当投资性房地产遇上公允价值.doc

当投资性房地产遇上公允价值企业持有投资性房地产的目的是为了赚取租金或资本增值，是投资的一种。以往的会计处理将投资性房地产作为一般固定资产看待，掩盖了投资性房地产的价值，不能反映企业的真实会计信息。公允价值模式的引入正式奠定了RNAV（重估净资产）方法作为房地产上市公司估值的核心地位，能突出投资性房地产的本质特征，能更真实公允地反映公司的市场价值和盈利能力，体现了我国会计准则和国际会计准则趋同的发展态势。当两种计量模式，只能选其一2007年1月1日实施的新企业会计准则规定，投资性房地产可采取两种模式计量，即成本模式和公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对其所拥有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。公允价值计量模式与成本模式在某些方面存在共同点，如：购买或建造投资性房地产的会计处理相同；费用化的后续支出相同；持有投资性房地产期间取得租赁收入处理相同等。即便如此，两种模式的差异性是不容忽视的。与成本法计量比较，采用公允价值模式进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益；公允价值下降时，不需要计提减值准备，将减值部分通过“公允价值变动损益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值。2009年年报统计显示，近700家拥有投资性房地产的沪深两市A股上市公司中，采用公允价值计量的才20余家；136家房地产上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地产、津滨发展等几家采用公允价值计量投资性房地产。它们为什么抛弃公允价值公司不愿意采用公允价值计量的理由似乎很充分。公允价值计量条件严格。我国作为新兴市场经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，新会计准则对投资性房地产公允价值计量限定了严格的条件。而且，采用公允价值模式后在会计核算方法上的不可逆转性也导致公司对采取此种方式相当慎重。