北京老年项目市调报告03244614.ppt

北京老年公寓市调报告1北京老年公寓市调报告大纲一、北京市汇晨老年社区（一）、项目规划情况：（二）、项目建设情况：（三）、户型/房间情况：（四）、应急系统：（五）、运营情况：二、北京寿山福海国际养老服务中心三、天津长庚老年公寓四、三家老年公寓的对比分析2一、北京市汇晨老年社区（一）、项目规划情况：1、项目地理位置2、项目周边道路交通3、项目区外的规划及配套4、项目区内的规划及配套3（一）、项目规划情况：1、项目地理位置：北京市昌平区北七家镇八仙庄西可达八达岭高速东可达京承高速距离地铁5号线7公里北邻六环路2公里项目位置六环路地铁5号线八达岭高速京承高速42、项目周边道路交通西距立汤路200米南距北四环20公里53、项目区外的规划及配套紧邻麦卡伦地别墅区外并无任何配套设施64、项目区内的规划及配套汇晨老年公寓一期平面示意图74、项目区内的规划及配套园林绿化景观8花草植被9养殖区人车分离系统户外种植区10户外配套设施门球场体育健身器械背景音乐户外温泉11综合楼内设施平价超市社区保健中心综合办公区室内温泉康体中心12娱乐、文化、休闲设施台球室多功能厅书画室网络教室13娱乐、文化、休闲设施阅览室棋牌室餐厅音乐教室健身房14娱乐、文化、休闲设施茶室游泳馆活动室KTV布草房15医疗设施医务部治疗室输液室药房16一、北京市汇晨老年社区（二）、项目建设情况：1、项目开发商介绍2、项目投资情况及优惠政策3、项目建设用地/建筑面积4、项目开发现状17（二）、项目建设情况：1、项目开发商介绍：北京市首个由政府投资建设的老年社区由北京福彩基金会投资建设是北京规模最大的一座现代化、综合性“公办民营”的养老机构，全部建成后可以容纳6000张养老床位。北京汇晨老年公寓受北京市老年社区筹建办公室委托，经营管理“北京市老年社区”的服务品牌。182、项目投资情况及优惠政策一期共投资1.7亿，由政府投资，企业经营。二、三期的投资方尚未确定。由于政府投资，该项目建设初期未得到政府一次性床位补贴，仅享受每月50元/床/月政府补贴193、项目建设用地/建筑面积项目规划用地54.21公顷，总建筑面积25万平方米，规划建设老人住房3000套左右，可容纳6000名老年人入住。由四栋楼构成一期建筑，包括公寓养老用房和近万平方米的综合服务中心，共占地147亩，其中公寓养老用房建筑面积29232平方米，有养老用房288套，可容纳712位老人入住。204、项目开发现状汇晨一期已经竣工汇晨二、三期5年内建成21一、北京市汇晨老年社区（三）、户型/房间情况：1、户型设计2、房屋面积/出房率3、室内装修/设施22（三）、户型/房间情况：1、户型设计单间2、房屋面积40平米23（三）、户型/房间情况：1、户型设计标准套间2、房屋面积80平米24（三）、户型/房间情况：1、户型设计豪华套件2、房屋面积110平米253、室内装修/设施内部均配置独立厨房263、室内装修/设施特别设计的无障碍卫生间273、室内装修/设施28窗外景观左视角右视角29一、北京市汇晨老年社区（四）、应急系统：1、安全系统与措施2、防火系统与措施301、安全系统与措施128个全方位监测摄像头，使社区内无盲点。大型医用电梯保安部311、安全系统与措施防滑地面矮凳楼梯人行扶手声控电灯321、安全系统与措施身份识别卡：集身份认证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护于一体。当突发状况发生时，可以按下随身携带的身份识别卡上的紧急救助按纽，借助定位救护系统，与监控中心的值班人员取得联系。