湖南物业公司实施方案样本.doc

湖南吉祥物业管理实施方案 湖南吉祥物业管理作为一个新成立物业管理企业，将以高起点、高标准、严要求标准来开展工作，立即进入角色，快速适应环境，掌握优异物业管理理念和经营策略；全体职员齐心协力，严格根据总体计划，实现预定目标.物业管理企业介绍一、企业介绍：（一）企业概况企业名称：湖南吉祥物业管理筹建时间：8月1日注册资金：200万元管理机制：总经理负责制企业资质：国家三级资质物业管理企业管理类型：高级写字楼、二级住宅小区和别墅、高级大型超市及商业文化广场。城市绿化及大道养护，建筑装饰及装璜，中央空调及大型电梯养护，房屋修缮、水电安装和维修，保安、技防、劳务会务礼仪服务，房地产中介、法律法规咨询等。职能部门：行政人事部、品质培训部、财务审计部、项目管理部、工程技术部、保安服务部、策划开发部。（二）企业理念：企业使命：缔造经典物业品牌、帮助发展商建立持久竞争优势企业宗旨：业主至上、服务至诚、热情奉献、精益求精企业精神：团结、奋斗、拼搏、务实质量方针：实施科学管理、连续改善服务、不停开拓创新、确保业主满意管理思绪：成本运作，确保质量、节省成本运作关键，服务行为标准化、人性化。致力于和业主建立平等现代契约关系，达成互惠双赢合作目标强调成本控制和成本管理程序强调维修基层效能管理，向维修计划有机结合标准实施确保公众服务规范化和特约服务个性化确保配套设施不停完善和商务服务日臻完美 致力于培养职员专业素质和全员参与意识 致力于企业文化提升，塑造符合现代文明人居理想环境 提倡从传统物化管理逐步提升到现代文化管理 提倡优异物业管理软件和办公自动化平台上远程服务（三）湖南吉祥物业成长历程：涉足物业管理共性化常规管理服务领域，吉祥物业已一步一个脚印，做出了不懈努力，逐步走向成功彼岸。是企业组建年，吉祥物业引进了一批高级管理人才，其中中、高级专业技术人员 15人，现职员队伍超出 48 人，拥有固定资产 200 万元。创建了吉祥物业管理真实民营股份企业。是企业“管理质量”年。为了不停提升吉祥物业优异技术及管理质量，并引进了国家建设部物管全套高科技软件，能严格参考ISO9002质量体系管理和操作，对现代化小区管理有了更充足经验。在短短多个月发展过程中，吉祥物业奉行“业主至上，服务至诚，热情奉献，精益求精”宗旨，以满腔热情，优质服务、严格细致管理，立足长沙，面向全国，以后、吉祥物业将和时俱进，开拓创新，发挥企业专业经验和技术管理优势，为业主们安居乐业尽心奉献，以推进中国物业管理事业发展。（四）吉祥物业优势超前、创新：吉祥物业认为：一流服务，不只是被动地满足业主临时需求，还要以超前意识去引导业主，满足业主潜在需求；以创新精神去推陈出新，满足业主改变需求。吉祥物业作为“个性化服务提倡者”，努力争取成为一体化管理、市场化运作和专业化监督发展道路上先行者。 前期服务吉祥物业一直把每一个合作发展商作为自己最关键服务对象，把物业管理企业作为发展商前期服务部门，倾心为发展商提供前期介入，销售促进及信誉延续等服务。以高素质专业人才，利用高科技手段，去实施高质量管理吉祥物业把高素质专业人才作为高质量服务基础，一直重视提升职员队伍整体素质和业务技能，对招聘、培训、激励、考评严格把关，造就了大批优异专业人才。人性化管理吉祥物业在管理中强调沟通，了解和接纳倾诉，关注生活细节，在日常工作中，工作人员是用户倾诉对象，倾心聆听，还开通了二十四小时服务绿色热线电话。同时管理人员作为用户理性使者，为其出计划策、排忧解难，还能够作为用户产生共鸣好友等，吉祥物业为用户发明了健康、友好、向上绿色环境保护心理空间，在用户中产生了巨大向心力、凝聚力。专业化施工吉祥物业坚持“做精、做强”战略，将利用现代物业管理技术和专业化设备，确保所接管每个业务全部能成为服务精品，使企业在业主单位中树立良好形象和口碑。特色吉祥物业管理筹备于二OO六年，企业以业为主，发展多个经营，立足湖南，面向全国，拥有一支训练有素、管理严谨、效率卓著专业物业管理和保洁、清洗、工程队伍，引进了国际最新专业物管、保洁、清洗设备和技术，为中国物业管理领域增添了靓丽风采。