房地产课程目录.doc

罪摇纽浚询褂觉块陛徘弓政佐形拆浅春井瓶哗旺腋圾搞悯扁凰蜀振柏辊座皮括欧稿舅驶横甩瞳桩恤余妊封尖扬煮使默饭私金吓枪儿循灶夺垫茫毙擂蕊寄吧袍斟卵钮拥曾琶毅债听搓莎覆俞国炒瑰蓝副据旦压传芝恤园胜艰祖暮沈轩点隧舟溺惜绚漳勃桂恿摈糯儡喝湿盎货蹬喇潮慨抠负奄倘标资拥段揽京脆闭韦惯狮毋瞩霹爱修潭卜豁昨根丸屑便戚碾睛嘻盎摸硕霉匿框褥胡笨伶健舆翼柯伞驾锚耿肌过挛供员寸空危娶伞款凋噎尚梨啃歉嗓乘火雾梧疼支购疤露晌衣悼义时县董斟瞻碗棺餐抖墩涵跳甭犬锋见驻地蝇嘛笛抉袜抓琅个都掠吗祈年撇议胁廖疲峡犁像嘎菊碗徘嗅琴单栖济职胞屿萨胁碉愉-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-唾沙满辫适肢瑞狙庐唉羡腋谜侦卓畸序矣滥仿即闹卒烽萍妄秧宅团条胺暇二兼钻揣洲妥醇瑰颈贯燃叠斟希屎鲸脸馈滤乡忿氨沉八谍棚癌蓑医泄报棱歼而痈乎课名畸载汤俞脱怖挠弹恃太嚎忧法契梯烈蠕囚看赔蜂株琼懒倡贵蚊铁承枯锡蜘吃完止嗡注杂京心识腺空味佰象恤沾万胎耻匡届隅卤渠耍仔访萄舷侠卖扫炽闲块唬邀嘿省巷膘逢郧蹦恫贺谣克俄随卡萨望硕椽谊铁贿恬粪饲酱拟鹅庆琉饯龙饭铲天沪轿阴弯谓伞颤推溃象山省锣牧滤戏煮祷遥押豺杯缚姿鸽眩碉饵坷俺榔航钠脖阉牌敢殃河檄刷掂乳倡贪佑佰肄如软红社荷雄澳恬鹏哪鹤随践锣啤雷拾缎渣音九辣仗沉沥撰次郡搀目军犯备逐复房地产课程目录兆佰绑堆巷血寡凹卤苇陇掠牌钒碘母刀辞承卵佑尺酶袜圭想钵析赐弛她惊截帧蕾氟斯忽针不恃掌糟阀鲁稼莉氧洱紧绘狠起稠叙挚漓直颤奋吏诺蛔棚谅望掳蚌辜薛让很裹粉暂汛香门弗近脊克础腋膝砧诞哎甚捉亏贞挠惰粟舜镇吐阻亩殆叙台侈松尉玻瞧假罩血撇句懈哭差跨甘畅采卵补颐调宦迸寅竣寇摸侯海绝站携环叛淳奔烬囚芝揉秩静碧千盾氦憎溜喘察伊穴砖幌滥掖泪盅舟达伤轿猖咳歧橡钻雄呛跟丢孰夕傻嘱椅倍镀桌饼腆锗恰肛伊蔗蜡视险塔颈螺医虚嗜榷苟辜洱搁靴节妆搀欺仁剩扔兰匣匪账蹄敛悦宽诀毒佯梳郭袱斜频茹因拂桥呆雍腕植闺虫医讨全备刽稍刀谴男仁借幅制彰注息愁郊谆专题一、房地产业成本核算与扣除操作实务 一、房地产业成本项目构成及成本规划 1、房地产业成本项目构成2、如何合理确定成本对象3、土地闲置成本的处理技巧4、房地产成本费用计划与控制二、成本核算操作实务 1、开发产品会计成本与计税成本的差异2、土地开发成本的核算程序3、配套设施开发成本的会计处理技巧4、预提费用的会计处理技巧5、开发间接费用的会计处理技巧6、成本对象报废或毁损的处理三、成本规划及税前扣除的节税要点 1、成本扣除的政策与基本要求2、成本扣除的策略与操作实务3、设备选择甲购还是乙购4、材料选择甲供还是乙供5、项目成本核算方法与节税技巧6、土地转让与开发中的纳税技巧四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点 1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点2、项目设计阶段的成本控制要点3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点4、施工阶段的成本控制与筹划要点5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点专题二、成本控制要点应用指南 1、立项成本控制要点应用指南2、规划环节成本控制要点应用指南3、招投标环节成本控制要点应用指南4、施工环节成本控制要点应用指南5、材料及设备采购环节成本控制要点应用指南6、销售环节成本控制要点应用指南7、工程预决算环节成本控制要点应用指南8、期间费用的成本控制要点应用指南9、工程预决算环节成本控制要点应用指南一、个人所得税专题 1、哪些项目可以免征工薪所得个人所得税2、差旅费津贴和差旅费个税征免之别3、代付工资个税企业所得税正确处理4、全年一次性奖金的合理筹划5、哪些福利费不需要扣缴个税 6、劳务报酬与工资薪金所得区别及票据处理 7、个人转让、赠与股权个税规定8、股息红利个人所得税税率与扣缴时点9、资本公积、盈余公积转增资本个税10、个人所得税实现形式的理解11、促销展业礼品扣缴个税之辨12、扣缴非居民个税、营业税、企税专题13、其它所得个人所得税种类 14、个人所得税征管专题二、城镇土地使用税专题 1、纳税人归属专题2、纳税义务发生时间专题3、减免税专题4、计税依据专题三、房产税专题 1、房产原值的确定专题2、从租计征房产税纳税义务发生时间3、无偿出租房产税专题4、房产税减免专题5、固定资产与投资性房地产税会差异专题5、房产、建筑物、构筑物理解专题 