湖南物业公司实施方案样本.doc

《湖南吉祥物业管理实施方案》

湖南吉祥物业管理作为一个新成立物业管理企业，将以高起点、高标准、严要求标准来开展工作，立即进入角色，快速
适应环境，掌握优异物业管理理念和经营策略；全体职员齐心协力，严格根据总体计划，实现预定目标.

★    物业管理企业介绍
一、企业介绍：
（一）企业概况
●企业名称：湖南吉祥物业管理
●筹建时间：8月1日
●注册资金：200万元
●管理机制：总经理负责制
●企业资质：国家三级资质物业管理企业
●管理类型：高级写字楼、二级住宅小区和别墅、高级大型超市及商业文化广场。城市绿化及大道养护，建筑装饰及装璜，中央空调及大型电梯养护，房屋修缮、水电安装和维修，保安、技防、劳务会务礼仪服务，房地产中介、法律法规咨询等。
●职能部门：行政人事部、品质培训部、财务审计部、项目管理部、工程技术部、保安服务部、策划开发部。
（二）企业理念：
●企业使命：缔造经典物业品牌、帮助发展商建立持久竞争优势
●企业宗旨：业主至上、服务至诚、热情奉献、精益求精
●企业精神：团结、奋斗、拼搏、务实
●质量方针：实施科学管理、连续改善服务、不停开拓创新、确保业主满意
●管理思绪：成本运作，确保质量、节省成本运作关键，服务行为标准化、人性化。
◇致力于和业主建立平等现代契约关系，达成互惠双赢合作目标
◇强调成本控制和成本管理程序
◇强调维修基层效能管理，向维修计划有机结合标准实施
◇确保公众服务规范化和特约服务个性化
◇确保配套设施不停完善和商务服务日臻完美
◇ 致力于培养职员专业素质和全员参与意识
◇ 致力于企业文化提升，塑造符合现代文明人居理想环境
◇ 提倡从传统物化管理逐步提升到现代文化管理
◇ 提倡优异物业管理软件和办公自动化平台上远程服务
（三）湖南吉祥物业成长历程：
涉足物业管理共性化常规管理服务领域，吉祥物业已一步一个脚印，做出了不懈努力，逐步走向成功彼岸。
☆是企业组建年，吉祥物业引进了一批高级管理人才，其中中、高级专业技术人员 15人，现职员队伍超出 48 人，拥有固定资产 200 万元。创建了吉祥物业管理真实民营股份企业。
☆是企业“管理质量”年。为了不停提升吉祥物业优异技术及管理质量，并引进了国家建设部物管全套高科技软件，能严格参考ISO9002质量体系管理和操作，对现代化小区管理有了更充足经验。
☆在短短多个月发展过程中，吉祥物业奉行“业主至上，服务至诚，热情奉献，精益求精”宗旨，以满腔热情，优质服务、严格细致管理，立足长沙，面向全国，以后、吉祥物业将和时俱进，开拓创新，发挥企业专业经验和技术管理优势，为业主们安居乐业尽心奉献，以推进中国物业管理事业发展。
（四）吉祥物业优势
●超前、创新：
吉祥物业认为：一流服务，不只是被动地满足业主临时需求，还要以超前意识去引导业主，满足业主潜在需求；以创新精神去推陈出新，满足业主改变需求。吉祥物业作为“个性化服务提倡者”，努力争取成为一体化管理、市场化运作和专业化监督发展道路上先行者。
●前期服务
吉祥物业一直把每一个合作发展商作为自己最关键服务对象，把物业管理企业作为发展商前期服务部门，倾心为发展商提供前期介入，销售促进及信誉延续等服务。
●以高素质专业人才，利用高科技手段，去实施高质量管理
吉祥物业把高素质专业人才作为高质量服务基础，一直重视提升职员队伍整体素质和业务技能，对招聘、培训、激励、考评严格把关，造就了大批优异专业人才。
●人性化管理
吉祥物业在管理中强调沟通，了解和接纳倾诉，关注生活细节，在日常工作中，工作人员是用户倾诉对象，倾心聆听，还开通了二十四小时服务绿色热线电话。同时管理人员作为用户理性使者，为其出计划策、排忧解难，还能够作为用户产生共鸣好友等，吉祥物业为用户发明了健康、友好、向上绿色环境保护心理空间，在用户中产生了巨大向心力、凝聚力。
●专业化施工
吉祥物业坚持“做精、做强”战略，将利用现代物业管理技术和专业化设备，确保所接管每个业务全部能成为服务精品，使企业在业主单位中树立良好形象和口碑。
●特色
吉祥物业管理筹备于二OO六年，企业以业为主，发展多个经营，立足湖南，面向全国，拥有一支训练有素、管理严谨、效率卓著专业物业管理和保洁、清洗、工程队伍，引进了国际最新专业物管、保洁、清洗设备和技术，为中国物业管理领域增添了靓丽风采。

