南京市六合区竹镇镇生态农业体育旅游产业园建设可行性策划报告.doc

江苏劳伦斯国际体育文化有限公司南京市六合区竹镇镇生态农业体育旅游 度假村可行性研究报告（劳伦斯国际体育休闲观光度假村）编制单位：江苏劳伦斯国际体育文化有限公司负责人：孙海涛审定人：张宁燕项目执行人：臧恩千编制人员：曹璐 薛琪 赵丹萍 陈园园 臧广绍编制时间：二零一二年四月三日目 录第一章 总 论1一、项目名称1二、项目委托策划单位1三、可行性研究的依据1四、项目概况1五、可行性研究的主要结论及建议2第二章 项目背景及发展概况3一、市六合区概况31、地理位置32、自然状况33、行政区划34、农业资源45、农业生产5二、竹镇镇概况71、基本情况72、资源状况73、发展情况84、发展思路和目标85、形象定位8三项目提出的背景和意义91、生态观光农业发展前景92、生态观光农业发展趋势93、生态观光农业的基本特点104、生态农业观光园发展定位115、城市总体规划的调整11三、项目所在区域发展概况13第三章项目建设规模与产品方案14一、指导思想14二、建设目标151、总体目标152、阶段目标 规划期为6年16三、项目建设规模171、优质林果花卉区172、现代农业区173、特色作物区184、农产品加工区185、民俗文化新村196、绿色长廊20第四章 体育运动休闲项目建设规模和方案一、第五章生态农业观光园市场分析与预测23一、生态农业观光园概况231、生态农业观光的涵义232、生态农业观光园的主要类型253、生态农业观光园的功能分区264、生态农业观光园的目标27二、生态农业观光园旅游分析271、相关数据282、旅游要素283、经济效益30第六章 技术方案38一、设计原则38二、生态环境综合治理技术38三、高效生态林业建设技术39第七章别墅地产项目发展规划第八章节能节水措施41一、建筑节能概述41二、节水概述42第九章 环境影响评价43一、项目环境现状43二、生态环境概况43三、水土流失现状调查43四、建设项目对环境的影响评价43第十章 组织机构与人力资源配置43一、工程项目管理43二、组织机构44三、人力资源45四、员工培训45第十一章 投资估算45一、估算编制范围45二、估算编制依据45三、投资估算45第十二 章 经济分析50六、资金筹措541、积极招商引资542、鼓励农民投入543、争取国家政策资金和社会资金投入54第十三章 风险分析55一、生态农业是防范农业风险的根本途径55二、生态农业观光园面临的风险55三、自然风险。56四、市场风险56五、农业生态观光是化解生态农业观光园风险的关键56六、防范风险措施57第十七章 研究结论与建议59一、推荐方案总体描述68二、结论与建议70附件（一）附件 第一章 总 论一、项目名称六合区竹镇镇生态农业体育旅游度假村项目可行性策划报告，以下简称“竹镇生态农业体育旅游项目”。二、项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位：南京房地产开发有限公司法人代表： 注册资本：8000万元企业类型：有限责任公司注册地址：市中山东路 成立日期：2000年三、项目策划单位江苏劳伦斯国际体育文化有限公司项目执行人：臧恩千四、建设地点、建设规模、建设期限、建设内容1、建设地点：竹镇生态农业体育旅游项目座落于六合区竹镇镇2、建设规模：竹镇生态农业体育旅游项目是以生态开发为宗旨，集生态旅游、体育观光、休闲度假、教育拓展为一体的具有“五新”：新型现代农业、新型旅游业、新型体育、新型人居、新型风尚为特色的国际性现代农业、体育旅游业复合的生态产业度假村，总面积约为800015000亩。3、建设期限：总体建设期为六年4、建设内容：4.1 2012年计划重点建设基础设施：（1）按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；（2）修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；（3）修建沼气池，满足度假村照明、动力等需要；（4）建设灌溉系统，发展果树种植和间种农作物；2、2012年计划：（1）兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。（3）休闲别墅区作为奥运冠军的度假别墅3、建设农业生态休闲观光园。在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的休闲性的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然生产休闲康乐教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。