写字楼物业管理专业方案.doc

信阳中乐百花A座写字楼
物业管理方案

信阳中乐百花物业管理
10月15日

A座写字楼物业管理方案
目     录
◎ 方案目录……………………………………………………… ( 1 )
◎ 物业概况……………………………………………………… ( 3 )
◎ 编制依据……………………………………………………… ( 4 )
◎ 管理目标……………………………………………………… ( 4 )
◎ 管理标准………………………………………………………（ 5）
◎ 管理措施………………………………………………………（ 6）
◎ 服务项目………………………………………………………（ 7）
◎ 具体方案………………………………………………………（8 ）
   早期物业管理介入阶段……………………………………… （8 ）
   前期物业管理阶段…………………………………………… （9 ）
一、 接管验收管理方案 ……………………………………… （9 ）
二、 业主入伙管理方案 ……………………………………… （10）
三、 治安管理方案 …………………………………………… （11）
四、 消防管理方案 …………………………………………… （13）
五、 绿化保洁方案 ………………………………………… （14）
六、 房屋、设施设备管理方案 ………………………………   ( 15)
七、 娱乐设施管理方案 ……………………………………… （18）
八、 水系使用管理方案 …………………………………… （18）
九、 财务管理方案 …………………………………………… （19）
十、 质量管理方案 …………………………………………… （19）
十一、档案资料管理 ……………………………………………（20）
十二、人力资源管理  ………………………………………… （21）
◎智能化系统管理和维护  ………………………………… （22）
◎机构设置及人员配置   …………………………………… … （23）
◎物业管理年度收支预算 ……………………………………… ( 26)

