三亚市镇老年之家项目可行性论证报告.doc

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三亚市*镇*老年之家项目

可行性研究报告

目录

第一章 项目总论 - 8 -
第二章 项目背景和建设的必要性 - 12 -
第三章 建设场地及建设条件 - 22 -
第四章 建设规模与建设内容 - 28 -
第五章 工程技术方案 - 29 -
第六章 公用配套设施 - 43 -
第七章 环境保护 - 47 -
第八章 消防安全、劳动保护及安全卫生 - 49 -
第九章 劳动组织与人员组成 - 51 -
第十章 投资估算与资金筹措 - 52 -
第十一章 工程招标与施工方案 - 56 -
第十二章 经济与社会效益评价 - 58 -

附表：
附表1：营业收入、营业税金及附加估算表
附表2：总成本费用估算表
附表3：利润及利润分配表
附表4：项目投资现金流量表（全部投资）

引 言
“最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。
人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
为加快三亚市社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，*镇*拟建老年之家项目。
本报告就该项目建设的可行性作深入研究。

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术 语
1、老年公寓 Apartment for the Aged
专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
2、老龄阶段 The Aged Phase
60周岁及以上人口年龄段。
3、自理老人 Self-helping Aged People
    生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。
4、介助老人 Device-helping Aged People
    生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。
5、介护老人 Under Nursing Aged People
    生活行为依赖他人护理的老年人。

第一章 项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
三亚市*镇*老年之家项目。
1.1.2 项目承办单位及法人代表
项目承办单位：三亚市*镇*村委会
项目法人代表：*
1.1.3 项目拟建地点
三亚市*镇**小组
1.1.4 承担可行性研究报告编制单位
1.1.5 研究工作依据
1、有关政策文件
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；
（5）海南省实施《中华人民共和国老年人权益保障法》若干规定；
（6）《海南省老龄事业发展“十二五”规划》；
（7）海南省人民政府办公厅关于贯彻实施《农村五保供养工作条例》切实做好农村五保供养工作的通知业的意见（琼政办 〔2006〕48号）；
（8）《三亚市国民经济和社会发展“十二五”纲要》；
2、有关标准规范
（11）《老年人住宅设计规范》；
（12）《城市居住区规划设计规范》；
（13)《城市居住区公共服务设施设置规定》；
(14)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；
（15）《住宅设计规范》；
（16）《住宅建筑设计标准》；
（17）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（18）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（19）《建筑设计防火规范》；
（20）《民用建筑节能管理规定》；
（21）《建筑给水排水设计规范》；
1.1.6 研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
1.2可行性研究结论
1.2.1 项目规模
三亚市*镇*老年之家位于三亚市*镇**小组，占地面积22.5亩，建筑面积6300㎡，其中新建老年公寓楼4200㎡，老年活动中心2100㎡；配建旅游池和室外活动场地等附属设施4500㎡；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。
1.2.3 项目建设进度
本项目建设工期2年，2009年3月—2011年3月。
1.2.4 项目招投标方案
为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。
1.2.4环境保护
项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
1.2.5投资估算与资金筹措
投资估算：项目总投资1500万元。
资金筹措：自筹。
1.2.6 项目综合评价与建议
三亚市*镇*老年之家项目建成后，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。
1.2.7 主要技术经济指标
序 号
项 目
单位
数量
1
建设指标

11.
总用地面积
亩
22.5
1.2
建筑占地面积
平方米
2400
1.3
总建设面积
平方米
6300
1.4
总绿化用地面积
平方米
7500
1.5
建筑容积率

0.42
1.6
建筑绿化率
%
50
1.77
停车位
个
30
2
经济指标

2.1
总投资（万元）
万元
1500
2.1.1
工程建设费用
万元
1377
2.1.2
设备及工、器具购置安装费
万元
77
2.1.3
其他费用
万元
26
2.1.4
预备费
万元
20
2.2
利润指标

2.2.1
年收入
万元
288
2.2.2
年利润
万元
111.03
2.2.3
总投资收益率
%
7.4
2.3
净现值
万元
859.62

投资回收期
年
10.23

内部收益率
%
11.83

第二章 项目背景和建设的必要性
2.1市情概况
三亚市地处海南岛最南端，是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方，位于北纬18°09′34″~18°37′27″、东经108°56′30″~109°48′28″之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，全