五、可行性研究的依据1）依据农业部发布的“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南。2）依据国务院风景名胜区管理暂行规定3）依据住建部风景名胜区建设管理规定4）依据南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划（2011-2015）、5）依据南京市城市总体规划（2007-2020）、南京市旅游发展总体规划、南京市优势农产品发展布局规划、南京市“十二五”旅游业发展规划等。6）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；7）依据旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）（GB/T177752003）；8）依据旅游规划通则（GB/T189712003）；9）依据旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）；10）依据中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB11999）国家现行的有关政策和法规。11）依据竹镇镇总体规划（2008-2030）六、项目概况“竹镇生态农业体育旅游项目”依托市六合区的地理环境优势，以产业化为载体，以打造生态农业和体育旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、现代体育休闲产业资源开发与市场营销网络有机组合的一种模式。通过实施“竹镇生态农业体育旅游项目”，六合区竹镇镇将形成以止马岭-大泉湖风景区为区域，面积约800015000亩的生态农业体育观光旅游度假区。七、可行性研究的主要结论及建议通过实施“竹镇生态农业体育旅游项目”， 引导发展旅游观光产业，形成特色化的都市休闲度假基地。立足于打造成为南京的西北门户，项目的建设不仅能带动区域经济的发展和土地价值的提升，更重要的是成为长三角地区著名的旅游目的地、全国知名的旅游度假胜地，国际一流的康体旅游度假天堂。 “竹镇生态农业体育旅游项目”项目社会效益、经济效益显著，是一个投资收益率高、切实可行的投资项目。项目预计投资为60亿120亿元人民币，该项目具有投资结构合理、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“竹镇生态农业体育旅游项目”是可行的。六、编制原则1、与城镇发展相协调旅游开发与城镇发展衔接，与城镇公共基础设施配套，还要协调好旅游与环境保护、农田水利之间的关系，使旅游开发与经济社会发展协调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响，旅游景观和文脉的趋同性已成为制约旅游发展的重要因素。为此，旅游规划应与南京市、六合区竹镇的社会发展战略衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导旅游区的发展。旅游规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特旅游产品与形象。同时，旅游开发在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。3、可持续发展原则竹镇镇止马岭-大泉湖的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。第二章 项目背景及发展概况一、南京市六合区概况1、地理位置六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。六合西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区。 六合区是江苏省会南京市北大门，全区面积1485.5平方公里，人口88.43万人。六合素有“京畿之屏障、冀鲁之通道、军事之要地、江北之巨镇”之称，区域西、北接安徽省来安县和天长市，东临江苏省仪征市，南靠长江，流经苏皖两省的滁河横穿境中入江，滨江带滁，拥有46公里长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区2、自然状况六合矿场资源十分丰富，是“天赐国宝，中华一绝”雨花石的故乡。