房地产诉讼与仲裁操作指引.doc

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第一章房地产纠纷概述实践中，并非所有房地产纠纷都必须通过诉讼或仲裁方式解决。换句话说，并非所有房地产纠纷都会演变成房地产案件。这是因为，一方面，目前我国法院和仲裁机构并不受理所有的房地产纠纷；另一方面，诉讼或仲裁也不当然是解决纠纷的最佳方式。当事人遇到房地产纠纷时固然不易自然想到要通过诉讼或仲裁解决，作为律师也不应当不负责任地怂恿当事人直接提起诉讼或仲裁。房地产纠纷解决途径的确定应该是本着经济和社会效益兼顾的原则多项选择的结果。所以，虽然本书主旨是房地产诉讼和仲裁的指南，但向读者介绍房地产纠纷的一般知识和解决途径也还十分必要。本章介绍的内容是当事人准备进行房地产诉讼或仲裁前需要了解的背景知识。 一、房地产纠纷的概念 （一）房地产纠纷的概念实际上，房地产纠纷这个概念意义十分宽泛。从广义上讲，应该说，当事人因房地产引发的一切权益争议都属于房地产纠纷范畴。但是，严格意义上(或者从狭义上)讲，房地产纠纷是指当事人之间因对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务的内容等争议发生的纠纷。上述两种意义上的房地产纠纷，都包括房地产民事纠纷、房地产行政管理纠纷和不在法院受理范围内的其他房地产纠纷。然而，最严格意义上的或最狭义上的房地产纠纷仅指平等主体的法人、自然人以及其他非法人组织之间因对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务的内容等争议发生的纠纷。这种意义上的房地产纠纷实际仅指房地产民事纠纷。许多广义的房地产纠纷，虽然都与房地产有关，但当事双方之间的法律关系并不一定属于或不主要属于房地产法律关系，因而纠纷的处理需要适用房地产法以外的相关法律、法规。比如，因某一建筑公司向建设单位追讨工程款发生的纠纷。应该说，双方债权债务关系是直接因建筑公司为建设单位建造房屋发生的。但是，这时双方争议的焦点并不针对房屋本身的权益，或者说，建筑公司无意对房屋本身主张任何权利。它主张权利的根据是双方签订并已实际履行了的建设工程施工合同。这样，解决双方争议就无须适用房地产法，而应适用建筑法和作为民法基本法的合同法。再如，张三因被从李四窗台上坠落的花盆砸伤与李四发生赔偿纠纷。如果李四并不否认自己是该房屋的主人，只是对赔偿责任的有无和大小有不同意见，这时纠纷的处理就直接适用我国民法通则的相关规定，无须适用房地产法。当然，李四也可能否认自己是房屋的主人。这样，在确定李四有无赔偿责任之前就要先解决李四是否是房屋的主人，这需要适用专门的房地产法。但是，这仍然改变不了双方争议的根本性质。因为，张三主张赔偿的理由不是李四侵害了他对该房屋的某一合法权益，而是侵害了他的人身权利。狭义的房地产纠纷，双方争议集中在对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务内容上。这时，纠纷的处理就必须适用专门的房地产法以确定双方具体的权利义务关系。比如，前文提及的建筑公司，不是作为施工人主张工程款，而是以房地产项目联建人名义主张项目销售利润。或者，建设单位否认双方是建设工程合同发包人和承包人关系，而是联建关系。这时，双方纠纷的处理就必须适用有关专门的房地产法了。有些狭义的房地产纠纷处理上也需要适用专门的房地产法，可是，争议的双方并不是平等主体。或者说，双方发生争议的基础关系并不是作为平等的民事主体之间从事民事活动中产生的民事关系，而是有关国家管理机关和作为被管理方的行政管理相对人之间的行政管理关系或者单位与其职工之间的劳动关系。前者属于房地产行政管理纠纷，后者属于不在法院受理范围的其他房地产纠纷。这两类纠纷，虽然双方对房地产特定权益的有无、归属和具体权利义务关系存在争议，但争议的一方并不主张该权益。也就是说，实际上，争议的一方与争议的标的房地产并没有直接的财产意义上的利害关系。但是，由于争议的另一方是对房地产主张权益的，所以，本质上仍然属于房地产纠纷。不过，这两种纠纷往往并不是单纯的房地产法律关系，因而在处理程序和适用法律上与最狭义的房地产纠纷有别，政策性很强，应该说不是房地产纠纷的主流。最狭义的房地产纠纷的基础关系属于单纯的房地产法律关系。也就是说，当事人之间的争议直接由双方在房地产的开发、管理和交易等民事活动中产生。这类纠纷的处理首先适用作为特殊法的房地产法，在房地产法没有专门规定时才适用民事基本法，在我国就是民法通则、合同法和物权法。 （二）权益的概念和基本分类房地产纠纷就是当事人因房地产权益引发的纠纷。一般来讲，所谓权益，就是权利和利益的合称。权利概念的含义本身就十分宽泛。