建宁新村项目定位分析-(自动保存的)(4).doc

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项目单位数量总用地面积40268.68净用地面积35348.54总建筑面积221357其中商业71407住宅149968建筑占地面积8514建筑密度%24.1容积率%5.5绿化率%40.1总户数套11141.3地块原有住房数据改造项目用地面积建筑面积居住户数房屋结构建宁新村1.9万686001050砖混3000二、补偿安置补偿方式2.1补偿安置方式 本棚户改造项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和原地产权调换两种。2.1.1一次性货币补偿方式的标准1）被拆迁房屋的补偿标准为房地产市场评估价格（株政发【2006】21号文件第28条）；2）装修补偿按照株洲市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿指导价格规定的标准在勘察顶级后对照相应等级标准进行补偿。（株政发【2006】21号文件第29条）2.1.2对室内其他设施的补偿标准（实际有的设备和项目才进行补偿）空调移机费：柜机每台260元，挂机每台200元，窗机80元。天然气入户费每户2500元。有线电视入户费600元。热水器移机80元。固定电话移机（含宽带）每台200元。无烟灶台每个500元。2.1.3临时安置补偿临时安置补偿费每户一次性支付2000元（株政发【2006】21号文件第31条）2.1.4搬家补偿搬家费为两次，每次1000元。按期搬家奖金，对能在规定的搬迁期限内完成搬迁的按照被拆迁房屋评估价5%予以奖励，延期搬迁的不予奖励。（株政发【2006】21号文件第3条）2.1.5原地产权调换的补偿标准和方法1）对被拆迁人选择原地产权调换方式的，按房屋所有权等级的建筑面积以1:1.3的比例予以置换。（株政发【2006】13号文件第9条）2）装饰装修补偿，搬家补助费用和按期搬家奖励均按货币补偿方式计算和发放。3）室内设施补偿标准和项目与货币补偿方式相同，如果拆迁人在安置房中予以恢复的不再补偿。4）临时安置补助费发放标准，对由拆迁人自行解决过渡用房的，拆迁人按被拆迁房屋评估价值的0.5%且每月不低于600元标准发放过渡费。（株政发【2010】13号文件第11条）。过渡期为24个月，费用预计：项目搬迁费补装修款安置费合计（户）住宅5080150001440034480商业住宅总计1050户，住宅安置为总和1512万。商业总计三、株洲是芦淞区简介3.1地块片区基本情况：芦淞区简介：芦淞区是株洲市的南片城区。区内以服饰批发、中小航空发动机研发生产、金融等为主导产业。芦淞区辖区内有南方公司等大型国有企业,唐人神、太子奶、红翻天等民营企业。区域总面积667平方公里，共有43个社区居委会，9个行政村。芦淞区基础数据：常住人口222万人,暂住、流动人口约10万人。拥有大型专业服饰市场40余个,营业总面积735万平方米,商户28万多个,其中省、市级总代理4000多个,商品辐射全国15个省230多个县(市、区),年成交金额近200亿元。3.2项目周边基本情况：项目紧邻芦淞市场群，大多商家以浙江、广东为主，部分来自湖南邵阳等。常住人口约10万人，为芦淞区老旧城区之一。四、 株洲市房地产行业现状4.1、2007年2012年株洲商品房成交均价整体走势 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年通过比较株洲市2007年至2012年推售项目市场均价，我们可以初步估计株洲市场均价自然增长率为15%左右。正常房地产同比应在1%-2%之间。4.2、株洲12年均价走势2012年1-11月四区新建商品住宅均价为4106元/平米。11月，株洲市四区住宅价格为4765元/平米， 与11年同期相比上涨3.85%；环比下跌1.89% 。五、基地周边在建/在售楼盘调研5.1、近期销售项目项目名鑫科大厦丰园城市广场项目简介项目总占地面积2892平米，总建筑面积2.2万平方米。（商业建筑面积3378平米、住宅建筑面积16066平米）框剪结构，停车位142个地下一层134个，地上8车位.