监控中心的值班人员可以很轻松的对您所在方位进行定位，并在电脑上即时查看到您个人的健康状况、曾患过的疾病等相关信息。医护人员一般在两分钟内感到现场进行救治，如果情况紧急，拨打999紧急救援中心，五分钟内赶到现场进行救治。332、防火措施预警电话多道防火卷帘34一、北京市汇晨老年社区（五）、运营情况：1、营销模式2、入住情况（如：来源/人数/年龄结构/性别比例）3、日常管理制度4、与其他企业合作方式5、免费服务项目6、收费服务项目及收费情况7、民众满意度调查（环境/设备/服务）35（五）、运营情况：1、营销模式曾用标准：3年内，一次性交付70万100万会员费（每月收取水电、有线电视费、伙食费人均约1000元），3年后重签协议交押金入住。现行标准：一次性交付15万会员费（每月收取水电、有线电视费用、伙食费、床位费、人均约3000左右）362、入住情况一期床位600张，现已有140位老人示范入住。（一期入住的全是自理老人）外地来京具有北京市户口、退休老干部居多。现有居住人群都在60岁以上，以70左右的老人居多，最大年龄为92岁373、日常管理制度每周老人活动计划老人点餐制度老人日常护理监管制度所有员工推行“孝子”文化384、与其他企业合作方式与解放军总医院第二附属医院（二级甲等医院）合作，该医院为社区配备了医疗部、理疗室、治疗室、药房等机构，并派驻常驻医务人员。免费为每一个入住者建立信息完善的个人医疗健康档案，并在每年免费进行一定次数的全面体检，针对身体状况由专业的保健医生进行一对一的健康管理和日常养护指导。395、免费服务项目 1、服务、服务（1）房间每日清洁、每周床品换洗、老人理发。（2）出行班车接送，园区内电瓶车迎送。（3）营养配餐、订餐送餐。（4）可进行日常的治疗、理疗、输液、健康检查等。（5）配备北京独有的无限求助定位看护系统。（6）院内文化娱乐活动。（7）定期安排各类课程，健康讲座。（8）可以进行日常的治疗理疗输液健康检查等。2、娱乐场所、娱乐场所 温泉康复中心、室内游泳池、综合运动馆、室内羽毛球场、室外种植园、门球场、健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、沙弧球室、阅览室、书画室、网络教室、音乐室、活动室。406、收费服务项目及收费情况1、床位费：、床位费：一期床位费：一期床位费：48.6m房间：2500元元/月月/床床；80.5m房间：每套月租8000元2、押金、押金(元元)最低15万元/人，依房间大小规定押金数额。3、伙食费：、伙食费：按营养菜单自选，平均：750-800元人月。4、其它费用：、其它费用：水费、电费、有线电视费、固话费：按实际发生计算。5、医疗、护理、康复、药费等费用：、医疗、护理、康复、药费等费用：按北京市卫生局统一收费价格执行，可通过医疗保险报销。417、民众满意度调查工作人员服务态度好，大多数老人都认识，遇上会一起聊天，与老人们相处融洽。设施很完善，小区周边里有很多监视器，且每个老人随身配备一个带定位系统的求助器，芯片中存入老人身份及健康信息，出现问题可立即报警，最晚10分钟到达现场，离最近的医院车程五分钟。小区内老人对环境及服务情况十分满意，唯一感到不满意的地方是还未建设社区医院及康复中心。42二、北京寿山福海国际养老服务中心（一）、项目规划情况：1、项目地理位置2、项目周边道路交通3、项目区内的规划及配套43（一）、项目规划情况：1、项目地理位置项目地理位置：坐落于北京市八大城区之一的石景山区，背靠九龙山，毗邻永定河，交通便利。