物业公司管理制度样本.doc

目 录目录第一部份 引言 5-6第二部份 装修工程指导 72.1 单位移交 82.2 业主/租户联络资料 82.3 业主/租户进行装修工程 8 2.3.1 批核装修图则 9 2.3.2 准备装修图则/图样 10 2.3.3 机电工程 10 2.3.4 递交装修图则/图样 11 2.3.5 由发展商所选定承判商为商户进行装修工程 11 2.3.6 装修垃圾清运费及装修押金 12 2.3.7 临时电力供给 12 2.3.8 检验装修及业主/租户营业通知 13 2.3.9 其它装修注意事项 132.4 业主/租户装修步骤表 14第三部份 装修规则 153.1 装修工程之通知 163.2 装修工程责任人名单 163.3 保险 163.4 物料运输及装修垃圾清理 163.5 因工程造成损毁 163.6 装修工程只可于单位内进行 163.7 物料及工具保管 16目录3.8 重新装设已改动之装置 173.9 水电供给 173.10装修时间及工人名单 173.11在公众地方工作程序 183.12 安全方法 183.13 装修工人行为 183.14 围板 193.15 施工区域之通道 193.16 遵守规则 19第四部份 管理服务 204.1 关键物业管理工作范围介绍 214.2 缴交管理费地点 214.3 缴费须知 21第五部份 入伙须知及大厦规则 225.1 入伙须知 235.1.1 预约使用货运电梯 235.1.2 使用胶轮手推车运载 235.1.3 派员在场监管 235.1.4 垃圾之清理 235.2 大厦规则 235.2.1 紧急事故联络 235.2.2 安装及更改工程 235.2.3 招牌 235.2.4 安装天线 235.2.5 起卸货物 24目录5.2.6 货运电梯之使用 245.2.7 洗手间之使用 245.2.8 单位用途 245.2.9 睡觉或住宅用途 245.2.10 不可处理食物或煮食 245.2.11 营业时间 255. 2. 12 保 持 开 业 时 间 255. 2. 13 保 持 橱 窗 及 招 牌 光 亮 255.2.14 不可占用公共地方 255.2.15 业主/租户地方之清洁 255.2.16 垃圾及废物之清理 255.2.17 兜售/招揽生意 265.2.18 骚扰 265.2.19 动物/宠物 265.2.20 危险物品 265.2.21 不可阻塞走火通道 265.2.22 非营业时间出入登记 265.2.23 非大厦开放时间逗留 265.2.24 修改规则 265.2.25 遵守规则 26第六部份 火警撤退 276.1 消防系统之显示 286.1.1 假如你看到火警发生，请保持镇静 286.1.2 假如你听到火警警铃响，请保持镇静 286.1.3 使用消防栓方法 28目录6.2 疏散指示 296.2.1 当等候指示时 296.2.2 假如疏散指示已播出，请保持镇静 296.3 警报系统 296.3.1 火警钟 296.3.2 附加设备 306.3.3 公众广播系统 306.3.4 紧急照明 306.4 防火方法 30第七部份 附录 317.1 装修垃圾清运费及装修押金 327.2 临时电力押金收费表 327.3 第三者责任保险之保险费 337.4 管理处办公时间及联络电话 337.5 写字楼客用及货运电梯之使用时间 337.6 写字楼空调供给时间 337.7 商场客用及货运电梯之使用时间 347.8 商场空调供给时间 337.9 非营业时间空调供给费用 347.10 常见电话号码 34第一部分 引 言 第一部份引言上海新创物业管理香港新世界大厦管理处欢迎阁下成为本大厦新业主/租户，并祝各位生意兴隆，财源广进！本手册概述商业单位装修事宜和守则，管理处日常管理服务及业主/租户须遵守规则等。