地面三层为商铺，住宅分两栋一栋15层（4-18）2梯3户（建筑面积4471平米）一栋24层（4-27）2梯4户（建筑面积11607平米）总计有135户，层高3米。项目总占地面积4039.10平米，总建筑面积34682平方米。框剪结构，容积率7.19%。总计有325户，层高2.9米。户型配比销售均价5047元4800元5.2、辐射项目基本情况项目名大地商业广场金轮时代摩登摩天金色地标湘银现代城凤凰城销售率82.49%82.22%100%100%100%无销售均价5200元5622元4000元二手房价格4900元4500-49004950元无六、项目客群定位分析基地位于芦淞区芦淞路与龙泉路交会处，基地周边有株洲芦淞市场群，株洲步行街，及电脑大市场。又加此基地为株洲旧城改造项目，原有住户1050套。因此客户群体大部分分为三种；一、旧城改造后原有住户；二、在此区域经营及生活，要求改善性住房的人群；三、追求小投资的周边私营业主；主力客群按职业可划分下列几组；(1) 芦淞市场（包括芦淞服装市场，合泰服装辅助市场等）私营老板；(2) 附近自由职业者、周边企业、公司职员等；(3) 原有住户客群特点：这部分人群在收入上并不在城市高端之上，但是对生活的“性价比”有着一定的挑剔，该片区的客户处于中位线，在社会的金子塔中，他们同样位于中等的位置，正是这样的位置反而令他们是蓄势待发的兴奋状态。七、投资估算及资金筹措7.1投资估算范围：仅全部以普通商品住宅估算项目指标面积总金额（万）备注1、土地使用费拆迁补偿住宅450068600*1.34013189180平米商业30003000*1.311703900平米补偿款10501500600元每月24月2、前期费用21勘察设计费221375*1.533按市场价格计算2.2规划设计费221375*1.022按市场价格计算2.3施工图设计221375*21487按市场价格计算2.4人防费3600*100360按定额价、市场差价计算2.5报建费商业71407*247.5177按现市政务中心价格计算住宅149968*197.52962.6其他221375*501107按市场价格计算小计452833.建安工程费3.1住宅221375*210747000包括所有建安成本及监理费，按定额价、市场差价计算3.2 地下室36000*23008280按定额价、市场差价计算3.3景观绿化221375*501107按市场价格计算小计56387合计101670项目分类总金额（万元）单价（元/单位）费率设定一、成本合计单价=总金额/总建筑面积二、管理费用2.5%成本三、贷款利息6.13%，贷1年，贷65%四、税金6%销售额五、不可预见费2.5%成本六、销售费用1674863%销售额注：考虑自行销售优势，管理费用和销售费用在实际操作中可能有所降低开发费用总计单价=开发费用总计/总建筑面积总销售额55792见9.4件剔除补偿面积不含车位利润单价=利润/总建筑面积税前利润率利润率=利润/总销售额所得税单价=所得税/总建筑面积净利润单价= 净利润/总建筑面积净利润率净利润=净利润/总销售额自有资金回报率7.2资本金7.3资金筹措7.4资金使用计划八、财务效益分析8.1销售收入本项目提供可销售商品房面积为46572平方，其中商业12200平米，住宅82637.2平米，根据本项目所在的位置及周边环境、条件和房地产市场走势分析。初步设定商铺均价为：40000元、20000元、18000元、15000元、 总计：15330万。 住宅均价：5200元、 总计：40461万.合计：55792万8.2销售费用按实际补偿后预估销售总额55792万，销售费用为建设成本的一部分，本项目按销售收入额的3%计提，合计金额1674万8.3损益计算8.3.1销售税金及附加8.3.2利润总额8.3.3所得税8.3.4税后利润九、价格策略9.1定价方案：以区位，档次等因素筛选可比较楼盘，采用市场比较法加权平均法制定科学价格9.2权重比较：根据本校什么的具体情况，初步确定为中高端项目开发，同时考虑此地块对芦淞区的辐射能力，我们选定与本项目较具可比性的及个楼盘。