房地产公司各部门流程图-工程管理部流程.pdf

流程目录（二级目录：项目建设施工流程）2.业务层面2.1.项目前期策划流程2.2.项目规划设计流程2.3.项目建设施工流程2.4.市场与销售流程2.3.1.项目工程总体建设流程2.3.2.项目工程建设招标流程2.3.3.项目工程监理招标流程2.3.4.项目工程合同编制审查流程2.3.5.小型（分项）项目工程合同编制审查流程2.3.6.项目工程建设施工流程2.3.7.小型（分项）项目工程建设施工流程2.3.8.项目工程建设实施流程2.3.9.项目工程变更流程2.3.10.项目工程资料整理归档流程2.3.11.项目工程物业移交流程第1页流程名称：项目工程总体建设流程流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部6第2页流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部时间战略发展部前期拓展部规划技术部.工程管理部项目部2528开工手续3。38现场抽查 管理协调37组织设计 人员31审查备案k35变更图施工现场 服务材料设备 采购供应变更审查 确认/；39上施工现场!检查巡视飞 r r v 32工程建设*管理A1资金财务部1销售部物业公司.高层领导 _ L _ _29T建设资金|未通过_b 34通过J第3页流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部时间1资金财务部；47销售部 _物业公司 _高层领导 _配套费用504物业楼装 修要求及 移交574使用说明 出等q-6060-1业主房款 支付完成-一-入住配合第4页流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部第5页流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部.资金财务部 销售部1_I_时间战略发展部前期拓展部规划技术部工程管理部项目部798、r监督协调*整体物业 移交-86、85 184、83、项目前期 后评价项目设计 后评价工程开发 后评价工程建设 后评价项E睦体后评价806物业接管82 181 J项目财务 后评价项目销售 后评价1物业公司未通过高层领导J_第6页流程名称：项目工程总体建设流程流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1.规划技术部完成施工图设计，前期拓展部 完成相关手续施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 可证施工图按照项目总体计划完成时间，完成施工 图设计2.为工程建设招标进行的图纸会审施工图会审记录以项目部人员为主，满足招标及工程施 工的需要3.将图纸会审的结果由战略发展部汇总协调会审记录汇总表交规划技术部进行变更设计4.在项目总体计划及规划技术部完成的项目 成本测算的基础上编制项目总体计划、成本测 算项目施工计划、项目成本调整、现金流量表工程管理部按照项目总体安排及规划技 术部的成本测算编制。工作周期1015 天5.战略发展部对计划审核，提出修改意见审核意见表工程管理部进行修改6.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行7.批准的计划报资金财务部投资计划总体协调公司资金，安排资金8.批准的建设计划报销售管理部建设计划安排销售计划等9.按照公司制定的相关制度进行施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 可证确定监理单位工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，项目部办理质监备案。工作周期 3040天10.前期拓展部协助办理相关手续承包商确认书等11.按照公司制定的相关制度进行完成的前期手续、按照 工程部位编制的工程量 清单、甲供材数量、品 种等确定施工单位工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，项目部办理质监备案、交纳水泥 专项资金、民工工资保证金、开工证。工作周期3040天第7页流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明12.前期拓展部协助办理相关手续承包商确认书等13.工程管理部与项目部共同确定合同条款合同签定按照标准文本，仔细确定，保证合同执 行14.协助办理备俺等手续合同审查备案、质监备案等以项目部为主15.