二OO六年八月三十日

物业企业总经理
二、组织机构
经 理
保洁绿化主管
保安主管
设备主管
综合行政人事服务部
保安部
保洁绿化部
工程技术部
综合服务管理员
保安领班
门
岗
监控
机动
保洁工
绿化工
给排水管道工
巡岗
电工
房屋维修工
空调高压工
值班电工
弱电工
电梯维修工
项目管理部
品质培训部
策划开发部
财务审计部

三、企业人员配置情况：
岗位设置
人员配置(人)
岗位设置
人员配置（人）
总经理
1
设备管理部

设备部主管
1
综合服务部
强弱电工
2
经理
1
给排水管道、水泵房
3
综合管理员（接待/财务/贯标/档案/报修）
7
空调主机房，送变电机房
5
值班电工
2
电梯维修工
2
保安服务部
保洁绿化部
保安部主管
1
保洁绿化部主管
1
保安班长
4

门岗
3
单元内公共部位
4
巡岗
3
外围
1
监控
3
机动
1
机动
3

累计
48人

企业日常费用预算明细表
项目
名称
内容
人数
金额（元）
人职员资
总经理

1
2800
经理

1
1800
财务人员

2
2300
管理人员

5
8500
设备维修主管

1
1500
给排水、水泵房

3
3300
空调主机房、发电、送变电机房

5
7500
值班水电工

2
2400
电梯维修工

2
2400
强弱电工

2
2400
保安

17
13500
保洁

7
5200
管理费用
办公费用、电话费、办公用具

1000
材料采购
物耗、工具、易损件

600
职员福利、
劳保、食宿

48
7776
其它
职员培训

成本核实
利润
提取10%

6497.6
累计
71473.6
税金
地税
税率（5.60%）

4002.5
残疾人保障基金
税率（0.80%）

571.8
教育、工会基金
税率（1.40%）

1000.6
总计
77048.5

人员名单：

序号
姓名
性别
年纪
身份证号码
任职资格
住址
1
夏纪勇
男
45
091
经济师

2
候振榜
男
54
091
总经理

3
彭志勇
男
42
91
经理

4
孔进
男
35
91
工程师

5
凌江云
女
37
92
会计师

6
胡桂林
男
33
091
工程师

7
潘元路
男
48
005
电气工程师

8
黄运良
男
42
091
工程师

9
游春明
男
42
093
工程师

10
何武
男
24
628
中级技能

11
李奇
男
31
61
电工

12
李强
男
32
957
电梯作业人员

13
曹凯
男
32
857
特种设备人员

14
周光贵
男
35
857
电梯作业人员

15
徐勇先
男
35
093
工程师

16
张圣鑫
男
19
431228
电梯作业人员

四、内部管理制度
第一节 职员守则

1、物业部职员须保持制服整齐、仪容洁净及精神饱满，佩带上岗证。
2、不管对待住户、同事及各阶层人士，均应以礼相待，耐心解释，立即为用户处理实际困难，保持相互之间良好关系。
3、每位职员必需遵守“依法管理，热情服务，廉洁奉公，业主至上”宗旨。
4、必需严格遵守轮值班制度，不得无故迟到、早退、遇有特殊情况需请假时，应事先取得管理部责任人同意，而物业部责任人之请假则需取得企业领导同意。
5、职员不得在当班时间内为部分用户做职责范围以外私人服务工作。
6、职员不得私自参与住户楼宇买卖及租赁等事务，住户委托租赁由物业部服务中心负责。
7、物业部责任人必需实施企业之各项指示，并定时召开职员工作会议,向企业作定时汇报,职员应服从责任人工作调配及岗位编排。
8、不准挪用企业财物及对企业有欺诈及不老实施为。
9、不得假借企业名义或利用职权做有损企业声誉或利益之行为。
10、不得向住户或和企业业务相关任何人收受或索取任何形式礼品、钱财或利益。
11、全部公物不得挪用于私人，不得有意损坏企业财物，损坏公物，须负责赔偿。
12、台风暴雨期间，各职员必需依时当班，坚守岗位，根据企业所颁布指示进行防风、防洪工作。
13、必需遵守企业所发出一切通告要求和规章制度。
14、每个职员全部是义务消防员，不管在什么时刻，什么场所，听到传唤后，不得有任何理由无故不回，应有“召之即来，来之能战”职业素质。

第二节 职员行为规范

一、宗旨
“用户至上，服务第一”是我们服务宗旨。
物业管理是服务行为，我们要树立服务光荣思想，加强服务意识，尽力为用户提供高效、正确、周到服务，发明一个安全、文明、舒适、清洁工作生活环境。

二、仪态
职员应站有站姿，坐有坐势。上班时间不得在办公室内东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰，驼背、耸肩。

三、仪表