楼盘名称均价比较内容权重片区规模户型配套车位景观鑫科大厦50001918181510585丰园城市广场4800181514158474摩登摩天4900191415105467湘银现代城4900202011195883本案5100191918188890按市场比较法初步计算静态价格为5100元9.3溢价因素分析：9.3.1价格自然增长率 前第三点通过比较株洲市2007年至2012年推售项目市场均价，我们可以初步估计株洲市场均价自然增长率为15%左右。9.3.2营销措施增值最终实现均价5300元自然增长加营销手段5200元静态均价5100元 通过在项目营销过程中的系列营销策划措施，对项目价值最大挖掘及对目标客户的良好把握，有信心将本项目拔高一级，实现目标均价。十、销售策略10.1地块分段推行A商业组团（1）C住宅及酒店组团（3）B住宅及写字楼组团（2）根据地块实际情况，及回款需要。将项目分为3个阶段分期开发。10.2推售程序安排：整体推盘节奏A组团 B组团 C组团10.3规模控制:商业加住宅（7.1407万平米），住宅（14.9968万平米）10.4销售计划及回款计划项目销售总量需补偿面积剩余面积销售价格（万元）销售比例销售总额（总建筑面积）（万元）商铺负一层1800一层24150390011004100%3080二层24150390011002100%2200三层1065050001.870%6300四层1065050001.550%3750商业合计71400住宅14996889180343720.52100%17873 合计 149968十一、项目SWOT分析及结语11.1项目优势（1）地块规整： 地块规整有利于项目规划和设计。（2）城市中心地段优势：项目地处芦淞路，是株洲市商业芦淞服饰商业群的辐射地带,项目的成功定位，将成为中南最大服饰商圈的强大配套商业，建成后将成为株洲市芦淞区地标型建筑之一。（3）区域性优势地块因素：纵观芦淞片区，在一级商圈范围内，已无大型地块可供开发，本案的开发无疑将成为该片区的指向性楼盘。（4） 产品整体规划：项目产品在整体规划中较好设计,以低容积率，低建筑密度，在整个片区，乃至株洲市属于首屈一指的。11.2项目劣势（1）远期交通受制项目地处芦淞路，受制于铁路涵洞，以及铁路的影响，将成为部分市民考虑的不利因素之一。（2）高层设计本案的高层设计，势必导致高楼层部分单位的高价性，销售将受到较大影响。（3）地块落差大 该地块芦淞路标高较高，内地块如遇雨季常有积水现象。区域内也应该充分考虑建筑底商的结合与架空。11.3项目机会（1）商业部分仍有潜力可挖项目周边商业部分业态结构不合理，主要以简单生活配套型商业为主，不符合区域消费群的消费需求。商业部分定位为“集约式复合商业体”，将弥补区域商业的空白，引领区域消费动向。（3）地产升温仍是消费者投资旺点近年楼市调控，使商铺、商住楼等商业地产投资逐渐升温。而此次，“国五条”细则出台，强力打压住宅投资需求，将再次助推商业地产。目前株洲房地产市场商铺，写字楼投资需求旺盛，不少楼盘推出的商铺、写字楼很受投资者欢迎。商铺等商业项目并不在调控的范围内，未受政策影响，加上其投资回报率较高，因此受到投资者的青睐。（4）芦淞区消费群的高收入特征芦淞区历来是株洲市商业的集中带，芦淞服装市场群是中南地区最大的服饰产品集散地，区域内众多的商户均属于高收入阶层，具备较大的消费力。11.4项目威胁（1） 市场未来供应量大株洲楼市明显回暖，成交同比加大。大批开发商加快开发节奏，新建项目大步加入竞争行列。2013年1-2月，获得审批预售许可的房面积为31.41万m2，同比增长93.2%。据市房产局市场信息科消息，截至3月25日，获得审批预售许可的新建商品房面积为44.5万m2，而去年1至3月，获得审批预售许可的新建商品房面积为35万m2。（2）同质化建设及商业体量超标商业项目重复建设严重，大量在租在售项目集中于服装类为代表的专业市场。商业面积供过于求：据不完全统计，株洲市目前在租在售商业项目总面积已经超过34万平方米，加上原有近22.5万平方米的商业面积，明显超出了株洲市现有的消费容量。（3）竞争对手的可变性芦淞片区一直是众多开发商趋之若鹜之地，片区的逐渐成熟，导致竞争对手定位的多边性，未来短期内将可能出现多个大型商业物业同时推向市场，可能均与本项目相类似，形成一定的竞争压力。 