物业概况（根据物业具体地理位置、周围设施、具体情况及环境风格描述）
中乐百花A座写字楼在 信阳市羊山新区第七大道 周围设施有 信阳市政府、行政审批大厅 、火车站、信阳高铁东站、铁路医院、羊山中小学、中乐百花酒店 交通便利，地理条件优越。
中乐百花A座写字楼由 中乐百花投资集团 开发建设，占地面积 7846.71 平方米，总建筑面积 61382.49㎡，大厦内设中央空调、及消监控设施，共配有 14台电梯。
编制依据（根据国家或建设部等相关法律要求和当地相关要求）
中乐百花A座写字楼楼书
中乐百花物业管理质量手册及其它要求，管理目标（根据物业具体情况描述）
    为充足表现开发商建造信阳五星级写字楼开发初衷，开创信阳市高级写字楼新时代，我们将本着中乐百花物业管理企业“真诚、善意、精巧、完美”企业服务精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、连续发展”质量方针，坚持“以人为本”服务管理理念，对中乐百花A座写字楼项目实施科学管理提供优质服务，并在现有管理经验及管理资源基础上，不停调整更新，导入优异管理理念，创建出一套和业主层次及办公需求相符管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高端物业和高品质管理所带来超值享受。
    中乐百花A座大厦管理工作将参考地方和全国物业管理优异示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达成95%—98%以上。大厦交付两年内达成信阳地域物业管理优异示范大厦标准，三年内达成河南省物业管理优异示范大厦标准。
管理标准
    为实现即定管理目标，追求最好环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将一直把握以下标准：
（一）服务第一、管理从严标准：
“服务第一”是物业管理宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”管理理念，从业主需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、立即服务。“管理从严”是服务保障和基础，包含对物业维护管理、职员管理和对业主不合适行为管理和劝阻，建立严格、周全管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有成效。
（二）专业管理和业主自治管理相结合标准：
在日常管理中，要充足发挥两个主动性，即物业管理企业主动性和业主（租户）主动性。物业管理企业应该尊重并根据广大业主要求，经过管理处对物业实施专业化管理，同时努努力争取取业主（租户）支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主条约，共同创建文明办公环境。
（三）物管为主、多个经营标准：
在搞好日常管理和常规服务同时，从物业实际出发，开展一系列服务性多个经营，既满足广大业主（租户）不一样需求，又增强物管企业造血功效，增加经济积累，以利于愈加好地为业主（租户）服务。
管理措施
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理企业角度对物业提出合理化提议，构筑一个优异物业管理硬件环境。
（二）成立 中乐百花A座写字楼物业管理处，配置专业管理人员，实施专业化管理。
（三）在企业现有管理资源基础上，充足借鉴行业优异管理经验，主动培养高素质管理人才，为中乐百花A座写字楼 组建一支高素质物业管理队伍。
（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制订一套切合实际规章制度，确定一系列高标准物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。
（五）严格遵守《物业管理条例》等相关物业管理法规，制订切实可行管理方案，和业主签署各项协议，依法约束双方行为。
（六）采取智能化手段构筑小区信息互动平台，提升管理水平和管理效率。
（七）对项目进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明形象系统，以提升物业整体品位。
（八）依据市场化、企业化运作方法，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理服务项目
（一）公共服务项目（全体业主能够享受服务，费用纳入物业管理费）：
1、帮助公安部门维护大厦内公共秩序，实施二十四小时保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共场所保洁，办公垃圾搜集和清运；
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；
4、公共绿地园艺培植和保养；
5、室内公共场所绿化摆放养护；
6、对大厦各类资料进行管理；
7、未装修房屋通风、打扫等服务；
8、电话及访客留言转告；
9、雨伞、雨衣临时借用；
10、节日环境部署；
11、关键时刻提醒服务；
12、代订报刊、信件收发；
13、代聘钟点工服务；
14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；
15、代叫出租车；
16、代办保险；
17、义务安全用电常识宣传；
（二）有偿专题服务项目（能够提供、大多数业主全部能够享受到服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管企业核定，报物价部门立案）：
1、大厦内物品搬运；
2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；
3、机动车辆清洗：
4、提供大厦报警室内系统维护服务；
5、办公区域绿化供给及代为养护；
6、办公区域报警系统维护及接警服务；
7、办公区域设备设施上门维修安装等；
8、代订车、船、机票；
9、代订代送饮用水；
具体实施方案
    大厦物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）和前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段相关键、有步骤地落实对应工作。
    第一阶段：早期物业管理介入阶段
    从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业计划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和提议，使之既符合物业管理要求，又满足广大业主需求，尽可能地降低疏漏，避免遗憾，确保质量，节省成本。
一、管理内容：
1、从政策法规角度，提供对应物业管理意见及依据；
2、参与评审物业计划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良提议；
3、从管理角度，评审设施设备选配，减轻后期管理压力；
4、提供相关公建配套设备设施改良意见；
5、提供大厦公共部位环境设计相关意见；
6、提供机电安装及能源分配相关管理意见；
7、提供功效布局、用料更改相关管理意见；
8、提供相关楼宇材质保护具体管理意见，降低因施工对材质造成损伤；
9、提供标识系统设计、配置相关管理意见；
10、参与开发商市场营销中和物业管理相关事宜协调和沟通；
11、参与开发商物业完工验收；
二、管理方法：
1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2、 学习、利用各类专业技术知识，提升早期介入专业技术含量；
3、 制订早期介入计划，主动稳妥地开展工作；
4、 参与相关工程联席会议，协调各方面关系；
    第二阶段：前期物业管理阶段
    前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦环境、建筑和设施设备等符合相关法规政策及计划设计要求，维护业主正当权益，为以后物业管理工作展开奠定基础，物业接管前必需进行严格验收工作。物业接管验收标准作业程序
（一）、管理内容：
1、了解物业建设基础情况，和开发商立即沟通，确定接管验收时间；
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排；
3、和开发、设计、施工单位一起，依据接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果统计在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在问题限期整改。
4、和开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合要求要求和标准；
5、和开发、施工单位联合进行物业交接：
（1）查对、接收各类房屋和钥匙；
（2）查对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