本手册只属指导及参考性质，一切仍以租/售合约条款为准，且不影响业主或租户在法律上义务及于租约上一切责任。如需任何查询及帮助，请和本大厦管理处职员联络。现谨此向各位确保，上海新创物业管理不管何时，均会为各位提供最好服务。上海新创物业管理 董事总经理 谨启第二部分 装修工程指导 第二部份装修工程指导2.1 单位移交当业主/租户在本大厦租赁部签妥办理租/售合约手续及缴交管理费后，租赁部将会发出收楼通知书及收楼须知等文件，于指定日期内，业主/租户持相关指定文件及企业印鉴到香港新世界大厦物业管理处接收单位钥匙。管理处职员将陪同业主/租户查对单位内设施，于查对清楚后，业主/租户须签收相关设施均为完整无缺，并负责保持该设施及单位情况良好。业户/租户接收单位后，设施如有任何损坏，概由业主/租户负责修妥，惟租赁合约条款另有要求者除外。若业主/租户委托代理人接收相关单位，其代理人必需向管理处提交业主/租户授权书。2.2 业主/租户联络资料业主/租户于接收单位后，须填写本处发出予业主/租户资料填报表及即时提交管理处方便以后作商务及紧急联络之用。2.3 业主/租户进行装修工程业主/租户须负责单位内之装修工程，包含就发展商提供装饰或设施而进行改装/增建工程，并支付所需一切费用。为确保业主/租户进行装修工程顺利进行，避免无须要时间阻滞，业主/租户请于收楼前呈交相关图则。业主/租户应聘用有专业资质设计师为其单位设计施工图则及图样予管理处考虑。全部装修工程必需依据已同意之装修图则进行，而以后改建或第二部份装修工程指导 加建工程，须得管理处书面同意后方可进行。全部包含机电部份改建或增减工程须由发展商指定之承判商进行，费用由业主/租户自行负担。而未经管理处事先同意，不得进行任何装修工程。2.3.1批核装修图则业主/租户需于装修工程开始前，呈交具体图则，在取得管理处书面同意后方可施工。在通常情况下，应提交下列图则(视乎改装/增建工程规模而定)： 2.3.1.1 具体平面图并详述装修用料规格；2.3.1.2 具体铺面立视图/切面图（附列铺面/商号招牌细节）；2.3.1.3 排水系统分布图；2.3.1.4 供水系统/水管分布图；2.3.1.5 消防设备及烟感喷淋系统分布图；2.3.1.6 空调风管系统分布图（附列相关细节）；2.3.1.7 强电系统图2.3.1.8 强电平面部署图（照明动力功率）2.3.1.9 弱电系统图2.3.1.10弱电平面图（电话、电脑分布情况）2.3.1.11温控部署图2.3.1.12其它设施之设计说明 第二部份装修工程指导2.3.2准备装修图则/图样为免延误，业主/租户在提交装修图则/图样之前，应注意下列事项：2.3.2.1 全部图则/图样均应采取公制百分比，并妥为编号；2.3.2.2 全部技术资料应以公制为单位；2.3.2.3 正确水平及尺寸应标明于所提交图则/图样内。不管怎样，全部尺寸均应实地量度核实；2.3.2.4 建筑细则、材料规格及装置方法应在图样内显示；2.3.2.5 机械设备应随附证实文件、说明书等，方便评定负量；2.3.2.6 不得对大厦建筑结构进行任何改建增建。2.3.3 机电工程管理处将不会同意业主/租户进行庞大改建或加建工程；小规模改建工程，如有实际需要，管理处将会考虑，但此等工程须取得管理处书面同意后，方可进行。业主/租户于装修期间铺设电线，若须临时关闭大厦总擎，必需提前三日通知管理处，方便配合安排。管理处不会接收即时申请。关闭大厦电力须于夜间十一时后进行。若业主/租户未经同意而进入大厦公用表房接驳电力，一旦损坏大厦设施或影响其它租户/业主营业，一切后果，由该租户负担。第二部份装修工程指导 2.3.4 递交装修图则/图样 业主/租户须向管理企业递交装修图则/图样。