南湖佳园住宅小区前期物业管理项目招标文件模板.doc

沈铁·南湖佳园
住宅小区前期物业管理项目

投标文件
（正本）

沈阳正大世纪房地产物业管理
二○○七年十一月五日

第一部分 商务投标文件
一、营业执照副本复印件

二、资质等级证书副本复印件

三、法定代表人资格证实书

法定代表人资格证实书

单位名称：沈阳正大世纪房地产物业管理
地 址：沈阳市经济技术开发沧海路19－20号
姓 名：鄢春红 性别：女 年纪：28
民 族：汉　　　 身份证号码：2101058　
职 务：董事长 　职 称：中级
鄢春红系沈阳正大世纪房地产物业管理法定代表人，负责签署本投标文件、进行协议谈判、签署协议及处理和之相关一切事务。
特此证实

投标单位：沈阳正大世纪房地产物业管理（盖章）
二○○七年十一月四日
四、授权委托书
授权委托书

本授权委托书申明：我鄢春红系沈阳正大世纪房地产物业管理法定代表人，现委派王承嘉参与贵方组织“建东佳园”住宅小区前期物业管理投标活动，全权代表我单位处理投标相关事宜。
代理人无转委托权，特此委托。
附授权代表情况：
姓 名：李庆功　　年 龄：32 性 别：男
身份证号：2108219　　　 职 务：物业经理
通讯地址：沈阳市和平区同泽街14号
电 话：23210325　　　　　　　　 传 真：23210325
本授权书使用期：
11月6日至12月10日

单位名称：沈阳正大世纪房地产物业管理（公章）

法人代表：（签字）

二○○七年十一月四日
五、投标函
沈阳新锦源行物业招投标服务：
我企业正式投标沈阳“南湖佳园”住宅区前期物业管理招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本六份。据此函，签字代表宣告同意以下：
1.在所附投标报价中要求提供对应物业管理服务基础上，物业管理服务费标准为每个月每平方米建筑面积 1.00 元。
2.我企业已具体阅读了招标文件、参考资料及相关附件，我们完全了解并同意放弃对任何方面有不明及误解权利。
3.假如在要求开标日期内投标文件撤回，确保金将不要求我方退回。
4.同意根据贵方要求提供和投标相关一切数据或资料。
5.如在投标过程中有任何不正当商业行为，或采取任何方法向招标人施加压力和干扰，同意被取消投标资格。
6.我企业严格根据《投标须知》推行应尽义务和权利，遵守招投标过程纪律。
7.未尽事宜依据《中国招标投标法》、《前期物业管理招投标管理暂行措施》及《沈阳市前期物业管理招标、投标管理要求》等相关法规实施。
8.和本投标相关一切正式来往信函请寄至：
地 址：沈阳市和平区同泽街14号 邮编：110014
电 话：23210325 传真：23210325
收件人：李庆功
投标人：沈阳正大世纪房地产物业管理（公章）
单位地址：沈阳市和平区同泽街14号 邮编：110014

二○○七年十一月四日

第二部分 技术投标文件
一、企业概况
企业名称
沈阳正大世纪房地产物业管理
法定代表人
鄢春红 职务:董事长
注册资本
伍拾万元
注册地址
沈阳经济技术开发区沧海路19-20号
办公地址
沈阳市和平区同泽街14号
邮政编码
110014
电 话
23210325
传 真
23210325
经营范围：
房产物业管理；房屋租赁

二、近三年财务情况表
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 单位：　 元
　　　　年份
项目
末
末
6月末

一、资产
0
628,818.04
678,591.03

1、流动资产

628,818.04
611,543.03

其中：应收款累计

451,770.00
451,770.00

2、固定资产

其中：固定资产净值

73,052.00

3、其它资产

二、负债

628,818.04
678,591.03

1、流动负债

106,834.19
167,480.66

其中：应付款累计

105,235.19
163,681.36

2、长久负债

三、营业收入总额

270,800.00
217,226.00

其中：物业管理费收入

270,800.00
217,226.00

四、成本总额

198,395.77
173,632.00

其中：人力成本

97,000.00
54,000.00

五、税前利润

三、拟派管理项目经理自然情况及关键经历表

姓名
王承嘉
性别
男
出生年月
1975年7月
学历
大学
专业
物业管理
职称
中级
建设部物业管理经理上岗证
有
取得时间
6月
关键工作经历：
　　　　　　沈阳嘉益物业管理
至 沈阳丰邑物业管理有限责任企业
至今　　　　沈阳正大世纪房地产物业管理

