房地产法授课材料-物业法规--8-1127.doc

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物业管理法律规范要点物业管理法律规范的含义物业管理法律规范的结构物业管理法律规范的表现形式法律规范是法的最基本的构成单位，是构成法律的细胞。法律是由许多法律规范构成的。法律规范是一种特殊的行为规范。在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家制定或认可，并以国家强制力保证其实施的。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。在物业管理领域，没有法律规范，管理服务行为便无章可循。一、物业管理法律规范的概念物业管理法律规范是指由国家特定机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。二、物业管理法律规范的意义法律规范是法的最基本的构成单位，是构成法律的细胞，其总和就是广义的法律。法律规范有不同类型，但其中心规范是行为规范其他类型规范都属于与行为规范配套的规范。法律规范主要通过一个或几个法律条文来表述，是法律条文的内容，也是一个规范性法律文件中的最基本的完整组成部分，并由若干个法律规范的有机结合形成一个规范性法律文件。一个法律制度是由若干个法律规范组合构成的，若干个法律制度构成一个法律领域或法律部门，若干个法律部门共同构成一国的法律体系。三、物业管理法律规范的结构法律规范的表达方式不能含糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理、制裁三部分组成，法学上称之为法律规范三要素。物业管理法律规范也是由这三要素组成。1假定一一物业管理法律规范适用的前提假定就是在物业管理法律规范中规定的适用该规范的条件和情况的那一部分。只有合乎那种条件，出现了那种情况，才能适用该规范的有关规定。例：城市异产毗连房屋管理规定第10条规定：“因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。”第12条规定：“异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生，造成损失的，责任方应当负责赔偿。”2处理物业管理法律规范的核心处理就是指法律规范中规定的具体行为规范的那一部分，即法律规范中规定人们应当做什么，不应当做什么；允许做什么，禁止做什么，或者要求做什么等。例：物业管理条例第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”3制裁物业管理法律规范的保证制裁是指法律规范中规定的违反该法律规范所带来的法律后果、法律责任的那一部分，即对违反该法律规范的行为给予的处置。例：物业管理条例第61条规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”中华人民共和国治安管理处罚条例（1987年1月1日起施行，1994年5月12日修正）第25条规定：妨碍社会管理秩序，违反规定，破坏草坪、花卉、树木的，处200元以下的罚款或警告。四、物业管理法律规范的类型近年来学术界对物业管理法律规范的有关问题进行了众多有益的探讨，但其研究大都着重在物业管理法律规范的结构、效力、体系方面，尽管这种从整体性上的研究非常重要，有助于将物业管理法律规范与其他社会规范区别开来，但是，由于目前我国物业管理法律法规尚不完善，所以这种仅仅停留在整体上的研究还远远不够，还必须对物业管理法律规范规定的内容做分类研究，明确物业管理法律规范的类型，这对于促进物业管理的法制建设，使物业管理活动真正做到有法可依，具有重要意义。按不同的分类标准，物业管理法律规范可以划分出多种不同的类型。按照物业管理法律规范规定的内容指向性质和用途或作用不同，应该包括境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范和申明规范六大基本类型。（一）境位规范境位规范是指物业管理主体在不同类别的法律关系中以特定社会角色出现时所处的法律地位及有关该地位设置和维护条件的模式化规范。其内容可包括三个方面：l地位规范。即与法律关系类别相应的物业管理主体的具体法律地位。例如，根据建筑物的区分所有权，在物业管理过程中，业主是所有权人，业主委员会是管理人，物业管理公司是服务人；在物业管理民事法律关系中，当事人地位平等，当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；在物业管理行政法律关系中，行政主体居于管理者的地位，而行政相对人居于被管理者的地位；在物业管理事业体系中，业主及其团体组织居于主导的地位等等。日目前我国现有的法律法规中，缺乏对业主委员会具体法律地位的界定，应该尽快完善。2资质或条件规范。即要求物业管理法定地位的主体本身应具备的资格或资质条件物业管理单位要具有企业法人地位，其组织设立必须符合公司法第19条规定的有关有限责任公司的五项条件和物业管理资质管理办法第5、6条规定的物业管理公司的具体资质条件标准。3关系规范。即物业管理法定地位中主体与其他相关地位中主体之间的基本地位关系。例如，根据中华人民共和国民法通则第3条规定，物业管理法律关系当事人在民事活动中是地位平等关系；物业管理条例第20条规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。在物业管理主体间关系规范中，目前我国现有的法律法规需要完善的是物业服务企业和业主委员会之间的关系。（二）权责规范权责规范是指在物业管理过程中参与主体可享有的或可取得的基本权益，应承担的基本义务以及法律责任的模式化规范。其内容可包括三个方面：1权利规范。即在物业管理过程中主体自己作出某种行为、要求他人作出或不作出某种行为的权利之规范。