五棵松商圈终资料讲解.ppt

五棵松写字楼商圈五棵松写字楼商圈商圈定义商圈定义指那种具有自身完整产业链条，集中了大量金融、商业、贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的写字楼集聚区五棵松商圈五棵松商圈五棵松商圈范围：南至复兴路，北至八里庄桥，东至西翠路以东，西至西四环一西。五棵松历来不是一个地区型商业中心，它位于公主坟商圈和永定路商圈之间，可以说多年来一直是一个商业的真空地。但是随着西长安街西延规划的出台,五棵松商圈将成为西长安街的中心,地段的重要性不言而喻。另外，五棵松商圈是西奥板块的核心区域,因聚集了很多奥运场馆而迅速走热,市政配套的大力建设迅速改善了区域内的交通、居住和公共服务等设施,从而,五棵松的区域定位也随之升级为“城市中心区”，商圈内商业配套也必将随之升级。美泉宫火星时代益园中间建筑京鼎原商务楼慧科大厦玲珑天地光耀东方石景山万达广场地图标识地图标识区域环境区域环境人文:北京广播电视大学，中国科学院研究生院，北京育英学校等院校 交通：城铁1号线横贯五棵松区域，公交线路众多，出行便利 自然：自然环境一般，公园较少，区域内有国际雕塑公园，阳光星期八等。区域配套区域配套商业：北京摄影器材城、华堂商场、五棵松饭店、新悦宏国际酒店、翠薇商场、太平洋百货医疗：解放军总医院、海军医院、空军医院、301医院、肿瘤医院、武警总医院教育：育英小学、育英中学、六一中、北京十一学校、二十一世纪学校、翠微小学、首都师范大学、工商大学文体:五棵松体育馆、五棵松篮球馆、五棵松棒球场区域特征区域特征区域租金水平较低商业配套设施不全 NBA篮球带动商圈发展 特色商业比较突出 交通不便，目前只有一号线一条地铁贯穿区域发展缓慢没有支柱产业市调项目分析市调项目分析项目出租出售电梯空调新风车位交工时间层高物业费慧科大厦是是客梯4货梯2中央空调无293个700元2006年2.6米20元玲珑天地是是客梯4货梯1中央空调无350个300元2012年2.7米11.6元京鼎原是否客梯2货梯1柜式空调无150个150元2003年2.5米1元中间建筑是否客梯1普通空调无300个2009年2.53.2元西山汇是是3-4千平1个中央空调无1350个500元2011年2.8米20元光耀东方是是客梯5中央空调有441个 1300元2000年2.7米24元大成时代是是客梯12货梯2中央空调无652个600元2010年2.65米7.1元五棵松写字楼租金情况五棵松写字楼租金情况客户群体客户群体五棵松四季青桥附近的一些政府职能部门、事业单位；另五棵松距中关村较近，一部分科技文化类的公司也选择在五棵松办公；借力后奥运时代的发展，五棵松商圈的发展正变得越来越有必要，因此一部分投资客户纷纷出手，购置小单元写字楼。五棵松客户关注问题详解五棵松客户关注问题详解一 车位情况五棵松区域整体车位供应比较紧张，多为地下，地上面积较小，车位很少，多为临时车位整体车位配比约为:1个/240平米车位租金在400800左右浮动二 有无食堂五棵松区域整体配置食堂的写字楼很少有配置食堂规模也较小，员工可选择性不大，较成熟商圈配置较差三 电梯状况普遍楼层偏低，电梯多为传统设计货梯，消防梯多为合用，很少独立出来品牌配置多为几大电梯品牌早期产品，轿厢设计简单四 物业服务物业公司多为民企小公司，或直接自管，专业水平较低物业收费标准参差不齐，平均约为20/月物业服务细项较少，粗放式初级物业管理五 交通情况多位于交通主干道附近，市政交通便利；有些位于待开发地区，地处偏僻，自驾车可行，公交车不多；该区域内正在修建地铁6号线，建成后将带动区域经济发展六 使用率五棵松区域写字楼整体较为老旧，建筑形式单一，立面规则，核心筒设置简单，故使用率较高，均能达到70%七 入住企业五棵松四季青桥附近写字楼入驻企业一部分为事业单位，政府机关办事处等；一部分为中关村辐射区域过来的中小科技产业类公司；另有一部分文化培训类公司；散户投资者五棵松客户关注问题详解五棵松客户关注问题详解八 区域发展08年奥运后发展较迅速的区域，在政府的支持和相关产业的带动下，未来发展潜力很大九 硬件配备大多属于普通写字楼，没有过多高科技、高智能的设配十 商业配套商业配套较少，无大型商业中心酒店，餐饮，娱乐等缺少业内知名公司带动五棵松客户关注问题详五棵松客户关注问题详解解总总 结结五棵松商圈相对来讲属于新兴商圈,有很大的发展空间,目前租金水平普遍较低，商业配套不完善。写字楼分布不集中，整体档次不高。区域内的商务氛围和经济发展呈同步上升趋势，与此相应的高端写字楼需求也在持续递增。随着政府产业政策支持力度的加强，一些国际知名企业及与奥运产业相关的上下游企业开始计划进驻此区域，由此导致高端写字楼市场供需关系极度紧张。此商圈内可开发的土地较多，并且政府支持力度较大，随着CRD的整体规划和发展，五棵松作为新的城市中心，正在乘势崛起。