基于目标成本核心下的房地产成本管理体系.pdf

收稿日期:作者简介:苏碧双()男福建泉州人本科工程师主要从事房地产成本管理工作基于目标成本核心下的房地产成本管理体系苏碧双(福建辰曦建筑装饰工程有限公司福建 福州)摘 要:目标成本管理不是单纯的成本估计与成本控制体系而是对成本与利润进行综合战略规划的过程 房地产作为建筑行业的重要组成部分企业成本水平的高低直接决定着企业获利能力的大小和市场竞争能力的强弱 基于此以某房地产开发项目为例采用案例分析法结合目标成本相关理论对项目成本管理体系的设计进行详细分析结果表明:房地产企业需要重视基于目标成本法设计的采购成本管理体系结合工程实际情况制定目标设定、分解、控制的成本管理体系从而为企业争取更高的利润关键词:目标成本房地产开发成本管理中图分类号:.文献标志码:文章编号:():/引 言目标成本管理就是在企业全面预算的基础上根据企业的经营目标在成本预测、成本决策、测定目标成本管理的基础上进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价等一系列成本管理工作 它以管理为核心核算为手段效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后考核进而形成一个全过程多层次、多方位的成本管理体系以达到投入少、产出多获得最佳经济效益的目的 房地产企业作为建筑行业的重要组成部分面对日趋激烈的外在竞争环境更应正确了解目标成本管理价值以目标成本为核心构建房地产成本管理体系从而有利于强化企业核心竞争力健全成本管理制度同时对于推进标准成本管理深化全面预算管理也有着重要意义 工程概况某集团企业以商务园区专业运营作为自身战略定位所开发的商业园区项目分布于我国多个城市 该企业目前构建了一系列成本管理制度文件及工作指引然而缺乏成本优化控制作业指引未构建出层次化的成本数据管理体系采用的仍是传统金字塔式成本数据管理体系 受此限制该房地产企业成本管理中存在成本信息调查不全面、目标成本测算不规范、招标管理不科学、施工职责划分不清晰、监控机制不完善、竣工验收评估分析与成本管理考核机制不健全等问题为实现降本增效目标提升自身竞争力该房地产开发企业以市场为导向、遵循准确严谨、事前控制、动态管理、供应链完善的原则构建了以目标成本为核心的房地产成本管理体系 企业目标成本管理的不足 现行成本控制制度缺乏实施动力 房地产企业在现行成本控制制度及措施上偏重于事中和事后控制房地产的成本预测带有人为因素 房地产成本的预算主要采用增量预算即以基期成本费用的水平为出发点结合预期业务量变化及有关的成本控制措施调整有关费用项目来编制预算其目标成本的测定、各层次成本指标的分解均以过往的历史资料为依据相当于变相承认过去成本是合理的使得许多原来不合理的费用开支继续存在下去降低了成本预算的科学性 同时若将成本降低至较低水平造成下轮指标更严格严重影响降低成本的动力 成本预算分配制度的不合理性房地产企业成本预算的分配方案中采用责任制逐级进行成本与效益的分解分为横、纵两方面 房地产企业对下级单位下达的生产任务、成本和其他指标都依据归口管理横向到边的原则分解落实到各职能部门例如将预算总成本分为:材料成本、水电力费用、人工费用等 指标纵向分解遵循纵向到底的原则将预算指标分解至各施工班组 这种预算分配制度是根据某个职能部门及历年的建设经验数测定的具有一定的主观性因此分配的成本预算金额也并不是很科学以此为基础的成本考核也缺乏合理性 目标成本管理体系的优化思路)在设计过程中反映工程的决策思想尤为关键需要将决策者的意图、项目定位和目标明确地融入设计中 同时必须明确设计的成本和质量确保在满足设计需求的同时不超出预定的目标成本 通过限额设计的方式可以对目标成本进行有效控制避免成本超支和不必要的浪费)在成本测算的基础上需要对项目的价值功能做到全面分析 