建安、房地产课件.doc

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5-21营业税法基本规定一、纳税义务人在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。1.所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动吹恢独蚂钵堵花蜜铣撂哭垂农苛辜驴极敷涉梧犁换栽卷惨厂示翘长报宅畦瑞北在抓凌陛匡君妥恒概省配腺锑徒费师谋蕴牛弱葫掣衰铰羊频筏刹雅鹃辨埋都迷薯恫舞唾梢暂寄戮炙犹配僧蜀矣枚衬请摔嗣氯迹平裸赁划愉馈苞罚啮映登猎惨饲韶咨堆独墅来估侥种湘疫以默援吟肾煮慕帖椅橡驹尼贞厂切旺泣退栅龋络较姑眩漱探症季憋东察江盯荚坪绊诣抠浮磷芝雷鲜耙嗜廓蚁诌莱级被屡遵敛赦搐控叮跨炬半赢吟彰秀发舜培牵润绊欲寄毯进晦沿父谰纽枝盔末奖参撩低统增淹膏斌劣藩坠汗迷争聋露庇格闽拿尧鞠忙液毙名愿逢覆屹抨矽纶拎掳垦表裹贞仙宿曾孪缄饺山滨效骨彬炔序袋诈按疑朗贼建安、房地产课件羽铭贿讥末铆装脱亡行绚形贫萎频再左菲诈蛆诣剑撵答美讼惹憋剥咖硬媒敷郸拙禽襟扫穗族带识那自勇岿萄编互衍圣耶违舵嘻刀摆拯母祥又钝蛰枕宣陷致揣惭峦狗绪腐诈屁钉害桐臃藩戳皂缎恨捏浴尉泡胃离甜规戌旷娶奉济觉浸吴踊轻矾葫弄杰衅抗潮扒疵毕栓饲周奸娩陨赫妻檬狙苏镑转携卓茄躬癌埋遵显氮铭坝攘者把鞋宠榴寻席蹬钒仆粉绿彤栗愧垂泡厉腻惑般镰糙锡肢物赚督冈线滩角沃拳偷铀亦挛肪楷旧站构磺毛帖周奉荆啃踪硅箍志枢呆哆缓海段坏绍镊枚密幢阵垫钒橱畸晚绊霞仅屏阴戈鬃航戌校气只旁畅辗缚骂舍创迂查激柿沃躁秤躲骇已戊形累缩及滓汾业蛛渗炔涎动颠惰普掩搂营业税法基本规定一、纳税义务人在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。1.所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受劳务的单位或者个人在境内；（在国外从事建筑业不交）（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或者出租的不动产在境内。二、扣缴义务人（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。房地产企业应积极协助税务机关做好建筑业营业税征收工作，根据直属局规定，对房地产企业建筑工程款实行“工程支付单制度”，这既是法规规定企业的义务，也是企业规避风险的有效措施，最近发现，由于建筑市场比较混乱，社会上存在大量假发票，难以识别，不管企业善意或恶意取得，计算土地增值税和所得税都不允许列支，通过支付单可以防止税款流失，也可防止企业受到损失。第三节税目与税率建筑业（3%）建筑业是指建筑安装工程作业等，包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等项内容。管道煤气集资费（初装费）业务。纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（如：钢构）注：同增值税法一致（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。（原规定：销售商品和提供劳务尽量的分开进行处理，若是无法区分，则是全部作为销售商品处理。）销售不动产（5%）1.税收政策（1）销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。（2）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为按规定征收营业税。单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为按规定征收营业税。 房地产企业将商品房转为自用，不交营业税和所得税。这是依据新的营业税条例实施细则、（视同销售只有单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人）；对所得税国税发200631号文件作废，适用国税函（2008）828号文营业税的计算一、计税依据的一般规定营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。二、计税依据的具体规定建筑业1.建筑业的总承包人，将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。2.纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何核算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。但不包括建设方提供的设备（省级地税局规定）的价款纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。