项目位置442、项目周边道路交通距离规划六环1.8公里距离苹果园地铁站5.6公里距离五环9.3公里项目位置规划六环永定河苹果园地铁站五环453、项目区内的规划及配套北京寿山福海老年社区平面示意图46园外景观47正门警卫室48办公区49四季厅大厅50四季屋钢顶棚51娱乐、文化、休闲设施台球厅多功能厅书画室阅览室52娱乐、文化、休闲设施53医疗配套设施全科诊室输液室化验室药房康复理疗室54二、北京寿山福海国际养老服务中心（二）、项目建设情况：1、项目开发商介绍2、项目投资情况及优惠政策3、项目建设用地/建筑面积4、项目开发现状55（二）、项目建设情况：1、项目开发商介绍寿山福海是由恒坤集团建立的中国首家具有国际水平的老年社区。恒坤投资集团有限公司是经国家工商总局批准注册，集商品混凝土生产、商业地产开发、非煤矿山开采及混凝土用建筑骨料加工、高新建材研发、养老服务产业和网球俱乐部经营为一体的集团化企业。562、项目投资情况及优惠政策北京市石景山区寿山福海养老服务中心是在政府大力支持下，按照星级设施标准，于2006年兴建的能全方位为老年人服务的非营利机构。为生活能自理和不能自理的老年人提供颐养、照料、医疗、护理、康乐等优质服务。一次性建设床位补贴1500元/床位每月100元/床/月政府补贴573、项目建设用地/建筑面积“寿山福海”一期工程占地36亩,建筑面积25000平方米，中式园林风格，设床位700多张。584、项目开发现状已建成面积所容床位288张。总共规划建筑所容床位700余张。59二、北京寿山福海国际养老服务中心（三）、户型/房间情况：1、户型设计2、房屋面积3、室内装修/设施60（三）、户型/房间情况：1、户型设计标准间2、房屋面积47平米左右613、室内装修/设施623、室内装修/设施63二、北京寿山福海国际养老服务中心（四）、应急系统：1、安全系统与措施2、防火系统与措施641、安全系统与措施医务室医务室具有基本医疗保健设施和绿色急救通道由北京市石景山医院（医保级单位）24小时直接为老人提供体检、医疗、保健、护理、康复、急救和转院等服务。既具有较高水平的医疗和护理水平，又方便老年人就医、用药的报销。652、防火系统与措施最底保障防火系统安装完毕，考察过程中内部人员正在完善（安装防火卷帘）。66二、北京寿山福海国际养老服务中心（五）、运营情况：1、营销模式2、入住情况3、日常管理制度4、与其他企业合作方式5、免费服务项目6、收费服务项目及收费情况7、民众满意度调查67（五）、运营情况：1、营销模式采用床位费押金伙食费的收费方式接收60岁以上的半自理老人和介护老人2、入住情况现有的288张床位，已入住230人，入住率达到了80。683、日常管理制度694、与其他企业合作方式北京市石景山医院是“寿山福海”合作的医保定点医院。705、免费服务项目1、服务、服务（1）室内外卫生，通风、空气消毒。（2）卫生间清洁、消毒。（3）送开水、送饭。（4）每月换洗床单、被罩、枕套一次。（5）院内文化娱乐活动。（6）健康咨询、指导，健康讲座。（7）血压、脉搏、体温、体重测量。2、娱乐场所、娱乐场所 健身房、台球室、多功能厅、书画室、阅览室、棋牌室、乒乓球室、电脑教室。3、其它服务、其它服务“养老房屋银行”服务，帮助老人利用现有房产以房养老716、收费服务项目及收费情况1、床位费：（元、床位费：（元/月月/床）床）大标准间：1800标准间：1600小标准间：1300、15002、押金、押金(元元)本市50000/床外埠80000/床（包房：本市80000/人外埠120000/人）3、伙食费：、伙食费：（1）包伙选餐：20元人天。