（3）查对、接收各类设施设备；
（4）查对、接收各类标识。
（二）管理方法：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2、开展接管验收培训，提升对接管验收关键性认识；
3、掌握物业验收标准和程序；
4、制订接管验收规程，按程序办理接管验收手续；
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、立即、周到服务，对于塑造管理处形象，给业主留下良好第一印象，含相关键作用，所以必需重视业主入伙工作管理。
（一）管理内容：
1、准备业主领房所需资料；
2、部署业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；
3、按领房步骤办理领房手续：
（1）凭业主所持入伙通知单和各类必备证实，发放交房资料；
（2）陪同业主验房，办理领房手续；
（3）收回业主按要求填写各类表格，收取业主应缴纳费用；
（4）对验房交接中发觉房屋质量问题，经业主确定后，填写《业主验收交接表》，并和业主约定时间，立即处理。
（二）管理方法：
1、制订《业主领房程序》，准备相关所需资料；
2、根据业主领房程序，安排工作步骤；
3、策划业主入伙现场部署方案；
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；
5、按要求办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，合适利用现有科学技术手段和管理手段，依靠多种优异设备、工具和人主观能动性，维护物业和业主安全，这是一项很关键工作，最为广大业主所关注。
特制订常规防范和技术防范相结合二十四小时全天候管理方案。
（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤和巡查执勤相结合方法，帮助公安机关维护大厦公共秩序，预防和阻止任何危及或影响物业、业主（租户）安全行为。
（1）门岗任务：
• 礼仪服务；
• 维护出入口交通秩序；
• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
• 阻止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
• 夜间对外来人员进行问询和登记；
• 严禁携带危险物品进入大厦；
• 碰到外来人员将大件物品带出大厦，即和物主核实，并作登记；
• 为业主提供便利性服务。
（2）巡查岗任务：
• 按要求路线巡视检验，不留死角；
• 巡查车辆停放情况，维护道路通畅、车辆安全，做好安全防范工作；
• 对大厦内嫌疑人员进行检验防范；
• 对大厦及楼宇安全、防火检验；
• 装修户安全检验；
• 防范和帮助公安部门处理各类治安案件；
• 防范和阻止各类违反大厦管理制度行为；
2、技术防范：
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内治安情况实施二十四小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象方法，并立即通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应快速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作具体统计，留档备查。
（二）、管理方法：
1、实施半军事化管理，制订保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员工作责任心；
2、强化保安人员内务管理，开展系统化军事素质培训，提升保安人员思想素质和业务技能；制订《紧急事故处理措施》，定时组织演练；
3、加强保安人员行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止适当；
4、严格实施保安巡更点到制度，确保巡查质量；
5、监控中心定时检修、保养，确保监控设备完好；
6、确保监控、值勤统计具体完备，建立安全管理档案；
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理关键，所以要依据消防法规要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主生命财产安全。
（一）管理内容：
1、做好消防监控中心管理；
2、做好消防设施、器材管理；
3、保持消防通道通畅；
4、加强装修期间消防安全管理；
5、严禁违章燃放烟花爆竹；
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
7、预防电器短路等引发怒灾原因。
（二）管理方法：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检验落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、建立义务消防队，每个月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演练；
4、定时进行消防检验，预防为主，防消结合，发觉隐患，立即消除；
5、做好消防器材、设备检验保养，使之一直处于完好状态；
6、阻止任何违反消防安全行为；
7、主动开展防火安全宣传教育，定时向业主传授消防知识；
8、发生火灾，立即组织补救并快速向相关部门报警；
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量一个关键指标。
（一）管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）依据气候，给花木适量浇水；
（2）依据花木长势，给花木适量施肥，合适松土；
（3）制订预防方法，防治病虫害；
（4）立即清除杂草、枯枝，春秋两季定时修剪花木，对遭受损坏花木立即扶正，整修或补种适宜苗木、花草；
（5）对大厦内部公共场所进行绿化部署和养护；
（6）定时对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：经过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整齐，公共设施洁净、无异味、无破损。
（1）依据材质选择最好保养方法，定时上光打蜡，保持材质表面光亮整齐；
（2）公共卫生间设专员巡回清洁，保持整齐无异味；
（3）楼层公共烟缸天天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
（4）大堂设专员巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无显著印渍；
（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；
（6）天天定时（正常上班时间前）搜集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每七天对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每个月对垃圾房消毒二次；
（7）定时进行外墙清洗；
（8）各类公共照明、消防等设施，每个月保洁一次；
（9）定时对下水道等排污管道清理一次；
（10）通告牌、指示牌等天天保洁一次；
（11）电梯轿厢天天保洁二次，每个月对电梯门槽进行一次清洁；
（12）春夏秋季每七天在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每个月一次）；
（13）对违反环境卫生管理要求行为进行阻止。
（二）管理方法：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘用专业人员指导养护；
3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处经理抽查），加强日常监督检验，按月考评，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备管理，直接影响到大厦形象、物业使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人安全，是大厦管理重中之重。
（一）管理内容：
1、房屋公共部位管理：依据现实状况，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
（1）业主已领房：
• 房屋交付时，立即和业主签署业主条约，书面通知房屋装修管理要求，并建立业主档案；
• 加强装修管理，对违章装修行为立即给予阻止，情节严重者，提请相关行政管理部门依法处理；
• 装修期间，应立即进行房屋公共部位保护，确保房屋安全、美观。
（2）空关房（含业主托管房）：
• 管理处应每个月通风打扫一次；