比如，联合国有公民政治和民主权利公约。而一般纠纷意义上的权利则是指民事权利。这里及后面使用的权利概念就是民事权利意义上的。权利，简单讲，是指人们基于法律规定对某种利益或与利益有关的标的的支配资格。从历史的角度看，权利的范围或称种类是不断扩大的。最初，也就是最基本的权利类型包括物权、债权和人身权。后来知识产权成为一种新的权利类型。我国民法通则第5章把民事权利划分为财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权和人身权，分别规定在第一至第四节中。其中，财产所有权和与财产有关的财产权在物权法中被含义更广泛的“物权”代替。“财产所有权”为物权中最基本的权利所有权替代，“财产有关的财产权”被具体化为“用益物权”、“担保物权”。人身权中的基本权利“人格权”将被即将制定和颁布的“人格权法”具体化。现在，人们对股权是不是一种新的权利类型还存在争议。事实上，除了股权，现在还存在其他一些难以被传统权利类型包含的权利，以后还会出现更难归类的新的权利类型。考虑到权利的指向主要是利益，所以人们现在用更宽泛的概念权益替代权利概念。因此，房地产纠纷当事人争议的权益只限于民事性质，不涉及与房地产有关的政治和民主权利。当然，有些房地产纠纷是在国家有关房地产管理机关和其他法人、自然人以及其他非法人组织之间在房地产行政管理过程中发生并最终通过行政诉讼方式解决的。但这仍然不能改变房地产纠纷民事权益争议的本质性质。不同的权益类型具有不同的性质和内容，人们因此形成的法律关系的权利义务关系也就有很大区别。认识到这一点对于房地产纠纷的分析和解决是至关重要的。 （三）权益的基本分类1.物权所谓物权，物权法第2条第2款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”而物是指占有一定空间，能够为人力所支配并能满足人们需要的物体。物可以划分为动产和不动产（见物权法第2条第1款规定）。房地产是典型的、也是主要的不动产形式。由此可知房地产与物权联系的紧密性。物权，按不同的标准可以划分为自物权和他物权、动产物权和不动产物权以及主物权和从物权等。物权种类施行法定主义。也就是说，在特定国家，人们对物究竟享有哪些种类的物权以及每种具体权利的内容由法律规定，当事人不能自由创设。当事人自由创设的法律没有规定的权利不受法律保护。我国物权法把物权划分为所有权、用益物权和担保物权，前者属于自物权，后两者为他物权，并在第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”所谓“所有权”，按物权法第39条规定，是指“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有权是物权的核心权利。因为对房地产所有权归属产生的争议是房地产纠纷最基本、最传统的形式。相对而言，理论界对所有权的内容和性质有着比较一致的理解，国家法律也相应有比较具体的规定，人们因房地产所有权产生的法律关系也就相对清楚，所以，因房地产自物权发生的纠纷也比较容易解决。在我国，所有权分为“国家所有权和集体所有权、私人所有权”（见物权法第5章）。房地产所有权属于不动产所有权，包括所有权人对土地、房屋、构筑物及其附属物依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。其中，土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式，不存在私人土地所有权一说。但是，这里的“集体”有着特定的含义，是指“村农民集体”和“乡镇农民集体”，并不包含一般机关、事业、社会团体和企业单位。但是，其他集体组织享有土地所有权以外的房地产所有权。房地产所有权同其他物权相比，有两个特点，需要注意。其一，房地产所有权存在“业主的建筑物区分所有权”的特别权利（见物权法第6章相关规定）。所谓“业主的建筑物区分所有权”，是指“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这里的“区分”是指业主对建筑物的所有权分为“专有权”和“共有权”以及与“共有权”相联系的“共同管理权”。其二，房地产所有权存在与其联系紧密的“相邻权”的特别权利（见物权法第7章相关规定）。所谓“相邻权”，是指不动产所有权人基于行使所有权对相邻不动产所有人或占有人依法享有的限制性权利。物权法规定了“用水”权、“排水”权、“通行”权、“因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物”的权利、“通风、采光和日照”权以及安全权等。我国实行不动产所有权登记制度。