（2）特殊饮食、零点用餐：按实际价格收费。4、一次性安置费、一次性安置费 被褥费：按实际发生调整。726、收费服务项目及收费情况5、其他费用、其他费用 取暖费：8元/天/床；电话费：按实际消费收费。“水、电：免费提供冷、热水各6吨/间/月；电100度/间/月；6、服务费：、服务费：按服务等级和项目收取。7、医疗、护理、康复、药费、医疗、护理、康复、药费 按北京市卫生局统一收费价格执行。737、民众满意度调查楼里设置很多监视器，屋里配备求助报警器，工作人员还会定时巡查。大厅中的生态温室环境优美，吸引老人到此处活动，周边布置的各种活动室利用率也因此较高。日常有大量护理人员在老人生活区中服务，但对入住老人自理能力不强的老人缺乏必要的看护。74三、天津长庚老年公寓75长庚产权式老年公寓（一）、规划图：（二）、市调情况：1、项目情况介绍2、朝向、户型情况3、设施配套情况4、管理服务5、销售价格及费用76（一）、规划图：.77康寿园养老院雅川家园小区78晴川花园小区外景晴川花园小区入口79长庚老年公寓现场图长庚老年公寓规划图80（二）、市调情况：1、项目情况介绍：“长庚老年公寓”是天津长庚老年产业投资有限公司和天津老年基金会共同筹建的，前者是后者的理事会成员之一。“长庚老年公寓”是天津第一家产权式的老年公寓，它依据老年人建筑设计规范，由上市公司“天房发展”代建。并引进天津市知名养老机构和专业老年病医院作为业务合作单位。811、项目情况介绍：建筑面积：1万平方米建筑结构：剪力墙架构设计建筑风格：现代、简约景观设计：以实用、节能、健康为主要规划原则内部采用持久耐用的保温型材料822、朝向、户型情况楼层：共13层，合计198间，东西朝向。设计思路：让所有房间都能分时段采光。832、朝向、户型情况户型：有2种B、35平米。出房率：70%。A、64平米：13套；843、设施配套情况3.1外部公共配套设施：大型购物超市中心绿地853.2楼内配套设施：一层：400平米的专业老年病医院。二层：600平米的营养膳食中心和400平米的多功能活动场所（集电脑室、健身房、棋牌室、电影室、书画室、阅览室、老年大学等为一体）。楼内配备医用大型电梯、残障人士通道、公共区域摄相监控，走廊设扶手，地面防滑处理。863.3房间内部配套设施：房间全部为精装修，并赠送电视、冰箱、洗衣机、热水器等家用电器。屋内无煤气。防火方面：有烟感报警器、喷淋系统。安全方面：居室和卫生间都装有紧急呼叫系统。874、管理服务4.1医疗保健服务4.2营养膳食服务4.3文化教育服务4.4娱乐休闲服务4.5综合配套服务884.1医疗保健服务1.入住老人进行全面健康的体检，建立档案2.每年进行全面体检3.免费代购药品，医疗器具，保健商品4.进行心理咨询和心理疏导5.请专家举办健康咨询和养生保健讲座6.免费使用康复设施及轮椅等辅助工具7.免费进行血压日常监测，8.日常服药提醒9.家庭病床服务10.提供长短期24小时的特护服务894.2营养膳食服务1.定制式营养配餐，提供早、中、晚三餐食谱。2.提供特色冷、热菜品的烹饪3.提供外卖食品的定餐，免费送餐4.代为加热自备食品5.不定期举办食品卫生及膳食营养的讲座904.3文化教育服务1.电脑高速上网，配备摄像头，便于老人获取信息，与子女交流。2.阅览室全天开放，方便老人阅读，每日报纸更新，大量书籍浏览3.书画室免费开放，供老人书法绘画，作品陈列其中4.与老年大学合作开办相应课程5.组织参观文化艺术等相关展览914.4娱乐休闲服务1.开放健身房，入住老人免费实用健身器材2.棋牌室配备各种棋牌类游戏，利于老人轻松快乐生活，增进交流3.