二OO六年八月三十日物业企业总经理二、组织机构经 理保洁绿化主管保安主管设备主管综合行政人事服务部保安部保洁绿化部工程技术部综合服务管理员保安领班门岗监控机动保洁工绿化工给排水管道工巡岗电工房屋维修工空调高压工值班电工弱电工电梯维修工项目管理部品质培训部策划开发部财务审计部三、企业人员配置情况：岗位设置人员配置(人)岗位设置人员配置（人）总经理1设备管理部设备部主管1综合服务部强弱电工2经理1给排水管道、水泵房3综合管理员（接待/财务/贯标/档案/报修）7空调主机房，送变电机房5值班电工2电梯维修工2保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安班长4门岗3单元内公共部位4巡岗3外围1监控3机动1机动3累计48人企业日常费用预算明细表项目名称内容人数金额（元）人职员资总经理12800经理11800财务人员22300管理人员58500设备维修主管11500给排水、水泵房33300空调主机房、发电、送变电机房57500值班水电工22400电梯维修工22400强弱电工22400保安1713500保洁75200管理费用办公费用、电话费、办公用具1000材料采购物耗、工具、易损件600职员福利、劳保、食宿487776其它职员培训成本核实利润提取10%6497.6累计71473.6税金地税税率（5.60%）4002.5残疾人保障基金税率（0.80%）571.8教育、工会基金税率（1.40%）1000.6总计77048.5人员名单：序号姓名性别年纪身份证号码任职资格住址1夏纪勇男45091经济师2候振榜男54091总经理3彭志勇男4291经理4孔进男3591工程师5凌江云女3792会计师6胡桂林男33091工程师7潘元路男48005电气工程师8黄运良男42091工程师9游春明男42093工程师10何武男24628中级技能11李奇男3161电工12李强男32957电梯作业人员13曹凯男32857特种设备人员14周光贵男35857电梯作业人员15徐勇先男35093工程师16张圣鑫男19431228电梯作业人员四、内部管理制度第一节 职员守则 1、物业部职员须保持制服整齐、仪容洁净及精神饱满，佩带上岗证。 2、不管对待住户、同事及各阶层人士，均应以礼相待，耐心解释，立即为用户处理实际困难，保持相互之间良好关系。 3、每位职员必需遵守“依法管理，热情服务，廉洁奉公，业主至上”宗旨。 4、必需严格遵守轮值班制度，不得无故迟到、早退、遇有特殊情况需请假时，应事先取得管理部责任人同意，而物业部责任人之请假则需取得企业领导同意。 5、职员不得在当班时间内为部分用户做职责范围以外私人服务工作。 6、职员不得私自参与住户楼宇买卖及租赁等事务，住户委托租赁由物业部服务中心负责。 7、物业部责任人必需实施企业之各项指示，并定时召开职员工作会议,向企业作定时汇报,职员应服从责任人工作调配及岗位编排。 8、不准挪用企业财物及对企业有欺诈及不老实施为。 9、不得假借企业名义或利用职权做有损企业声誉或利益之行为。 10、不得向住户或和企业业务相关任何人收受或索取任何形式礼品、钱财或利益。 11、全部公物不得挪用于私人，不得有意损坏企业财物，损坏公物，须负责赔偿。 12、台风暴雨期间，各职员必需依时当班，坚守岗位，根据企业所颁布指示进行防风、防洪工作。 13、必需遵守企业所发出一切通告要求和规章制度。 14、每个职员全部是义务消防员，不管在什么时刻，什么场所，听到传唤后，不得有任何理由无故不回，应有“召之即来，来之能战”职业素质。第二节 职员行为规范 一、宗旨 “用户至上，服务第一”是我们服务宗旨。 物业管理是服务行为，我们要树立服务光荣思想，加强服务意识，尽力为用户提供高效、正确、周到服务，发明一个安全、文明、舒适、清洁工作生活环境。 二、仪态 职员应站有站姿，坐有坐势。上班时间不得在办公室内东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰，驼背、耸肩。 三、仪表 1.身体、面部、手部必需清洁，提倡天天洗澡，换洗内衣物。 2.天天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物以确保口腔清洁。 3.头发要常洗、整齐。上班前要梳头，提倡加落少许头油。头发不得有头屑。 4.女职员上班要化妆，但不得浓妆艳抹，男职员不得化妆。 5.必需佩带工作证，并应佩带在左胸处，不得任其歪歪扭扭，注意修整，发觉问题立即纠正。 四、表情 1.