物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”物权法第2章第1节以专节规定了不动产登记制度。所谓“他物权”，是指在他人所有的物上设定的权利。物权法采用通行物权理论将他物权划分为“用益物权”和“担保物权”。其中，“用益物权”，按物权法第117条规定，是指权利人“对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。用益物权人对物无处分权。同相邻权相比，用益物权的产生基于法律规定、所有权人授权和当事人约定，而不是所有权本身。我国民法通则规定了三种用益物权，即使用权、承包经营权和相邻权。矿产资源法规定了采矿权。实际生活中还有典权这一我国独特的他物权形式。物权法第三编用益物权在一般规定部分规定了“探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂”等自然资源使用权，专章分别规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。其中地役权属于约定权利。担保物权是指债权人基于债权在他人所有或拥有权利的物上为担保债权实现而设定的以取得物的交换价值的权利。我国担保法规定的担保权有保证、抵押权、质押权、留置权和定金五种。物权法第四编担保物权规定了抵押权、质权、留置权三种担保物权。鉴于房地产的不动产性质，不可能在房地产上设定定金、质押性质的担保物权，而合同法规定的承包单位对建筑的优先受偿权是否属于留置性质，理论上还存在争议，因此，我国房地产担保物权目前只有抵押权一种。请注意物权法对房地产抵押的特殊规定。第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”第184条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”不动产，是指性质上不能移动其位置，或非经破坏变更不能移动其位置的财产。房地产是不动产的主要形式。动产则是指性质上不需破坏、变更就能够移动其位置的财产。区分动产物权和不动产物权的主要意义在于对物的交付方式和对抗第三人的公示方式。这在争议的解决中有特别的意义。一般说来，动产所有权以实际交付为转移标志，不动产所有权以过户登记为转移标志；动产以实际占有对抗第三人，而不动产则以权属登记对抗第三人（见物权法第9条）。举例说，如果当事人之间交易的是动产，比如家具，出卖人将家具简单交付买受人，买受人就取得了对该家具的所有权，不仅此后家具灭失的风险转移到了买受人身上，买受人更可以实际占有该家具对抗第三人。即便事实上第三人更早向出卖人订购了该家具，第三人也不能向买受人主张权利。即便第三人向出卖人主张权利，他也不可能得到该家具，只能得到赔偿。相反，如果当事人之间交易的是不动产，比如房屋，出卖人则不能认为他已经将房屋实际交买受人占有就是履行了交付的义务。而买受人也不能简单以自己实际占有该房屋对抗第三人。第三人可能有权对买受人直接主张对该房屋的所有权，买受人有可能落个只能向出卖人索赔的下场。至于仅仅与原所有权人签订了不动产买卖合同，实际并未占有房屋，而房屋被第三人经过不动产权属变更登记取得所有权的，买受人只能依据买卖合同主张有效债权不能实现的赔偿权利（见物权法第15条）。区分主物权和从物权的主要意义是对不能从主物分离的从物的所有权是否当然归于主物所有人，从物权人只能得到补偿。2.债权债权是请求特定人为特定行为（作为或不作为）的权利。依债权的产生原因，债权可以分为合同债权、侵权债权、不当得利债权和无因管理债权。其中，当事人因合同约定而享有的请求合同对方为特定行为的权利为合同债权；当事人因他人不法侵害其合法权益造成财产或人身损害后果而依法享有的请求侵权人赔偿损失的权利为侵权债权；当事人因他人没有合法根据取得利益而致其遭受损害而享有的请求对方返还利益或赔偿损失的权利为不当得利债权；当事人在没有约定和法定义务情况下因为他人管理事务遭受损失而依法享有的请求受益人给予补偿的权利为无因管理债权。合同之债为约定债权，可以由当事人自由创设，在不违反法律的前提下，法律均给予承认；后三种债权为法定之债，其范围和标准由法律规定，当事人不得创设。在处理房地产纠纷时，应该注意债权与物权的主要区别：第一，债权属于请求权，物权属于支配权。债权必须以债权人的请求和债务人的履行而实现；而物权则无须他人行为就能实现。他人行为往往是妨碍物权人实现物权的原因。第二，债权为相对权，物权为绝对权。债权产生的原因是当事人之间的约定，因而，债权人也只能向其承诺的特定人主张权利；而物权产生的原因是法律规定。法律禁止一切人妨碍物权人行使物权。物权人得向一切人主张权利。比如，房屋买受人根据房屋买卖合同对房屋出卖人主张交付房屋的权利就是债权性质。