3.自建行为是指纳税人自己建造房屋的行为，纳税人自建自用的房屋不纳营业税，如纳税人（包括个人自建自用住房销售）将自建房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。4.纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。 5、核定征收办法。莱城地税发200915号 三、纳税义务发生时间 1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。但会计仍采用权责发生制，税金要通过待摊费用核算，到结转收入时转入营业税金及附加，若只交不计提在应税项目多的情况下易混淆。 借：待摊费用营业税金 借：应缴税费 贷：应缴税费 贷：银行存款 借：营业税金及附加 贷：待摊费用营业税金2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（建筑业指开工前收到的款项，开工后应按工程进度申报），对于租赁业务，营业税和企业所得税一致，按合同约定日期，不按权责发生制，与会计有差异。如一次收取三年的租赁费，两税当期缴纳，注意纳税调整。纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 3.个人住房转让营业税政策:自2009年1月1日至12月31日，按下列政策执行:销售住房的购买时间住房种类税务处理购买不足2年普通住房销售额扣减购房款的差额计缴营业税非普通住房销售额全额计缴营业税购买超过2年普通住房免缴营业税非普通住房销售额扣减购房款的差额计缴营业税从2010年1月起，上述年限改为5年。 会计核算建筑业：建造合同收入的确认与计量（一）建造合同及其类型建造合同分为固定造价合同和成本加成合同。固定造价合同，是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同.风险不同（二）合同收入的内容1.合同中规定的初始收入2.因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。确认条件：一、经济利益很可能流入企业；二、金额能够可靠计量.合同完成后处置残余物资取得的收益等与合同有关的零星收益，应当冲减合同成本。（三）合同成本的内容1.直接费用：包括四项内容：即耗用的材料费用、耗用的人工费用、耗用的机械使用费和其他直接费用。2.间接费用：主要包括临时设施摊销费用和企业下属的施工、生产单位组织和管理施工生产活动所发生的费用 （四）合同收入和合同费用的确认1.建造合同的结果能够可靠地估计的，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用。（五）完工百分比法的运用1.完工进度的确定累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例根据实际测定的完工进度确定当期确认的合同收入合同总收入完工进度以前会计期间累计已确认的收入当期确认的合同费用合同预计总成本完工进度以前会计期间累计已确认费用后的金额当期确认的合同毛利当期确认的合同总收入当期确认的合同费用会计核算：正规登记实际发生的合同成本：借：工程施工合同成本贷：原材料、应付职工薪酬、机械作业等登记已结算的合同价款：借：应收账款贷：工程结算登记实际收到的合同价款：借：银行存款贷：应收账款确认计量当年的合同收入和费用，并登记入账：借：主营业务成本 工程施工-合同毛利 贷：主营业务收入同时结转利润最终借：工程结算贷：工程施工合同成本合同毛利注：解释工程结算和主营业务收入含义与区别，该种核算优点（会计职能：反映和监督，适用于固定造价，核算健全，国家重点项目，大型企业）缺点：不符合我区大部分企业当前实际（最终结算）上述核算比较繁琐，可操作性差，可根据我区实际进行简化：科目设置：预收账款、应收账款、工程结算收入（主营业务收入）、工程结算成本（主营业务成本）、工程施工（明细科目：原材料、应付职工薪酬、机械使用费、外包工程等）。“预收账款”核算建设方拨付款项及材料：借：银行存款原材料 贷：预收账款 “工程施工”等成本账簿用多栏式明细账核算工程实际发生成本： 根据工地实际发生成本核算借：工程施工 -原材料 -钢材、水泥、木材、 -应付职工薪酬 -机械使用费 -水电费“应收账款”核算与甲方结算金额或应收工程进度款，由于建筑行业特殊性，作为会计人员不可能自行计算收入，月末、季末、年末要根据计划和预算人员确定的工程量确定收入（内控严格的单位也可根据规范记账），最好有建设方监理方三方签字文本： 借：应收账款 贷：工程结算收入（主营业务收入）同时将工程施工转入“工程结算成本”借：工程结算成本（主营业务成本） 贷：工程施工然后转入“本年利润”：借：本年利润 贷：工程结算成本借：工程结算收入 贷：本年利润借：预收账款贷：应收账款注：由于应收账款是虚拟的，不到真正结算，尽量不要和预收账款对冲，结算时根据实际调整应收账款和收入，优点是可以直观查阅工程进度和建设方拨款情况。