微笑,是职员最起码应有表情。 2.面对客人应表现出热情、亲切、真实、友好，必需时还要有同情表情。做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。 3.和客人交谈时应眼望对方，频频点头称是。 4.双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子或玩弄其它物品。 5.不得随地吐痰，乱丢杂物。6.不适当众整理个人衣物。7.咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。8.不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品，发出无须要声响。9. 客人和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。10. 在为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、担心和恐惧表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。11. 职员在服务、工作、打电话和和客人交谈时，如有客人走近，应立即示意，以表示已注意她(她)来临。不得无所表示，等客人先开口。 五、言谈1.声调要自然、清楚、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免客人听不太清楚。2.不准讲粗言、使用蔑视和污辱性语言。3.三人以上对话，要用相互全部懂语言。4.不得模拟她人语言语气和谈话。5.不讲过份玩笑。6.说话要注意艺术，多用敬语，注意“请”、“谢”字不离口。7.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。8.要注意称呼客人姓氏，未知姓氏之前，要称呼“同志”、“先生”或“女士”。9.指第三者时不能讲“她”，应称“那位先生”或“那位女士”。10.不管从客人手上接过任何物品，全部要讲谢谢。11.客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应。12.任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。13.离开面正确客人，一律讲“请稍候”。假如离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等”。不得一言不发说做其它工作。六、制服1.制服应洁净、整齐、笔挺。2.非因工作需要，不得穿着制服。3.纽扣要全部扣好，穿西装制服时，不管男、女第一颗纽扣须扣上，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必需结正。4.制服外衣衣袖、衣领外、制服衬衣领口，不得显露个人衣物，制服外衣不得显有个人物品，如纪念章、笔、纸张等，制服衣袋不得多装物品，显得鼓起。5.只准着皮鞋上班，严禁着凉鞋，女职员只准着肉色袜，其它颜色和带花边、通花袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。七、电话1.全部来电，务必在三响之内接听。2.接电话先说“您好，茗祺物业服务中心”，后讲“请问能帮您什么忙？”或“请问找谁？”。不得倒乱次序。3.通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约五公分处，中途若需和她人交谈，应用另一只手盖着听筒。4.用户投诉或请求须作好统计，通话关键点要问清，然后向对方复述一遍。5.对方挂断以后，方为通话完成，任何时候不得用力掷听筒。6.办公时间内不得打私人电话，家人有急事来电，应从速简练结束通话，她人接听，只代为统计。7.对话要求按本章“言谈”一节要求办。第三节 职员职业道德规范“依法管理、住户至上、服务第一”，这是我们管理人员行动准则。一、热爱本职员作：1、要确立干好服务工作职业志向，热爱本职员作。2、要刻苦学习和钻研管理工作知识和技能。一个管理人员既要有做好管理工作愿望，又要有过硬服务本事，才能做好管理工作。