1.身体、面部、手部必需清洁，提倡天天洗澡，换洗内衣物。
2.天天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物以确保口腔清洁。
3.头发要常洗、整齐。上班前要梳头，提倡加落少许头油。头发不得有头屑。
4.女职员上班要化妆，但不得浓妆艳抹，男职员不得化妆。
5.必需佩带工作证，并应佩带在左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整，发觉问题立即纠正。

四、表情
1.微笑,是职员最起码应有表情。
2.面对客人应表现出热情、亲切、真实、友好，必需时还要有同情表情。做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。
3.和客人交谈时应眼望对方，频频点头称是。
4.双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子或玩弄其它物品。
5.不得随地吐痰，乱丢杂物。
6.不适当众整理个人衣物。
7.咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。
8.不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出无须要声响。
9. 客人和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。
10. 在为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、担心和恐惧表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。
11. 职员在服务、工作、打电话和和客人交谈时，如有客人走近，应立即示意，以表示已注意她(她)来临。不得无所表示，等客人先开口。

五、言谈
1.声调要自然、清楚、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清楚。
2.不准讲粗言、使用蔑视和污辱性语言。
3.三人以上对话，要用相互全部懂语言。
4.不得模拟她人语言语气和谈话。
5.不讲过份玩笑。
6.说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。
7.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。
8.要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼“同志”、“先生”或“女士”。
9.指第三者时不能讲“她”，应称“那位先生”或“那位女士”。
10.不管从客人手上接过任何物品，全部要讲谢谢。
11.客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应。
12.任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。
13.离开面正确客人，一律讲“请稍候”。假如离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等”。不得一言不发说做其它工作。

六、制服
1.制服应洁净、整齐、笔挺。
2.非因工作需要，不得穿着制服。
3.纽扣要全部扣好，穿西装制服时，不管男、女第一颗纽扣须扣上，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必需结正。
4.制服外衣衣袖、衣领外、制服衬衣领口，不得显露个人衣物，制服外衣不得显有个人物品，如纪念章、笔、纸张等，制服衣袋不得多装物品，显得鼓起。
5.只准着皮鞋上班，严禁着凉鞋，女职员只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。

七、电话
1.全部来电，务必在三响之内接听。
2.接电话先说“您好，茗祺物业服务中心”，后讲“请问能帮您什么忙？”或“请问找谁？”。不得倒乱次序。
3.通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，中途若需和她人交谈，应用另一只手盖着听筒。
4.用户投诉或请求须作好统计，通话关键点要问清，然后向对方复述一遍。
5.对方挂断以后，方为通话完成，任何时候不得用力掷听筒。
6.办公时间内不得打私人电话，家人有急事来电，应从速简练结束通话，她人接听，只代为统计。
7.对话要求按本章“言谈”一节要求办。
第三节 职员职业道德规范

