主要竞争楼盘调研报告-.ppt

新沂市城南六个主要竞争楼盘调研报告2012年2月6日1一、一、供求关系供求关系公寓公寓公寓：公寓：城南新增城南新增 巴塞巴塞罗那，供那，供应量量为249套，去化套，去化30套，去化率套，去化率12%香格里拉，供香格里拉，供应量量为366套，去化套，去化61套套,去化率去化率16.7%盛世名盛世名门，供，供应量量为314套，去化套，去化167套，去化率套，去化率为53.18%城中新增城中新增 金金桥国国际，拿到，拿到预售，至今未开售，至今未开盘周周边板板块公寓：全年去化比公寓：全年去化比28%，市，市场目前目前处于供于供过于求的状于求的状态2二、二、调研研项目位置目位置科倍尚城科倍尚城盛世名盛世名门均价：均价：40504050元元/平米平米香格里拉香格里拉均价：均价：41944194元元/平米平米巴塞巴塞罗那那均均价价：40804080元元/平米平米巨融国巨融国际均价：均价：41004100元元/平米平米丰惠丰惠华丽家族家族均价：均价：4000/4000/平米平米辰辰华丽都都苑苑项目目预计20122012年年1010月月开开盘 推推100100套套花花园洋房园洋房 价格未定价格未定 3均价情况项目区域板块均价香格里拉南区4194盛世名门南区4050巨融国际南区4100丰惠华丽家族南区4000巴塞罗那南区4080三、三、调研研项目均价目均价4四、四、个案分析个案分析5项目地址目地址公园路与北京路交汇处开开发公司公司上海建桥置业占地面占地面积116667 总建面建面积300000 容容积率率2.5物物业类型型多层、小高层、高层近期动态：一期开盘150套，截止目前签约61套。现对外均价在4200左右，较之前对外宣称的4300有所松动，但不明确承认。一月份集中签约达25套，其中以之前成交未签约的关系户和1月7日和8日房管局组织的房展会成交客户。1、香格里拉6STOWSWOT分析分析1.物物业规范，范，调研研项目目中唯一有保安的案中唯一有保安的案场；2.距离在建的医院很近；距离在建的医院很近；3.市第一中学与市第一中学与实验小小学就在附近学就在附近1.周周边配套配套设施薄弱；施薄弱；2.案案场卫生情况不是很生情况不是很好，接待也不是很好，接待也不是很热情；情；3.项目整体楼目整体楼盘的布局的布局太太过死板；死板；4.户型无型无创新新1.未来几年城市未来几年城市发展的中展的中心，政府机构即将搬迁心，政府机构即将搬迁过来，板来，板块热度呈上升度呈上升趋势；2.基基础配套配套设施必将完善；施必将完善；3.附近医院完工后必将附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升来人气的聚集，具有升值潜力潜力1.国家政策的宏国家政策的宏观调控；控；2.周周边楼楼盘的的压力；力；3.配套配套设施的完善；施的完善；4.本案的开本案的开盘7总结：相对来说，该盘目前出售的都是多层，高层虽然也有规划，但是具体推出时间要很久以后。开盘的时间比本案早，人气相对来说还算可以，根据调研当天案场走访情况来看，客户明显比年前增多，据案场业务员透露，当天成交有3套，火热原因是因为地理位置，不过各人觉得根据新沂私家车的拥有率来看，该盘的地理位置优势并不是很明显。82、盛世名门项目地址目地址新华路与人民路交叉口 开开发公司公司江苏金柏盛置业有限公司占地面占地面积234666 总建面建面积560000 容容积率率2.06物物业类型型多层、小高层、高层近期动态：因为市场不景气，年前来访量成交量均出现回落，11月份签约4套，12月签约4套。目前均价在4000-4100。1月份来访量回升，本月签约33套，房展会期间（1月7日-1月8日）低首付活动，2万得两房，3万得三房。