下列为交图地点：2.3.4.1上海新创物业管理香港新世界大厦物业管理处：上海市淮海中路300 号 层2.3.4.2如有需要，业主/租户可联络管理处安排见面，以讨论提议进行装修工程。2.3.5由发展商所选定之承判商为商户进行装修工程为确保公众安全和装修期间及以后系统正常操作，下列装修工程，必需聘用发展商所指定承造商进行，全部费用均由业主租户自行负责：2.3.5.1业主/租户对空气调整系统（包含风机盘管、空气调整机等）进行增建/改装工程，不管单位内或公共地方均须聘用发展商所指定承判商进行。2.3.5.2业主/租户对供水及排水系统进行增建改装工程，不管单位内或公共地方均须聘用发展商所指定承判商进行。2.3.5.3业主/租户之消防装置（包含消防喷淋、警钟等）增建/改装工程，不管单位内或公共地方，均须聘用发展商所指定承造商进行。 第二部份装修工程指导 2.3.5.4业主/租户之电气系统、卫星电视系统、电话系统、资讯系统之增建/改装工程，不管单位内或公共地方，均须聘用发展商所指定承造商进行。2.3.5.5业主/租户之大厦结构之更改工程、增建/改装工程，不管单位内或公共地方，均须聘用发展商所指定承造商进行。2.3.6装修垃圾清运费及装修押金在装修期间，管理处将于指定地方设置装修垃圾搜集站。业主/租户及其装修承造商须依据管理处所要求路线立即间，负责将装修垃圾运往上述搜集站。而装修垃圾清运费及装修押金详列于附录7.1。装修垃圾清运费关键包含由装修垃圾搜集站运往政府垃圾堆积区支出。业主/租户须于装修工程开始前缴交上述费用。若业主/租户之装修垃圾弃置于大厦公众地方，管理处将安排清理，是项清理费用于装修押金（附录7.1）扣除。2.3.7临时电力供给业主/租户于装修期间可借用公众电力进行，惟必需向管理处申请及填妥临时电力申请表。业主/租户须向管理处缴交临时电力供给费用（附录7.2），施工临时电源均须由指定承判商进行并租用临时电源箱。但如因供电引发之一切损失，概由该业 第二部份装修工程指导主/租户负责。相关装修押金，待装修完成及扣除临时电费、租用临时电源箱费用后发还业主/租户，但不附带任何利息。2.3.8检验装修及业主/租户营业通知管理处职员将定时于业主装修期间到装修单内检验，以确保租户室内装修是依据相关同意图则而进行。另外租户于装修完成后，须通知管理处作最终检验。而租户亦通知管理处开始营业时间日期，及于管理处发出营业统计表中签署证实，方便管理处跟进。2.3.9其它装修注意事项2.3.9.1业主租户应确保设计师或承接商知道相关设备/设计须符合相关政府部门及相关部门全部法定规则。即使装修图则/图样获管理处同意，也不确保相关当局会发出许可证。2.3.9.2业主/租户装修设计，应避免和发展商在单位内所提供楼宇设备位置有所抵触。如进行移位或改装工程，所需费用概由业主/租户支付。所以，业主/租户应事先 和管理处商议申请提供相关图则，以作参考。2.3.9.3如欲进行装修，必需事先取得管理处同意，方可施工。请注意，事先未经管理处书面表示同意，不得将支柱、墙壁、横梁或地台板切开。同时，装设任何机器前，须确保单元含有充足负荷量。第二部份装修工程指导 2.4 业主/租户装修步骤表2.4.1 接收单位及管理守则；2.4.2监视该单位各项设施，如发觉有不妥之处，则填报于收楼工程处理统计表中；2.4.3 申请安装水电表；2.4.4将装修图则/图样提交管理处批核，若可能情况下，请于接收单位前提交；2.4.5 如有需要，请和管理处安排面谈，以讨论各项装修工程；2.4.6 全部装修工程须按改建相关要求经由消防部门，质监部门核准2.4.7 全部装修工程须获管理处同意，方可进行；2.4.8 业主/租户应于动工前再提醒工程承造商以下各点；i) 装修规则；ii) 管理处监控中心紧急联络联络电话；iii) 向管理处提交相关保险文件及办理临时电、装运垃圾清运费及装修押金等手续。