按照工程管理部编制的各项计划，经过细化,制定具体计划项目施工计划、项目成 本调整、现金流量表详细的项目施工 计划、项目成本 调整、现金流量 表项目部制定相关实施计划的同时，完成 工程施工前的临水、临电、控制测量、工地围挡、施工单位进场等。工作周期 1020 天16.战略发展部审核详细计划，提出修改意见审核意见表项目部进行修改17.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行18.批准的计划报资金财务部投资计划总体协调公司资金，安排工程施工资金19.批准的建设计划报销售管理部建设计划调整销售计划等20.规划技术部按照装修设计、效果配置设计进 行售楼处装修设计施工图项目部按照项目计划组织装修公司进行 售楼处装修21.按照需要，提出装修要求、配置要求等。装 修完成后，接收售楼处。售楼处装修工程管理部与项目部共同为项目销售提 供相应的资料22.按照批准的细化工程计划及公司的相关制度,组织施工单位进场施工准备临时建筑审批等23.办理临水临电、建筑物测量放线等前期拓展部手续配合临水临电、测量到位24.组织施工单位等进行设计交底规划技术部配合交底记录包括质量交底、安全交底等第8页流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明25.规划技术部组织设计院设计人员交底解决技术问题26.施工单位进入施工现场临建消防、规划审批临建施工临时水电、道路通，场地平整27.施工单位办理完成开工证办理完成各项手续施工许可证28.前期部协助办理开工手续与相关部门联系、通融29.资金财务部准备施工工程预付款资金资金30.项目部比选测桩、沉降观测等单位选择三家以上，比价考察、意向单位31.工程管理部对项目部选择单位审查确认参与 合同谈判审查记录、签订 合同32.工程建设过程中的质量、进度、安全文明生 产、与相关部门协调等问题进行检查协调工程质量达标、工期满足计划要 求，资金按照合 同拨付工程管理部定期（每周）对各施工现场 进行巡视、检查解决工程建设过程中的 问题33.工程管理部按照项目部提出的变更要求，进 行整理、汇总、审查图纸错误、施工单位洽 商、施工操作调整等变更要求工程管理部初步测算变更的价格，报战 略发展部、总经理审查批准。工作周期510 天34.变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论 确认、批准批准单35.规划技术部根据批准的变更要求设计出变更 图设计变更要求变更图36.规划技术部根据施工具体要求安排设计单位 提供施工现场技术服务施工现场技术服务要求具体安排常住、定时或不定时到施工现场提供技 术服务第9页流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明37.规划技术部按照项目部提出的材料要求，按 照计划组织材料进场项目部完成的材料需求 时间表、要求及数量组织材料进场项目部会同规划技术部共同对进场材料 进行验收38.战略发展部按照公司批准的工程实施计划对 工程实施过程中各部门相互衔接、配合等事 宜进行检查、落实、督促、监督检查、监督表定期或不定期进行检查、协调39.工程管理部作为工程管理部门，对工程实施 过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明 施工、资料等进行检查、监督检查单定期或不定期进行检查、协调40.配套项目的二次设计、土建工程中的二次设 计施工进度计划设计要求提前提出或安排相关单位进行。由施工 单位进行的二次设计有3项目部委托41.规划技术部对由施工单位进行深化设计的二 次设计进行技术审查、鉴定，提出意见设计要求审查意见满足施工要求42.工程管理部对二次设计要求进行审查，对施 工单位进行的深化设计及施工单位的选择进 行确认保证所选择的施工单位 符合公司的要求审查单43.规划技术部对要求设计单位完成的二次设计 进行委托，对小区配套设计进行委托设计要求二次设计图44.前期部协调水电气热等部门配套施工包括小配套费45.按照小区综合管网图进行设计各能源公司设计 图项目部协调现场施工46.工程管理部进行协调47.资金财务部提供小区配套资金支持资金第10页流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明48.工程建设即将结束时，按照设计位置，进行 物业楼装修物业楼装修设计图物业楼装修49.规划技术部根据公司整体要求、物业公司要 求等，进行的物业楼装修设计设计图包括物品配置50.物业公司对物业楼装修的具体要求开发小区的物业配置具体要求51.按照国家及地区对验收的要求，分步骤进行 验收，包括地基、基础、主体、竣工验收各部位工程施工完成验收备案表竣工验收包括消防、规划、设备、市政、绿化、竣工等验收52.前期部配合完成验收备案手续的办理验收备案表53.