福建厦门集美区华润置地JP01地块可行性研究51.pptx

目录二城市理解四项目定位五投资收益分析六结论和建议一项目概况三整体市场一、项目概况1.项目背景2.项目区域3.项目现状4.项目规划一、项目概况-项目背景n2015年4月30日，厦门市国土资源与房产管理局发布公告，2015JP01地块项目公开出让。提交竞买申请时间：2015年5月19日至2015年5月25日拍卖会举行时间：2015年5月27日上午09:30子地块用地性质用地面积容积率计容面积建筑密度其他地块一居住、商业11531.4392.743158040%商业：1500平方米居住：30000平方米有线电视机房：20平方米公厕：60平方米地块二居住、商业13878.4413.354650040%商业：1500平方米居住：45000平方米地块三居住、商业10648.7742.953150040%商业：1500平方米居住：30000平方米地块四居住、商业10090.1043.073100040%商业：1000平方米居住：30000平方米地块五居住、商业7599.5263.442616040%商业：1000平方米居住：25000平方米开闭所：160平方米地块六居住、商业17076.9972.434150040%商业：1500平方米居住：40000平方米合计70825.28120824040%一、项目概况-项目背景n规划指标：n挂牌起始价：176900万元n竞买保证金：35380万元一、项目概况-项目背景n地价支付方式：50%在2015年6月3日前付清，剩余价款在成交之日起60天内付清。n其他要求：竞得人应在2015年6月3日前向厦门市集美区人民政府缴交履约保证金，金额为本地块总成交价款的10%（且最高不超过2亿元）。受让人有权将本合同项下全部或部分建设用地使用权转让、出租、抵押。一、项目概况-项目区域n本地块位于【厦门市-集美区】，是厦门近年来重点发展的新兴区域。海翔大道孙坂南路集美大道目标地块 博知路博知路文竹路文竹路1#2#3#5#4#6#一、项目概况-项目区域交通城市道路图例：地铁1号线n【轨道交通】地铁1号线 0.4km，预计2018年开通。n【公共交通】最近的公交站点0.2km;杏林汽车站约2.5公里。n【私家车】通过杏林公铁大桥进入 厦门岛约需10分钟。一、项目概况-项目区域配套居住图例：行政办公文化教育旅游景观医疗东北侧约2公里处，即是厦门北站商务区，规划为厦漳泉交通枢纽，并有万科广场、圣果院商业中心、新城际广场等大型商住项目。西南侧约4公里处，即是集美新城核心区，是未来集美区的行政中心、商务运营中心，环园博苑板块则是岛外高尚人居地。东南侧约5公里处，即是集美大桥桥头堡、集美文教区，学府气息浓厚。2015JP01地块万科广场IOI棕榈城中航城水晶湖郡中交和美新城厦门北站厦门理工学院集美区政府集美文教区厦门市第二医院万达广场集美新城核心区华侨大学园博园杏北居住区嘉庚体育馆园博一号地铁站软件园三期杏林湾CBD华润橡树湾一、项目概况-项目现状n地块五内东侧活动房未拆除，由第三方负责于本合同签订之日起2个月内拆除。n地块四、地块五、地块六三个地块内现状排洪渠穿过，由第三方负责于本合同签订之日起6个月内迁移。n周围基础设施达到：地块周边规划道路在建，项目的给水、雨水、污水可由周边道路接驳。活动房一、项目概况-项目规划二、城市理解1.城市概貌 2.经济人口3.区域介绍（项目所在）二、城市理解-城市概貌福建省行政图厦门n城市区位：厦门市地处福建省东南部，西接漳州市，东与泉州市毗邻，东南与台湾金门县隔海相望。n城市地理人口：2013年末常住人口385万，所辖陆地面积1573平方公里，海域面积300多平方公里。n厦门城市性质：厦门市是我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。n厦门城市功能：（1）港口风景旅游城市；（2）两岸区域性金融服务中心。n厦门发展方向：（1）现代化港口风景旅游城市和海峡西岸中心城市；（2）海西建设的先行区、体制机制创新的实验区、两岸交流合作的前沿区和文明和谐美好家园的示范区。经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。二、城市理解-经济人口2011年2012年2013年常住人口（万人）356367373增长率（%）0.85%3.09%1.63%GDP（亿元）2535.82817.073018.16增长率（%）15.1%12.1%9.4%社会消费品零售总额（亿元）810.69882.11975增长率（%）16.4%10.2%10.5%城市居民人均可支配收入（元）335653757641360增长率（%）14.7%11.9%10.1%n2013年，厦门市常住人口约为373万人，GDP已达到3018亿元，过去三年年均增长率12.2%，社会经济平稳快速发展。n2013年厦门市城市居民人居可支配收入为41360元，过去三年年均增长率为12.3%。居民消费能力平稳快速的增长。注：数据来源厦门市统计公报城市人口吸纳能力持续增强，经济整体保持快速发展，城市居民人均可支配收入持续增长。