3、以主人翁态度做好工作，刻苦钻研管理工作艺术和技巧。待用户如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。二、文明管理：总要求：一是实施政策；二是礼貌待客，有问必答，热情服务；三是环境洁净、卫生、整齐；四是制度健全，纪律严明、科学管理。具体要求：1、仪态端庄。衣着打扮和气质风度要端庄、整齐，给住户美感受，使人感到亲切。2、语言谦逊。在接待用户过程中，语言要努力争取文雅、谦恭、正确，务必做到“四个不讲”和“五个不能”，即：“不讲低级庸俗口头语，不讲不三不四脏话，不讲讽刺挖苦话，不讲和管理无关闲话”，“不能取笑人，不能训斥人，不能报复人”。3、主动热情。在接待客人和住户过程中要做到“三个一样”：对待生人熟人一个样，大人小孩一个样，忙时闲时一个样，为客人和住户提供多种方便。4、优质服务。要有负责服务态度，就是对住户负责，为住户着想，不要把用户看成是有求于我，凭我快乐爱怎么管就怎么管。三、诚信无欺是我们每个管理人员应有作风，也是我们管理工作职业道德一个关键内容，就是说，要忠诚老实，实事求是，言而有信，严守信用。四、注意效益：既要取得最大社会效益，又要取得最好经济效益。1、注意社会效益：关键做好这么几项工作，一是努力建设社会主义精神文明，要立足社会，服务社会，为社会发展作贡献；二是提升服务质量，维护业主住户利益，确保机电设备正常运行、水电正常供给；三是搞好清洁卫生、庭园绿化，为小区发明宁静、舒适工作、生活环境；四是加强防范方法，确保住户人身财物安全。做好防火、防盗和预防坏人坏事四防工作，保护国家财产和住户人身财产安全。2、提升经济效益：首先要强化管理，建立健全工作人员岗位责任制，经理任期目标责任制、财务制度、奖惩制度和其它内部管理制度。二是提升工作效益，充足发挥自己能动性，把管理工作和经济利益联络起来。三是开展“双增双节”活动。第四节 职员考评制度 为了提升我们对物业管理水平，强化对小区各项工作落实，有效地对各项工作检验，确保设备愈加好更有效正常运作，延长使用寿命，愈加好地为住户服务，特制订职员考评制度。 一、物业部经理对工作进行不定时检验，发觉问题限期整改，并率领全体职员遵守企业各项规章制度，考评标准。 二、物业部职员必需做到不迟到、不早退、不旷工。上班言行要规范，不得上班时间闲谈，或做其它和工作无关事。违者进行警告，扣当月工资或奖金，重者除名处理。 三、物业部职员上班时必需佩带上岗证，服装整齐，精神饱满，态度和气，使用文明用语，按章办事，投诉率不得超出3次/月。 四、各处主管应对自己管辖工作范围认真负责，根据考评标准认真检验，发觉问题立即组织实施整改，限期完成，并在每星期一进行例会时，上报给物业部责任人进行立案。 五、用户维修电话，接电话人员应统计维修范围，统计什么时间上门维修，并通知相关维修工作人员。 六、维修人员上门维修时，说明我们实施是有偿服务维修收费标准，不得多收少交，假如接到用户投诉，经核实后，当事人按贪污行为论处。七、保持设备正常运行。物业部责任人随时检验设备运行统计，巡查统计情况。关键设备要实施每星期检验一次并统计，发觉统计不全或漏检验，追究主管责任，使小区配套设施处于良好戒备状态。第五节 职员值班制度 一、根据要求时间当班，不得擅离职守。 二、在当班时不得饮酒、打磕睡、看阅书报、听广播或和同事闲谈、会客或参与赌博。 三、轮值班工作时，须配带上岗证，先巡视设备机房及走火通道，尤其注意楼宇环境清洁，维修遇有不平常事件，向上级汇报，做好天天检验情况统计。 四、台风或雷暴大雨期间，值班员必需根据企业所颁布之“台风暴雨期间职员当值要求”及“防风防洪方法”做好一切防风、防洪工作，以保护公共财产，预防意外或水浸等事故发生。 五、服从上级指导及实施指定工作。 六、留心各项公共设施是否损坏或涂污，并通知相关人员修理，必需时帮助维修工作，并做好具体统计。 七、实施各项任务时,必需有礼貌,切记“团结、务实、精诚、奉献”工作精神。 八、如有住户发生意外时，比如：受伤、晕倒等，应立即帮助其家人召救护车或代办报警。 九、具体统计住户投诉事项，并快速处理及汇报。 十、必需熟悉楼宇结构，给排水管道走向、阀门方位，如有滴漏现象立即维修，并作统计。 十一、必需熟悉楼宇灭火工具位置及使用方法及电气线路煤气管道走向，开关位置，控制范围和操作方法。 