• 对房屋和设施定时检验（包含墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发觉问题或立即处理，或立即通知业主。
（3）公共用房
•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）维护、保养，发觉破损，立即维修，确保房屋安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定时巡查，发觉损坏，立即维修；
（2）公共卫生设施每七天检验一次；
（3）水泵、锅炉、纯净水等设备天天巡查两次；
（4）电梯机房，每七天保养一次（六个月保养和十二个月保养按要求进行）；
（5）中央空调机组设定专员管理，定时巡查，确保出风口正常；
（6）温感、烟感、喷淋等定时抽查，确保正常有效；
（7）智能化系统采取日常巡视和定时保养相结合，制实时运行档案；
（8）对业主（租户）自用水电设施报修，应按要求填写《有偿服务联络单》，确保维修立即率和合格率。
（二）管理方法：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并常常进行现场检验，发觉问题立即阻止；
2、对全部管理人员进行全方面培训，清楚各隐蔽线路具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统操作及维护；
3、对系统中全部器件、配件建立具体技术档案，方便最快速度查得设备各项参数，确保系统最好运行状态；
4、对全部设备几配件建立具体档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品更新换代；
5、建立维修人员值班制度，确保维修立即率和合格率达98%以上，且有回访制度和统计；
6、采取日常巡视及定时保养相结合措施，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）
确保健身娱乐设施安全使用，为业主提供一个丰富多彩娱乐休闲环境。
（一）管理内容
1、每七天对健身娱乐设施进行不少于一次安全检验：
（1）活动设施有没有破损，有没有因破损产生尖角、裂缝等外露锋利部分，秋千吊绳、吊环、螺丝牢靠程度等；
（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；
（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，隶属电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露锋利部分等；
（4）网球场、篮球场场地是否有不安全原因，球网、球架等有没有破损和松动，是否牢靠；
2、对存在不安全原因娱乐设施立即做好停用标识，组织检修；对无法修复，按手续申请报废；
（二）管理方法
1、大厦设安全检验责任人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；
2、安全检验人员须如实填写健身娱乐设施安全检验表，并妥善保管，每个月上报管理处经理；
八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）
经过有序管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
（一）管理内容
1、定时巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；
2、定时清洁蓄水池，保持水质洁净；
3、专员管理蓄水池，定时开放。
（二）管理方法
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制订使用要求；
2、建立设施设备档案，做好巡检统计；
3、按要求操作，发觉异常，立即报修。
九、财务管理方案：
经过财务管理，在改善财务情况条件下，不停扩大财务结果，提升企业经济效益。
（一）管理内容：
1、加强现金收支管理；
2、搞好财务核实；
3、立即统计物业维修更新费用使用情况，每六个月公布一次（每十二个月公布一次）
4、做好年度预算和决算工作；
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；
6、立即掌握财务收支情况，做好财务分析，为领导决议提供依据。
（二）管理方法：
1、依据财务法规政策，制订财务管理制度；
2、财务人员持证上岗，规范操作；
3、抓好财务人员业务培训，不停提升业务素质；
4、加强成本控制；
5、加强财务监督和财务检验。
十、质量管理方案：
导入ISO9000质量体系标准，实施全方面质量管理，有利于实现“以人为本”管理理念，有利于实现决议、计划和控制、协调结合，实现既定质量目标。
（一）管理内容：
1、参考ISO9000质量体系标准要求，制订大厦质量工作计划；
2、实施所制订工作计划和方法；
3、对照计划，检验实施情况和效果，立即发觉和总结存在问题；
4、依据检验结果，采取对应方法，巩固成绩、吸收教训；
（二）管理方法：
1、抓好管理人员质量学习，开展质量管理培训教育工作，不停提升质量意识；
2、制订质量责任制，确保质量管理工作落到实处；
3、接收企业对大厦管理工作现场指导；
4、配合企业开展质量体系审核，发觉问题立即纠正，对系统性问题制订整改方案。
十一、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有利于保留大厦历史资料，维护管理连续性和规范化，便于房屋及设施设备检验、维护、更新和和业主沟通、联络。
（一）管理内容：
1、工程档案：从接管开始全部工程技术、维修、改造资料、多种完工图及各类设施设备资料等；
2、业主档案：全部业主购、租房协议（复印件），业主基础情况记录表、装修申请表和住户健康情况记录表等；
3、财务档案：逐年形成园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
4、文件档案：相关物业管理法规政策、企业文件等；
5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）统计、值班统计，车辆管理统计、监控统计、荣誉资料等。
（二）管理方法：
1、 制订档案制度，并严格实施；
2、 专员管理（由负责内勤管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序而且尊重业主隐私，保守秘密；
3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
4、 逐步实现智能化管理，计时可靠掌握相关信息，提升管理水平。
十二、人力资源管理方案
一流物业需要一流管理，一流管理需要一大批高素质管理人才和专业技术人才，而人才管理和培训，对于保持职员高质量，提升物业管理水平，含有十分关键意义。
（一）管理内容：
1、根据合理人才结构，配置各类人才；
2、任人唯贤，量材录用；
3、开展业务培训，全方面提升业务素质；
4、进行业绩考评，优胜劣汰。
（二）管理方法：
1、制订岗位责任制，做到责、权、利分明；
2、建立约束和激励相结合运行机制，充足调动工作主动性；
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务观念和企业品牌意识；
4、岗前培训和在岗培训相结合，走出去培训和请进来培训相结合；
5、全方面考评，做到公开、公平、公正智能化系统管理和维护
（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对全部技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统操作及维护。
（二） 管理人员业务素质培训
对全部管理人员进行全方面培训，让每一个人员全部能清楚知道隐蔽线路具体位置，确保隐蔽工程中线路不受损。
（三） 建立设备技术档案
对系统中全部器件、配件建立具体技术档案，包含型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，方便以最快速度查得设备各项参数，确保系统最好运行状态。
（四） 建立设备运行档案
建立对消防监控系统实时运行档案，使操作人员对系统正常运行了如指掌，并对系统报警信息作正确分析及存盘。
（五） 建立供货商档案
对全部设备及配件建立具体档案，包含型号、产地、制造单位、供给单位等等，并和供货商、制造商保持联络，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品更新换代。
（六） 日常巡视和定时保养
日常巡视检验是立即发觉问题最好路径，而定时维护是发觉、处理软性隐患最好措施。对此将采取日常巡视及定时保养相结合措施以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置
一、物业管理机构设置及人员配置
1、机构设置
依据中乐百花A座物业管理需要，现对物业管理机构设置和人员配置作以下安排：
一、组织机构图