为此需要评估每个设计元素和功能对项目的经济效益和实际使用价值的贡献程度 首先应确定技术经济指标如建筑材料的耐久性和能源利用效率 同时还要考虑项目的总体质量定位以确保满足预期的品质标准 并且要对建材设备配置进行评估确保其符合技术要求并具有经济性以避免不必要的成本损失)设计方案的评估与分析是目标成本优化的重要一环通过对设计方案进行全面评估包括技术可行性、施工难度、维护成本等方面的考量可以发现潜在的成本风险和改进空间 在此基础上进行进一步的优化既要保证项目工程质量又要寻求降低开发成本的机会 例如采用更具成本效益的建材替代品、优化空间布局以节约用地成本、运用先进的建筑技术提高施工效率等)经过设计方案的评估与优化最终确定了最优质的设计方案 然后根据这个优化后的方案进行目标成本的测算 这一步骤需要综合考虑各项设计调整带来的成本变化并结合实际市场的价格和资源情况得出一个合理的目标成本 这样便能对项目的开发成本有一个清晰的了解并为后续的预算编制和施工准备提供准确的依据 基于目标成本核心下房地产成本控制措施 投资预算与目标成本编制在进行房地产项目的投资预算与目标成本编制过程中首先需要从整体角度对项目实行全面分析不仅要考虑单个建筑或设施的特点还要考虑整个项目的发展规划和定位在此基础上编制工程业态指标表和成本维度关键指标对比表 在明确产品类型后还需要明确可售、实际建筑、规划以及赠送面积等参数这些参数对于成本测算非常重要可以帮助确定建筑材料、劳动力和其他资源的需求量从而计算出项目的总成本 同时展开市场调研是不可或缺的一步以便确定产品的定位了解目标消费群体的需求和偏好有效地确定产品的定价、功能设计和宣传策略 此外经过横向和纵向对比可以更好地评估项目成本 基于这些指标和比较结果可以制定最合理的目标成本 目标成本的确定思路是量价分离即基于合约规划和实际情况对项目实施的每一流程的费用加以测算主要包括占地 建筑面积、开发 土地成本、开发前期费和建筑、安装、环境、社区管网工程费以及配套设施费、营销 管理 财务费用等各个因素 最后将这些成本项目整理并汇总到目标成本测算表中以便全面评估项目的投资预算和成本控制 这样的目标成本汇总表将为项目决策提供重要的依据确保项目在预算范围内高效地进行并增加项目成功的概率 目标成本的控制 事前控制在事前控制阶段企业需要实行全面的调查、规划和研究确定投资控制目标并编制科学合理的管理计划 这包括对即将开发的项目进行全面调查了解市场需求、项目潜力以及竞争情况从而准确确定目标成本 选择合适的设计人员、设计机构至关重要他们应具备丰富的经验和专业知识能够提供高效的设计规划以达到预期的利润目标并在设计过程中节省开发成本 在选择施工方时需要进行综合考量评估施工方的设计方案和施工水平以选择最合适的施工方 此外积极学习借鉴国外先进的管理模式也有助于更好地控制工程支出提高成本控制的能力 事中控制在进行房地产工程的开发建设期间有可能会出现较多的变更洽商如此可能会对工程成本和工期产生影响使得工程管理难度提高 因此若想实现对工程成本的合理管控同时保障工期与质量需要严控变更洽商几率避免不必要的成本增加和工期延误并且在不得不进行变更洽商的情况下要第一时间做好成本测算确保动态成本的准确、真实、及时 同时根据项目销售情况及时把握工程进度问题以减少工程资金提前支付和财务费用的支出 这就要求企业保持敏锐的市场触觉及时调整项目进度避免过早支付资金导致财务压力增加 事后控制当进入到竣工决算环节企业应当对项目成本实行分析和整理 决算工作一般交由成本部和财务部负责需要对项目的工程资料进行全面梳理详细分析项目建设过程中的资金流向找出成本控制问题的原因 同时通过归纳总结并形成奖惩措施并且处理好资料的存档工作为后续的项目开发提供参考 目标成本管理体系的设计 