至2008年底，全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花玛瑙石、大理石、玄武石、白云石、花岗岩石、石灰石、辉绿岩石、铸型用红砂、建筑用黄砂、石英砂、膨润土、凹凸棒粘土、矿泉水等20多种，其中蕴藏丰富有工业价值的16种。六合区内地势北高南低，北部为丘陵岗地，平均海拔20米，境内有山丘60多座，中小型水库、湖泊56座，形成山中有水，水中有山的秀丽景色。其中，享誉盛名的金牛湖已被国际奥委会定为2014年青奥会的帆船基地，不仅是休闲度假的好去处，更是发展文化产业的战略之地。六合是中国民歌茉莉花的发源地。全区属北亚热带季风温湿气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，四季分明。“金牛寻芳、灵岩访石、滁河灯影、长芦钟声、平山凝翠、芝岭含秋、石柱擎天和文庙怀古”，构成了享有盛名的“六合新八景”。3、区域发展规划“十二五”期间，全区经济和社会发展的基本定位是：1. 建设长三角先进制造业集聚区；2. 建设江苏省高效生态农业领先区；3. 建设南京都市圈现代服务业特色区；4. 建设南京江北现代化宜居新市区。“十二五”期间，在“四区”战略定位的基础上，将重点完善以下三大城市功能：1. 区域性枢纽城市。依托区位和交通优势，加快宁启铁路复线、江六高速、长江四桥、六合机场、城际轨道交通、长江深水码头及航道拓深等区域功能性重大项目建设，进一步提升和强化六合在南京都市圈及苏皖地区的区域性枢纽城市地位。2. 现代产业集群示范区。大力发展创新型经济、低碳经济、绿色经济。加快构建以现代都市型农业为基础、以高新技术产业为先导、以先进制造业和现代服务业为支撑，以国家级和省级开发区为载体的具有六合特色的现代产业集群示范区。3. 绿色生态宜居城市。突出生态宜居发展取向，进一步加快“绿色六合”建设力度，注重加强环境保护，积极倡导绿色消费，大力发展生态旅游、休闲度假产业，努力把绿色生态资源转化为生态经济资源，着力打造宜居宜业的国家级生态区。“十二五”期间，全区国民经济和社会发展总的指导思想是：深入贯彻落实十七届五中全会精神，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式、推进转型创新跨越发展为主线，以“迎接南京青奥会、实现六合新跨越”为主攻方向，坚持富民优先、科教优先、环保优先、节约优先，坚持新型工业化、新型城市化和新农村建设“三轮驱动”，着力推进制造业高端化、服务业特色化、高效农业规模化、城市建设现代化，全力打造“生态六合”、“人文六合”、“活力六合”、“文明六合”、“幸福六合”，奋力推动六合在新一轮发展中崛起振兴、争先跨越。二、竹镇镇概况1、基本情况竹镇镇地处六合区西北部，与安徽省来安县、天长市接壤，是江苏省百家名镇、南京市千年古镇和环境优美镇，是省级现代农业示范园区、现代生态循环农业科技园区所在地，享受省民族乡待遇。全镇地域面积209平方公里，是全市面积最大的建制镇，现辖18个村居、2个林场，总人口6.6万。竹镇人文底蕴深厚。早在南北朝时期已有历史记载，古称“士林”、“竹墩”，南宋时期为避庙讳，更名为竹镇，是拥有1500多年历史的千年古镇。现有17个少数民族，约1.2万人。明清老街等人文景观保存完好，竹镇民族女子高跷舞龙被收录为南京市非物质文化遗产。英雄模范辈出。近年来，先后涌现了“农民的好支书”李元龙、“全国模范教师”徐其军等先进人物。中央、省市区领导高度关注竹镇发展，汇集了大量扶持政策。2、资源状况生态环境优越。林木覆盖率达42%以上，山灵水秀，以大泉湖止马岭为核心的67平方公里区域山水相连、植被繁茂，野生动植物种类较多，是南京市自然保护区、风景名胜区。产业特色鲜明。竹镇是南京市现代农业主导型街镇，拥有农业龙头企业26家，其中国家级农业龙头企业3家，已累计投资12亿元，共发展经济林果7.67万亩，设施农业1.8万亩。以农产品交易为主的边界贸易十分活跃，集市日人流量可达23万人，民国时期素有“小上海”之称。3、发展情况以江苏省农科院、伊利集团、富硒集团、金万方公司为龙头的现代农业企业，发展势头迅猛，南京农业大学、扬州大学等多个高等院校与竹镇长期合作，区域现代循环农业快速发展，逐步实现了资源集约化、产品优质化，废物再利用、资源再循环，形成了区域大循环、企业小循环的发展体系。区位交通便捷。距离南京主城区50公里，距离六合火车站20公里，距离六合机场15公里，宁连高速和六合西部干线穿镇而过，并设有互通立交，2公里进入全国交通网。正在建设的南京绕越东北环、扬滁公路、六合北部干线拉近了与南京主城的距离，形成了区域交通大循环，极大地改善了发展环境。气候条件宜人。属亚热带季风气候区，年平均气温15.6左右，最高气温36，最低气温零下 8.2，光照1973小时，年降雨量1370毫米，是江苏省空气质量标准对照区。