A座物业管理处

财务部
保洁绿化部
用户服务部
安保部
工程维修部

档
案
管
理
装
修
管
理
会计出纳
房
屋
管
理
环
境
绿
化
清
洁
保
洁
服务收费员
消
防
管
理
车
辆
管
理
治
安
管
理
日
常
设
施维修
机
电
设
备
维
护
机
电
设
备
运
行

二、人员配置架构图：
管理处经理（1人）

保洁主管（1人）
安保主管（1人）
工程主管（1人）
用户主管（1人）人

保安员12人
水电维修工2人
楼层
管
理1人
环
境
绿
化1人
保
洁员7人
消
防
值机3人
大厅前台1人
会计出纳1人

二） 管理职责：
1、经理全方面负责物业管理处工作；
2、客服部关键责任人力资源管理、档案资料管理、装修管理、会所管理、大厦文化建设和业主接待、回访等；
3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备日常维护保养、智能化系统管理及开发、业主委托维修服务等；
4、保安部负责维护大厦公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等；
5、保洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施保洁，负责绿化培植、养护及业主相关委托服务等。
（三） 依据中乐写字楼大厦具体情况，拟配置33人，具体配置以下：
1、管理处经理1人；
2、客服部4人，主管1人、客服前台1人、出纳1人、楼层管理1人；
4、工程部3人：主管1人，水电维修工2人；
5、保安部16人：主管1人，保安12人，分为：大厅岗3人、大厦出入口岗6人，大厦巡查3人，消防中控室3人（保安员分5个执勤岗位，每个岗位3人）每班工作时间为8小时工作制。
6、清洁绿化部9人：保洁主管1人，保洁员7人，地下室及大厦外围2人，1层大厅1人，2—6层1人，7—12层1人，13—19层1人，20—楼顶1人，绿化工1人，天天工作时间为8小时工作制。
三、物业前期必需物资装备计划表
（一）、前期创办物资装备配置表
物业用房（（办公室、仓库、财务室、资料室、保安宿舍）按人均用房8㎡
平米测算，物业33人累计需办公用房264平米，物业用房前期由置业企业装修达成办公条件方可。
二、 前期投入创办费用
序号
科目
数量
配置位置
单价（大约）
费用累计
1
办公桌
15张
办公室6张、配电室1张、保安3张、保安宿舍1张，维修部3张、空调机房1张
360
5400
2
办公椅
20把
每一办公桌配置一把办公椅
100