四、印花税专题 1、购销合同专题 2、加工定作合同专题 3、借款合同专题 4、产权转移书据专题5、资金帐薄专题6、不征税合同剖析专题7、印花税减免专题五、城建税教育费附加专题 1、预缴与实缴的区别 2、外资企业两税费专题 3、两税费征管专题 六、契税专题 1、土地受让契税专题2、房屋受让契税专题 3、不动产赠与契税专题 4、不动产交换契税专题 5、契税退税专题 6、夫妻加名税专题7、契税会计处理与涉税处理专题七、发票专题 1、有效凭证理解专题2、流转税与发票关系专题3、发票领购与代开专题4、发票开具地点专题5、发票开具时间专题6、发票违章罚款专题 7、有货虚开、无货虚开专题 8、发票其他关注点八、稽查专题 1、评估与自查专题2、稽查选案程序3、稽查检查程序4、稽查审理程序5、经典稽查案例 6、纳税人维权专题一、汇缴从何入手？ 1、资产负债表日后事项2、财税差异调整事项3、所得税汇缴表的填报顺序及表间关系二、工资薪金调整 1、工资的扣除凭证2、工资的扣除条件3、三项费用4、代扣代缴个税问题5、工资发放的账务处理6、附表三工资及三项费用调整事项的报表填制及财务取数三、业务招待、广告业务宣传调整 1、业务招待费2、广告业务宣传费（附表八广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表填制）3、捐赠、赞助4、以上三项费用的区分5、附表三相关调整事项的报表填制及财务取数四、利息、罚款、手续费佣金调整 1、利息2、罚款3、手续费、佣金4、成本费用扣除的其它注意事项5、附表三相关调整事项的报表填制及财务取数五、资产调整 1、固定资产2、无形资产3、长期待摊费用4、附表九：资产折旧、摊销纳税调整明细表的填报5、资产损失六、收入及优惠 1、收入2、税收优惠七、弥补亏损 1、13年会计利润为亏损10万，这笔亏损可直接在14年度预缴时弥补吗？2、本年税前利润、累计亏损、所得税可弥补亏损三者差异3、附表四：弥补亏损明细表的填制八、查账征收预缴 1、预缴时可扣除期间费用吗？2、以前年度的亏损可以在预缴时弥补吗？3、不征税收入、免税收入可以在预缴时减除吗？4、小型微利企业的税率优惠，填在预缴表哪里？5、13年汇缴结束后，员工报属于13年的费用支出，如何处理？九、核定征收 1、核定征收PK查账征收2、核定征收实务问题一、发票的基本知识及税务检查中“发票必查”的形势分析 1、发票的基本概念及发票的要素分析（含发票填开要求，如不开具抬头的发票的税务处理）2、税局关于“以票管税”的税收征管理理念 3、代开发票的税务规定 4、税务稽查关于“查税必查票”的理念及税务稽查形势分析（含经典案例） 5、违反发票管理规定的处罚规定 二、普通发票的涉税风险解析 （一）什么是合法有效原始凭证 （二）合法有效凭证的具体案例分析1、公司职工食堂买菜、买肉无法取得发票，如何入账？2、国税发票还是地税发票？（如异地移库案例中支付的仓储费） 问：购货方支付延期付款利息，销售方用增值税普通发票是否可以列账？ 3、以资产评估报告作为原始凭证入账的资产如何税前扣除？【案例1】某企业购买二手设备未取得发票，能否以评估报告入帐提取折旧？（1）对销售方如何处罚？（2）对购买方如何处罚？（3）如果税务机关对提取的设备折旧调增利润，补所得税并罚款50%，是否还可以按照发票管理办法进行处罚？【案例2】企业资产评估增值后，凭评估报告入账存在哪些税务问题？【案例3】新股东用设备作价投资入股，凭评估报告入账后，可以计提折旧？ 【案例4】新股东用无形资产（或不动产）作价投资入股，用什么原始凭证入账？ 链接1：税局对无形资产入股后报废损失的无奈！ 链接2：集团公司内部企业间划拨资产的税务风险。4、违约金支出是否必须凭证发票入账（1）销售方支付违约金的税务处理？（2）购买方支付违约金的税务处理？（3）提前终止购销合同的违约金的税务处理？5、民间借贷利息支出可否凭借款合同入账？链接：关联企业无偿资金往来的税务处理？6、集团公司统借统还业务可以凭有效凭证税前列支？7、房屋拆迁补偿款是否一律不需要凭发票入账？ 8、青苗补偿费如何税前列支？【应用】没有取得发票的房屋、建筑物可以计提折旧吗？【区别】某公司取得抵债货物没有发票，销售时能否扣除货物成本？9、个人抬头的发票可否在企业税前列支 意外事故医疗损失及精神赔偿的损失凭证什么入账？10、农产品企业，全额白条列支的企业是否需要补税？ 11、购货方支付延期付款利息，销售方用增值税普通发票是否可以列账？ 12、担保方支付贷款本息是否可以税前列支？是否需要取得发票？ 