“依法管理、住户至上、服务第一”，这是我们管理人员行动准则。
一、热爱本职员作：
1、要确立干好服务工作职业志向，热爱本职员作。
2、要刻苦学习和钻研管理工作知识和技能。一个管理人员既要有做好管理工作愿望，又要有过硬服务本事，才能做好管理工作。
3、以主人翁态度做好工作，刻苦钻研管理工作艺术和技巧。待用户如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。
二、文明管理：
总要求：一是实施政策；二是礼貌待客，有问必答，热情服务；三是环境洁净、卫生、整齐；四是制度健全，纪律严明、科学管理。具体要求：
1、仪态端庄。衣着打扮和气质风度要端庄、整齐，给住户美感受，使人感到亲切。
2、语言谦逊。在接待用户过程中，语言要努力争取文雅、谦恭、正确，务必做到“四个不讲”和“五个不能”，即：“不讲低级庸俗口头语，不讲不三不四脏话，不讲讽刺挖苦话，不讲和管理无关闲话”，“不能取笑人，不能训斥人，不能报复人”。
3、主动热情。在接待客人和住户过程中要做到“三个一样”：对待生人熟人一个样，大人小孩一个样，忙时闲时一个样，为客人和住户提供多种方便。
4、优质服务。要有负责服务态度，就是对住户负责，为住户着想，不要把用户看成是有求于我，凭我快乐爱怎么管就怎么管。
三、诚信无欺是我们每个管理人员应有作风，也是我们管理工作职业道德一个关键内容，就是说，要忠诚老实，实事求是，言而有信，严守信用。
四、注意效益：
既要取得最大社会效益，又要取得最好经济效益。
1、注意社会效益：关键做好这么几项工作，一是努力建设社会主义精神文明，要立足社会，服务社会，为社会发展作贡献；二是提升服务质量，维护业主住户利益，确保机电设备正常运行、水电正常供给；三是搞好清洁卫生、庭园绿化，为小区发明宁静、舒适工作、生活环境；四是加强防范方法，确保住户人身财物安全。做好防火、防盗和预防坏人坏事四防工作，保护国家财产和住户人身财产安全。
2、提升经济效益：首先要强化管理，建立健全工作人员岗位责任制，经理任期目标责任制、财务制度、奖惩制度和其它内部管理制度。二是提升工作效益，充足发挥自己能动性，把管理工作和经济利益联络起来。三是开展“双增双节”活动。

第四节 职员考评制度

为了提升我们对物业管理水平，强化对小区各项工作落实，有效地对各项工作检验，确保设备愈加好更有效正常运作，延长使用寿命，愈加好地为住户服务，特制订职员考评制度。
一、物业部经理对工作进行不定时检验，发觉问题限期整改，并率领全体职员遵守企业各项规章制度，考评标准。
二、物业部职员必需做到不迟到、不早退、不旷工。上班言行要规范，不得上班时间闲谈，或做其它和工作无关事。违者进行警告，扣当月工资或奖金，重者除名处理。
三、物业部职员上班时必需佩带上岗证，服装整齐，精神饱满，态度和气，使用文明用语，按章办事，投诉率不得超出3次/月。
四、各处主管应对自己管辖工作范围认真负责，根据考评标准认真检验，发觉问题立即组织实施整改，限期完成，并在每星期一进行例会时，上报给物业部责任人进行立案。
五、用户维修电话，接电话人员应统计维修范围，统计什么时间上门维修，并通知相关维修工作人员。
六、维修人员上门维修时，说明我们实施是有偿服务维修收费标准，不得多收少交，假如接到用户投诉，经核实后，当事人按贪污行为论处。
七、保持设备正常运行。物业部责任人随时检验设备运行统计，巡查统计情况。关键设备要实施每星期检验一次并统计，发觉统计不全或漏检验，追究主管责任，使小区配套设施处于良好戒备状态。