后附物业经理上岗证

四、拟派本项目管理人员
姓名
年纪
职务
专业
学历
苏翠莲
29
物管员
工民建
大专
朱冬梅
36
物管员
工民建
大专
后附物业从业人员上岗证

第三部分　物业管理方案及管理指标
第一章 确定物业管理目标
1．管理机构
物业管理实施机构―――沈阳正大世纪房地产物业管理物业管理处作为“沈铁南湖佳园”物业管理服务具体实施机构，向小区业主负责，确保物业管理服务各项工作及步骤均达成业主满意。
沈铁南湖佳园物业管理处采取主任负责制垂直领导形式。因为管理处编制精干、简单、职责明确，所以日常工作由主任直接领导各部门人员，集指挥和职能于一身，便于管理处主任全方面掌握日常工作及人员情况，降低失控。
2．管理模式
沈阳正大世纪房地产物业管理为确保沈铁南湖佳园物业管理能规范化、程序化、标准化进行，设置了沈铁南湖佳园物业管理处作为沈铁南湖佳园物业管理机构，建立并实施一套达成国家各部标准含有可操作性、可衡量性、工作结果含有可追溯性、管理步骤含有可控性管理制度。
3．物业管理责任机构
落实物业管理及服务目标最终责任人，负责对物业管理及服务情况整体监控和指导，就管理服务情况最终向委托方负责。
1) 制订小区综合管理服务计划综合管理服务目标。
2) 管理办公室负责管理处人员定岗、定编和各类人才储　备，定时开展各项专业技能比赛强化培训。
3) 物业企业监控管理处管理情况和服务情况，确保管理达标，帮助处理定时组织内审，审查小区管理服务达标情况。
4) 定时向业主进行用户满意度察访，听取业主对物业管理工作意见和提议，总结管理情况，提升管理水平。
管理处主任是日常工作关键责任人。各项指令下达后，实施人员即开始工作，实施过程中多种信息经过渠道回到责任人处，供责任人做出校正、判定、总结。在整个过程中，责任人还要从检验、评选结果中发觉问题，并加以纠正，做到有部署、有检验、有总结，从而确保了管理有效性。
4．物业管理处岗位设置图
主任
绿化员
保洁员
维修员
秩维员
绿化