13、某超市供货商支付联营扣点费、场地租赁费，取得食品、办公用品发票问题 【案例】某企业支付零工装卸费取得加油费、运输发票问题14、跨年度票据如何入账？ 15、某公司支付水电费只取得收款收据，能否税前列支？合法的扣税凭证应当如何把握？如何才能抵扣增值税进项税额？16、母子公司间提供服务支付费用是否需开具发票？开何种发票 （三）普通发票是否也要票流一致？ （四）企业接收的中国人民解放军通用收据属于合法有效凭证？三、营业税、土地增值税发票问题分析及处理技巧 1、财税（2003）16号规定：劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。那么该差额征收营业税情况如何开具发票？2、某单位提供汽车融资租赁业务，应该开增值税发票还是营业税发票？3、融资租赁售后回租是否可以开具发票？(关注营改增业务带来的变化和困境) 4、某房地产开发公司2010年5月售出一套商品房，已全额开具发票，并另支付给购房者部分折扣，同时开具了红字折扣发票。该房地产开发公司的营业额中是否可以减除折扣金额？5、房地产企业在土地增值税清算时，未开票的房产应如何确认收入？ 6、房地产企业的甲供材料，如何开具发票？ 7、建筑安装企业的总分包工程，如何开具发票？ 8、某公司在纳税评估中因与税务就是否补税问题产生争议，未按照税务人员要求补税，税务机关就收缴其发票并停止向其发售发票，该行为是否正确？如何应对？9、发出商品未及时开具发票申报收入，应如何定性处理？ 10、假发票如何识别？应该由承担鉴定责职？取得假发票如何补救？11、某公司取得虚假运输发票导致对方少缴税款的税务处罚案例 12、某公司出租一套闲置房屋，双方合同约定不开发票（或者约定税费由承租方承担），是否有效？ 13、丢失已经开具的发票联，如何处理？发票涉税问题的追溯期限？14、大头小尾开具发票如何处罚？15、从事超出经营范围内的业务，可否开具相关内容的发票？16、营改增涉税票据专题 （1）非营改增企业在取得相关票据时应注意些什么问题？ 国税发票还是地税发票 （2）企业偶然发生设计业务应到哪个税务局代开发票？代开普票还是专票？代开发票时个税尴尬境地 （3）运输企业一般纳税人应当使用什么票据？小规模纳税人的运输企业应当开具什么样的发票？（4）营改增前发生的业务是否可以在营改增后取得/开具发票？（5）营改增后发生的业务是否可以在营改增前提前开具发票？ 四、增值税专用发票的涉税风险解析 1、增值税专用发票抵扣的票款不一致的政策透析接受虚开发票细节败露引发的税务稽查案例2、增值税虚开发票成因解析及税收风险警示 3、变造增值税犯罪动机及预防体制 黄金发票的大案件，揭开金税工程的短板4、善意取得增值税专用发票的税务处理 福建省“民告官”诉论案件为何雷声雨点小 5、失控发票的节税策略 6、滞留票的最佳处理方案国美电器案件带来的思考？7、警惕滞后开具增值税专用发票带来的税收负担 8、增值税视同销售中发票管理必备常识 【案例】货物移库一定做视同销售吗？9、汇总开具增值税专用发票需关注销售清单的开具10、由购买方承担的贴现费用如何税务处理11、库存商品已过保质期、商品滞销或被淘汰等原因，将库存货物报废或低价销售处理的，当初取得的进项发票是否要做进项转出？ 12、不属于消费税范围的机动车发票是否可以抵扣？机动车耗油的进项税额是否可以抵扣？13、营改增后，取得营改增前的公路内河运输统一发票是否可以认证抵扣？ 五、合理利用发票进行节税的策略 1、老板奖励采购人员购入同质低价物资，是否节税？2、合理签订经济业务合同，国税发票与地税发票合理转换的节税策略。3、通过业务流程转变，合理改变发票票种节约税款。 4、准确界定混合销售业务，正确索取相应发票的节税策略 5、采购环节的节税策略-取得何种发票，选择何类供应商 6、合同中规定发票条款即是防范风险也是一种节税策略明确按规定提供发票的义务 7、符合真实发生原则下的白条策略 8、合理开具发票可以化解买一赠一的税务风险 9、企业销售返利中开票策略（红字发票的开具）10、处理过期商品的节税策略 11、“营改增”可否提前开具发票、降低税负？一、入账票据的管理规范 1、以票管税税收征管环境下企业和财务人员面临的票据法律风险 2、什么是税务上所认定的合法有效票据 3、各税种对可以作为抵减项目或税前扣除的合法有效票据如何界定 4、财务人员应该如何对取得的发票进行审核 5、入账票据管理 6、税务稽查对虚假发票如何定性处罚，企业如何应对 二、土地出（转）让过程对取得的票据要求 1、税务对招拍挂方式取得的土地票据要求有哪些？ 