第五节 职员值班制度

一、根据要求时间当班，不得擅离职守。
二、在当班时不得饮酒、打磕睡、看阅书报、听广播或和同事闲谈、会客或参与赌博。
三、轮值班工作时，须配带上岗证，先巡视设备机房及走火通道，尤其注意楼宇环境清洁，维修遇有不平常事件，向上级汇报，做好天天检验情况统计。
四、台风或雷暴大雨期间，值班员必需根据企业所颁布之“台风暴雨期间职员当值要求”及“防风防洪方法”做好一切防风、防洪工作，以保护公共财产，预防意外或水浸等事故发生。
五、服从上级指导及实施指定工作。
六、留心各项公共设施是否损坏或涂污，并通知相关人员修理，必需时帮助维修工作，并做好具体统计。
七、实施各项任务时,必需有礼貌,切记“团结、务实、精诚、奉献”工作精神。
八、如有住户发生意外时，比如：受伤、晕倒等，应立即帮助其家人召救护车或代办报警。
九、具体统计住户投诉事项，并快速处理及汇报。
十、必需熟悉楼宇结构，给排水管道走向、阀门方位，如有滴漏现象立即维修，并作统计。
十一、必需熟悉楼宇灭火工具位置及使用方法及电气线路煤气管道走向，开关位置，控制范围和操作方法。
十二、帮助治安队长工作，维护治安秩序，处理突发治安事件，如处理不了，立即向上级汇报，并作统计。
十三、对于违章装修、违章动火作业，有权进行劝阻。如不听劝者，依法作出处罚。

第六节 职员培训制度

为不停提升管理水平 ，确保小区成为优异管理小区，特制订本制度：
一、采取平时业务学习和定时业务培训相结合措施，不停提升管理人员文化素质、业务素质和工作水平。全部实现持证上岗。
二、物业部各部门结合本身业务工作，每七天安排一个下午集体学习相关文件、报刊、书籍。
三、物业部小区事务部负责搜集多种有用信息、最新业务法规、相关管理经验等，供相关部门人员学习。
四、管理人员必需定时接收专业训练，每十二个月最少有十五天，在企业统一接收培训。各部门在每十二个月初应作好安排，在不影响部门工作同时，完成培训计划。
五、管理人员在业务学习和培训期间不能请假、旷课，不然以旷工论处。
六、激励管理人员多参与专业培训，经物业部同意，报企业同意，培训结束时考试合格者，培训费用由按企业要求给报销，但考试不合格者，不负担培训费用，对考试取得优胜者给奖励。
七、物业部每十二个月举行两次业务考试和考评，经考试、考评不合格者，可在十天内补考一次；补考不合格者给予解聘，不得留用。

五、部门、专业工作制度和岗位职责

第七节 物业部办公制度

为加强管理、严厉纪律、提升效益，创一流服务质量，特制订以下要求：
一、上班纪律：30天内迟到或早退二次扣一天工资，或扣半月奖金。
二、坚守工作岗位，必需按质按量达成管理部要求，推行各自职责，不能胜任工作，用户反应较大意见者，物业部有权作出解聘处理。
三、请假：必需要有请假条，写明事由，由经理同意，两天以内由物业部各处主管同意。如私自离开者，按自动辞工处理，扣七天工资，扣发全部奖金。
四、如损坏物业部及用户财产，视损坏程度扣奖金或照价赔偿。
五、物业部工具、设备未经同意，不准外借。
六、上班时间内，必需坚守在自己工作岗位，如检验不在岗位上，则按未上班处理，扣半天工资。
七、上班时间不得看报闲聊，不得用通讯设备聊天；有多出时间应努力学习业务知识。
八、不得私自在小区内从事本职员作以外有偿劳务。
九、严禁向用户索取财物，严禁吃、拿等不良行为。
十、热情、周到、主动、高效服务用户、依靠法规严格妥善处理多种矛盾，决不可粗暴、冷漠。
十一、如不能按以上条款遵守和实施者，物业部有权扣月奖或解聘。
十二、上班时必需穿工作服、佩带工作证，方便接收用户监督。
第八节 物业部文件档案管理制度

一、物业部服务中心管理员专职负责服务中心全部文件（通知、命令、公函、总结、汇报、通报、会议记要等）及资料（技术图纸、手册、个人简历、职员档案、市府法规、车辆档案、户口档案等）存档，搜集和保管。
二、任何人借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。
三、属机密文件要妥善保管，不准散播内容，不准给未经领导同意人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。
四、职员个人档案属秘密材料，她人无权翻阅，保管人员也不得将这些资料私自给她人过目。
五、文件资料要进行合理归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，不管是按字母次序，还是按内容，按时间等形式分类，其目标全部是为了查找快速方便，所以全部必需在档案夹里清楚标明。
六、要常常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期文件资料要急时清理，无保留必需材料，经物业部领导同意可做销毁处理。