二、日常管理内容
1．秩序维护
依据园区面积及实际情况，结合实际管理经验，利用人防和技防结合方法进行园区秩序维护管理。
园区面积1.9万平方米，管理面积较小，小区秩维管理设有固定岗、巡查岗。小区主出入口一个设固定岗，二十四小时值守，来访人员必需到门卫室登记，经门卫通知业主，取得联络并经业主同意后方可进入园区。对进出园区装修等劳务人员实施登记管理。白天加强固定岗管理力度，重视进出人员和车辆问询和登记。
因为园区面积较小，秩维人员巡查时能够看到整个园区，所以在园区中固定岗设置一人，巡查人员设一人。
门岗人员应确保出入口通畅，确保无闲杂人员进入，大件物品进出时应检验、登记。巡查人员按要求线路定时巡查，对整个园区公共部位秩序维护、消防等进行维护和管理。关键区域、关键部位增加巡查次数。在巡视过程中对园区内车辆进行引导，使其有序通行和停放。夜间巡查人员增加巡查次数，无离岗现象发生。
秩维人员负责做好“防火、防盗、防暴、防破坏四防工作。定时宣传消防知识，使业主时时注意防火、防盗。定时检验消防设施完好情况，熟悉各消防施设使用方法、分布位置，掌握突发事件应急预案，如碰到紧急情况时应采取对应应急方案，并立即汇报相关部门（公安、消防等），在相关部门人员没到场之前应采取有效方法保持好现场或组织疏散人群，尽可能帮助、配合相关部门处理好相关事宜。
车辆管理方面，秩维人员分清职责范围，认真执守、尽职尽责，未经许可园区内严禁外来机动车辆进入。秩维员对进入园区车辆进行指挥和疏通。停放在园区车辆应停放有序，非机动车摆放整齐。
园区内严禁鸣笛、严禁练车、限速行驶。
2．环境管理
公共区域由保洁员循环境保护洁，关键包含道路、绿地、楼梯通道、电梯轿箱、公共玻璃、垃圾中转站等。
标准：道路无显著污迹、杂物、积水等；垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不散装，无超载、无强异味、无污水横流；电梯轿箱擦拭洁净、无油迹、无粘贴小广告现象；楼梯通道定时拖洗，无废旧物占道现象；花草、树木养护，适时浇灌，定时施肥、除虫、剪枝，立即补种，保持优美绿化环境。依据园区实际情况定时进行消毒和灭虫除害。垃圾箱及垃圾中转站定时清洁、消毒。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处，应设有显著标识或采取有效防范方法。
道路、绿地等每日循环境保护洁；共用部位玻璃每个月清洁1次；路灯、楼道灯每三个月清洁1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每七天擦洗2次；雨、雪天气立即清除区内关键道路积水、积雪。
保洁人员在保洁时间内帮助秩序维护员协查本区域内情况。负责对本区域内公共设备故障情况报修和检验。
3．维修、养护管理
沈铁南湖佳园房屋维修养护及设施、设备管理、维护将坚持“管养合一”标准，制订合理养护计划，建立和健全科学规章制度，切实做到业主满意。将制订出《公共设施日常维修计划及实施方案》、《房屋共用部位维修养护计划及实施方案》。
对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，明确责任人。操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范，确保设施设备运行正常。
消防设施应配置完好，位置合适，可随时启用，如有设备老化立即更新。设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。路灯、楼道灯等公共设施、设备正常使用，完好率不低于93%。确保雨水、污水管道保持通畅，相关设施无破损。轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法，对可能发生多种突发设备故障有应急方案。
协调处理各项维修计划、装修疑难事件；定时巡视各设备房，检验各类设备运转情况，并发觉异常立即采取有效方法。
4．档案管理
企业档案由主任负责管理，关键包含档案搜集、整理、编排、保留。档案资料内容包含从接管验收时接手资料、证件等到施实管理工作中形成含有参考利用价值文件材料和相关工作统计等。档案保留时注意防潮、防虫、防破损。管理时应按档案类型等做统一分类，做有序编排，设目录纲领，方便查找。
档案保编排有序，装订整齐，目录清楚。
作废文件须经相关领导同意并加盖作废章后方能销毁。
保持文件清楚、洁净、无虫咬，每十二个月对企业档案文件进行一次全方面清查，每季进行一次部门文件抽查，确保文件资料完整。
档案借阅时严格遵守借阅时间及要求，注意企业保密文件不外漏，在有些人借阅时应提醒借阅人按时归还并确保借阅资料完整无损坏。
5．物业服务质量标准
公共秩序维护：实施二十四小时值班制。负责维护园区内秩序,制订巡视和值班制度,严格控制外来人员进入小区,配合公安机关预防和处理治安案件。
保洁 ：“五定”即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 “六无”即无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无污水赃物、无显著粪迹和浮土。“七净” 即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树根草坪净、楼梯净、单元门口净。
绿化：定时栽种补绿、定时对小区内树木、草坪及爬藤等浇水、施肥、除杂草、修剪、除病虫。让业主拥有一个“绿、净、美、安”生活环境。
维修：热情接待业主报修，做到维修立即，确保质量，态度认真。维修期间不准吃、拿、卡、要；不准超标准收费；全心全意为业主服务。
三、入住管理
1．接管验收
我企业本着以人为本标准，从业主角度及以后物业管理角度进行项目考察，并提出意见和提议。物业接管验收不仅包含主体建筑、隶属设备、配套设施，而且还包含道路、场地和环境绿化等，应尤其重视对综合功效验收。