规划技术部配合进行各项验收51.工程管理部配合进行各项验收55.为业主入住提供所必要的资料竣工验收住宅使用说明等56.工程管理部配合、审查项目部相关资料审查意见57.提供销售部的相关资料销售部将所提供的资料分门号分装印刷,交物业公司提交业主58.按照工程建设的流程，项目部组织相关单位 对项目进行验收，会同物业公司进行住宅等 向业主进行实验移交工程建设完成、设备安 装调试完成、小区配套 工程完成业主购置住宅等款项交 齐、资料钥匙等完成规划验收、消防 验收、环境检测 合格、工程竣工 验收、水电气热 供应条件项目部完成各项验收工作销售部落实购房款、规划技术部提供业 主技术支持、物业公司开具各项手续、项目部会同建设单位逐步向业主移交住 宅59.住宅竣工验收后，各种能源开通竣工验收水暖电热等开通项目部、工程管理部配合60.销售部落实业主房款全部交齐购房款没有交齐，不办理入住手续第11页流程名称：项目工程总体建设流程（续五）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明60-1.物业公司结合物业费、装修押金等收取，协助进行住宅移交，包括资料准备移交业主的所有 资料61.战略发展部动员公司资源，协调交房时出 现的紧急情况协调处理突发事 件62.会同项目部研究住宅移交的具体办法，并 协助移交审查制定详细的 移交办法63.项目部整理建设项目全部建设文件，对建 设工程的所有资料按照政府要求进行装订竣工图、质保资料、各 种手续装订好的全部资 料一式三份61.竣工资料一套交物业公司竣工资料包括设备使用说明书等、管理人员培训65.工程竣工二月内，完成工程决算工程决算单66.决算价格审查、配合工程决算价格67.从财务角度全面分析工程建设费用包括协助确认实际发生费用68.战略发展部对全部设计变更进行审察变更审查单69.工程管理部工程决算进行审核确认审查单70.对于较大型的工程项目结算，对于结算价 格，经公司上层讨论通过后，作为工程结 算的最终结果，予以执行。结算批准书71.物业公司进入开发小区以后、业主入住以 前，项目部将小区公共部分建筑及设备移 交物业公司完好的工程，完整的竣 工资料、设备运行调试 及培训移交签字单工程管理部作为本部门事务进行协调72.战略发展部从公司角度对工程移交进行协 调出现纠纷时平稳移交第12贝流程名称：项目工程总体建设流程（续六）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明73.物业公司按照集团公司的有关规定，对于完 成的各个部门工程，工程质量符合施工要求 的，进行接收管理运行完成的工程签字的移交清单74.项目部会同施工单位对完成的住宅等，按照 业主提出的质量问题进行维修，物业公司提 供协助问题分析和确认维修单解决存在的问题75.对于业主提出的工程质量问题，物业公司给 与协助，特别是业主出现的问题找到物业公 司时问题的提出维修单售后服务给与解决76.项目部协助物.业公司对售后服务后期的确属 维修质保期内的维修工作，给与支持及与施 工单位结算问题及价格解决或反馈单联系、协助、解决77.质保期后维修工作，物业公司完成业主提出的工程质量问 题解决或反馈单物业公司按照国家有关规定，判断问题 的性质，给与有偿或质保期内的维修78.售后服务一年后的整体工程移交工程建设完成、设备系 统测试良好、竣工图纸 完成完成的建设工程 公共部分、设备、竣工图、设备使 用说明、人员培 训1、工程管理部协助完成移交工作。按 照工程完成时间分步测试、打压移交。2、要求施工单位对建设工程进行一次 彻底的维修，将因工程质量存在的问题 解决完成。对于未销售或涉及到公司集 团维修的项目，由集团公司委托物业公 司进行，并给予相应的费用79.战略发展部监督工程管理部对业主入住一年 后，小区整体维修工作的监督、移交、接收,遗留物业公司工作的委托、结算等维修、移交、遗留工作 委托等移交清单、委托 合同物业公司在整体接收小区前对整个小 区存在的问题进行全面的检查，项目部 要求施工单位全面维修第13页流程名称：项目工程总体建设流程（续七）流程编号：2.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明80.物业公司在接收小区全面管理前，检查整个 小区存在的问题，维修检查后接收管理维修完成、移交委托接收签字、委托 合同工程管理部督促项目部负责维修战略发 展部负责遗留工作的委托81.销售部针对开发项目销售情况，进行总结销售评价报告82.资金财务部针对开发项目资金情况进行总结项目财务评价报 告83.项目部针对项目操作情况进行总结项目施工评价报 告84.工程管理部针对项目运行情况进行总结项目运行评价报 告85.规划技术部针对项目规划设计进行总结项目设计评价报 告86.