4、未来五年发展思路和目标发展思路：今后五年是竹镇镇全面建设小康社会，加快实施“十二五”规划的关键时期，是抢抓实施江苏省“万顷良田”工程机遇，加快推进城乡统筹发展的宝贵时期。全镇将以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，全面贯彻落实省市区党代会精神，始终坚持科学发展争第一、改革创新争第一、和谐稳定争第一的追求，始终坚持“创新驱动、内生增长、绿色发展”的道路，始终坚持“民生为先、统筹为要、生态为基、文化为魂”的方针，始终坚持敢于创业创新、奋力创优创造的精神。积极抢抓各级领导关怀、统筹城乡发展、农业园区创建、民族镇优惠政策、重大基础设施建设、差别化考核等六大机遇，坚定“生态立镇、农业兴镇、旅游强镇、科技富镇”的思路，彰显“绿色竹镇、红色竹镇、多彩竹镇”的优势，树立“学宜兴丁蜀、赶江宁横溪、超溧水洪蓝”的决心，以农村土地综合整治为突破口，优化生产、生活、生态功能布局，强化用地、人才、产业全域统筹，深化农业、农村、农民一体发展，加快建设国家级农业科技园区，全国生态乡镇、全省高效农业领先镇，全市乡村旅游名镇、全市党的建设“先进镇”，努力把竹镇打造成南京最美乡村、全市统筹城乡发展示范镇，争当现代农业发展的全市排头兵、全省先锋队，奋力跻身全国现代农业第一方阵，确保与全区同步率先基本实现现代化；确保在市区现代农业主导型街镇考核中“争金夺银”；确保乡村旅游业进入全市10强镇；确保有3个以上村居综合实力跻身全区前20强。重点推进“六个方面出经验、三个方面见成效”，即：在农村土地综合整治、现代农业发展、美丽乡村建设、新市镇建设、农民幸福家园建设、班子队伍建设上出经验。在争创国家历史文化名镇、国家级生态乡镇、国家农业科技园、独具魅力的生态休闲旅游风景区和多民族和谐共生的幸福家园上见成效；在建设南京最美乡村，打造全市乃至全省统筹城乡发展、镇村科学发展和基层组织建设的示范区上见成效；在“学丁蜀、赶横溪、超洪蓝”，深入推进“三争一创”实践活动上见成效。发展目标：一是建设实力竹镇。到“十二五”末，全镇财政收入达1.7亿元, 年均递增30%以上；地方一般预算收入达1亿元，年均递增30%以上；全社会固定资产投资达21亿元，年均递增30%以上；城镇居民人均可支配收入达39000元，年均递增16%以上；农民人均纯收入达23000元，年均增长18%以上。年均农林牧渔业产值增长率15%以上，财政支农资金增幅年均递增30%以上，高标准农田面积年均递增4000亩以上，高效设施农业面积年均递增3000亩以上，无公害、绿色、有机食品基地面积年均递增1500亩以上，基本农田保有量17.66万亩，林木覆盖率达44%以上。二是建设生态竹镇。以现代农业、乡村休闲旅游为主攻方向，扶持投资超亿元的农业企业10家以上，上市规模农业企业3家以上，现代农业面积8万亩以上；工业集中区基础设施配套完善，产业初具规模，承载就业2万人；污水处理、道路、餐饮、住宿、休闲等旅游配套设施基本完善，举办2-3个在全市有一定影响的对外宣传活动，年吸引游客100万人次，初步建成大泉湖止马岭4A级生态休闲旅游风景区；镇区道路框架、空间布局全面形成，初步建成容纳4-5万人，历史文化、民族特色、边贸功能突出的4平方公里新市镇。三是建设魅力竹镇。在镇域空间布局上，以中心镇区作为发展核心，依托穿越竹镇境内的六合北部干线、西部干线作为纵横两轴，重点打造生态休闲度假区、高效养殖示范区、特粮特菜种植区。在镇区空间布局上，以镇区南部生活服务、商业旅游休闲功能区为核心，以东西、南北两条主干道为镇区发展轴，打造老镇历史街区、东部和南部生活服务区和南部农产品加工区。四是建设和谐竹镇。农民就业能力显著增强，持证农业劳动力1万人，占农业劳动力90%。社区股份合作社全覆盖，农民专业合作社达50家以上，土地股份合作社达30家以上，农户参合率达80%以上，规模经营面积达10万亩，农业适度规模经营比重达95%以上，构建农民长效增收机制。公共服务水平逐步提高，镇村基本社会保障率达98%以上，卫生服务体系健全率达100%，幼儿园及社区教育中心达标率达100%，金磁、大泉、泉水、大侯、八里等新社区建成省级以上文明社区。公共基础设施建设进一步完善，建成日处理1.5万吨和3-4个日处理千吨的污水处理厂，环境保护意识和工作机制进一步健全。镇内交通实现村组道路硬质化、公交化。农村水利设施全面达标，农业生产条件进一步完善三、项目的定位、提出的背景和意义1、项目的定位：战略定位：“生态、运动、休闲国际新市镇”形象定位：“生态世界、运动天堂，休闲之都”功能定位：将以生态观光、运动休闲功能为主，集购物娱乐、会议 商务、公共服务、高尚人居等综合型功能于一体。