企业选派素质好、业务精，对工作认真负责工程技术人员参与验收工作。从以后物业维护保养管理角度验收，也应站在业主立场上，对物业进行严格验收，以维护业户正当权益。
由施工单位向投资方进行交接，再由投资方向我物业企业交接。投资方也可委托我企业直接和施工单位进行交接，但得签署物业接收委托书。
交接工作时应注意明确双方交接人员、交接内容、时间等，并就交接物品数量、性能、位置等进行清点并做具体统计。相关资料应保留好。如在交接过程中发觉问题，双方应就问题原因、责任、处理方法和时间等进行协商。
接管验收中若发觉问题，要明确统计在案，约定时限督促开发主体对存在问题加以处理，直到完全合格。
落实物业保修事宜。依据建筑工程保修相关要求，由开发主体负责保修，向物业管理企业交付保修确保金，或由物业管理企业负责保修，开发主体一次性拨付保修费用。
2．入住管理
2.1 入住准备
入住前拟派各岗位人员分步到岗，做各项准备工作。成立验收小组，了解园区结构、设备设施性能、水、电、气等走向及管线位置，并做好具体统计。以备后查。
2.2 入住
业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签署售房协议并开出入伙通知书。
凭售房协议和入伙通知书到物业管理企业办理入伙手续。
物业管理企业在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商和业主签署《使用条约》。
若业主验房发觉并提出质量问题，经确定，填写返修表送交发展商，管理处应帮助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。
如需二次装修，需到物业管理企业办理装修手续。
2.3 入伙作业规程
由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业户携带购房协议书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。
由指定业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确定。
业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处帮助发展商进行工程质量问题返修工作。
如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理企业返修时，双方须签字确定。业户验房确定后领取钥匙，办理签收手续。
3．装修管理
装修施工前：填写《装修申请表》、《施工人员记录表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业企业管理处验审同意。
业主装修前应提前通知我企业，由我企业人员告之装修人员装修严禁行为和注意事项，使业主了解房屋结构及物业企业相关要求，物业企业为其办理临时出入证。
装修人员应严格遵守装修要求，不得给其它业主造成损害。
装修时间安排在早晨8:00—12:00时，下午13:00—19:00时内进行，以免影响她人休息。
装修材料如沙石、水泥等一律袋装化进入园区，不然不予放行。当搬运装修材料、家俱进入装修单元时，请注意保护公共设施，损坏或污损任何墙壁、地面、天花板等均由业主负责赔偿。
装修垃圾一律袋装化，装修垃圾应立即清运到园区内指定地点，由物业管理企业统一排放，严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道等公共场所抛撒、堆放。
施工中不得将水泥、砂石、胶类等建筑用料或垃圾投入厕所或厨房下水道。由此引发后果，由业主负担责任。
天天有物业管理人员不定时巡查检验，对违反要求装修行为立即给阻止，对态度蛮横不改者报之相关主管部门给处罚。
装修后业主装修后应陪同物业管理人员对装修结果进行验收。
四、培训管理
培训工作是本企业人力资源管理关键内容，关键由企业进行指导、帮助、监督和检验，经过培训，培养一批知识性强、管理能力强、经验丰富和工作技能强、含有敬业精神工作人员。接管“沈铁南湖佳园”后，企业将结合园区特点，加大培训力度，确保管理质量。
1．培训目标
实施全员培训，确保职员素质满足各项质量要求。管理人员、特殊工种持证上岗。
2．培训方法
培训方法---内部培训
有企业内部资深管理人员和专业技术人员举行多种专业培训，包含：
入职培训
全部新职员全部应接收行政办公室入职培训，内容包含企业基础情况、组织机构和关键领导组员；企业方针、目标及物业管理工作基础知识；《职员手册》、职业道德；企业相关规章制度。
上岗培训
职员入职培训合格后或转换工种均需上岗培训，包含进行相关专业知识、专业技能培训。
在岗培训
常规性在岗培训内容包含：职员职业道德、服务意识、工作态度、工作职责、劳动纪律、规章制度、物业企业情况及掌握提升岗位技能常常而必需培训。
五、职责
主任：
全方面负责管理处日常工作。
明确工作要求，监督各岗位工作，根据逐层负责标准，认真抓好职员思想政治工作。
定时召开工作会议，部署、检验、落实、总结各项工作，策划职员培训及园区活动。
制订物业管理要求，处理业主投诉和纠纷。
健全业主档案，处理业主投诉和纠纷。
培训、考评职员素质及爱岗敬业精神。
保洁绿化员：
负责本辖区卫生清扫工作。
负责本辖区内公共设施清洁工作
负责小区内垃圾搜集及清运工作。
负责小区内苗木移栽和修剪。
负责小区内花草树木养护和管理。
对花草树木定时进行浇水、施肥、除草、修剪，预防病虫害发生。
负责对绿化修剪场地清理、清洁。
秩维员：
服从领导，听从指挥。
负责本辖区内车辆进出、停放管理。
负责本辖区人员进出管理。
负责小区公共秩序维护工作。
负责小区应急处理抢救工作。
完成领导交办其它工作。
维修员：
定时清洁所管理设备和设备房，确保设备设施、设备机房整齐。严格遵守操作规程，预防安全事故发生。
发生突发情况，应快速赶往现场，立即采取应急方法，确保设施、设备正常、完好。
定时对设施、设备进行全方面巡视、检验，发觉问题立即处理。负责业户日常报修工作，并做到工完料清。
认真完成领导交办其它工作任务。