iv) 电线接驳大厦总电掣时，须提前三天通知管理处并由发展商指定之承判商进行，费用由租户自理。2.4.9装修完成后，请立即通知管理处，方便进行最终检验，并需经过政府消防部门质监部门验收合格后，方算完成该装修工程。 第三部分 装修规则 第三部份装修规则3.1装修工程之通知业主/租户如欲授权其设计师、建筑师或承造商直接和管理处联络，洽谈装修工程事宜，则应以书面通知相关安排。3.2装修工程责任人名单业主/租户须将各装修工程责任人名单交予管理处，方便在装修期间及在非办公时间发生紧急事故时和其联络。3.3保险业主/租户须安排购置工人赔偿保险、建筑工程一切险及第三者责任险，方便在装修期间一旦有财物损失或有些人受伤时，可提供保险。于装修工程进行前，业主/租户必需向管理处呈交保险单副本。相关保险金额，请参阅附录7.3.3.4物料运输及装修垃圾清理全部材料及装修垃圾均应以胶轮手推车经指定货运电梯及通道，运往指定卸货区及垃圾搜集站。在搬运材料及垃圾时，不得使用客用电梯及自动扶梯。3.5因工程造成损毁在进行装修期间，如损及大厦公众地方装饰或装置，则须由业主/租户将之修复，直至管理处满意为止。而管理处保留代业主/租户修理权利，而相关费用则由相关业主/租户支付。 第三部份装修规则3.6装修工程只可于单位内进行全部装修工程只限在单位内进行，而一切工具、材料等也必需存放在单位内。不可将工具、废料或杂物堆放于公共走廊通道及后楼梯。不然，管理处可将之清理，清理费用连同15%附加行政费于装修押金中扣除。如押金款额不足，费用由相关业主/租户负责。3.7物料及工具保管业主/租户所聘用承造商须负责保管其工具及材料。3.8重新装设及改动之装置业主/租户如将发展商于单位内所装设固定装置及装备拆除，必需事先取得管理处之书面同意方可进行。3.9水电供给业主/租户可到管理处联络，方便在装修期间取得临时水电供给。3.10装修时间及工人名单业主/租户单位装修时间为每日晚上六时至凌晨一时。惟相关装修工程若对其它业主/租户造成滋扰，管理处将安排该工程于指定时间内进行。若须延长工作时间于大厦公众地方包含走廊、电表房等，须向管理处申请及领取工作证。为免闲杂人等出入，业主/租户于装修开始一星期前，须向管理处提交装修工人之名单及身份证编号，方便保安人员查对。另外，装修工作若须白天进行，亦须向管理处提前申请及领取工作证。 第三部份装修规则3.11在公众地方工作程序业主/租户若须于大厦公众地方施工，必需事先向管理处申请，获同意后方可动工，并于指定之时间、日期地点工作。于动工前到管理处保安部监控登记并领取工作证，并于工作期间佩带工作证。当日工程完结后须将工作证交回，不然须缴交做证手续费。3.12安全方法业主/租户于大厦公众地方工作期间，须依从大厦保安/管理人员指示，并于工作范围内摆放工作警告通告牌及合适地围封场地，以保障途人安全。3.13装修工人行为业主/租户于单位内或公众地方工作期间，须避免对本大厦用户或临近业主/租户造成滋扰，并不得于大厦内睡觉、留宿、赌博，煮食及行为不检，不然管理处或保安人员有权即时终止其工作而无须事前通知。 第三部份装修规则3.14围板若业主/租户地装修工程对临近业主/租户或其它人士有所影响或潜伏危险时，如声浪太大、污染环境等，业主/租户须装设合适围板以减低影响，并须常常关闭大门，不然管理处或保安人员有权立即终止其工作而无须事前通知。3.15施工区域之通道若业主/租户须经发展商施工区域进入所属单位进行装修工作或所属单在发展商区域之内，业主/租户或其承造商进入上述区域必需依据发展商或其施工代理人指示，遵守各区域工作守则，保障双方利益，免至发生任何意外。3.16遵守规则业主/租户及其聘用承造商及其雇员必需遵守管理处随时所订定之其它各项大厦管理规则。