不定期组织市内景点、城市景观的观光游览4.定期放映热门电影、电视剧924.5综合配套服务1.公共区域卫生保洁每日两次2.室内卫生保洁（含卫生间）每日一次3.每月清洁门窗玻璃一次4.每月清洗床上用品（床单、床罩、枕套）两次5.推荐小时工、护理员6.提供度假服务，协助选择旅行线路和旅行社934.5综合配套服务7.免费帮助老人缴纳水、电、暖气等配套设施使用费8.推荐中介机构，便于老人原有住房的出售或出租9.组织晨练，请专业人士教适于老年人的运动项目（如太极拳）10.提醒时间（如出门、起床等）11.屋内设施的检查、维修（如洁具、电源等）945、销售价格及费用该项目于2008年10月18日正式开盘，开盘均价约为：10000元/平方米老人膳食费：350元/月，订制炒菜自理服务费：350元/月95四、三家老年公寓的对比分析（一）、规划对比分析（二）、房型对比分析（三）、环境对比分析（四）、管理服务对比分析（五）、价格对比分析96（一）、规划对比分析汇晨属于社区形式的老年公寓，地理位置和团泊湖相似，占地较广，园区较大，老人可以在社区内充分活动，社区配套设施先进、齐全且有一定的规模；交通不是很便利，道路标识也不明显，规划的医院由于入住老人少，尚没有建院意向，附近又没有正规大型医院，所以影响了介护老人的入住。寿山福海属于高级养老院形式的老年公寓，地理位置也和团泊湖相似，占地较小，交通相对方便，标识很明显；老人生活的大部分空间在“屋”内，外部活动范围极小，适合住，不太适合生活。长庚公寓是一个老年公寓楼，属于住宅小区的配套商业，地点离市区较近；娱乐、文化、休闲的设施较少。97（二）、房型对比分析汇晨有大、中、小三种房型，均为南北通透房型，屋内都设有卫生间和厨房，居家独立生活或则群体生活均可，有一种家的感觉。寿山福海仅有一种标准房型，也为南北通透房型，屋内有卫生间，没有厨房，适合疗养和护理老人群体生活，缺少家的感觉。长庚有中、小两种房型，东西朝向，且不通透，屋内设有卫生间，没有厨房，适合疗养和护理老人群体生活，缺少家的感觉。98（三）、环境对比分析汇晨社区较大，区内区外环境都很优美，老人即可在室内运动，也可选择在户外活动，养殖、种植、门球、健身器械、泡温泉等项目也给老人增添了很多乐趣。寿山福海活动范围较小，基本都在室内活动，尤其又是热带温室，所以感觉比较憋气，户外也没有什么运动设施，所以感觉更像是一家高级养老院，而不是“家”。长庚只是一个老年公寓楼，小区内只有少许绿化，小区外环境有化工企业和农贸市场，不太适合老人在小区周边活动。99（四）、管理服务对比分析汇晨属于国家投资，公办民营的管理模式，服务、社区建设、日常经营管理规范且有保证。寿山福海属于政府福利性的老人公寓，服务等各方面也有保障。长庚属于企业投资的老年公寓，由于没有政府等福利性资金注入，属于纯商业行为，所以后期服务的保障上会很值得人怀疑。100（五）、价格对比分析汇晨是押金房租伙食费的收费方式，由于依靠长期服务来赢取利润，所以对老人的生活和服务是有保障的。寿山福海也是押金房租伙食费的收费方式，而且还有老人院的风格，所以照顾介护老人更是理想所在。长庚是产权式的老人公寓，规模较小，一次性销售后，后期经营方缺少长期服务的连贯性，一旦经营不善，则先期承诺的各种针对老人的服务将很难有保证。101上海亲和源会员制社区上海亲和源老年公寓是由亲和源股份有限公司投资5亿元打造的。包含老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施周到的生活、健康、快乐“管家式”服务的新型老人理想社区。102报告完毕103