前期部针对项目土地获得、市场定位、手续 办理等进行总结项目前期运作评 价报告87.战略发展部从姓名开发整体角度对开发项目 进行总结项目开发评价报 告88.集团公司对开发项目进行讨论评价，作为今 后项目开发的经验总结签字确认第14页流程名称：项目工程建设招标流程流程编号：2.3.2流程拥有者：工程管理部第15页流程名称：工程工程建设招标流程流程编号：2.3.2流程拥有者：工程管理部（续）时间前期拓展部投标单位181制做投标书25办理承包商确认 书、合同审杳等26接受中标书全面维修施工单位尾款 拨付、支持年八 修安力号全面维E、维修353634、检查签字确认-检查签字确认维修后检查签 字确认，_39按月确认量并 签发款项41安排由施工单 位维修的工程 或确认物业公 司维修量并扣 款一424由公司支付维 修费用的量确 认及支付物业公司30全面检查存在 的问题37第51页流程名称：项目工程物业移交流程说明流程编号：2.3.11流程拥有者：项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1、2.施工单位完成建设工程的测试、验收验收备案单3.分部位、分项目接收完成的工程接收签字单4.工程管理部协助完成工程项目的移交5.制定、安排向业主移交物业工程移交单分户移交签字6、7.施工单位在物业移交时进行系统测试各项工程完好8.物业公司向业主移交资料、协助物业的移交各种资料、钥匙移交签字9.战略发展部协助、监督物业向业主移交必要时调动公司资源10.建设项目全套资料移交竣工资料移交签字政府档案馆、集团公司、物业公司 各一份11、12.施工单位整理竣工图纸、质保资料、设备使用 说明书等移交签字分部移交13.物业公司接受竣工资料接收签字14.公共部分、设备的移交运行检查、设备调试接受签字保证业主入住后的使用15、16.施工单位对完成的公共设施、设备进行调试、运行、人员培训、移交移交签字物业接收17.物业公司检查公共部分设施、设备情况并接收接收签字同时进行设备运行18.各种移交手续在战略发展部进行备案移交手续19.项目部制定开通计划，要求施工单位分部、分 户开通各种能源供应能源开通开通计划物业公司协调、配合业主开通20、21.施工单位根据能源开通计划分部实施能源开通第52页流程名称：项目工程物业移交流程说明（续一）流程编号：2.3.11流程拥有者：项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明22.工程管理部协调、督促各项能源的开通23.物业公司协调业主的能源开通，并办理相关手 续开拓手续24.项目部安排施工管理人员，进行售后服务工作，解决业主在装修、入住后出现的工程质量问题业主申报安排施工单位进行维 修，维修记录物业公司配合25、26.施工单位根据项目部接到业主提出的维修计划，进行工程质量问题的维修维修记录或业主签字 确认记录27.工程管理部在出现大的质量或需要以XX公司名 义解决出现的纠纷时，协调相互之间的关系、解决出现的矛盾问题的解决28.物业公司协调解决工程质量、业主投诉等问题29.施工单位维修维保到期后，制定全面详细的维 修施工计划，安排施工单位进行维修维修施工计划30.物业公司在维修期满前，检查工程存在的问题，提出维修要求工程问题清单31、32.施工单位根据工程问题清单、维修施工计划组 织施工人员进行维修维修完成后的签字确 认单33.工程管理部协调维修过程中出现的问题、矛盾，协调施工单位工程尾款的支付34.维修完成后，对维修后的部分进行三方签字确 认确认单第53页流程名称：项目工程物业移交流程说明（续二）流程编号：2.3.11流程拥有者：项目部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明35、36.施工单位对维修后的工程问题，检查确认，并 会同项目部、物业公司相关人员签字确认检查确认单37.物业公司作为接收单位，在检查单上签字确认38.物业公司在质保期满时，会同销售部门，检查 未销售出的住宅，提出空置房物业管理费，为 配合住宅等移交、维修提供的服务项XX公司提 出价款补偿空置房等物业管理费39.战略发展部针对物业公司提出的补偿款要求，经过审查、签批，给与补偿签字确认单40.维修期后，新销售的住宅，出现质量问题时，安排施工单位进行维修，由XX公司出资维修；属于维修期以内的维修工程，有2原施工单位进 行维修。按月申报每月的维修量，属于XX出资 维修的工程，由战略发展部审查后拨付确定维修方案，进行 维修41.由施工单位维修的工程问题，由施工单位负责；由物业公司安排的维修，审查没有出质保期的 维修工程的工程量，从施工单位的工程尾款中 扣除审查单、工程款扣减 单42.按月审查物业公司完成的维修工作量，并通知 资金财务部支付第54页