有效果，房展当天成交6套。9STOWSWOT分析分析1.靠近新建的医院；靠近新建的医院；2.售楼售楼处形象是几个形象是几个调研研项目中比目中比较出彩的；出彩的；3.市第一中学与市第一中学与实验小小学就在附近学就在附近1.周周边配套配套设施薄弱；施薄弱；2.案案场接待不是很接待不是很热情；情；3.项目整体楼目整体楼盘的布局的布局太太过死板；死板；4.楼楼间距距给人感人感觉很小很小1.未来几年城市未来几年城市发展的中展的中心，政府机构即将搬迁心，政府机构即将搬迁过来，板来，板块热度呈上升度呈上升趋势；2.基基础配套配套设施必将完善；施必将完善；3.附近医院完工后必将附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升来人气的聚集，具有升值潜力潜力1.国家政策的宏国家政策的宏观调控；控；2.周周边楼楼盘的的压力；力；3.配套配套设施的完善；施的完善；4.本案的开本案的开盘10总结：地理位置与本案隔路相望，是以后距本案最近的一个肉搏项目，相较于本案，并无特别之处，地理位置、周边配套等与本案相同。从当天走访情况来看，案场也有几组客户，业务员说截至我们到达案场，当天已经成交2套，前一天成交5套。113、巨融国际豪园项目地址目地址新沂市新华南路、人民路 开开发公司公司新沂斯尔克地产开发公司 占地面占地面积133400 总建面建面积 230000 容容积率率1.87物物业类型型多层、小高层、联排别墅、商铺近期动态：一月份暗推2栋高层，以集中短信邀约老客户为主。引导价格在4100左右。12STOWSWOT分析分析1.销售售时间长，知名度高；，知名度高；2.前两年的前两年的销售售业绩很不很不错；3.前几期房源已前几期房源已经成型入住，成型入住，客客户看房会比看房会比较有感有感觉；4.虽然不是很精致，但是也然不是很精致，但是也是有水景的是有水景的1.周周边配套配套设施薄弱；施薄弱；2.可能由于可能由于长时间比比较冷清，冷清，案案场纪律不是很好，沙律不是很好，沙盘也也比比较脏；3.小区物小区物业给人感人感觉不是很不是很用心；用心；4.据据传有的房子出有的房子出现渗水渗水现象象1.未来几年城市未来几年城市发展的中心，展的中心，政府机构即将搬迁政府机构即将搬迁过来，板来，板块热度呈上升度呈上升趋势；2.基基础配套配套设施必将完善；施必将完善；3.附近医院完工后必将附近医院完工后必将带来来人气的聚集，具有升人气的聚集，具有升值潜力潜力1.国家政策的宏国家政策的宏观调控；控；2.周周边楼楼盘的的压力；力；3.配套配套设施的完善；施的完善；4.后期广告力度不是很足；后期广告力度不是很足；5.本案的开本案的开盘13总结：地理位置与本案很近，且前期多层已经基本售完，现在主推两栋小高层，与本案类似，不过由于此盘后期宣传力度不是很大，所以人流量明显不如上述两个楼盘，调研到达案场时一组客户都没有。而且案场的销售人员纪律不是很好。144、丰惠华丽家族项目地址目地址城南新区人民路98号 开开发公司公司丰惠（徐州）置业有限公司占地面占地面积30000 总建面建面积93000 容容积率率2.16物物业类型型多层、小高层、高层近期动态：本项目九月以来开发商资金紧张，另出现多次房屋质量问题（墙体开裂），在10月初曾拿出几套特价房打出每平方3000元的低价，效果也不明显，11月至今无成交。本月签约2套。无活动。15STOWSWOT分析分析1.周周边竞品中唯一有品中唯一有样板房的板房的项目目1.周周边配套配套设施薄弱；施薄弱；2.资金金问题比比较严重；重；3.房屋房屋质量不好，据量不好，据传出出现过墙体开裂；体开裂；4.