第九节 物业部办公设备使用管理制度

物业部全部办公设备全部是企业财产，任何人员无权损毁及因私使用，同时必需遵守以下制度。
一、全部办公设备须由经理指定专员负责管理及操作，要求责任人含有熟练操作能力，知道基础维修知识，具体内容包含；
１、检验设备，天天上班开机、操作，下班关机。
２、清理设备卫生，保持设备洁净。
３、更换电话机消毒膜、打印机色带等。
４、定时保养检修设备。
５、登记使用情况（使用人、日期、内容、打字内容提要等）。
二、办公设备使用要遵守先公后私，先急后缓，先用户后自己，能节省不浪费标准。
三、电脑使用只限于工作，任何人不得用电脑干私人事宜，严禁用电脑玩游戏。
四、当设备发生故障时请技术人员修理，除此之外不得私自拆弄，以免加重故障。

第十节 物业部物品采购管理要求

对物品采购计划申请、审批等过程制订对应程序，确保采购物品满足服务及质量要求并进行成本控制，特制订本要求：
1、各部门应依据本部门工作计划，结合仓库库存情况，作出下月补充物资， 并填写《请购单》；
2、每个月月底制订下月采购计划，采购计划应标明物品名称、规格、数量、需要日期、质量技术要求（必需时）、单价等；
3、各部门需采购物质须报物质供给处，经物业部经理审核并报总经理同意后方可购置；
4、各部门需采购计划外或应急物质，价格在五百元以内，仍需填写《请购单》并经物业部经理审核同意后，由采购员统一购置；
5、采购员负责选择合格供给商，并负责对购进物品采购统计；
6、所需物品部门负责对采购员购进物品进行质量验证，仓库管理员负责对采购物品进行数量验收；
7、采购后采购员负责编制《物品采购统计、验证单》，统计包含价格、质量规格、购置日期、合格供给商名称等相关内容。
8、采购员负责选择合格供给商，并负责对合格供给商进行评审，凡发觉不合格应立即取消资格。

第十一节 物业部仓库管理制度

1、仓库管理员负责物品搬运、储存和保管；
2、 仓库必需保持整齐、通风、干燥、宜分类标识 ，禁绝火源，并做好防火防潮方法；
3、易燃易爆物品储存，必需按相关要求和要求进行；
4、入库物品必需有入库统计，须分类存放，对不一样检验状态物品，均需在标识处存放；
5、仓库管理员每个月对储存物品全方面检验一次，并统计检验状态；
6、物品出库必需持《领料申请单》，凭物业部经理签字方为有效。仓库管理员必需认真检验，物品数量正确无误后方可出库，并填写《出库单》、《明细分类帐》。如遇紧急出库而经理不在时，由主管代签，事后由经理补签；
7、仓库管理员和领料人全部须在《出库单》上签字并保留统计；
8、物品搬运、储存、保管过程发觉不合格品，经采购人员确定后进行退货、更换、返修或降低使用于标准稍低服务中；

第十二节 集体宿舍管理制度

为搞好集体宿舍管理工作，发明一个卫生、舒适、优美生活环境，维护企业形象，特制订以下管理制度：
一、树立良好思想品德和修养，热爱集体、团结友爱、自觉做好个人卫生和内务卫生。不得有吵嘴、打架不良行为。
二、宿舍必需坚持天天有些人值日，负责室内外环境卫生工作，监督她人搞好内务卫生，负责来人来访接待工作。
三、保持床上、床下整齐，床面平整，被子有凌角，床边不得挂衣服，行李摆放整齐划一、美观，床下除鞋子外，不得有任何杂物。
四、日常见具不得乱放。如洗脸盆、口盅、饭碗、毛巾、肥皂等统一整齐摆放。
五、严禁外来人员留宿，有特殊情况（如直系亲属）要向队长汇报，经同意后方能留宿，并做好登记。严禁集体宿舍男女混住，如有不汇报，又不听劝阻，按要求进行处理。
六、依据不一样工作岗位，具体要求起床时间起床，做到不迟到、不早退，按时按质完成本职员作。严禁在宿舍内大声喧闹，影响她人休息，班后外出一律实施请消假制度。晚上10:30时就寝，11:00时关灯。
七、做好安全防火工作，严禁在室内乱拉电线和使用大功率电器。
八、严禁偷窃行为和偷单车行为，一经发觉一律作除名处理，并酌情交相关单位处理，单车严禁放在宿舍内。
九、自觉做好节省用水、用电。