当房屋被其他人占有时，他只能向出卖人而非房屋占有人主张权利。而房屋所有人则可对一切侵犯其房屋所有权的人主张返还房屋或赔偿损失的权利。不过，物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”使物权和债权的这种区别并非绝对化。但该条第2款又规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这使二者区别仍然存在。第三，物权有排他效力，债权则无。在同一物上不能成立并存的相同性质的物权。如于同一物上存在数个相同性质的物权，则依成立先后，成立时间在先的物权享有优先权。比如，在同一物上不能有两个以上的所有权。以同一物设定数个抵押权时，成立在先的抵押权优先受偿。如物权法第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”而在同一物上设定的债权则没有顺序。比如，出卖人将房屋先后卖予数人，第一个买受人相对其后的各买受人并没有优先获得该房屋的当然权利。第四，物权对债权有优先效力。在同一物上既存在物权又存在债权时，物权优先于债权。比如，就同一商品房，抵押权人相对各买受人有就该房屋拍卖款优先受偿的权利，各买受人之间则不存在谁优先于谁的问题。第五，物权有追及效力，债权则无。物无论怎样移转，被谁占有，物权人都可向占有人主张返还权利；而债权人则只能向与其存在直接债权债务关系的人主张权利，不能向善意第三人主张返还权利。物权法对物权提供了以下保护：第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第36条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第37条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第38条规定：“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”但请注意物权法第106条对于保护善意第三人权利的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”3.知识产权知识产权，是个人或者集体对于科技文化等知识领域的创造性成果所享有的权利。它具有财产权和人身权的双重性质。除了建筑作品版权纠纷以外，房地产纠纷较少由知识产权引起。4.人身权人身权是指与人的身体、人格或身份不可分离而无直接财产内容的权利。房地产纠纷因其标的的本身性质，不存在对房地产的人身权争议问题，因而没有房地产人身权纠纷。但是对房地产权利的行使可能会侵犯他人人身权从而产生纠纷，可以作为广义房地产纠纷处理。比如因建筑物倒塌、搁置物或悬挂物坠落致人人身损害案件。5.股权股权是指公司股东基于对公司投资产生的权利，一般分为共益权和自益权。其中，自益权又分为收益请求权和参与权。在特殊种类的房地产关系，如房地产合作开发、房地产项目转让、联建、房地产信托、房地产权利证券业务中可能产生对房地产股权的争议纠纷。 二、房地产纠纷与房地产案件的关系案件与诉讼或仲裁密不可分。当案件被提交诉讼或仲裁解决时，纠纷就转化成了案件。因此，房地产案件就是被提交诉讼或仲裁解决的房地产纠纷。这样的转化在法律上还是有一定意义的。具体来说，房地产案件与房地产纠纷的关系如下： （1）房地产案件必须以房地产纠纷存在为前提条件。法院或仲裁机构是定纷止争的专门机关。如果事实上双方没有争议，只是想把私下协商的结果用法院判决或调解书的形式固定下来从而产生强制执行效力，或者，甚至存在利用法院的意图，这是对司法资源的浪费和对司法权威的亵渎。法院立案审查时发现这一意图，应该裁定不予受理，受理后发现当事人双方真实意图，应该裁定驳回起诉，并对行为人依法予以制裁。 （2）房地产纠纷不一定就能转化为房地产案件。首先，纠纷当事人双方出于种种原因不一定就愿意将房地产纠纷提交诉讼或仲裁解决，事实上有些纠纷更适合搁置。不到解决的时候硬要一个结果不一定就有更好的结果。民事诉讼采“不告不理”原则，充分尊重当事人自由处分权利。在当事人不愿或还在犹豫是否将纠纷提交诉讼或仲裁的时候，律师从自己利益出发，怂恿当事人一方提起诉讼或仲裁是严重违反律师职业道德的行为。有的法院甚至以“为经济建设保驾护航”或“为企业服务”的名义主动上门立案，帮助企业清理债务。这种行为更是荒唐。其次，房地产纠纷不一定就要通过诉讼或仲裁解决。房地产纠纷的解决途径有很多，各种途径之间并无绝对的优劣之分。一般说来，诉讼或仲裁是最无经济和社会效益的纠纷解决方式，应该是穷尽其他救济手段后不得已为之的最后手段。如果法院或仲裁机构发现原告或申请人事先并没有做出过协商解决的努力就提起诉讼或仲裁往往就倾向于认为案情必有蹊跷。