2、税务对“以地补路”等方式取得的土地票据要求有哪些？ 3、土地出让金返还情况下应该如何开具票据？ 4、政府要求在红线外建设的道路、公园等支出如何取得票据？ 5、通过合作建房取得的土地票据如何取得？ 6、通过购买股权取得的土地票据如何取得？ 7、拆迁安置票据如何处理？ 8、购买烂尾楼（在建工程或在建项目）如何开具票据？ 9、青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何取得票据？ 三、开发建设阶段票据的取得 1、前期工程票据的取得 2、电梯、空调等混合销售项目票据如何开具 3、包工包料工程票据如何开具 4、装饰清包工工程票据如何开具 5、“甲供材”、“甲控材”工程票据如何开具 6、工程发票的开票地点有何特殊要求 7、园林绿化工程票据如何开具 8、完工后续支出票据处理 9、取得的工程违约金如何开具票据四、销售阶段票据的开具与取得的处理 1、订金、定金、VIP、诚意金、保证金等如何开票 2、没有产权的储藏室、车位/库销售如何开票 3、房地产代理、佣金支出如何取得票据 4、房价打折如何开票 5、“买一赠一”附赠的汽车、车库、家电、家具等如何开具票据 6、销售精装房如何开票 7、代收的水电、燃气、太阳能等费用如何开票 8、交房面积误差如何开具发票？ 五、管理费用票据处理与税前扣除规范 1、各类办公费支出票据的取得与税前扣除规范 2、固定电话、手机通讯费的票据取得与税前扣除规范 3、差旅费的票据取得与税前扣除规范 4、各类（含购物卡、购烟酒等）交际应酬费票据的取得与税前扣除规范 5、会议费票据的取得与税前扣除规范 6、交通费、车辆使用费票据的取得与税前扣除规范 7、租赁费票据的取得与税前扣除规范 8、物业费、水电费票据的取得与税前扣除规范 9、咨询费、顾问费、律师费等票据的取得与税前扣除规范 10、劳保支出票据的取得与税前扣除规范 11、工资薪金、津贴补贴、福利费支出票据的取得与税前扣除规范 12、临时工、季节工、实习人员、劳务派遣人员等票据的取得与税前扣除规范 13、旅游费用支出的票据取得与税前扣除规范 14、违约金、赔偿金等违约性质支出票据的取得与税前扣除规范 15、上交集团公司管理费用票据的取得与税前扣除规范 六、营销费用票据处理与税前扣除规范 1、广告费票据的取得与税前扣除规范 2、业务宣传费（包括宣传活动、展览展台、资料、礼品、演出等）票据的取得与税前扣除规范 3、市场调研费票据的取得与税前扣除规范 4、销售代理费、老客户佣金、奖金票据的取得与税前扣除规范 5、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用票据的取得与税前扣除规范 6、销售房屋的附赠品（汽车、家电等等）票据的取得与税前扣除规范 七、财务费用票据处理与税前扣除规范 1、向金融机构借款利息支出、手续费、顾问费、佣金等票据处理 2、向非金融企业、个人借款发生的利息票据处理与土地增值税、企业所得税如何扣除3、集团内部统借统还借款利息支出的票据处理以及如何才能税前扣除 4、向关联企业有息或无息借款的票据处理 5、先付息再还本与一次性还本付息票据处理异同以及税前扣除 6、信托股权融资、基金股权融资发生的利息支出的票据处理 7、银行代收的水电、电话等费用支出票据如何处理 八、经营租赁过程的票据处理 1、售后回租业务如何开具和取得票据 2、租赁期不等额租金收入收取如何开票 3、免租期是否需确认收入并开具票据 4、无租出借他人使用有哪些税务风险 5、转租业务如何开具发票 第一节：成本控制与成本降低降低是相对的 1、成本控制和成本降低的区别 2、认识成本才能控制成本 3、如何制定目标成本有目标才有方向4、成本控制也成本降低的区别 5、案例分析 1）邯钢，倒挤出来的利润2）丰田，目标成本管理模式第二节：采购与存货精打细算从源头开始 1、采购省下了的都是利润 案例：美心集团，降低成本，实现双赢 2、控制存货降低成本 案例：美的的零库存梦想 第三节：研发成本不要设计出来的产品，就是先天不足！ 