第四部分 管理服务 第四部份管理服务4.1 关键物业管理工作范围介绍保安：提供二十四小时全方面保安服务，保障业主及租户之利益。清洁：提供高质素清洁服务，使大厦公共地方整齐，保持高级商业楼宇之形象。维修：提供维修保养服务，确保大厦公共设施正常运作。相关管理处办公时间及联络电话，请参阅附录7.4。写字楼客用及货运电梯之使用时间及空调供给时间，请参考附录7.5及7.6，而商场客用及货运电梯之使用机空调供给时间，则请参阅附录7.7及7.8。如需非营业时间空调供给，请提前于办公时间内和管理处接洽。相关非营业时间空调供给费用，请参考附录7.9。4.2 缴交管理费地点业主/租户可亲临或邮递方法缴交相关费用，缴费地点以下：中国上海市淮海中路300号 层香港新世界大厦物业管理处4.3 缴费须知4.3.1 请于管理处办公时间缴付费用；4.3.2 管理费请以划线支票或银行本票支付，抬头人为“ ”；支票后面写上贵商户名称、单位号码及相关缴费通知单编号；4.3.3每个月管理费须于每个月第一日预先缴交；4.3.4正式收据将待支票过数正确后发出。第五部分 入伙须知及大厦规则第五部份入伙须知及大厦规则5.1 入伙须知5.1.1预约使用货运电梯业主/租户于入伙前一星期，必需以书面通知管理处预约使用货运电梯运载。5.1.2使用胶轮手推车运载业主/租户于搬运傢俬/货物时必需使用胶轮手推车运载，以免弄花地面材质。5.1.3派员在场监督业主/租户必需派员在场监管起搬运工人之工作。5.1.4垃圾清理因拆箱而留下着废物须搬往指定之垃圾搜集地点，不可将垃圾放置在公共走廊及楼梯。5.2 大厦规则5.2.1紧急事故联络提供联络人姓名及联络电话，方便在发生紧急事故或报警装置发出警报时可和其联络。5.2.2安装及更改工程如业主/租户须进行加改工程，请参考第二部份“装修工程指导”作出申请。5.2.3招牌除得到管理处许可外，业主/租户不得展示或张贴或安装任何招牌于面向公共地方之铺面玻璃或外墙。5.2.4安装天线除取得管理处之同意外，业主/租户不可安装天线于大厦内。 第五部份入伙须知及大厦规则5.2.5起卸货物业主/租户必需遵守卸货之指定车位/地点，或由管理处顺应环境而作出之指示。5.2.6货运电梯之使用业主/租户之雇员、代理人或送货员不可使用可用电梯盛载任何货物、工具、货物、架或危险物品，业主/租户必需确保这类物品只用指定之货运电梯运载。而油压手推车亦不可于公共地方使用。5.2.7洗手间之使用业主/租户须合适地使用业主/租户专用洗手间，切勿损毁其卫生设备，而其日常清洁及备用具，均由业主/租户自行负责。5.2.8 单位用途在任何情况下，业主/租户之单位只可用作租/售合约中指定之用途，不可作不道德或非法之用途。5.2.9 睡觉或住宅用途业主/租户不可许可其雇员或施工代理人或第三者于单位内睡觉、作住宅用途或出租予雇员作住宿使用。5.2.10不可处理食物或煮食业主/租户不可在单位内处理食物或煮食，除非事先得到管理处之书面同意。 第五部份入伙须知及大厦规则5.2.11营业时间通常营业时间为：写字楼：周一至周五 早晨八时至下午六时 周六（节假日除外）早晨八时至下午一时 周日及节假日 非开放时间商场： 天天 早晨十时至晚上十时停车场：天天 二十四小时5.2.12保持开业时间业主/租户须尽可能保持单位天天于指定时间内开业。5.2.13商店须保持橱窗及招牌光亮商户须依据公共交通工具行走时间（早上六时至夜间十时），保持单位铺面装饰、橱窗及招牌光亮（通常亮起铺面一排灯饰）。5.2.14不可占用公共地方业主/租户不得利用单位外之公共地方作贮存或陈列货物之用，并不得在该等地方或其上面加建任何搭建或上盖。5.2.15业主/租户地方之清洁业主/租户将自行负责室内单位清洁，如需管理处提供对应服务，则所涉费用则由该业主/租户负责。5.2.16垃圾及废物之清理业主/租户须自行将垃圾/食肆之食物残渣等搬到指定地点。