第十三节 给排水管理制度
一、给排水管理员必需了解、熟悉小区内供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。
二、应定时巡视水泵操作是否正常，供水系统有没有损坏或滴漏。
三、发觉水管爆裂时，必需立即关上相关阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告受影响住户,同时立即安排急维修。
四、注意水池保养，预防破裂和渗漏，而且紧盖水池盖，预防蚊虫滋生。
五、救火用输水设备，要常常检验，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其它用途。
六、常常检验沟渠及沙井是否通畅，立即清理渠道盖上垃圾，以预防下雨时渠水受阻水浸。
七、楼宇处墙公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。
八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检验及维修。
九、安装及维修楼宇外供水系统设备，应和自来水企业联络修理。
十、楼宇内水表发生故障时，应通知用户，并即检修。
十一、接到自来水企业发出停水通知时，应立即向用户发出通知，使用户有所准备。
十二、化粪池每十二个月进行四次检验，写出书面材料，定出抽粪方案，并作好统计立案。

第十四节 消防工作制度

一、熟悉使用小区防火设备，线路，性能，使用方法，如有疑问问询专职管理消防工作人员或公安消防部门。
二、常常检验防火设备，如有损坏和失效，应立即修理。
三、设法使业主、住户了解、熟悉怎样使用防火设备。可利用通告标贴。
四、每日上班时检验天台，疏散楼梯，走廊等疏散通道。严禁有阻塞通道情况。
五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。
六、阻止儿童在小区范围内任何地方玩火。
七、注意收听电话，如有异常，应即派人修理。
八、严禁住户私自将住宅改为工场，尤其是原料制品轻易酿成火灾者，或发觉住户有大量易燃易爆物品，皆应快速向上级汇报。
九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。
十、如发觉某住户浓烟冒出或火烧浓味，而又无人开门，应即打电“１１９”报警，并作紧急处理。
十一、若发觉火警即电“１１９”报警，同时按动警报通知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。
十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。
十三、劝说拜神住户小心燃点香烛，严禁住户在走廊燃烧元宝纸等。
十四、报警时必需清楚说明现场地址，报案人姓名及电话。
十五、全部消防装置应由认可消防处最少每十二个月检验维修一次。

第十五节 楼宇结构安全管理制度

一、楼宇结构对楼宇安全有着重大影响，不得随意更改、破坏，不然，物业管理员有权阻止其行为。
二、物业使用人、住户不得私自扩建拆除墙壁、梁、柱等主体，不得私自开窗户，或加建建筑物（比如：外墙装铁笼，檐棚，平台或天台上加建建筑等）。空调机不得装挂在外墙。室内装修，必需先申报装修方案，经管理部审核同意后方可进行。
三、天花板外墙如有漏水，应立即通知相关住户帮助修理。
四、在巡楼时发觉下列情况，应立即向上级汇报并立即研究修理方案：
１、墙壁或天台、水池、水管有显著裂缝或混凝土爆裂；
２、气窗玻璃爆裂；
３、楼梯边铁栏杆松脱；
４、防火门及消防设备损坏；
５、内外墙壁脱落。
６、天花板脱落。
７、走廊地砖损坏。
五、住户安装铁闸门不得掩出走廊、阻塞走廊等公用通道，不得阻碍她人进出方便，不然按违章装修处理。