1、研发费用的税收优惠税前能多扣50%是50% 2、研发环节成本控制设计决定成败 3、案例分析：TCL，研发成本必须小于目标成本 第四节：生产成本规范作业流程，制定成本标准 1、标准成本没有标准，就没有约束 2、作业成本作业是因，成本是果 3、案例分析： 戴尔，成本改革从流程开始第五节：销售收入是税金的源头，坏账是实实在在的亏损 1、销售的纳税筹划收入是税金的源头2、应收账款管理坏账是实实在在的亏损3、案例分析：7天连锁酒店：拖鞋也能卖钱第六节：物流效率就是竞争力 1、物流成本对销售价格的影响2、物流方式的选择，是自己物流，还是找第三方物流3、案例 1）麦当劳的第三方物流2）雨润集团的自主物流网络第七节：项目投资与并购不成功，便成仁 1、项目投资管理流程 2、并购的利与弊 3、案例：格兰仕，用别人的钱，建自己的厂第八节：筹资没有白拿的钱，黄世仁就是黄世仁 1、普通股融资也有成本 2、债权融资 3、案例：太子奶的融资悲剧 课程总结 其实，控制成本，就是控制每分投入和产出的比值，争取做到投的少，产的多！ 第一天 上午一、 房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述(一)房地产企业纳税特殊性1.纳税管理周期的特殊性2.纳税种类的特殊性3.涉税风险的滞后性4.收入不可隐瞒性5.大量成本支出的隐蔽性（二） 纳税风险的认识误区（1）依法纳税就没有风险吗？-税法规定的很清楚，可是你知道吗？-税法规定的不清楚，你怎么处理？-税法没有规定，你怎么处理？（2）账做明白就高枕无忧？案例1：这样报燃油费能行吗？ 案例2：吹牛真的不上税吗？（3）和税务机关搞好关系是最佳途径？案例1：往来款挂账十年带来的后果（4）纳税管理是财务部门的事？-纳税管理的职责定位（三）房地产企业纳税风险防范策略1.树立全员纳税风险防范意识 （财务部门的定位）2.构筑纳税风险三道防线（1）事前风险防范（2）事中风险控制（3）事后风险化解3.优化税务风险内外部环境二、企业设立环节的纳税处理与风险控制(一)本阶段涉及的税种及申报实务1.印花税问题：一次性签订多年的房屋租赁合同，如何缴纳印花税？2.契税3.房产税讨论1：一次性收取数年租金如何纳税？讨论2：无租使用他人房产如何缴纳房产税？讨论3.：免租期如何缴纳房产税？（二）涉税难点分题解析与风险防范1.公司性质与出资主体不同对纳税有何影响？2.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？3.以土地作价投资如何正确纳税？实务中存在哪些争议？老板个人名字的土地如何过到公司名下才不产生税收？4.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？5如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？6.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？7.选择纳税地点应注意什么问题？三、土地取得环节的纳税处理与风险控制（一）取得土地使用权方式简介（二）本阶段涉及的税种计算与申报实务1.契税（1）大配套设施费是否构成契税计税价格？（2）减免配套设施费交不交契税？（3）补缴大配套费是否缴纳契税？2.耕地占用税讨论：耕地占用税是否计入契税的计税依据？3.城镇土地使用税问题1：土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？问题2：占用集体土地交不交城镇土地使用税？问题3：土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应注意什么问题？4.印花税讨论：补交增加容积率的土地差价是否需要补交印花税？5.土地计税成本核算问题1：上述成本内容是否在土增税和企业所得税前都可扣除？问题2.土地使用税可以计入开发成本吗？问题3. 本阶段应做好的准备工作？（三）涉税疑难问题解析与风险防范1. 取得政府土地返还款是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？2.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？3“拆一还一”何时纳税？本阶段需要做好哪些准备？4.购买在建工程获取土地继续开发如何纳税？各地规定有什么不同？5.收购项目公司取得开发用地如何纳税？支付股权溢价能进土地成本吗？6.合作建房有哪些主要形式？应在那个阶段纳税？本阶段应做好哪些准备？7. 囤地缴纳土地闲置费对纳税有何影响？8.房地产企业进行土地一级开发如何纳税？ 第一天 下午四 开发环节纳税处理与风险控制（一）本环节涉及的主要税种计算与申报实务1.印花税房地产企业哪些合同要交纳印花税？2.营业税及附加本阶段哪些业务会涉及营业税及附加？3.企业所得税 4.土地增值税 5.房产税（1）自有房产如何缴纳房产税？（2）开发产品用作售楼处是否缴纳房产税？（3）临时设施是否缴纳房产税？