通过做足做强“运动休闲”特色功能，打造差异化、特色型的度假新市镇。2、生态观光农业发展前景生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。 随着收入闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 3、生态观光农业发展趋势现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松休闲。于是，回归田野自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭住农家屋做农家活看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本美国等发达国家世纪年代就已形成产业规模，进入年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。 生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；竹镇区竹镇镇竹镇山丰富的森林和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。4、生态观光农业的基本特点生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业旅游农业高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1）市场化：生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。2）专业化：专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。3）一体化；生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。4）高新化：高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。5）示范与观赏性：这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。5、生态农业观光园发展定位生态观光农业园主要是以发展养殖、种植为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新奇特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生抗病丰产好看好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤垂钓采果制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的至倍。6、城市总体规划的调整“南京市是长三角重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心。”这样的城市定位对旅游业发展提出了更新更高的要求，为旅游空间发展格局调整和资源整合指明了方向。历史文化资源保护的强化和人口的疏解，为都市旅游的发展、旅游要素的配套与提升创造了良好契机；郊区城市化的推进，对周边地区乡村旅游的发展带来了机遇与挑战；远郊山区生态保护力度的加大，生态环境质量的进一步提高，将促进自然类旅游产品的升级。 7、推进城、郊旅游市场互动，促进城乡协调发展 结合城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施南京市旅游发展规划，实现城-郊旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓南京及周边居民旅游市场。8、合理开发休闲度假旅游，培育拓展乡村旅游 南京市十二五期间旅游业发展规划提出，依据资源特点和市场需求，打造特色化、多元化的休闲度假旅游产品，提升现有产品档次，优化休闲度假环境。从科学发展观和可持续发展角度出发，结合城市总体规划和环境保护规划，鼓励环境友好型、生态协调型休闲度假项目的发展，严格控制能耗大、占地多、对生态环境影响较大的旅游项目建设。南京市十二五期间旅游业发展规划提出，加快实现乡村旅游产品从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变，注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化，逐步培育和发展中高端乡村旅游市场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。