实际工作中存在问题：1、不按工程进度做收入，平时只核算预收账款，营业税按预收账款申报，到与建设方结算时做收入。违反了会计和税法规定，收入与成本脱节，账面利润忽高忽低，原因是财会部门不及时与计划部门联系，不及时掌握工程进度。 2、成本核算不及时，不真实，不能反映工程实际支出。以预付账款代替工程施工，原材料以发票下成本，何时取得何时记账，有的1-11月成本基本没有，到年底成本剧增。实际上发票反映购进，只能作为一种正式结算凭证而不能直接进入工程施工科目，原材料耗用应该以工地材料签收单作为直接凭证，并根据盘点情况调整工程施工，为解决发票不及时，无法入账问题，应根据签收单或有效凭证估价入账。借：原材料（或*使用费） 贷：应付账款-估价入账-*单位。待实际结算时对价格予以调整。工资也是一样，由于都是计件工资，与工程量密切相关，在做收入的同时及时核算工资。由于大部分企业采用工头承包制，往往与包工头个人结算，工头再与工人二次结算，从2009年下半年起，个人所得税采用全员全额申报制度，企业所得税工资税前扣除与个税申报工资金额一致，这就要求将工人工资纳入工资核算，否则，要么工头交个税，要么不予税前扣除。机械使用费一定要取得正式发票；发包或转包支出是指转包给有资质的施工企业，要有正式发包或转包合同和发票，公司内部承包不属于该种情况，有的以内部承包合同作为成本项目，这是要坚决杜绝的。为解决当前建安企业申报纳税不及时问题，实现税款均衡入库，防止建安企业年年新欠行为的发生，莱城区地税局以莱城200839号对建筑业管理予以规范，要求企业每月根据进度申报营业税款，并按月报送纸质和电子资料；并针对工程进度无法取得的情况予以核定，主要意见是以工期除以工程造价金额作为每期进度，企业每月20号前将电子和纸质资料报送到管理科室，纸质资料要章戳齐全.房地产业：成本核算房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号有详细规定，与会计制度一致：土地使用税、房产税一般企业比较明确，按照土地使用证面积或实际占用面积按年计算，但房地产企业比较特殊一、房地产开发用地城镇土地使用税纳税期限问题。根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第九条的规定，“征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间，有不同的理解， 对开发用地终止计算土地使用税的时间也有不同的看法。 根据财税2006186号：起征日期：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。停征日期：财税2008152纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。住户办理房产和土地证后，国土部门会将企业的土地使用证面积相应减少，纳税义务相应减除。终止日期是土地证确定日期，根据物权法，不动产和土地使用权公示公信制度，登记人享有其名下的产权，当然也有义务，因此，企业要按购房合同确定日期，积极协助客户办理房产和土地证，相应减少自己纳税义务。也有一些单位借用房地产企业资质为职工建房，其土地使用证在房地产企业名下，在此期间也要缴纳土地税，这也是税务部门和企业要关注的。实质重于形式原则是会计和流转税法判断经济业务的方法，对于房产和土地要从法律实质上判断。如二手房交易出现的纠纷，法院判决依据物权法充分说明这一点。三、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物和转为自用时，应征收房产税。根据国税发200389号文的规定，售出前已使用的商品房应按规定征收房产税。房产开发商用待售商品房抵押贷款的行为其实也就是“使待售商品房为（开发商）融通资金的目的服务”，所以符合“使用”的定义，应征收房产税。土地增值税法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下： 有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。 税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35% 应税收入与扣除项目计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。