3
客服前台
1套
物业客服前台接待用户专用
3000
3000
4
文件柜
9组
经理1组、客服3组、工程2组、保洁1组、保安1组、财务室1组
350
3150
5
电脑
4台
经理1台、客服1台、大厅前台1台、财务1台
3000
1
6
复印机
1台
物业办公室用

7
电话机
3部
经理1部、客服2部、工程1部、保安1部
200
600
8
会议桌
1套
物业开会用、大约能容纳12人小会议桌
4000
4000
9
对讲机
12部
经理1部、保安4部、保洁1部、客服2部、工程4部、
800
9600
10
强光手电
5把
保安2把、客服1把、工程2把
150
750
11
保险柜
1个
财务室用
800
800
12
点钞机
1个
财务室用
600
600
13
财务其它
1套
财务办公用
1000
1000
14
人字梯
2米
工程维修用
350
350
15
人字梯
3.5米
工程维修用
500
500
16
维修工具
5套
工程维修用
300
1500
17
升降机
1台
保洁、维修用
0
0
18
万用表
2块
工程维修用
200
400
19
冲气钻
1台
工程维修用
500
500
20
手枪钻
1台
工程维修用
300
300
21
其它物品
若干
工程维修用
大约
10000
22
保洁用具
若干
保洁清洁用具
大约
10000
23
保安用具
若干
保安执勤用具
大约

24
财务用具
若干
财务办公用具
大约
1000
费用累计：
91450元
注：前期开班费用大约为：91450元。
十四、物业管理年度费用测算
三、物业年度收费测算
序号
收费项目
收费标准
总计（月）
总计（年）
备注
1
可收物业管理费面积大约：5平米
2.6元/月/㎡
135200
1622400
单位：元
2
地下车位数量116个
40元/月/个
4640
55680
单位：元
3
地上车位数量210个
30元/月/个
6300
75600
单位：元
年收入费用：
146140
1753680

说明：物业管理费暂按2.6元/月/平方米测算，地上车位暂按30元/月/车位测算；地下车位暂按40元/月/车位测算；
二、 年度物业管理费用支出测算
三、 年度物业管理费用支出预算表
序号
项目
金额（元）
备注
1
物业人员薪资预算表
909600
附表一
2
行政办公费支出
45800
附表二
3
环境绿化支出
90200
附表三
4
服装费用支出
17500
附表四
5
公共设施维护保养费
340400
附表五
6
职员补助及福利
215160
附表六
7
税收及附加
102959.76
附表七
年度支出总计：
1721619.76

整年收支分析:
物业年收入1753680-年支出1721619.76 = 32060.24元
整年收支相抵利润： 32060.24元
附表一：物业人员薪资预算表
序号
职位　
数量（人）
薪资标准（元\人）
月预算额（元\人）
年预算额（元）
备注
1
管理处经理
1
5000
5000
60000

2
部门主管
4
3000
1
144000

3
客服员
2
2200
8800
105600

4
出纳
1
2200
2200
26400

5
保安员
12
2200
26400
316800

6
保洁绿化员
8
1400
11200
134400

7
水电维修
2
2400
4800
57600

8
监控值机员
3
1800
5400
64800

费用累计：
33

75800
909600

附表二：行政办公费

序号
项目
计算方法说明
金额（元）/年
1
办公耗材
500元／月×12月
6200
2
办公电话费
300元／月×12月
3600
3
物业办公水、电费
800／月×12月
9600
4
大厦活动及节日部署费
500／月×12月
6000
5
活动应酬费
1000／月×12月
1
6
交通费
500元／月×12月
6000
7
网络宽带费
200／月×12月
2400
费用累计：
45800

附表三：环境绿化性支出
序号
项目
计算方法及说明
金额（元/年）
备注
1
垃圾清运
6平米×0.3/平