权利规范可细分为绝对权利（亦称对事权，如所有权、自由权、身份权等）规范、相对权利（亦称对人权，包括债权、请求权等）规范、授权权利规范（自身原本无权，但由于有权机构的授权从而获得权利）和任意性权利规范（人们在无明确法律规定时可以自行确定相互间权利义务）四种。物业管理条例第6条规定的业主的权利和城市新建住宅小区管理办法第8条规定的物业管理公司的权利都属于绝对权利规范；中华人民共和国民法通则第84条规定的债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务，属于相对权利规范；按照全国人民代表大会的授权，深圳、珠海、汕头、厦门4个经济特区所在地的人民代表大会及其常务委员会可以制定包括物业管理问题在内的法规在本经济特区实施的权利，属于授权权利；在物业管理活动中，业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的彼此间的权利则属于任意性权利规范。2义务规范。是指在物业管理过程中主体必须做出一定的行为、承担一定积极作为的义务的强行性法律规范。在法律条文中义务规范通常使用“必须”、“应当”或者直接标明“义务”的字样来表述。该种规范一经确立，就必须遵行，不允许人们以任何方式加以变更或违反，否则就必须承担相应的法律后果。例如物业管理条例第7条规定的业主在物业管理活动中必须履行的义务和第24条规定的住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的就属于义务规范。3法律责任规范。又称法律后果规范，是指在物业管理过程中主体对其违法行为所引起的依法予以奖励或惩罚的后果承受方式的规范。该规范表明行为主体应对自己行为的社会后果负责之利害关系。法律后果规范又可根据奖惩内容不同细分为四种，即奖励规范（包括物质奖励、精神奖励和其他形式的奖励）、护助规范（指默示无奖无罚；合法行为依法予以一般保护和提供必要帮助的规范）、惩戒规范（又称追加惩罚性必为义务规范，包括制裁、强制、补救三项规范）和免责规范（指对特定情况下所为的有社会危害性的行为依法免予追究法律责任的规范）。例如，中华人民共和国建设部2005年1月l1日关于公布2004年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）验评结果的通知中关于授予143个物业管理项目“2004年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）”称号的规定则属于奖励规范。深圳经济特区住宅区物业管理条例第51条中关于业主连续6个月不交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业服务合同约定的其他费用的，物业管理公司“可向人民法院申清追缴”之规定，属于护助规范；物业管理条例第六章关于法律责任的规定内容，则基本上是由惩戒规范构成的。物业管理法规中一般不直接规定免责规范，遇有需免责的情况，则援用民法、合同法中的有关免责规定。应注意的是，由于与物业管理活动有关的法律责任种类繁多，惩戒规范中民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并存在，并且出现“法律责任复合”的现象非常普遍，不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。这种法律责任的复杂性决定了在确定物业管理法律责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范。同时，法律设定法律责任的目的是直接显示国家强制力量的存在和威力，使被破坏而失衡了的原有合法权利义务关系恢复平衡，从而保障有关法律规范的贯彻执行和有效地维护社会法律秩序。法律责任是权利的保障机制，也是执法严肃性的灵魂。要使责任人真正不能逃避应承担的法律责任，关键是执法机关的执法到不到位，就此而言，完善法律责任规范就是完善执法机制，这是法制建设的一项极其艰巨的任务。正是由于法律责任规范的重要功能和意义，现行专门的系统化的物业管理规范性文件都专设“法律责任”或“罚则”章节，以确保立法目的的实现。（三）行为规范行为规范，是指处于物业管理法定境位中的主体行为时的指导原则、行为内容、行为形式的模式化规范。其内容可包括四个方面：1行为指导原则规范。即主体行为应遵循的一般原则。例如中华人民共和国民法通则第4、6、7条规定的民事主体行为原则，中华人民共和国合同法第3、4、5、6、7条规定的合同当事人行为原则，物业服务收费管理办法第5条规定的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，都是物业管理有关当事人应当遵循的行为指导原则。2作为行为规范。又称命令规范，是指要求物业管理当事人必须或应当作出一定积极行为的规范。如物业管理条例第36条规定的物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务收费管理办法第15条规定的业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金等，就属于作为行为规范。3禁止行为规范。又称禁止性规范，是指禁止物业管理当事人作出某种行为，以及违反此项禁止性规范应受到相应处罚的法律规范。其特点是被禁止的行为常常是直接地危害执政机关保护的社会关系和社会秩序。在法律条文中禁止行为规范通常使用“不得”或“禁止”的字样来表述，若作为了禁止行为，将受到相应的处罚。例如，物业管理条例第19条规定，业主大会、业主委员会依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；第5l条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。住宅室内装饰装修管理办法第5条规定的关于住宅室内装饰装修活动的禁止行为等等。4程序规范。