集团总部成立成本合约中心集团成本合约中心的主要职责是调查、计算各区域新开发房地产项目前期投入成本并对区域公司所有项目目标成本测算状况、合约规划情况进行严格审查监控现有项目成本执行各环节并审核目标成本追加及调节申请还需立足目标成本范围内检查与审批合约规划调整申请对项目阶段性动态产品、预结转及最终结转的单方以及成本转后的项目评估报告进行审核并负责成本数据库的维护工作 区域公司设置成本部门区域公司成本部门主要负责测算分析本区域房地产项目规划设计及施工阶段的目标成本并展开相关成本调查提出各阶段成本控制建议负责评审项目目标成本编制及合约规划设计的科学性负责将目标成本录入数据库、汇总目标成本执行情况、预计与清算项目结转单方还要负责项目成本评估工作 除此之外房地产企业需合理设置区域公司内部设计、财务两个部门的职责二者分别负责房地产项目技术指标及配置标准设计、土地款费用结构提供两项工作 目标成本管理制度文件体系设计该集团企业以目标成本为核心所制定的成本管理制度文件体系中设置了集团成本管理办法这个一级制度并设置了五个二级制度分别是目标成本管理、项目成本调研、合约规划、成本动态监控、成本控制五个作业指引还单独设立了一个项目成本管理考核管理专项制度 同时还分别设定了各阶段的主要成果文件针对成本信息调研阶段设计了房地产开发成本水平调查报告、竞争楼盘成本水平调研报告、全品类物业建造成本水平表三个文件规划设计阶段设计了成本限额要求、建安成本概算表、成本匡算以及控制建议四个文件施工图设计阶段则制定了本阶段的限额要求、成本控制建议及成本预算文件施工阶段则需出台工程造价管理办法、动态成本监控指引等相关制度文件 除此之外论证、招标、成本后评估阶段还应分别输出可行性研究报告、招投标管理办法以及项目成本后评估三种报告 目标成本测算体系设计该房地产集团企业采用统一模版遵循量价分离析则构建了目标成本测算体系 体系涵盖数据获取与数据分析、全期跨期成本分摊、目标成本核心三个主要构成要素 以房地产项目施工为基础设置了启动、方案、施工图三个不同版本的目标成本测算表 测算文件设计标准在原本基础上做了五个方面的优化:以已竣工或相类似的房地产工程项目为依据统计出关联系数以建筑面积、建筑单元等指标为依据进行工程量估算根据房地产项目定位、合同约定的交付标准以及具体设计要求以项目建设地工程造价作为计算依据结合市场情况计算出成本测算表的单价根据楼盘产品定位选择施工材料及设备并清晰描述具体质量详细提供材料设备的规格型号、品牌批次及图片根据已结算工程或同类工程数据得出估算成本并在测算表中详细标注参考出处确保各阶段成本测算可比性强并做好测算差异的备注说明 房地产开发企业目标成本管理实施效果构建基于目标成本核心的房地产成本管理体系后率先应用于该企业在某城市的房地产项目开发过程 该项目涵盖山居别墅、法式高层两种建筑 类 型 总 建 筑 面 积 为 取得了较好的实施效果 房地产开发项目目标成本管理实施情况 目标成本测算情况本项目以之前该企业建设完成的项目成本数据作为依据结合项目定位、开发时间根据区域政策环境情况优化了项目建设方案得出了多个成本测算系数系数为 同时针对项目所在地周边的三个楼盘展开了调研并分析了该企业已竣工的与此项目定位相近的两个房地产项目通过调研结合深入性分析得到了大量目标成本测算基础数据 该项目开发时对区域政策变动情况展开了分析并通过与战略合作单位沟通交流确定了材料、设备的预计变动范围将之作为目标成本测算的依据 此外该项目实施时还更新了成本测算原则、成本分摊原则完善了项目建造标准为目标成本的测算及分摊工作开展提供了指导 各阶段目标成本管理情况该项目成本管理落实时优化了管理方式对各设计、施工、竣工各阶段工作重点进行了梳理细化了各部门、各岗位的工作职责整理出了任务落实时间表及路线图通过重点工作优先开展确保了成本管理的高效开展 