请注意不可将垃圾放置在公共走廊及楼梯等，本处将清理该垃圾。全部清运费用由该业主/租户负责。 第五部份入伙须知及大厦规则 5.2.17兜售/招揽生意业主/租户或其雇员及代理人不可于大厦范围内兜售或招揽生意或派发单张或广告等。5.2.18骚扰业主/租户不可产生噪音、恶臭或污水以致骚扰其它商户。5.2.19动物/宠物业主/租户不可将动物/宠物带进大厦范围内。5.2.20危险物品业主/租户不可存放危险物品或易燃物品于大厦范围内。5.2.21不可阻塞走火通道业主/租户不可在楼梯、走廊或通道放置或弃置任何装修物料、废物或其经营之垃圾、纸箱傢俬等。5.2.22非营业时间出入登记基于保安理由，任何人士于非营业时间进入大厦范围内，必需于保安岗位登记个人资料。5.2.23非大厦开放时间逗留若业主/租户于非大厦正常营业时间仍逗留单位内工作，必需提前向管理处申报。并于工作期间，切勿进入不属于其单位范围以外区域。5.2.24修改规条管理处有权随时增加，删除或修改各大厦规则方便实施正常之管理及保障大厦各业主及租户之权益。 5.2.25遵守规则业主/租户及其雇员须遵守管理处因应环境所需而修订其它大厦规则。 第六部分 火警撤退 第六部份火警撤退6.1 消防系统之显示6.1.1假如你发觉火警发生，请保持镇静6.1.1.1 打破走廊之消防报警箱玻璃片，以触动火警警铃。6.1.1.2 即通知管理处。6.1.1.3 如情况紧急，即致电119通知消防局。6.1.1.4尝试用消防栓/消防水管扑灭火种，但假如是电掣/电路起火，则不可用消防栓，以免引发爆炸，只可立即关上电源及使用粉末式灭火器扑灭电火。6.1.1.5 假如火警已无法扑灭，应使用最近之楼梯走至地面及等候消防员处理，方便向她们提供火势之情况及火势之环境，切勿在火警时使用电梯。6.1.2假如你听到火警警铃声，请保持镇静火警警铃只会于发生火警地点该层、上两层、下一层及消防控制室响起。假如该层响钟，未必是发生火警之地点。6.1.2.1召集及疏散企业全体职员往一安全地方。6.1.2.2在确保全部职员疏散后关闭全部门户。6.1.2.3各企业之高级职员于疏散时须负责点算全部职员之数目。6.1.2.4切勿使用电梯。6.1.3使用消防栓方法6.1.3.1将消防栓之闸掣以反时针方向扭开。6.1.3.2将射嘴指向起火位置。6.1.3.3将射嘴之横闩扭至和喉嘴成一直线。 第六部份火警撤退6.2 疏散指示假如你发觉大厦其它地方发生火警，但在你所属层数火警钟没有响起，请等候管理处或消防员深入之指示。6.2.1当等候指示时6.2.1.1保持镇静，避免惊慌。6.2.1.2将关键之文件锁好。6.2.1.3将全部电源关闭。6.2.1.4停止使用电话。6.2.2假如疏散指示已播出，请保持镇静6.2.2.1使用湿水之毛巾去掩盖口鼻，以免吸入浓烟引致窒息。6.2.2.2在全部职员疏散后锁上大门。6.2.2.3请勿使用升降机，因火警会引致被困和升降机内。6.2.2.4请使用最近之走火梯步行往下。6.2.2.5帮助伤残、老弱人士及女士首先疏散。6.2.2.6切勿携带过重物件疏散。6.2.2.7女士应脱去高跟鞋方便于行走。6.2.2.8遵守管理处或消防员之指示。6.2.2.9各企业之指定责任人须负责点算各企业在此次疏散之人数。6.3 警报系统6.3.1火警报警警铃火警报警警铃系统是由一片可被打坏之玻璃及警钟组成，并设于每层之消防栓箱内。中央控制之掣板设于保安控制室内，全部火警讯号会显示于该控制室掣板上。 第六部份火警撤退6.3.2附加设备一套全自动之消防烟感探测器安装于各层掣房及机房内。6.3.3公众广播系统在由火警发生情况下，公众广播系统将会用来传输紧急讯息。各层之走廊、电梯、电梯大堂及洗手间均已安装上扬声器。6.3.4紧急照明各层之走火通道出口已装置紧急照明