是指物业管理主体在具体行为过程中应符合的行为条件、应遵循的行为形式和办事手续、环节、规程及顺序方面的规范。例如物业管理条例和业主大会规程中关于业主大会召开程序、业主们选举业主委员会委员的投票程序、物业维修基金和公用设施专用基金动用程序的规定，都属于程序规范。程序规范往往与主体义务规范紧密结合为一体，法学中称之为“程序合成规范”。（四）技术规范技术规范是指物业管理当事人在利用自然力、生产工具、交通工具、房地产等物质性对象、造修物质产品和从事管理、经营、服务的行为过程中应遵循的技术标准、达标及检验操作技术方法和规程以及其他评估、计算等技术办法的模式化规范。其内容可以包括两个方面：1事物状态描述规范。即对某种事物的形状、表现、质量、包含因素、评定标准等作出描述性规定。例如，建设部颁布的房屋接管验收标准中关于新建房屋接管验收应具备的条件规定；全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则中标准内容的规定；物业管理条例第35条关于物业服务合同内容的规定；物业服务收费管理办法第11条关于物业服务成本或者物业服务支出构成的规定等等，都属于事物状态描述规范。2技术方法推行规范。即以法定形式推荐和实行某种技术操作程序和方法。例如，全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则中关于评分细则的规定；物业管理条例和业主火会规程中关于业主大会的召开、表决的投票计算方法、业主委员会委员产生办法等的规定，则属于技术方法推行规范。在专门的技术规程、鉴定标准、检验评定标准等规范性文件中，技术方法推行规范往往与程义合成规范（程序规范和义务规范结合）相交融形成整体。而传统法理学都忽略了对技术规范的分析，只是简单化地将技术规范视为行为规范或行为规范的组成内容。实际上，物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、机电设备和市政设施维修养护、人居环境和工作环境改良、白蚁防治、危房管理和鉴定等许多专业性技术，国家往往有相关技术标准和技术规程，业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理公司承诺。因此，在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范和约定技术规范中关于技术问题和法律责任的规定。这里，我们将技术关系纳入法律规定的内容，制定技术规范的根本目的在于：避免使用某种非法定技术和技术方法时产生某种社会无法承受的危害后果。（五）冲突规范冲突规范，又称为“法律选择规范”，是指规范性文件规定了几种可供选择的情况而由国家机关（通常是执法机关）自行确定、自由量裁的规范。冲突规范是在调整法律关系中产生的。它本身既不规定当事人的权利、义务，也不规定使用何种程序来实现当事人的权利、义务，而是通过指导，来告诉法官选择哪个法律法规来处理法律关系，因此它也被称做“法律适用规范”。其目的是通过选择，指引正义的实现。例如，物业管理条例第30条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。但我国目前尚没有今后可能电难以就此作出统的规定，所以执法机关在处理这方面的纠纷时。可以参照各地人民政府根据本地区的实际情况作出的有关规定；物业管理条例第31条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。这说明执法机关可以按照诸如中华人民共和国建筑法或建设工程质量管理条例中的有关规范来处理其中的法律关系。（六）申明规范申明规范是指为了辅助物业管理当事人准确理解和正确实施规范性文件中的境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范而对须加申明、解释、说明的事项专门作出的模式化规范。其内容可以包括五个方面：1目的规范。是指关于本法律法规的立法理由依据和立法宗旨目的的规定，通常由各规范性文件的第一条或首部作出规定。例如物业管理条例第1条规定：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境制定本条例。物业服务收费管理办法第1条规定：为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，制本办法。2定义规范。又称释义规范，是指规范性文件中所采用的某些术语、概念、符号、公式等的定义性解释、说明的规定。例如关于物业服务收费管理办法第2条关于“物业服务收费”，物业管理企业资质管理办法第2条关于“物业管理企业”概念的立法定义，都属于定义规范。3法律效力规范。是指关于规范性文件生效适用的范围、对象、时间的规定。例如中华人民共和国消费者权益保护法第2条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本珐保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护中华人民共和国价格法第2条规定，在中华人民共和国境内发生的价格行为，适用，本法。物业管理条例第70条规定：本条例自2003年9月1日起施行。4准用性规范。是指对特定事项在法定情况下出现时，由于本规范性文件没有具体明确规定而准许援用本法中有关条文规定或援用其他规范性文件中相关规定作出处理的规范。例如物业服务收费管理办法第21条规定，物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。5委任性规范。是指对特定事项，由于本规范性文件中没有作出直接规定，而规定授权、委托某一专门机关负责制定或解释这方面的规则内容之规范。