第十六节 液化石油气管理制度

为加强液化气安全管理，保障人民生命财产安全，切实做到防患于未然，特制订本制度：
一、熟悉小区煤气管道线路走向、总阀、分阀、单元阀位置。发觉问题，应立即汇报物业部服务中心和煤气企业。
二、在天天巡视时，注意住宅区内（包含煤气管道走向、路线阀门、走廊、天台），如怀疑有煤气味，必需快速关闭煤气阀，并同时通知煤气企业来检验。打开全部门窗使楼宇空气流通。
三、发生煤气泄漏时，切勿吸烟、点火，严禁按动门铃、对讲系统开关，集体电闸及电器用具，对讲机，电话。
四、发生煤气火情时，管理人员应立即拨打电话“119”报警，说明正确地址及具体情形，同时通告煤气企业。煤气企业电话：
五、住户内发生煤气泄漏应“用手拍门”立即通知住户气体泄漏事件，并请住户关上全部气体供给阀，打开门、窗，使空气流通，并按上述三、四条方法处理，如情况严重，应通知住户有秩序地撤离现场。

第十七节 电梯管理制度

电梯管理员必需熟悉电梯性能、操作规程及日常维护知识，定时对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障原因，关键处理。
1、电梯发生故障，应立即通知保修单位派人修理。同时要善言抚慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行启梯门，以免发生危险。
2、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批乘搭，以免超载而发生危险。
3、严禁幼儿单独进入电梯。
4、常常清理电梯门导轨内外积存垃圾，以免影响门开关。
5、发觉电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知保修人员进行修理。当修理员抵达时，管理员需详述电梯不妥之处，方便查究毛病，一切情况必需具体统计。
6、遇大雨时，如发觉机房顶或靠近电梯门窗有水渗透时，应立即尽可能阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必需根治漏水情况。
7、凡有水渗透电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。
8、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。
9、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并汇报上级处理，同时查究水起源，尽早修理。
10、冲洗走廊及楼梯时,禁让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。
11、火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯可能随时在中途停电，而将人困于电梯内，被困后可能因浓烟而致命。
12、常常检验电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门须尤其上锁，加上“机房重地，闲人勿进”之警告字样。
13、电梯内求救警钟，风扇必需正常运转，以免紧急时无法求救造成窒息。

第十八节 水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、消防用水关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全关键部位。为管理好水泵房，明确职责，制订以下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定时检验保养、维修及清洁清扫，并作统计。处理不了问题立即书面汇报领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其它人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内全部设备在正常运转下，开关应放在自动位置，全部操作标志简单明确，主接触器开关每半月检验清洗一次。
四、消防泵按定时保养要求进行检验，每旬进行一次“自动、手动”操作检验，每十二个月进行一次全方面检验。
五、水泵球阀定时检验保养，泵房每七天打扫一次，水泵管道每个月检验擦洗一次。
六、水泵控制回路应每个月进行一次紧固，检验是否可靠，检验备用水泵能否在主机出现故障情况下，自动运行。
七、注意电机运行时电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定时进行对轴加油，使水泵达成100％良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱液位阀每七天检验一次，是否处于良好状态。

第十九节 消防管理要求
1、为了保障小区内生命财产安全，确保小区内业主有安定生活和工作环境，依据“消防管理要求”结合校园实际情况，制订本要求。
2、小区内(包含公共走道和各户室)全部消防设备和消防器材，任何人不得私自改动，挪用，无事乱动和有意损坏。
3、楼梯、走道和出口必需保持通畅无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。
4、通往楼梯防火门（防烟门）应保持常常关闭，但不得上锁。
5、严禁在小区内存放任何易燃易爆物品。
6、不得在小区内使用电炉，燃烧废纸、废物，严禁将燃着烟头和其它火种丢在地上或垃圾桶内，窗外。
7、严禁在室内乱拉，乱接临时用电线路。室内电器和电线损坏时，可委托管理部派人维修，切勿自行修理和自已处理。严禁私自改动液化石油气管道。
8、需进行烧焊等动火作业时，须先向管理部申请，经消防机关同意后，在管理部相关人员监护下，方可作业。
9、有下列情形之一，分别视情节处单位五百至二千元罚款，处物业使用人二百至三百元之罚款，如情节尤其严重送派出所处理。
１）、占用和封堵楼梯，走道，安全疏散出口。
２）、封闭或损坏安全指