十二、帮助治安队长工作，维护治安秩序，处理突发治安事件，如处理不了，立即向上级汇报，并作统计。十三、对于违章装修、违章动火作业，有权进行劝阻。如不听劝者，依法作出处罚。第六节 职员培训制度为不停提升管理水平 ，确保小区成为优异管理小区，特制订本制度：一、采取平时业务学习和定时业务培训相结合措施，不停提升管理人员文化素质、业务素质和工作水平。全部实现持证上岗。二、物业部各部门结合本身业务工作，每七天安排一个下午集体学习相关文件、报刊、书籍。三、物业部小区事务部负责搜集多种有用信息、最新业务法规、相关管理经验等，供相关部门人员学习。四、管理人员必需定时接收专业训练，每十二个月最少有十五天，在企业统一接收培训。各部门在每十二个月初应作好安排，在不影响部门工作同时，完成培训计划。五、管理人员在业务学习和培训期间不能请假、旷课，不然以旷工论处。六、激励管理人员多参与专业培训，经物业部同意，报企业同意，培训结束时考试合格者，培训费用由按企业要求给报销，但考试不合格者，不负担培训费用，对考试取得优胜者给奖励。七、物业部每十二个月举行两次业务考试和考评，经考试、考评不合格者，可在十天内补考一次；补考不合格者给予解聘，不得留用。五、部门、专业工作制度和岗位职责第七节 物业部办公制度为加强管理、严厉纪律、提升效益，创一流服务质量，特制订以下要求：一、上班纪律：30天内迟到或早退二次扣一天工资，或扣半月奖金。二、坚守工作岗位，必需按质按量达成管理部要求，推行各自职责，不能胜任工作，用户反应较大意见者，物业部有权作出解聘处理。三、请假：必需要有请假条，写明事由，由经理同意，两天以内由物业部各处主管同意。如私自离开者，按自动辞工处理，扣七天工资，扣发全部奖金。四、如损坏物业部及用户财产，视损坏程度扣奖金或照价赔偿。五、物业部工具、设备未经同意，不准外借。六、上班时间内，必需坚守在自己工作岗位，如检验不在岗位上，则按未上班处理，扣半天工资。七、上班时间不得看报闲聊，不得用通讯设备聊天；有多出时间应努力学习业务知识。八、不得私自在小区内从事本职员作以外有偿劳务。九、严禁向用户索取财物，严禁吃、拿等不良行为。十、热情、周到、主动、高效服务用户、依靠法规严格妥善处理多种矛盾，决不可粗暴、冷漠。十一、如不能按以上条款遵守和实施者，物业部有权扣月奖或解聘。十二、上班时必需穿工作服、佩带工作证，方便接收用户监督。第八节 物业部文件档案管理制度 一、物业部服务中心管理员专职负责服务中心全部文件（通知、命令、公函、总结、汇报、通报、会议记要等）及资料（技术图纸、手册、个人简历、职员档案、市府法规、车辆档案、户口档案等）存档，搜集和保管。 二、任何人借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。 三、属机密文件要妥善保管，不准散播内容，不准给未经领导同意人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。 四、职员个人档案属秘密材料，她人无权翻阅，保管人员也不得将这些资料私自给她人过目。 五、文件资料要进行合理归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，不管是按字母次序，还是按内容，按时间等形式分类，其目标全部是为了查找快速方便，所以全部必需在档案夹里清楚标明。六、要常常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期文件资料要急时清理，无保留必需材料，经物业部领导同意可做销毁处理。第九节 物业部办公设备使用管理制度 物业部全部办公设备全部是企业财产，任何人员无权损毁及因私使用，同时必需遵守以下制度。 一、全部办公设备须由经理指定专员负责管理及操作，要求责任人含有熟练操作能力，知道基础维修知识，具体内容包含； 、检验设备，天天上班开机、操作，下班关机。 、清理设备卫生，保持设备洁净。 、更换电话机消毒膜、打印机色带等。 、定时保养检修设备。 、登记使用情况（使用人、日期、内容、打字内容提要等）。 二、办公设备使用要遵守先公后私，先急后缓，先用户后自己，能节省不浪费标准。 三、电脑使用只限于工作，任何人不得用电脑干私人事宜，严禁用电脑玩游戏。四、当设备发生故障时请技术人员修理，除此之外不得私自拆弄，以免加重故障。