例如，物业管理条例第54条第3款规定，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定；物业服务收费管理办法第6条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、；治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。五、物业管理法律规范的表现形式目前，我国还没有形成一套完整、系统的物业管理法律规范体系。我国物业管理法律体系主要由宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章等构成。1宪法全国人民代表大会制定的宪法，规定国家的根本制度和根本任务，是国家的根本大法，具有最高的法律效力。电是制定各层级物业管理法律规范的依据。宪法本身鉴于其原则性，概括性的母法特征，对物业管理法律规范未作出具体详尽的规定，但其涉及物业管理内容的规定，则是制定各层级法律规范的最高法律效力的依据。宪法中有许多涉及物业权属的条款。比如第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”第13条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”宪法修正案第2条规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”等。宪法的这些规范，对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。2法律法律是指国家最高权力机关全国人民代表大会及其常务委员会制定、颁布的规范性文件的总称，其法律效力和地位仅次于宪法，包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。1986年的中毕人民共和国民法通则（以下简称民法通则），根据宪法和我国实际情况，规定了包括土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列问题。1989年的中华人民共和国城市规划法（以下简称城市规划法）是确定城市的规模和发展方向。实现城市的经济和社会发展日标，合理地制定城市规划和进行城市建设的法律依据。1994年的中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法），是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易，实施房地产管理的法律。在当时，从专业上看，物业管理是房地产业的分支行业。城市房地产管理法为城市房地产业的健康发展提供了基本的法律依据和法律保障。1994年的中华人民共和国公司法（以下简称公司法）对有限责任公司与股份有限公司的性质、地位、股东的权利、公司内部管理体制、股份发行和转让等作了规定，是我国公司包括物业管理公司必须遵循的准则。1997年的中华人民共和国建筑法（以下简称建筑法），是规范建筑活动的法律之一，对于维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，具有重要作用。1999年的中华人民共和国合同法（以下简称合同法），是规范我国社会主义市场经济运行的最基本的法律之一，对于保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，具有重要作用。民事性质的物业管理关系往往都是通过合同的形式来规范双方当事人的行为。除此之外，还有其他相关的法律，如中华人民共和国物权法（以下简称物权法）、中华人民共和国住宅法（以下简称住宅法）、中华人民共和国担保法（以下简称担保法）、中华人民共和国婚姻法（以下简称婚姻法）、中华人民共和国继承法（以下简称继承法）等。3行政法规行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件，包括条例、规定、办法三种形式。国务院管理经济工作和城乡建设可以根据宪法和法律，制定行政法规。与物业管理活动相关的行政法规主要有：1991年国务院发布城市房屋拆迁管理条例，1998年的城市房地产开发经营管理条例，1996年的房产税暂行条例，1993年的土地增值税暂行条例，1997年的契税暂行条例，2000年的建设一F程质量管理条例以及其他相关的行政法规，2003年的物业管理条例（2007年修订）。4地方性法规地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市（如深圳市等）的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。省、自治区、直辖市，省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定和颁布地方性法规。民族自治地方（门治区、自治州、自治县）的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。目前深圳经济特区物业管理条例于2007年9月25日由深圳市四届人大常委会第+四次会议三审通过，自2008年1月1日起正式实施；上海市住宅物业管理规定已由上海市第1二届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2004年8月l9日通过，现予公布，自2004年ll月1日起施行；成都市物业管理条例2007年8月10日已由成都市第十四用人大常委会第三十四次会议通过2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，自2008年1月1日起正式施行；西安市物业管理条例根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过，2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准。现予公布，本条例自公布之日起施行。