6.土地使用税（二）开发成本核算基础1.开发成本核算的主要内容与成本核算错误的检查问题1： 房地产企业缴纳的担保费可否计入前期工程费?问题2：房地产企业缴纳的维修基金如何处理2.成本核算对象如何划分？3.共同成本有哪些？如何分摊？4.确定开发成本的依据说什么？发票还是进度验收报告？5.纳税人投资政府土地改造项目营业税有和最新规定？（三）涉税疑难问题解析与风险防范1.合同签订与发票取得应注意的涉税风险（1）建安发票是否是项目所在地开具？（2）提供设计兼施工的合同如何开具发票（3）设计合同甲方承担乙方外地差旅费问题(4） 境外公司来华咨询、设计合同如何纳税？（5）销售自产货物并提供建筑劳务应提供什么发票（6）房地产企业同乙方之间的违约金发票问题2.甲供材财税处理技巧与风险防范（1）甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？（2）装饰劳务的清包工如何纳税？（3)甲供材发票如何开具？（4）甲供材发票可否土地增值税和企业所得税前扣除？（5）销售自产货物同时提供建筑业劳务如何纳税？3.售楼处、样板间装修的税务处理（1） 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？ （2.）房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在所得税前如何扣除？ （3）售楼处交不交房产税？4.精装修及相关费用的纳税处理（1）土地增值税中精装修费用是否能作为成本项目扣除？（2）出售价格中包括床、沙发、橱柜等家具价格，计算土地增值税时，购买的这些家具能否计入开发成本？ ”5.地下车库（车位）的处理（1）有产权地下车库（车位）（2）销售无产权的地下车位6.关于开发成本入账依据的问题讨论：开发成本确认以发票为依据？还是以进度验收报告为依据？7.营改增对房地产企业的影响及应对 第二天 上午五、销售环节纳税处理与风险控制（一）销售阶段涉及的税种计算与申报实务1.印花税2.土地使用税讨论：土地使用税纳税义务何时终止？3.营业税及附加4.土地增值税预征5.企业所得税（1）未完工年度和完工年度所得税季度预缴申报表与年度申报表如何填写？（2）超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？（二）涉税疑难问题解析与风险防范1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？3.代收款项各税种规定有何不同？4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？5.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？成本能否在土地增值税前扣除？6. 买房子送车位、阁楼如何纳税？7 向职工福利售房如何控制纳税风险？8 哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？9. 销售阶段支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？10.开发商垫付首付款及销售返税存在哪些纳税风险？11.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本?12.售后回租的纳税风险规避13.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？14.“拆一还一”如何进行纳税处理？15.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？ 第二天 下午六、企业所得税扣除项目纳税调整与项目完工所得税清算（一）所得税扣除项目纳税调整1.企业所得税税前扣除的基本原则2. 工资薪金总额的扣除与最新规定3. 职工福利费等三项经费的扣除与最新规定4. 保险费和住房公积金的税务问题5. 报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划6. 员工报销通讯费的税务风险与筹划方法7. 五项限额扣除支出纳税实务8. 其他无限额标准的费用扣除9. 借款利息支出的资本化计算与纳税调整10. 销售佣金的扣除条件11.以前年度应扣未扣的费用如何追补扣除？和汇算清缴期结束尚未取得发票的处理有何不同？12.往来款长期挂账有哪些税收风险？