第十节 物业部物品采购管理要求 对物品采购计划申请、审批等过程制订对应程序，确保采购物品满足服务及质量要求并进行成本控制，特制订本要求： 1、各部门应依据本部门工作计划，结合仓库库存情况，作出下月补充物资， 并填写请购单；2、每个月月底制订下月采购计划，采购计划应标明物品名称、规格、数量、需要日期、质量技术要求（必需时）、单价等；3、各部门需采购物质须报物质供给处，经物业部经理审核并报总经理同意后方可购置；4、各部门需采购计划外或应急物质，价格在五百元以内，仍需填写请购单并经物业部经理审核同意后，由采购员统一购置；5、采购员负责选择合格供给商，并负责对购进物品采购统计；6、所需物品部门负责对采购员购进物品进行质量验证，仓库管理员负责对采购物品进行数量验收；7、采购后采购员负责编制物品采购统计、验证单，统计包含价格、质量规格、购置日期、合格供给商名称等相关内容。8、采购员负责选择合格供给商，并负责对合格供给商进行评审，凡发觉不合格应立即取消资格。第十一节 物业部仓库管理制度1、仓库管理员负责物品搬运、储存和保管；2、 仓库必需保持整齐、通风、干燥、宜分类标识 ，禁绝火源，并做好防火防潮方法；3、易燃易爆物品储存，必需按相关要求和要求进行；4、入库物品必需有入库统计，须分类存放，对不一样检验状态物品，均需在标识处存放；5、仓库管理员每个月对储存物品全方面检验一次，并统计检验状态；6、物品出库必需持领料申请单，凭物业部经理签字方为有效。仓库管理员必需认真检验，物品数量正确无误后方可出库，并填写出库单、明细分类帐。如遇紧急出库而经理不在时，由主管代签，事后由经理补签；7、仓库管理员和领料人全部须在出库单上签字并保留统计；8、物品搬运、储存、保管过程发觉不合格品，经采购人员确定后进行退货、更换、返修或降低使用于标准稍低服务中；第十二节 集体宿舍管理制度 为搞好集体宿舍管理工作，发明一个卫生、舒适、优美生活环境，维护企业形象，特制订以下管理制度： 一、树立良好思想品德和修养，热爱集体、团结友爱、自觉做好个人卫生和内务卫生。不得有吵嘴、打架不良行为。 二、宿舍必需坚持天天有些人值日，负责室内外环境卫生工作，监督她人搞好内务卫生，负责来人来访接待工作。 三、保持床上、床下整齐，床面平整，被子有凌角，床边不得挂衣服，行李摆放整齐划一、美观，床下除鞋子外，不得有任何杂物。 四、日常见具不得乱放。如洗脸盆、口盅、饭碗、毛巾、肥皂等统一整齐摆放。 五、严禁外来人员留宿，有特殊情况（如直系亲属）要向队长汇报，经同意后方能留宿，并做好登记。严禁集体宿舍男女混住，如有不汇报，又不听劝阻，按要求进行处理。 六、依据不一样工作岗位，具体要求起床时间起床，做到不迟到、不早退，按时按质完成本职员作。严禁在宿舍内大声喧闹，影响她人休息，班后外出一律实施请消假制度。晚上10:30时就寝，11:00时关灯。 七、做好安全防火工作，严禁在室内乱拉电线和使用大功率电器。 八、严禁偷窃行为和偷单车行为，一经发觉一律作除名处理，并酌情交相关单位处理，单车严禁放在宿舍内。九、自觉做好节省用水、用电。第十三节 给排水管理制度 一、给排水管理员必需了解、熟悉小区内供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。 二、应定时巡视水泵操作是否正常，供水系统有没有损坏或滴漏。 三、发觉水管爆裂时，必需立即关上相关阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告受影响住户,同时立即安排急维修。 四、注意水池保养，预防破裂和渗漏，而且紧盖水池盖，预防蚊虫滋生。 五、救火用输水设备，要常常检验，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其它用途。 六、常常检验沟渠及沙井是否通畅，立即清理渠道盖上垃圾，以预防下雨时渠水受阻水浸。 七、楼宇处墙公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。 八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检验及维修。 九、安装及维修楼宇外供水系统设备，应和自来水企业联络修理。 