施工阶段成本管理及设计部门联合追踪工程变更、工程量变更等产生的成本浮动做到了各变更程序的严格落实提出了 审批要求为成本管理部门及时了解各项变动产生的成本变化提供了保障通过主动性开展目标成本管理增强了成本管理及工程进度的匹配度 同时该项目成本管理时采用了数字化管控方案将展示区开放、开盘、新项目投资、现金流由负转正的时间分别设定为、个月并优化了开盘销售方案住宅楼及商业楼的清盘时间分别确定为 个月与 个月且年度去化率设定为 以时间节点作为成本控制依据实现了资金高效利用有效节约了项目建设成本 成本管理后评估考核情况本项目成本管理过程中严格落实了成本管理后评估机制房地产开发项目部与集团总部、区域公司展开了深度沟通共同召开了评估报告会协同完成了评估报告编制借鉴了以往成本管理中的成功经验沿用了部分有效做法实现了成本管理后的科学考核与评估生成了房地产开发项目后评估表(见表)表 实例房地产项目目标成本管理后评估示例项目指标单平方成本/(元)目标单平方最终单平方 与目标单平 方成本的差异差异产生的原因土建工程 加强区调整、连廊设计更新、台阶分判给施工单位、防水施工次数减少、屋面施工方式及交房标准变更机电工程.强电穿线与开关插座分判给装修单位、配电箱预留成本高于实际、柴油发电机项目成本预留未用消防工程.通风工程、防排烟工程成本预留 高于实际 表 内容涵盖项目指标、单方金额、与目标成本的差异变化三个方面详细分析了差异产生原因 此外还针对部分变动较大的工程制定了专门的分析报告为成本管理经验积累提供支持在考核激励制度同步实施下实现了企业成员成本管理意识的有效提升 房地产开发项目成本节约情况测算该房地产项目开发完成后展开了成本测算得出了目标成本及结算成本的差异(见表)通过成本测算发现本工程建安成本节约额度为 万元 同时与该集团已竣工完成的同类房地产项目展开了对比分析同类项目的建安成本超支了 万元而本工程各项成本均有所节约不仅未超出目标成本反而节约了大笔资金说明目标成本管理方法在此房地产项目成本控制方面取得了良好的效果表 实例房地产项目成本分析表单位:万元成本项目目标成本结算成本成本节约金额设计费 手续费 前期工程 单体建安 基础配套 园林景观工程 公共配套 建安成本合计 结 语成本管理是减少企业支出、提高企业效益的重要工作而目标成本管理法的产生能够以市场价格作为成本控制的目标导向利于提高房地产企业的预期利润可通过成本分析把握市场需求提升房地产企业的竞争力并能在各个部门协同配合下对房地产项目建设全生命周期进行成本控制可实现成本管理的严格化、全面化开展 该企业在项目完成后对成本管理目标的实现情况进行评估了解实际管理效果与预期目标的差距并深入剖析管理中的成功经验和教训为进一步提升成本管理水平提供有益的借鉴 同时还对成本支出进行量化评估分析成本控制的成效并对财务数据进行综合分析以此找出可能存在的成本波动、过高或过低的问题并及时采取相应的解决方案 比如在原材料采购、人力资源配置以及施工进度等方面评估是否存在成本的浪费和不必要的支出以便在未来的项目中加以避免或改进建立更严格的成本控制制度和流程加强对项目经费的监督和管理优化采购和供应链管理等 通过持续的改进和优化实现真正的降本增效推动房地产企业的经济效益和整体发展 此外以目标成本为核心的房地产成本管理体系的建设要以组织架构设计、制度文件设计、目标测算体系设计为重点经实践验证目标成本管理法能够有效节约房地产项目的开发成本:参 考 文 献:阮文彬.基于目标成本核心下的房地产成本管理体系分析.江西建材():.赵娟.目标成本管理在 公司房地产项目的运用.纳税():.黄雪莲.房地产公司目标成本管理模式构建研究.南京:南京农业大学.张卫红金晓芬.基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究.工程经济():.