二、城市理解-区域介绍集美翔安海沧本岛同安集美凭借优越的城市规划、便捷的交通体系以及高端产业的集聚，将在较长一段时间内，成为厦门城市发展最为热点的地区。目前一座集商务、生活居住、教育科研、生态旅游为一体的现代化新城正迅速崛起。集美新城目标地块集美区作为厦门岛内外一体化建设优先发展区域，未来发展前景广阔，目标地块位于政府重点打造的集美新城周边。更新更新项目地处集美杏林湾板块，位于杏锦路和杏林北路交叉口南侧，但不一线沿湾；紧邻集美新城，可尽享新城配套，区位条件优越。本案集美新城规划图n集美新城核心区，规划面积6平方公里，依托54平方公里水面的杏林湾，将建成以商务办公为核心，集生态公园、生态居住、文化娱乐为一体的城市新城区，同时也将成为厦门首个低碳示范区。杏林湾实景图集美新城杏林湾沿岸基地环境分析二、城市理解-区域介绍更新更新三、整体市场1.土地市场 2.销售物业市场3.持有物业市场三、整体市场-土地市场*数据来源：CRIC（截止至2015.5.7）供地谨慎：僧多粥少 截止2015年5月7日，厦门市政府2015年供地面积约172万，成交面积约99万，仅为供地面积的57%。近几年厦门市供地谨慎，整体市场处于“僧多粥少”状况。更新更新2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年010020030040050060070080090010000501001502002503003507859066296894183971727898825946883942229929629813815926617361供应面积成交面积总出让金额厦门土地成交情况单位：万、亿元三、整体市场-土地市场*土地供应 2014至今，厦门市共出让16幅商住地块，其中15幅地块成功出让，仅同安滨海新城1幅流拍。多数商住地拍卖竞价过程激烈，溢价率普遍较高，有6幅地块溢价率超50%。20142014年厦门商住用地成交情况表年厦门商住用地成交情况表地块编号出让时间区域占地（m2）总建(m2)起始楼面价(元/m2)起始总价(万元)成交楼面价(元/m2)成交总价(万元)溢价率受让人交易状态T2011P03 2014/1/10同安281438000060004800099507960066%建发成交H2014P03 2014/4/23海沧3010666200800653000102716800028%海投成交2014XP01 2014/4/23翔安2068045500800036400120005460050%国贸控股成交J2013P01 2014/5/14集美332985618059993370081354570036%集美建设成交J2014P01 2014/5/14集美7436024331079901944001313631960064%国贸天地成交2014TP04 2014/7/11同安15291932635078992578001038133880031%保利、恒利成交X2014P01 2014/7/30翔安909812251007992179900888520000011%世茂成交2014XP042014/8/7翔安1705641000800032800126345180058%海晟成交2014TP022014/8/7同安1457233342707901264100流拍H2014P04 2014/10/29海沧5034414000085001190001411419760066%融侨集团成交H2014P05 2014/10/29海沧5865114972084831270001522822800080%海尔、海投 成交20152015年厦门商住用地成交情况表年厦门商住用地成交情况表T2014P012015/1/7同安29196740005527409007027.035200027%中海成交T2014P022015/1/7同安586513300055451830070002310026%中海成交J2014P03 2015/1/16集美7010130516065542000008978.927400037%禹洲成交2015P012015/3/19湖里2332850060104875250010487.41525000%厦门科海成交2015XP01 2015/3/19翔安27397700004057284004057.14284000%厦门科海成交数据来源：CRIC（截止至2015.5.7）三、整体市场-土地市场*土地供应 厦门岛外商住用地出让的成交楼面价全面破厦门岛外商住用地出让的成交楼面价全面破10000元元/，海沧马銮湾、集美新城、，海沧马銮湾、集美新城、翔翔安新城片区板块最热门。安新城片区板块最热门。*J2014P01国贸天地总建：24.33万楼面价：13136元/溢价率较高商住地块分布图T2011P03建发房产总建：8万楼面价：9950元/H2014P04融侨集团总建：14万楼面价：14114元/H2014P05海尔&海投总建：14.97万楼面价：15228元/2014XP01国贸控股总建：4.55万楼面价：12000元/2014XP04海晟地产总建：4.1万楼面价：12634元/2014TP04保利地产总建：33.88万楼面价：10381元/*数据来源：CRIC（截止至2015.5.7）三、整体市场-销售物业市场-住宅市场整体市场：政府救市 市场回暖 2015年，厦门市整体市场成交情况较2014年同期低位下滑，随着3月政策利好频现，房地产商借势加推，市场成交略有回暖。