十、楼宇内水表发生故障时，应通知用户，并即检修。 十一、接到自来水企业发出停水通知时，应立即向用户发出通知，使用户有所准备。十二、化粪池每十二个月进行四次检验，写出书面材料，定出抽粪方案，并作好统计立案。第十四节 消防工作制度 一、熟悉使用小区防火设备，线路，性能，使用方法，如有疑问问询专职管理消防工作人员或公安消防部门。 二、常常检验防火设备，如有损坏和失效，应立即修理。 三、设法使业主、住户了解、熟悉怎样使用防火设备。可利用通告标贴。 四、每日上班时检验天台，疏散楼梯，走廊等疏散通道。严禁有阻塞通道情况。 五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。 六、阻止儿童在小区范围内任何地方玩火。 七、注意收听电话，如有异常，应即派人修理。 八、严禁住户私自将住宅改为工场，尤其是原料制品轻易酿成火灾者，或发觉住户有大量易燃易爆物品，皆应快速向上级汇报。 九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。 十、如发觉某住户浓烟冒出或火烧浓味，而又无人开门，应即打电“”报警，并作紧急处理。 十一、若发觉火警即电“”报警，同时按动警报通知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。 十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。 十三、劝说拜神住户小心燃点香烛，严禁住户在走廊燃烧元宝纸等。 十四、报警时必需清楚说明现场地址，报案人姓名及电话。十五、全部消防装置应由认可消防处最少每十二个月检验维修一次。第十五节 楼宇结构安全管理制度 一、楼宇结构对楼宇安全有着重大影响，不得随意更改、破坏，不然，物业管理员有权阻止其行为。 二、物业使用人、住户不得私自扩建拆除墙壁、梁、柱等主体，不得私自开窗户，或加建建筑物（比如：外墙装铁笼，檐棚，平台或天台上加建建筑等）。空调机不得装挂在外墙。室内装修，必需先申报装修方案，经管理部审核同意后方可进行。 三、天花板外墙如有漏水，应立即通知相关住户帮助修理。 四、在巡楼时发觉下列情况，应立即向上级汇报并立即研究修理方案： 、墙壁或天台、水池、水管有显著裂缝或混凝土爆裂； 、气窗玻璃爆裂； 、楼梯边铁栏杆松脱； 、防火门及消防设备损坏；、内外墙壁脱落。 、天花板脱落。 、走廊地砖损坏。五、住户安装铁闸门不得掩出走廊、阻塞走廊等公用通道，不得阻碍她人进出方便，不然按违章装修处理。第十六节 液化石油气管理制度 为加强液化气安全管理，保障人民生命财产安全，切实做到防患于未然，特制订本制度： 一、熟悉小区煤气管道线路走向、总阀、分阀、单元阀位置。发觉问题，应立即汇报物业部服务中心和煤气企业。 二、在天天巡视时，注意住宅区内（包含煤气管道走向、路线阀门、走廊、天台），如怀疑有煤气味，必需快速关闭煤气阀，并同时通知煤气企业来检验。打开全部门窗使楼宇空气流通。 三、发生煤气泄漏时，切勿吸烟、点火，严禁按动门铃、对讲系统开关，集体电闸及电器用具，对讲机，电话。 四、发生煤气火情时，管理人员应立即拨打电话“119”报警，说明正确地址及具体情形，同时通告煤气企业。煤气企业电话： 五、住户内发生煤气泄漏应“用手拍门”立即通知住户气体泄漏事件，并请住户关上全部气体供给阀，打开门、窗，使空气流通，并按上述三、四条方法处理，如情况严重，应通知住户有秩序地撤离现场。第十七节 电梯管理制度 电梯管理员必需熟悉电梯性能、操作规程及日常维护知识，定时对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障原因，关键处理。 1、电梯发生故障，应立即通知保修单位派人修理。同时要善言抚慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行启梯门，以免发生危险。 2、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批乘搭，以免超载而发生危险。 3、严禁幼儿单独进入电梯。 4、常常清理电梯门导轨内外积存垃圾，以免影响门开关。 