
400
400
便携式工具箱
只
5
100
500
应急灯
只
2
100
200
冲击钻
只
1
800
800
电 锤
只
1
1200
1200
熔接器
只
1
300
300
3米铝合金梯子
只
1
500
500
管钳
套
1
300
300
管道疏通机
部
1
1000
1000
其它工具
—
若干
—
500
保
洁
用
品
垃圾车
辆
1
950
950
其它用具
—
若干
—
300
保
安
用
品
对讲机
只
8
1500
1
橡胶警棍
根
5
30
150
应急灯
只
2
100
200
小件易耗品
—
若干
—
200
合 计
21900
年摊销（低值品按3年摊销）
7300
7300/12=608.33元/月

六、固定资产折旧费用
序号
项目
数量
支出（元）
1
办公家俱
若干
5000
2
电脑
2
10000
3
打印机
1
600
4
档案柜
5×500
2500
5
合 计
—
18100

年折旧（按5年期限，残值10%）
3258
271.5元/月

七、公共设施施设备维修保养费:1600元/月
八、不可预见费:1500元/月
一至六累计：38，996.52元／月
八、税金：38，996.52元／月×5.55％=2，164.31元／月
九、利润：38，996.52元／月×5％= 1，949.83元／月
费用总累计43，110.66元／月,住宅建筑面积44，692.68平方米，折算到每个月每平方米建筑面积为0.96元。

电梯部分：
电梯费用收入：12元/人/月×342户×3人/户=12，312元/月
电梯费用支出：14,058.8元/月
1.电梯年检维保费： 15000元/年.部 ×7部÷12月=8,750元/月

2.电梯电费：56千瓦×4小时/天×30天×0.79元/千瓦=5,308.8元/月

电梯费用差额：12，312元/月-14,058.8元/月=-1,746.8元/月
电梯费用不足部分由铁路局补助，以确保电梯正常运行。