事实上事情往往也确实是这样。最后，不是所有的房地产纠纷都能被法院或仲裁机构受理。根据最高人民法院的司法解释，法院不受理下列房地产纠纷：历史遗留的落实房地产政策纠纷；行政指令调整、划拨机关、国有企业、事业单位之间国有房地产占有关系引起的房地产纠纷；因机构撤并发生的房地产转移纠纷；单位内部建房引起的分房、占房、腾房纠纷。 （3）当事人在处理房地产案件过程中的行为后果与通过其他方式处理房地产纠纷过程中的行为后果法律意义有很大不同。首先，提起诉讼或仲裁当然导致诉讼时效中断，通过其他方式主张权利尚需证据证明。当事人提起诉讼或仲裁将房地产纠纷转化为房地产案件，如果后来意识到时机不当，可以选择撤诉或撤回申请，于时机成熟后再行提起诉讼或仲裁，诉讼时效因提起诉讼或仲裁重新计算。诉讼时效也可以因当事人在其他解决途径过程中提出请求而中断，但这不是当然的。如果，当事人不能举证证明他曾经提出过这样的请求，就有丧失诉讼时效的可能。当事人在通过诉讼或仲裁以外途径解决房地产纠纷时应格外注意这个问题。其次，当事人在诉讼或仲裁中的行为都会产生直接的法律效果。比如，提出、变更、放弃自己的诉讼请求；承认某一对自己不利的事实；承认对方的诉讼请求；认可对方提交的证据等，都可以直接成为法院或仲裁机构判决或裁决的依据。当事人在诉讼或仲裁以外纠纷解决途径中的上述行为，虽然也会产生一定法律效果，但对判决或仲裁没有直接的法律效果。比如，当事人双方在诉讼或仲裁以外达成的和解协议，即便是在有关行政机关主持下达成的，也不产生强制执行效力，甚至也不一定成为法院或仲裁机构判决或裁决的依据，而当事双方在法庭或仲裁庭上达成的调解书则具有强制执行效力。 三、房地产纠纷的种类房地产纠纷，依不同的标准，可以有多种分类。这里采用广义的房地产纠纷概念。最高人民法院1992年关于房地产案件受理问题的通知从法院主管范围角度将房地产纠纷分成三类。这也是最常见的房地产纠纷分类。 （1）凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理； （2）公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理； （3）凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。但是，最高人民法院1996年4月2日关于对因政府调整划转企业国有资产引起的纠纷是否受理的批复又规定：“一、因政府及其所属主管部门在对企业国有资产调整、划转过程中引起相关国有企业之间的纠纷，应由政府或所属国有资产管理部门处理。国有企业作为当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理；二、当事人不服政府及其所属主管部门依据有关行政法规做出的调整、划转企业国有资产决定，向人民法院提起行政诉讼，凡符合法定起诉条件的，人民法院应当受理。”此外，人民法院虽然不受理因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房房地产纠纷案件，但是如果当事人一方因已分得的住房被另一方借口分房方案不公，非法侵占引起的侵权损害赔偿房地产纠纷应当不在上述限制范围之内。需要注意的是，最高人民法院2005年8月1日关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置问题争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复还规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。我国仲裁法第3条规定，下列纠纷不能仲裁：（1）婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；（2）依法应当由行政机关处理的行政争议。上述纠纷，当事人应申请各相关行政主管机关通过行政调处或裁决等方式解决。根据我国行政诉讼法第11条规定，公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门做出的侵犯自己房地产合法权益的具体行政行为可以向不动产所在地人民法院提起行政诉讼：（1）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；（2）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；（3）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；（4）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；（5）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（6）认为行政机关没有依法发给抚恤金的；（7）认为行政机关违法要求履行义务的；（8）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。