9、在旅游空间布局上，构建郊区旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技农业园区，提升休闲农业发展水平，发展企业化管理，集农业生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲农业园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。第三章 项目投资战略分析1、休闲时代到来，休闲成为提升地方竞争力的重要手段A.大众休闲时代已经到来：世界经济发展经验证明，一国人均GDP达800美元，大众旅游萌发；人均GDP达1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超3000美元，休闲旅游兴起；人均GDP超5000美元，进入体验旅游阶段。2011年中国人均GDP达到35198.57元/5449.71美元，2011年南京人均 GDP：76774.09元/11886.74美元。已经跨过休闲经济“井喷式”发展的门槛，休闲体验旅游已逐渐成为旅游消费的主流和国内旅游发展的重要方向。2011年全国旅游总收入：1.9万亿；2011年南京旅游总收入：1106亿元；根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达5000美元之后，消费结构将朝着体验型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。B、休闲已成为提升地方竞争力的重要手段：旅游业经历“小旅游”和“大旅游”两大发展阶段，小旅游即景区旅游阶段，纯粹的观光旅游时代。以自然山水风光或历史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆式的经营与消费模式，其特点是自我封闭、观光为主和门票至上，景区独立封闭很少考虑与周边空间或产业等方面的联系，并缺乏相关消费配套设施，游客停留时间短暂，旅游收入完全依赖于门票收入；大旅游即城市旅游阶段，休闲体验旅游时代。强调以城市或区域为载体，以休闲为特色，增强城市及区域的辐射能力，提升城市等级。第四章 体育运动休闲项目建设规模和方案1、规划布局项目分为北、中、南三个片区，北部和南部片区以运动公园为主，中部片区以商业配套和运动休闲功能为主。 主要由主题运动公园（含湖面占地约4000亩，分为北、中、南三片）、综合服务配套（占地约1000亩，主要在中心区）、生活居住（占地约3000亩，结合运动公园和中心区布置）三大部分组成。2、主题运动公园：（1）运动公园北区：18洞锦标高尔夫、长三角最顶级的球场、可举行大型国际赛事、水上主题的特色球场。（2）运动公园中区：不仅是休闲运动公园，同时也是户外运动、拓展训练基地。室外运动项目：网球、小型足球、排球、篮球、轮滑、自行车、大型高尔夫练习场。室内运动项目：室内游泳馆、瑜珈、舞蹈、沙狐球、乒乓球、羽毛球、棋牌等。水上运动项目：滑溜道、娱乐运动、钓鱼、戏水。（3）运动公园南区：18洞公众高尔夫。3、综合服务配套：（1）新市镇中心区：包含中心广场、商业中心、美食公园、休闲商务区、体育馆等项目。（2）超五星酒店：一个超五星酒店；形态：主体酒店+高尔夫会所+别墅式客房；由国际知名酒店管理公司统一打包经营。（目前意向性接洽新加坡悦榕庄度假酒店管理集团）（3）国际学校：长三角顶级国际学校。采取与国际国内一流的学校合作办学。（4）邻里中心：功能为商业、服务、文化、娱乐等业态；包含超市、银行、邮政、餐馆、洗衣房、美容美发、药店、书店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所等。4、生活居住： （1）北部片区组团：充分利用高尔夫景观优势，开发高端的类独栋别墅、联排/叠加别墅以及花园洋房等中高档物业。（2）中部片区组团：面向中端的地缘型购买人群及新市镇导入人群，开发经济型别墅、花园洋房、小高层公寓等。（3）南部片区组团：延续中高端别墅物业的开发。主要体育运动休闲项目理念和方案生态水公园策划理念：围绕“湖水、山地、花卉”等资源设计生态旅游娱乐项目，设置一街、两园和三区，体现本项目亲水、冒险、家庭娱乐等特色，综合打造一个集娱乐体验、科普教育、生态旅游、观光休闲等为一体的室内户外具有，并适合四季游乐的生态水公园。