29.922.110.739.430.122.633.323.217.928.521.625.65.24.27.536.260.822.131.216.419.321.222.822.619.124.426.727.814.99.116.322.617973182151769020726227562211923686205451846819414208132008619055202362036019086供应成交均价2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.12014.112014.122015.1 2015.2 2015.3 2015.4厦门市商品住宅成交情况*三、整体市场-销售物业市场-住宅市场15.67.26.08.015.411.518.215.08.412.68.19.00.00.04.512.127.58.412.26.15.59.410.310.58.712.111.410.75.83.07.79.215868156381682117175170101712417788170511711417027173981662416116171301590115986供应成交均价2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.12014.112014.122015.1 2015.2 2015.3 2015.4集美区商品住宅供销情况数据来源：CRIC（截止至2015.5.7）区域市场 2015年至今受整体市场影响，集美区域市场成交同比下滑明显，仅成交25.6万，同比下跌52.7%，成交处于低位；3月以后由于政策利好，市场略有回暖，但整体仍处于调整恢复期。*对标项目：主要对标项目大多为中大型高低配品质项目，主要产品为85-120二、三房，毛坯售价主要集中在13000-17000元/之间。三、整体市场-销售物业市场-住宅市场类型项目名称总建（万）容积率住宅体量（万）主力产品面积区间毛坯售价(元/）精装标准（元/）已推网签率二房三房(2+1)四房华润橡树湾313.282985-8988-89116-12816000097%对标项目住宅莲花新城46.612.5643.184-89108-116168-18716814086%中交和美新城40.222.424.580-89107-114132-13316731074%万科广场715.152090、110125-13513500200079%国贸商城51.772.747.3693100-12717900039%海沧万科城16.322.814.9680-8384-90130-13215500200098%中航城A区32.922.5330.22复式120-137复式158-16016000300086%禹洲中央海岸40.672.633.3986-89111-138135-13919000300080%项目基础信息表开发商华润置地代理商无项目位置厦门集美区杏北三里1号 基本指标占地：9.46万 总建：31万 容积率：3.28项目规划规划引入幼儿园，并规划有独立商铺和沿街底商等配套为社区提供更多生活便利性主力户型73-89三/四房、114-128三/四房价格情况折后均价：16555元/精装标准毛坯销售情况2014年5月30日，推出13#,14#楼，共282套房源2014年6月15日，推出15#楼，共128套房源2014年8月20日，推出11#楼，共136套房源2014年8月26日，推出18#楼，共128套房源2014年9月17日，推出12#楼，共136套房源2015年1月18日，推出16#楼，共128套房源2015年1月29日，推出17#楼，共128套房源2015年4月13日，推出19#楼（01、02、03、05单元），共114套房源已推2515套，已售2374套，整体网签率约为94%主要卖点n位处集美杏林湾片区，未来发展潜力巨大；n周边交通配套成熟，进出岛方便；n产品赠送率大，可实现2+1、3+1房的居住空间。华润橡树湾：地处杏林湾片区，区位优势明显，周边配套较齐全，未来发展潜力大。已推待推1112131415161718三、整体市场-销售物业市场-住宅市场数据统计时间截至2015.5.7项目分析更新19202122三、整体市场-销售物业市场-住宅市场项目基础信息表开发商中交（厦门）投资有限公司代理商立丹行&中原地产项目位置集美区诚毅西路与海翔大道交叉口东北侧基本指标占地：13.5万 总建：54万 容积率：2.6项目规划27万生活住区(包含高尚住宅、别墅)、6万规模商业、五星级酒店、5A级写字楼主力户型802房，108-1102+1房，1142+1房，115复式价格情况折后均价：16731元/精装标准毛坯销售情况2013年9月19日，推出1-3#楼，共380套房源2013年11月24日，推出5-7#楼，共139套房源2014年3月29日，推出4#楼，共55套房源2014年7月26日，推出13、14#楼，共256套房源2014年11月29日，推出12#楼，共128套房源2015年4月26日，推出9#、11#楼，共234套已推1246套，已售931套，整体网签率约为74%主要卖点n集美新城核心区，毗邻软件园三期；n地铁房，距离诚毅广场地铁站500米，进出岛方便；n复式赠送率超过30%，可实现3+1房的居住空间。