上述行为中，第（6）项显然与房地产权益无直接法律关系，因此，不可能成为房地产行政诉讼的案由。因此，可以认为，房地产行政诉讼的类型可以划分为除上述第（6）项情形以外的七种基本类型。但是，应该注意，并非在所有上述情形下就可以提起行政诉讼。我国行政诉讼法第12条规定，人民法院不受理公民、法人或者其他组织对下列事项提起的诉讼：（1）国防、外交等国家行为；（2）行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；（3）行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；（4）法律规定有行政机关最终裁决的具体行政行为。此外，最高人民法院2000年关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第1条第2款又规定了六种不属于人民法院行政诉讼受案范围的行政行为：（1）行政诉讼法第12条规定的行为；（2）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（3）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（4）不具有行政强制力的行政指导行为；（5）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（6）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。司法实践中，公民、法人或者其他组织相互之间因房地产权益发生的民事纠纷从诉讼立案角度，根据最高人民法院2000年10月30日民事案件案由规定（试行）的规定，最狭义房地产纠纷案件类型（包括五种严格意义上不属于房地产纠纷但法院按房地产纠纷审理的建设工程合同纠纷）可以划分为以下四大类、二十次类案件：（1）房地产权属纠纷房地产所有权权属纠纷；房地产侵权损害赔偿纠纷；房地产相邻关系纠纷；房地产承包经营权纠纷。（2）房地产无因管理纠纷（3）房地产不当得利纠纷（4）房地产合同纠纷土地合同纠纷，包括以下四种：第一种，土地使用权出让合同纠纷；第二种，土地使用权转让合同纠纷；第三种，土地使用权抵押合同纠纷；第四种，临时用地合同纠纷。房屋合同纠纷，包括以下十二种：第一种，合资合作开发房地产合同纠纷；第二种，项目转让合同纠纷；第三种，房屋拆迁合同纠纷；第四种，商品房预售合同纠纷；第五种，商品房预售合同转让纠纷；第六种，房屋买卖合同纠纷；第七种，房屋租赁合同纠纷；第八种，房屋抵押合同纠纷；第九种，物业管理合同纠纷；第十种，居间合同纠纷；第十一种，委托合同纠纷；第十二种，建设工程合同纠纷（包括建设工程勘察合同纠纷、建设工程设计合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷）。应该说，以上仅是针对我国目前房地产领域现状对房地产纠纷所做的最基本分类。实践中，一则由于房地产活动本身的复杂性，再则随着我国房地产政策的进一步放开，新的房地产交易方式的出现，有些房地产纠纷涉及的法律关系可能十分复杂，难以在上述归类中找到合适的位置。比如，房地产信托基金纠纷只能勉强归入委托合同纠纷。但是，显然，在实际处理中不能简单适用传统的民事代理理论。另外，目前矛盾比较突出的农村集体土地征地补偿安置纠纷如果不涉及房屋问题，显然不能归入上述房屋拆迁合同纠纷中，虽然也不在前面讲过的人民法院主管范围之外的房地产纠纷范围，实践中却难以作为民事案件立案。因此，我们不能断言前面介绍的房地产纠纷分类已经包含了我国司法实践中法院实际受理的全部房地产纠纷类型。实践中，法院或者律师很可能把一些实际上难以归入上述类型的房地产纠纷牵强附会地归入某一类案由从而达到立案目的。 四、房地产纠纷的特点所谓房地产纠纷的特点，严格意义上讲，有两层含义：其一，房地产纠纷与其他类型纠纷相比呈现的特点；其二，房地产纠纷在某一特定时期或地域内呈现的特点。比较而言，房地产纠纷的第一层含义上的特点对房地产纠纷的处理意义更大。我们这里所讲的房地产纠纷的特点就是第一层含义上的，它包括如下几个方面： （1）房地产纠纷的不动产性。房地产是典型的不动产。