经济技术指标：用地面积： 100亩建筑面积： 13，700 容积率： 0.2山地体育公园n 策划理念：依托本项目得天独厚的自然环境与条件，面向该区域内的休闲度假商务人士等，导入品尚运动高尔夫、健身体育项目、企业团队拓展训练等项目，将该区域打造为融运动健身、科普教育、趣味娱乐等功能于一体的山地体育公园。n 经济技术指标：用地面积： 250亩 建筑面积： 49，500 （） 容积率： 0.3 发展预留地：53.3万（800亩）乒羽中心、网球场产品定位：打造配备高档健身运动项目的室内乒羽中心与户外网球场。产品特色：欧洲风格的场馆设计，建设室内体育场馆，设置乒乓球、羽毛球、网球等体育项目，完善的配套设备，是高端商务人士、度假人士健身、运动的理想选择。经济技术指标：用地面积：50亩建筑面积：2，100 （） 容积率：0.06第五章 生态农业观光园项目建设规模与产品方案一、指导思想遵循“市场导向，政府引导，突出特点可持续发展”为原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，把握农业及旅游业的重大发展的机遇，依托国内外知名旅游胜地，以农业生态和民俗文化为主体，把生态农业园建设集观光旅游休闲渡假和生态农业于一体的综合性农业风景旅游区提升改造传统的农业产业，使之成为中国现代化农业和农村的窗口，国内一流的高档优质无公害旅游食品供应基地和展示当地农家风貌和民俗风情的观光休闲胜地。实施旅游带动战略，推动农业农村经济结构调整，充分发挥农业景观的旅游功能，提高农业的综合效益。保护和改善生态环境，丰富旅游业内涵，拓宽旅游业发展瓴域，实现高效农业生态农业和旅游农业的有机结合，形成旅、农共生发展的新型高效产业，带动和促进竹镇区乃至市经济的快速稳定发展。二、建设目标1、总体目标通过生态农业园建设，全面管理和恢复园区旅游生态环境，按照旅游兴区战略，合理调整农村产业结构，开发农业自然资源，提高生态农业系统的产业水平，建立一个适合区情的农村经济可持续发展的高效农业系统。园区建成后年接待国内外游客10万人次，年均增长5%；特色农产旅游资源和环境保护达到世界要求的标准水平。采用现代生物技术、农业装备、农业科技开发特色资源，建设与这地区中心城市相匹配的生态农业园。经过6年的建设周期，把园区建设成为中国现代农业和农村的窗口，优质特色农产品的展示园，国内一流的农业观光休闲基地，国内一流的城郊生态农业基地国内一流的高科技农业示范基地，国内一流的高档优质无公害旅游农产品生产基地，市域内围绕旅游调整农业和农村结构的样本。把旅游观光农业培植成竹镇区国民经济的重点产业。2、阶段目标 规划期为6年规划建设期2年（即20122014年），市场推广及培养期4年（即20142018年）。2.1第一阶段（20122014年）：启动基础设施建设，重点进行水电路的基础设施配套工程建设。生态农业园区建设初见成效，完成现代农业区特种养殖区、林果花卉区三大主体工程建设。启动民俗文化新村和绿化长廊两个工程。2.2第二阶段（20142018年）：完成生态农业园全部建设工程，形成各具特色和优势的功能区，与旅游形象协调的生态农业园风格初步形成。完善生态旅游设施的配套供给，调整旅游产品结构，完成民俗文化新村、绿色长廊工程建设，初步建成旅游设施完善旅游产品结构合理服务质量和管理水平接近国际标准的农业旅游示范区；园区成为旅游繁荣地带和旅游热点景区之一，成为国内一流的生态农业旅游示范区基地。推出生态农业园的郊野乡村生态旅游和健身性旅游项目，现代生态农业旅游示范功能进一步完善，带动全镇乃至六合区经济的发展。三、项目建设规模生态农业观光园项目建设规模为：四区一村一廊1、优质林果花卉区规划用地700亩，其中水果经济林500亩，花卉苗木园200亩。果林园，布局在园区坡度为2535的缓坡区域。花卉园布局在坡度25以下的适当区域。花卉园应用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，开发特色森林资源，建立苗圃和成林园，为山区绿化和西部大开发提供绿化种苗。年产林木种苗100万株。果木园应用现代生物技术，驯化改造野生果树，引进栽培特色水果，培育具有风味的地方果品，繁育适合当实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要。450亩种植特色鲜果，50亩为果树繁育基地。每亩年产水果2.5吨，年产繁育种苗50万株。花卉园规划用地200亩，应用替代嫁接技术适当环割技术，利用露地栽培和自动控温栽培方式，开发盆花盆景。规划设计生产能力年产花卉3万盆。年收入达800万元。2、现代农业区规划建设果蔬种植园200亩，其中现代农业蔬菜大棚100亩。主要以反季节特色蔬菜及无公害有机蔬菜为主，布局在园区平地区域。无公害蔬菜小区建设智能温室，引进高产栽培技术，采用滴灌溉技术，常年生产特