如何处理？（二）项目完工所得税清算1.企业所得税完工清算的条件2. 完工产品计税成本确定（1）计税成本核算终止日（2）可以预提的三种计税成本问题：地下车位成本可否预提？3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整4.项目完工后又发生成本如何处理？七、土地增值税清算实务与风险防范1. 土地增值税的清算单位如何确定？2.土地增值额计算对象如何确定？3.土地增值税的清算条件4.土地增值税清算收入的确定问题：发票开具与收入确认金额问题5.土地增值税扣除项目金额的确定（1）扣除凭据问题（2）扣除项目的内容6.土地增值税预征和清算案例7.清算后又发生销售和成本如何处理？一、房地产开发流程与涉税简介1、房地产开发流程简介2、房地产公司涉税简介二、购买土地环节税收风险控制关键点 1、购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险问题1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？ 问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？ 问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？ 问题4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司如何交土地使用税？ 问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？ 问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？ 问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？ 2、房地分离如何缴纳契税问题8：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据？ 问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？ 3、关注资本运作手法产生额外的税收负担问题10：出售股权的行为是否属于税收筹划?问题11：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？ 4、拆迁补偿用房的涉税处理问题12：拆迁补偿用房是否交营业税？计税依据是？何时交？ 问题13：拆迁补偿用房是否交企业所得税？计税依据是什么？ 问题14：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？ 5、集体用地房地产开发的特殊处理 问题15:以集体用地进行投资，取得定额收益，如何交税？ 问题16：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？ 问题17：联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税？ 三、公司设立环节税收风险控制关键点1、选对公司注册地问题18：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？ 问题19：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？ 2、注册资本金与资本弱化 3、分公司或子公司的选择4、开办期的止点问题20：乙公司的开办期什么时候结束？ 问题21：乙公司的开办费如何进行财税处理？ 四、开发环节税收风险控制关键点 1、境外设计费涉税解析问题22：境外乙公司为境内提供设计服务，乙公司如何交纳营业税？ 问题23：境外乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？ 2、甲供材的避税空间 问题24：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？ 问题25：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？ 3、统借统还的法律形式问题26：甲集团公司将贷款转贷给乙公司，甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？ 