5、发觉电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知保修人员进行修理。当修理员抵达时，管理员需详述电梯不妥之处，方便查究毛病，一切情况必需具体统计。 6、遇大雨时，如发觉机房顶或靠近电梯门窗有水渗透时，应立即尽可能阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必需根治漏水情况。 7、凡有水渗透电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。 8、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。 9、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并汇报上级处理，同时查究水起源，尽早修理。 10、冲洗走廊及楼梯时,禁让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。 11、火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯可能随时在中途停电，而将人困于电梯内，被困后可能因浓烟而致命。 12、常常检验电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门须尤其上锁，加上“机房重地，闲人勿进”之警告字样。13、电梯内求救警钟，风扇必需正常运转，以免紧急时无法求救造成窒息。第十八节 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、消防用水关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全关键部位。为管理好水泵房，明确职责，制订以下制度。 一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定时检验保养、维修及清洁清扫，并作统计。处理不了问题立即书面汇报领导。 二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其它人不得操作，无关人员不得进入泵房。 三、水泵房内全部设备在正常运转下，开关应放在自动位置，全部操作标志简单明确，主接触器开关每半月检验清洗一次。 四、消防泵按定时保养要求进行检验，每旬进行一次“自动、手动”操作检验，每十二个月进行一次全方面检验。 五、水泵球阀定时检验保养，泵房每七天打扫一次，水泵管道每个月检验擦洗一次。 六、水泵控制回路应每个月进行一次紧固，检验是否可靠，检验备用水泵能否在主机出现故障情况下，自动运行。 七、注意电机运行时电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定时进行对轴加油，使水泵达成100良好状态。 八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱液位阀每七天检验一次，是否处于良好状态。 第十九节 消防管理要求 1、为了保障小区内生命财产安全，确保小区内业主有安定生活和工作环境，依据“消防管理要求”结合校园实际情况，制订本要求。 2、小区内(包含公共走道和各户室)全部消防设备和消防器材，任何人不得私自改动，挪用，无事乱动和有意损坏。 3、楼梯、走道和出口必需保持通畅无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。 4、通往楼梯防火门（防烟门）应保持常常关闭，但不得上锁。 5、严禁在小区内存放任何易燃易爆物品。 6、不得在小区内使用电炉，燃烧废纸、废物，严禁将燃着烟头和其它火种丢在地上或垃圾桶内，窗外。 7、严禁在室内乱拉，乱接临时用电线路。室内电器和电线损坏时，可委托管理部派人维修，切勿自行修理和自已处理。严禁私自改动液化石油气管道。 8、需进行烧焊等动火作业时，须先向管理部申请，经消防机关同意后，在管理部相关人员监护下，方可作业。 9、有下列情形之一，分别视情节处单位五百至二千元罚款，处物业使用人二百至三百元之罚款，如情节尤其严重送派出所处理。 ）、占用和封堵楼梯，走道，安全疏散出口。 ）、封闭或损坏安全指