与对一般财产处理不同，世界各国对涉及不动产的法律制度都有特殊规定。房地产纠纷当事人对于这些特殊规定应该有所了解，以免基于错误认识做出误判。房地产纠纷适用专属管辖原则。民事诉讼一般采用“原告就被告”原则，即案件管辖地一般为被告所在地。但对特定种类纠纷，法律规定采用专属管辖原则，即案件由与案件有特定联系的地域的法院专属管辖，并且规定专属管辖当事人不得以协议管辖方式排除。我国民事诉讼法第34条第1款规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”我国行政诉讼法第19条规定：“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”我国民事诉讼法第25条规定：“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告所在地、合同履行地、合同签订地、原告所在地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”房地产属于典型的不动产。所以，房地产纠纷适用法律关于专属管辖的规定。法律对不动产纠纷之所以做专属管辖的规定，主要是基于方便诉讼的考虑。不动产由于其自身属性，属于不可移动的财产。而纠纷的处理难免需要处理人员亲自到现场踏勘、测量。不动产实行登记制度。不动产行政管理机关对不动产的权属登记情况是法院或仲裁机构判决或裁决案件的重要依据，办案人员有时需要亲自到有关行政机关进行调查。有时，诸如此类的活动需要多次进行。如果管辖法院与不动产不在一地，这样往来奔波显然是浪费可贵的司法资源；此外，虽然只有法律、行政性法规的相关规定才是判决或裁决的依据，但是法律、法规一般只限于原则性规定，实际处理中往往需要参照有效的地方法规和行政规章、规范文件的规定。而地方法规、行政规章或规范文件往往因地而异，显然不动产所在地法院对之更熟悉或更容易了解。房地产纠纷的当事人在处理纠纷时应对上述法律规定格外注意。一方面，自己不要错误确定管辖法院以免因反复奔波造成不必要的经济损失；另一方面，作为被告收到法院传票时需要认真审查法院的管辖权，不可盲目应诉。如果对法院管辖权有异议，应在答辩期间及时提出。在管辖异议申请书中不可做实质性答辩，否则可能会被认定为接受管辖法院管辖。法律对房地产的交付和所有权转移有特殊规定。交付，在法律上有着特定含义。这涉及交易标的物所有权和交易标的物毁损、灭失风险的转移时间问题。我国合同法第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国合同法第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”我国物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述规定是对一般动产交付的规定。房地产，由于其不动产性质，理应属于“法律另有规定”的情形。但是，对于这个问题，我国现行房地产法律、法规并没有明确规定。因此司法实践中，对房地产交付和房地产所有权转移的关系问题就有不同的认识。有人认为房地产的交付就是人们通常所说的“过户”，即到房地产管理部门办理房地产权属登记过户手续。房地产未“过户”视为未交付，出卖人不仅要承担根本违约责任，还要承担房地产毁损、灭失的风险。有的人认为，房地产交付与房地产所有权转移存在着时间差问题。房地产交付是指出卖人将房地产实际交买受人占有，“过户”属于转移所有权。也有的人认为这可以由当事人约定。在没有约定的情况下适用第二种处理方法。最高人民法院2003年4月28日关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释采用了第三种观点。该解释第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”总之，房地产的交付和所有权转移与一般动产不同，这是无疑的。实践中，经常有一房（或土地使用权）二卖甚至多卖的现象。这就涉及卖方应该向谁交付房地产或者谁有权取得作为交易标的物的房地产的问题。一般动产买卖，由于动产并不需要登记，同时债权并没有时间优先性质，在发生出卖人将同一动产同时或先后卖予多人情况下，实际占有动产者优先。可是，房地产买卖具有物权和债权双重性，这样就会出现物权人和债权人以及多个债权人都要求交付不动产的情况。这时处理上与类似动产纠纷的处理就有所不同。2004年11月23日最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第10条对这个问题做了如下规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让