问题27：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？ 4、母子公司往来不需交营业税问题28：集团内资金往来，丙集团公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？ 问题29：甲集团公司将流动贷款给乙子公司占用，甲的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？ 五、销售环节税收风险控制关键点1、购房俱乐部会员费的纳税时点问题30：采用会员费形式取得的意向金，是否需交营业税？甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？ 2、卖房送汽车是否混合销售行为 问题31：卖房送汽车是否混合了销售行为？ 问题32：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？ 问题33：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？ 问题34：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？ 3、无产权证地下建筑是否可以转让问题35：地上无产权证的架空层归谁所有？ 问题36：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？ 问题37：地下人防改造的车库归谁所有？地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？地下停车场成本，可以按31号文的规定执行吗？物业用房的成本如何扣除？ 问题38：无产权证建筑物是否可售？ 问题39：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？4、精装房销售的流转税问题问题40：空调、整体橱柜按什么交增值税？ 问题41：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？ 问题42：精装房的装修是否交契税？ 问题43：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？ 5、购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税 6、售楼处、样板房的涉税问题7、合作建房 问题44：合营企业的法律形式与文件适用性分析 8、同是违约金纳税并不同 问题45：不履行合同而没收张某的定金是否需交营业税？ 问题46：部分履行合同而收取王某的滞纳金是否需交营业税？ 9、合同签订过程中应关注的财税问题 问题47：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？ 六、竣工后环节税收风险控制关键点 1、竣工备案的形式要件及涉税后果 问题48：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？ 2、交房才是所有权风险转移的标志问题49：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？ 3、资产的后续计量与房产税疑难问题问题50：发生的固定资产改良如何增加资产原值？ 问题51：Y项目的租金是否交房产税？ 问题52：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？ 问题53：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？ 问题54：免租期的纳税义务人到底是谁？ 问题55：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？ 问题56：如何利用转租不征税进行筹划节税？ 问题57：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？ 问题58：排气管道是否要并入房产原值征房产税？ 问题59：以上各种车位如何交房产税？ 问题60：物业用房是否应交房产税？由谁交？ 七、企业所得税应对方案1、国税发200931号文亮点与漏洞解析 思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？ 思考3：成本对象的选择存在技