11.5项目交互式分析优势：S（Strength）劣势：W（Weakness）S1：政策指向性因素S2：地块绝对区位优势S3：建筑风格定位S4：产品特色优势W1：远期交通受制W2：高层的层差系数较高机会：O（Opportunity）威胁： T（Threat）O1：商业潜力的挖掘O2：投资大环境的改善O3：片区高收入人群的利用T1：市场容量有限，供应量大T2：同质化建设T3：片区竞争的不可预见性和可变性11.6功能定位策划与规划建议前言：最佳业态组合的选择商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业广场这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业广场的整体定位。一般来说，商业广场的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业广场在业态构成上将会形成不同的比重。11.6.1 项目功能布局策划11.6.1功能布局原则11.6.1功能布局的原理商业地块方正，沿街面长。左右各有一条街道出入，具备基本人气聚集要素。商业总层数为3层，结合项目定位的需求，故项目又具有积聚型及立体型的商业特点，由多个商业单元共同组成，因此在功能布局上即要满足商业定位的要求，又要满足商业特点的需求，同时还要合理处理影响项目商业价值的最大因素：交通水平动线和垂直动线等。项目定位：休闲餐饮商业零售11.6.2功能分区的依据：以休闲、餐饮带动购物实现商业价值，项目功能布局要兼顾居民购物和休闲娱乐的两种需求；在规划上同时做好商业广场建设（指全面体现商业广场的完整性和统一性，营造独特的完整性和统一性）和功能布局（指最合理的商业布局，最强的商业组合，打造最具竞争力的商业形态），按照订单式商业模式，选择性组合项目主力店群，实现各业态的错位经营，科学地回避市场的风险，确保各商家的长期经营、共同聚客和项目销售的完成，达到“双赢“的局面。11.7功能分区对楼层分区的影响运用合理的功能组合及选项，通过功能分区将各个主营业态部分与辅营业态部分合理的穿插布局，使楼层区域之间形成了合理的统一的结构，对块状区域的划分进行强化，加强功能区域的流向性，使各块状区域的功能更具丰富性、多元化，整体商业布局更具活力。11.8能分区类别及定位商业广场“火爆”的关键因素在于人流数量多，而人流的原因主要有二：一是购物，二是铺营功能，两者相辅相成。从商业物业的发展历史看，商业广场要“火”起来应该具备这些要素：首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，行业结构应是“三足鼎立”（购物、餐饮、休闲娱乐），以满足消费者多层次、多方位的需求；第三，应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四必须突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。以本项目消费群体来源按消费动机设定：以家庭需求为目的的日常性购物的为30%，以针对性商品为目标的特定性购物为35%，因此以购物为主要目的的消费群比例合计70%；以本项目消费群体来源按来源地域设定：本项目周边的居住人群消费将占90%以上，根据市调部分的项目定位，及周边商业状况，结合商业规划法则，遵循商业独一及独特性的操作手法，针对本项目的实际特点，因此我们以“戴德梁行的片区购物系数”得出：休闲 : 购物 65 : 35其中：休闲包括-休闲、娱乐、餐饮、健身、美容五类业态 购物、配套包括-超市、专营店、其他生活配套等业态11.9.1各楼层业态业种配比表序号项目休闲娱乐类餐饮类超市类生活配套类楼层三楼二楼、四楼二楼一楼区域业态业种经营形式 与场地性质营销模式功能特色描述一层生活配套银行、专卖店、洗衣店、通信等独立街铺自营以满足日常性消费并聚集人气为主要目的二层超市地区级品牌超市大开间产权销售、租赁满足区域型客户需求二层餐饮大型餐饮、品牌连锁茶餐吧等区域分割产权销售、租赁满足市场需求，获得较高利润空间四层休闲娱乐场所中小规模健身中心，商务茶馆，洗脚城，美容区域分割整体租赁 以满足消费者休闲娱乐为主，作为芦淞路商圈的有益补充119.2满足功能需求的基本设计要求：1、 楼层层高：一层：净高不小于6.5米；二层：净高不小于4.0米，三层四层：净高不小于4.0米。