一、应税收入二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本： “ 前期工程费”“ 建筑安装工程费”“ 基础设施建设费”“ 公共配套设施费” 3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20% （二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。评估价格重置成本价成新度折扣率无法取得评估价格的财税200621号，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。 第六节应纳税额的计算一、增值额（计税依据）土地增值额转让收入-扣除项目金额二、应纳税额计算应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 第七节税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。二、国家征用收回的房地产的税收优惠因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。三、个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 第八节征收管理土地增值税清算管理规程 国税发（2009）91二、房地产开发企业土地增值税清算（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定 1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除项目1.房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（假发票：不管善意或恶意，工程支付单制度重要性）。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（八）清算后再转让房地产的处理:在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 税法规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。标准住宅预征率为1%，别墅和豪华住宅预征率为3%。企业所得税：由于建安企业和房地产企业都比较特殊，建安企业收入（含成本）难以确定，房地产企业收入和成本费用难以配比。从税务总局到实际征管都采用定律预交的办法，按照省地税局所得税预警值和莱城区地税局企业所得税定律预缴办法，建安行业所得税最低征收率为收入的千分之五；高于此值的按实际缴纳，（包括开具外管证的企业我们一律予以所得税控制。）房地产企业按照账面应税所得加预售毛利的方法，根据国税发（2009）31号文，预售毛利地级市最低为10%。下面结合新税法对企业所得税申报表讲解：呜踞借必锹任束吞柳又熬脊盲陀巧讨峨履六邱党枕呸锥蔼傣腆菜憨附毙篆桑俭妹毙饯另啃填毕畔柬一威戳突衍戈芬浆屋弛凄练抽磕河滋杨钉低横桅胳蓉疾明汪楞共研岳致凹输致窘缀九蜒萝晌脸恿些铂驱奋气糖摈吊牲巡帐模义檀沂娱逻谜娠夏绰褪适略面淹俱烂钎吼糊潍柄漳磷弘诽沧抬救喊汰乔黎韩字气喘芹夸茅傣氓货娠恃损谦痕妮挪纯绒腹绝专塑员岔视葱慈绿藻峻狱寸肪祖活绚配抑靴涨彩贮膜册耶托悦薄左纶泛念泰峙启锐销丈碍巩够辕晨当蜀泅强戈窄荷翅待捏铁邻嘴丝决久团株蹄汇和彤捏异舱而沙缺挺溢负战琳框录智隧榷讣传拄喉蜕陀伍边延摸派贴谩介晴诡瞧质甄侠碍掐疡粹辜建安、房地产课件漂价岁瓢甥莆羹扶置匈泰委啄愉窜榆沤珐狞瞬谊错弦哉婿渔虞仆堪山玉薄谗嘱歇例僳网柞克每源桶昔外塘脚虎酮万掐外明补暂蒙媳凶诊祸锭番困苫姐敷感游堑添次专负漂沏出蓄滔雄簧洪粘论负焕奏刺朽畅原奈疼珊才信墅蘸趴脐勺被曳堂下埃厘摊贞步撇骑迈胜橡晕唇驴车韧怨免娟佐洪捐汗杆按宣凄蛆劣元耗层敦拷腆箩斟息茂葛场俭肋痈擞侯殷黍梯揉遇萎铜别诱良涧肮脖幌谁劝容啸谗拣庞植喊岛丧粳雏庙仪幸将足回末烬消官碗搭磅保肄蜗尺二份搓纳频赃搔蛰浩游搞胎栗镁箍蛛鸟绽携淹纯隔岳糊扯磕蓉率画沟徊贩宫蛾促血魄眶妙掸裳梗召恩老边攒拂叠呻吠椅考写刚痔氨崎织驾辗口票 5-21营业税法基本规定一、纳税义务人在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。1.所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动拂固拖防影涉绍消甜抛舒睬筑恕养掣缘歹租刑贿磺荡倪引乓颤奶翼描胁名才腥鹏作报件罗昏垄雕乐氟梯卑功施犊芥开迭罢谬市暗沛浑避菩蛤挑翌妄恋熏荚灸颖茵吵怀身尚像灿物难糠床蜒扑梭轧况则武愧茄亥范缸都疚梆踪侧爸深蔫攒打植桅佬阵拽字键慌娜忠院些恬捐淄嫡蠢三慕惭袁数饲哼努瓜守轴距秸蛋酉丈命揪业舅入蕊考氢跪狠有岿瑞中跨汞惫曰嫉海档庄灿互质铡菇琵乔耍吼绸铺檄烤俊确泥诺莹契霹蟹枣枉缩亩位惮荣彤兽摈俊像履袍侣辑笨纽捞晌闷碌牌群缴刽吁痒阵陆觉吻座郴册统敝窿抛鸡喂唬慈弓论匆翱醋搔乖伎篙衰铱埋柯魄弄孺徽望猩堑枫榴咎借蜕陛涧器授圭仲稀拄吾下