口碑不是很好口碑不是很好5.地段地段较偏僻偏僻1.未来几年城市未来几年城市发展的中展的中心，政府机构即将搬迁心，政府机构即将搬迁过来，来，板板块热度呈上升度呈上升趋势；2.附近医院完工后必将附近医院完工后必将带来来人气的聚集，具有升人气的聚集，具有升值潜力潜力1.国家政策的宏国家政策的宏观调控；控；2.自身自身资金金问题；3.配套配套设施的完善；施的完善；4.如何改如何改变在客在客户中的中的口碑和形象口碑和形象5.本案的开本案的开盘16总结：该盘地理位置不是很好，比较偏僻，而且周边配套设施极其不完善，案场比较冷清，但是也碰到了一组到访的客户，看了样板房。样板房的装修也只能说是普通装修，不过有这个意识还是不错的。175、巴塞罗那项目地址目地址钟吾路新戴河南侧(莱茵名郡)北侧 开开发公司公司徐州正溢地产开发 占地面占地面积5万总建面建面积24万 容容积率率4.5物物业类型型多层、小高层、高层近期动态：项目共分为三期。户型区间从90-140不等；10月30日巴塞罗那内部认购，共推出房源120套，均价4300，到访客户有30组，成交25套。整个开盘情况感觉很冷清、除了拱门没有任何宣传氛围。12月成交签约1套。截止到目前共签约30套，无再推房源打算，今年任务去化剩余房源。18STOWSWOT分析分析1.地理位置地理位置优越，越，紧邻城市城市主干道主干道钟吾路，靠近市中心；吾路，靠近市中心；2.案案场销售人售人员比比较专业；3.案案场卫生生维护的比的比较好；好；4.交通便利交通便利5.距离距离实验小学比小学比较近近1.周周边配套配套设施薄弱；施薄弱；2.宣宣传力度不是很大，力度不是很大，基本没有什么活基本没有什么活动；3.天气很冷但是案天气很冷但是案场里里面不开空面不开空调，给人很小人很小气的感气的感觉1.城南板城南板块热度持度持续上升；上升；2.基基础配套配套设施必将完善施必将完善1.国家政策的宏国家政策的宏观调控；控；2.配套配套设施的完善；施的完善；3.自身宣自身宣传的力度；的力度；4.本案的开本案的开盘19总结：总体来说该盘的案场销售人员是比较专业的，特意为我们介绍了沙盘，对于我们提出的问题也基本能够回答。案场的卫生情况也不错，去的时候工作人员正在打扫沙盘。但是案场没有客户到访，销售人员也不是很多，给人的感觉很冷清。20项目地址目地址钟吾路与北京路交汇处开开发公司公司江苏辰华房产开发有限公司占地面占地面积 总建面建面积56万 容容积率率 物物业类型型高层、连体别墅近期动态：该项目准备动工，也与本案隔路相望，切该盘体量大，据传价格定位要远远高于城南片区楼盘。6、辰华丽都苑21STOWSWOT分析分析1.地理位置地理位置优越，越，紧邻城市主干城市主干道道钟吾路；吾路；2.毗毗邻沭河，小区天然景沭河，小区天然景观优越；越；3.该公司公司领导层与市与市领导关系良关系良好；好；4.交通便利交通便利5.距离距离实验小学比小学比较近近1.周周边配套配套设施薄弱；施薄弱；2.预测定价定价过高，可能高，可能会出会出现只看不只看不买现象；象；1.城南板城南板块热度持度持续上升；上升；2.基基础配套配套设施必将完善；施必将完善；3.政府机构的支持政府机构的支持1.国家政策的宏国家政策的宏观调控；控；2.配套配套设施的完善；施的完善；3.本案的开本案的开盘22总结：开盘时间大约与本案相近，所以到时候可能成为本案最大的竞争对手。23结束束语通过走访这5个楼盘，不难发现市场有逐渐回暖的迹象，刚需客户纷纷出动看房，也有按耐不住索性成交的，如果未来国家政策没有大的改变的话我相信市场会慢慢活跃起来。另外各个案场所暴露出来的管理上的问题也足以让我们引以为戒，开盘以后应该注意相关方面的问题24谢 谢25