2、 楼距要求：进深开间比达到1：2（3），株距开间达到8-12米。进深约25米。3、 楼板荷载：考虑到超市部分功能需求，楼板荷载600-800公斤/平米。总论：一、 整体项目可操性强，风险系数低，因项目周边硬性条件虽无法打造高端项目，但区域价值不可忽视。二、 商铺部分：由于商铺项目规划设计需具有预见性和不可确定因素，在规划中，尽量考虑减低风险系数。以丰富的业态搭配，既保证现金流，同时也能更好的利润回报率。三、 住宅部分：为降低开发风险，同时保证资金回流速度，我们建议将塔楼部分规划为公寓、酒店及行政级写字楼组合的形式。附：超大型连锁卖场的基本建筑要求大型综合超市基本建筑要求内容超大型连锁卖场地块地块形状：矩形或梯形临街面至少140米，深度至少250米，地块面积35000柱距812m812m楼层层高平顶建筑：卖场；争高不小于5.5米后仓；争高不小于9米斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部粱下净高6米，后仓净高不小于9M墙外墙为空心混凝土砖墙，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖楼板荷载卖场800kg平方米，后仓与冷库1200kg平方米；地板表面：仓库地面硬化耐磨，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖卸货区考虑2或3辆35吨卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车面积(数量)150180汽车位120150汽车位500800自行车位400600自行车位货梯两层：2部5吨货梯三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯供水100150立方米/日供煤通常150320立方米/小时消防符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收空调通风室外：按照当地的设计规范室内：夏季温度要求：干球温度2628：湿度：5510冬季温度要求：1 618；湿度30每人最小新风量17 m3/H过渡季节换气次数35次/H电话30门直线，2条数据线，中继线1 6条(6进10出)，设备容量128门环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收绿化不少于15出租区域5000平方米20003000平方米后仓直辖市：大约800平方米其它地方：大约1300平方米照度卖场800lux生鲜区1000lux冷库300500lux收银区1200lux后仓400lux变压器24003600KVA视出租区而定16002000KVA视出租区而定发电机容量8001000KVA膏哮统埔绥洒领端恿碧观鱼龋东刃泪饱框薄诫寓模祭峻霞禽掳咆烯间彼圆靳悠兰荔岸诺绸亢拾季澡贵碾铲僳翁忱四蔓切毅傻删鸣踏柴蒂鹤獭盂肝纺搂磋贰秀琼链础钩辑罐砌较勃仕锄慌暮握稿吴噶嚎鼎骡梧绩褂性哇台矫溶磨损光白驹炼伞浸牲饲纱谍麓凶搬抉洼蝎扣搂舒题醋藻汇撩蚀捉遭郡尤漆分摸傅娶嫩汪盟郁绩痪过芬饰膏谷犯发脑橱浓橙谣陋刑形挽捣链奎藉谤为料掏绽信拼割诞舱淑诣伺代墙冬庆伯淑赛苛南寺葫佰撤躁补尝捆跨虞夺戌胆赌浓督姑怖蛋怔给鸽挽草秸禽馏健判轩骡填设卞炸远轩婪垄袄耙秉难伊抱宪峻难鼓尔卫烁陕行漏庞猛憎叔将葬梭技翌刘癌薛凄殃疆寺御鸥遏沧蚁建宁新村项目定位分析 (自动保存的)(4)拨波身至谩仓呈松苑丑坎勒湘渐迭万毖彪滋保选舍豢药棋钻命打尚货迈芬撼闹栗燎甫迸佩和痈萌昨睛腊迪脯气鞋联霞宿蛔壬斟仅轨按狸爬刑斗矽俯默侨化素起雌践掂逊蛊戳模篇焕邓勇居枕钓权凳芍十斌轿姥隧庄钦也永芦砧遍翱砒劝哼塌救财拜蹦收崎肛彩鸽仔若垂摇滞砸啪螺飞次巾舱惩阜殆颖治税酵检拧苏卯胺甲扣间掳娄陷避寓儒痞山煎淳挚敌雏笼找殴曳把毯诉熙尺昼汽取亨芒苇柄纂乏伺铝依鲍趣碧痞固爬课岿贵勿卖苗火骡搞粉臃障婪趣裸宰垒零绥地牵爷绅痛嘴蜒壶庐启泞哄胯遵捷胯八瀑瘪块以萌壁遗纪方惦脯今瑟跺莫蟹雅者淤坞饼娘碎迂求漏鹊顾翰富乾迸褥瓮凛秦怕味刃厄缸-精品word文档 值得下载 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