中交和美新城：地处集美核心区，紧邻地铁站，有较大的规模商业，区位地段优势明显。已推待推12131489101234567项目分析数据统计时间截至2015.5.711三、整体市场-销售物业市场-住宅市场项目基础信息表开发商厦门市东区开发公司代理商翼丰行项目位置集美新城核心-杏林湾商务营运中心北侧基本指标占地：18.2万 总建：60万 容积率：2.6项目规划5个地块，包含高层及商业、社区服务中心等主力户型88-89两房，90-92三房，120-135三房价格情况折后价格：16814元/精装标准毛坯销售情况2014年7月25日，推出1#、8#、10#楼，共241套房源2014年8月30日，推出9#楼，共127套房源2014年10月18日，推出6、7#楼，共238套房源2014年11月8日，推出5#楼，共127套房源2014年12月23日，推出2#楼，共155套房源目前已推2511套，已售2258套，网签率为89%主要卖点l位于集美新城核心区域，配套较齐全；l湖景景观资源；l住宅品牌，号召力强住宅莲花新城：地处集美新城核心区域的大型商住项目，各项配套规划齐全，坐拥一线湖景以及地铁利好，赠送面积较大。待推已推10712896543项目分析数据统计时间截至2015.5.7销售市场：厦门商业销售市场总体呈现供略大于求的状态，集美亦如此，未来竞争激烈，目前集美底商市场多为一层或一托二的商业形式；在售商铺一层层高基本为4.5m，面积40-90的居多，主力单价集中在3-4万/，主力总价在150-300万元。商业市场概述三、整体市场-销售物业市场-商业市场三、整体市场-销售物业市场-商业市场2.20.61.21.90.60.90.81.80.70.94.31.90.10.70.52.70.81.21.22.00.81.91.51.00.70.71.72.51.50.90.90.927059253502826433382323582188619631274232762327143304102476518769254622485124185供应成交均价2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.12014.112014.122015.1 2015.2 2015.3 2015.4厦门市商业市场供销情况数据来源：CRIC（截止至2015.5.7）整体市场 2014年至今，厦门市商业供给约21.6万，销售约20.1万，总体呈现供略大于求的态势。供大于求三、整体市场-销售物业市场-商业市场1.61.02.310.58.210.55.91.41.82.03.45.14.85.11232397591326415695238332963725448供应成交均价2008200920102011201220132014集美区商业市场供销情况区域市场 近年集美区商业供给量大幅增长，但短期内区域人气尚显不足，销量增幅相对有限，市场呈现供大于求态势。2013年成交均价达到历史最高水平。数据来源：CRIC（截止至2015.5.7）四、项目定位1.产品定位 2.产品定价3.开发及销售计划Strength（优势）Opportunity（机会）Weakness（劣势）Threaten（威胁）u 集美新城周边区域，周边公共设施配套完善；u 周边交通条件便利，地铁站、公交站、另还有城市公交BRT系统。u 项目本身无自然景观资源；u 项目周边配套尚处于建设阶段，未投入实用，生活便利尚待时日。u受益于岛外一体化建设，集美新城发展迅速；u集美新城生态居住环境优越；u集美新城规划良好，周边配套健全，均以投入建设，不久将投入使用；u地铁一号线开工建设，岛外四区中，集美区最先享受其利好，区位优势明显。u近期整体房地产市场低迷，且后市不明朗；u岛内外一体化加速的同时，岛外各区成熟度紧追集美，导致未来岛外各区竞争加强。SWOT区位优势明显，大型综合体业态丰富，周边规划配套齐全，整体向好。四、项目定位-整体定位-SWOT分析n项目整体定位为城郊品质社区。