第四部分 物业管理服务收费标准测算
沈铁·南湖佳园小区建筑面积：19，984 平方米。
人员配置16人。
物业费成本组成
工资薪金：
序号
职位
人数(人)
月工资（元）
工资小计（元）
1
主任
1
1,500.00
　1,500.00
2
管理员
1
800.00
800.00
3
维修工
3
750.00
　2,250.00
4
保洁绿化员
2
550.00
　1,100.00
5
秩序维护员
9
750.00
　6,750.00
累计
16
3,400.00
　12,400.00
福利：
序号
险种
人数(人)
基数（元）
　小计（元）
1
保险费23.5%
16
工资总额12400
　2914.00
2
福利费 14%
16
　1736.00
累计

　4650.00
服装费：
序号
人员
人数(人)
单价（元/套）
折旧年限 （年）
小计（元）
1
主任
1
800.00
2
33.33
2
秩序维护员
9
700.00
2
262.50
3
其它
6
200.00
2
50
累计
16

345.83
公共维护费：
序号
项目
明细
小计（元）
1
工具配置
包含：钳子、工具箱等
15.00
2
设备维护
换零件等
20.00
累计

35.00
能源费：
序号
项目
计算过程
小计（元）
1
路灯
0.72千瓦×3小时×0.79元×30天
51.19
2
楼道照明灯
0.72千瓦×1小时×0.79元×30天
17.06
3
物业用房
0.16千瓦×3小时×0.79元×30天
11.38
4
物业用水

200.00
累计

279.63
保洁绿化：
序号
项目

小计（元）
1
工具配置
估算
30.00
累计

30.00
办公费用：
序号
项目
计算过程
小计（元）
1
物业用房采暖费
150平方米×22元÷12月
275.00
2
用具配置
估算
30.00
3
通讯费
估算
60.00
4
化粪池清掏
19,000平方米×0.1元/平÷12月
158.33
累计

523.33
秩序维护费：
序号
项目
标准(元)
天数(天)
人数(人)
小计（元）
1
备置设备

200.00
累计

200.00
以上费用累计18,463.79元
税金、利润：
序号
项目
百分比(%)
基数（元）

小计（元）
1
利润
5
　18463.79

923.19
2
税金
5.55
　18463.79

1024.74
累计

1,947.19
费用总计：20,410.98元/月
分摊面积：19,834平方米
物业费：20,410.98元/月÷19,834平方米=1.00元/月/平方米

电梯费成本组成
收入：
12元/人·月×126户×2.5人/户=3780元/月
支出：
电费
22千瓦×6小时×0.79元×30天
3128.40
年检费
｛570元＋57元×（24-5）层｝×2部÷12月
275.5
维保费
1,200元/部×2部
2400.00
累计

5803.9
差额：
收入－支出= 3780元－5803.9元= -2,023.9元/月

差额部分和开发商共同协商