n产品组合说明：商业+住宅四、项目定位-整体定位异地客群来厦养老、度假自住需求、为在厦子女购房自住需求、投资关注地段、周边配套、升值前景比例：10%-20%集美地缘性客群集美企事业单位工作者及当地居民品质换房自住型客户及首次置业均有比例：20-30%岛内客群主要为岛内青年置业者，以首次置业为主辅以部分岛内换房自住型客户，属于首次改善型客户比例：50-60%主力客群次主力客群辅助客群住宅客群四、项目定位-客群定位-住宅客户看好厦门发展前景的省外投资性客户比例：10%-20%集美本地及周边地缘性客户，置业以个体户和私营业主为主比例：10-20%厦门岛内私营业主、个体老板、企业高管等比例：60-70%主力客群次主力客群辅助客群四、项目定位-客群定位-商业客户商业客群主力产品：市场供销主流热销产品以80-90二房(可变三房)为主，搭配部分三房，因市场价格变化，高房价压力，建议三房较多设置为80-100功能性小三房产品，以满足一步到位客户的需求，另设置少部分100-120、120-140三房(可变四房)产品建议以平层产品为主，搭配部分明星复式产品，并适当丰富产品线p参照集美区供销主流产品：80-90二房，80-100、100-120、120-140的三房；p板块特征：城市近郊热点人居板块的稀缺土地资源；p同时考虑项目体量、发展方向；p并以控制总价为原则。综合考虑市场供销、板块特征及项目方向等，建议以平层产品为主，搭配部分明星复式产品，并适当丰富产品线。四、项目定位-产品定位-住宅产品建议本案商业户型面宽进深层高面积4-6m10-13m4.550-60p参照市场主流产品，面宽4-6m，进深10-13m，一层层高4.5m，二层层高3.5m，每层主力面积50-60；p按照地块规划商业体量，需设置双层方可用尽商业指标；p配合项目整体规划以双层社区底商为主，实现差异化竞争优势，营造商业氛围四、项目定位-产品定位-商业产品按照市场比较法，当前本案住宅毛坯均价预计为14725元/；加之精装标准1000元/，预计售价为15725元/。四、项目定位-产品定价-住宅产品出售定价出售定价-住宅住宅 基础分值 对比指标 比较本案地块 华润橡树湾 万科广场中交和美新城 住宅莲花新城 权重 合计 100%因素 地段区位 20%100110115110120周边配套 10%100110115115120交通因素 5%100105110105110自然环境 10%100105100100105景观因素 10%100100100100110区域发展 10%100110115115120项目规模 5%100100100100100建筑规划 5%100110100100100户型规划 10%100110100100100园林设计 5%100120959595社区配套 5%100100100100100物业管理 5%100100959595 对比系数 100107104103106在售价格（元/）16555135001673116814对比价格 15520 13012 16257 15825 权重系数 100%20%40%20%20%得数 3104 5205 3251 3165 合计价 14725 按照市场比较法，当前本案商业一层均价预计为33000，二层预计为17000，整体均价约25111元/。四、项目定位-产品定价-商业产品出售定价出售定价-商铺商铺 基础分值 对比指标 比较本案地块 华润橡树湾 万科广场中交和美新城 住宅莲花国际 权重 合计 100%因素 地理位置 20%100110115110120交通条件 20%100105110105110周边环境 12%100110115110115商业定位 8%100100100100100商圈规划 12%100100115105105升值潜力 5%100105110105110人流量 14%100100115100110商业规模 8%100100100100100停车位 1%100100100100100 对比系数 100103109104108在售价格（元/）32000220142636338854对比价格 30968 20217 25376 36050 权重系数 100%40%20%20%10%得数 12387 4043 5075 3605 合计价 25111 n项目可售货值约37.6亿元。四、项目定位-产品定价-销售物业货值注：该单价为全项目均价，含逐年递增情况四、项目定位-开发计划一期二期物业类型一期二期合计商业底商8,0008,000购物中心办公写字楼住宅高层200,000200,000一期四、项目定位-开发计划n项目总销售收入xxx亿元，2015-2018年销售收入分别为xx亿、xx亿、xx亿、xx亿元。四、项目定位-销售计划四、项目定位-开发成本五、投资收益分析1.项目静态投资分析2.项目现金流情况3.项目成本及财务评价五、投资收益分析-项目静态投资分析五、投资收益分析-项目现金流情况n据测算，销售物业投资IRR为XXXX%；n销售物业现金流回正时间为20XX年X季度，拿地到回正XX个月；n销售物业现金流支出峰值为XXXX万元，峰值出现时间为20XX年X季度。五、投资收益分析-项目现金流情况n【展示项目整体资金安排表】n【说明获得银行贷款前股东需投入资金及用途，地价支付情况等】五、投资收益分析-项目整体财务评价n财务指标小结：n销售物业净利润率XXX%，IRR为XXX%；n持有物业EBITDA投资回报率为XX%；n项目整体IRR为XXX%。n【列举销售物业净利润、IRR，持有物业EBITDA投资回报率，项目整体IRR等关键财务指标】六、结论和建议六、结论和建议n【总结说明获取该项目的意义】n【说明获取该项目可能错在的风险及应对措施】n【综合全文分析，总结项目情况，提出可行建议】汇报完毕，谢谢！