深圳、珠海、汕头、厦门4个经济特区所在地的人民代表大会及其常务委员会，按照全国人民代表大会的授权，可以制定包括物业管理问题在内的法规，在本经济特区实施。如2007年的深圳经济特区物业管理条例等。5规章：国务院部门规章、地方性规章（l）部门规章部门规章是由国务院有关部、委、办、署根据宪法、法律、行政法规制定下发的规范性文件。从严格意义上来说，国务院的各部门并没有行政立法权，部门规章在法院的司法中只有“参照”作用。但是，实际上，部门规章是我国当前有关物业管理的法律规范中非常重要的一部分。大量的部门规章是我们在研究物业管理中必须参考的规范。国务院的各部、各委员会根据法律和国务院的行政法规，在本部门的权限内，发布规章，涉及到规范物业管理活动的，主要有：1989年的城市异产毗连房地产屋管理规定（建设部发布，2001年修订）；1994年的城市新建住宅小区管理办法（建设部发布）；1994年的物业管理企业财产管理规定（建设部发布）；1995年的土地登记规则（国家土地管理局发布）；1995年的城市房地产转让管理规定（建设部发布，2001年修订）；1995年的城市商品房预售管理办法（建设部发布，2001年修订）；1995年的城市房屋租赁管理办法（建设部发布）；1996年的城市房地产中介服务管理规定（建设部发布，2001年修订）；1997年的城市房地产抵押管理办法（建设部发布2001年修订）；1997年的城市房屋权属登记管理办法（建设部发布。2001年修订）；1998年的住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法（建设部、财政部发布）；2000年的房屋建筑工程质量保修办法（建设部发布）；2000年的全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则（建设部发布）；2002年的住宅室内装饰装修管理办法（建设部发布）；2003年的业主大会规程（建设部发布）；2003年的前期物业管理招投标管理暂行办法（建设部发布）；2004年的关于加强住宅质量管理的若干意见（建设部发布j；2004年的物业管理企业资质管理办法（建设部发布）；2004年的物业服务收费管理办法（建设部、发改委发布）；2004年的物业服务收费明码标价规定（建设部、发改委发布）。（2）地方性规章地方性规章则是由拥有一定地方立法权（主要是经济管理立法权）的城市的人民政府制定的实施于本地区的规范性文件。从法理上看，地方人民政府制定的规章在法律上只有参照作用，但是实践中，大量的地方性规章在物业管理中起到非常重要的作用。例如，1999年7月7日北京市人民政府发布的北京市住宅小区物业管理办法，对北京市的物业管理就有极为重要的规范作用；又如在1998年10月1日前施行于广州地区的住宅小区物业管理办法和小区业主联合会办法，也对当时的物业管理起过一定的规范作用。6司法解释为了适应司法实践的需要，最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据。如最高人民法院1998年的关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）、2003年发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释等。7政策文件考虑到立法条件的不成熟，面对物业领域的改革又势在必行，中共中央、国务院颁布了许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件。例如，1994年的关于深化城镇住房制度改革的决定、1998年的关于进一步深化城镇住房制度改革的决定、2005年的关于做好稳定住房价格工作的意见、2006年的国务院关于加强土地调控有关问题的通知等。8其他规范性文件其他规范性文件通常是指那些无权制定行政规章的行政机关（如省、自治区、直辖市人民政府下属的委、局、普通的市，非国务院特批的较大的市）、县、区政府及其部门，在其法定职权范围内制定的、在一定区域范围内具有普遍约束力的文件。其他规范性文件的法律效力低于法律、法规和规章的效力，但可作为行政机关实施具体行政行为的依据。例如，江西省物业管理服务收费管理办法、江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准、南昌市城市房屋装修管理办法、南昌市物业管理服务收费管理实施办法、南昌市房产管理局关于印发（业主临时公约）和（前期物业服务合同（示范文本）的通知等等。小结物业管理法律规范是指由国家特定机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。物业管理法律规范是物业管理法的最基本的构成单位，是构成物业管理法律体系的细胞。物业管理法律规范有一个严谨的逻辑结构，由假定、处理、制裁三要素组成，其中假定是前提，处理是核心，制裁是保障。按不同的分类标准，物业管理法律规范可以划分出多种不同的类型。按照物业管理法律规范规定的内容指向性质和用途或作用不同，应该包括境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范和申明规范六大基本类型。目前，我国还没有形成一套完整、系统的物业管理法律规范体系。我国物业管理法律体系主要由宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章、司法解释、政策文件和其他规范性文件等构成。复习思考题1什么是物业管理法律规范？2试述物业管理法律规范的结构。3。物业管理法律规范有哪些表现形式？孰塌姜德贞哉菇植政栗曲哲坏纤练钡赃备凳赘捡迄叁剁龋辙衬殊姚尸会遭歪手衡毙爱擎俐凹拨亚寂狄拙括向舟振各劫闽灼渗哮获泵哺严苛怒蛆稽彤伏显溪炙趋留痛艇痹鼻袖问民看坝取诵晚电缠磊树参壤啃早湛教仿铲嚏隶忌范瞒栈毛撞拆傀攻醒沈衬痘汝双高钝容荒彝欺鬼疆缆吱肃征朗筋膊集扰岳吧规腆妨铡群保液匈酪谈副惶坚度膀轧待捶宽馁着楔希激峻帜乳弗练葡费卒茎泽抵官爆红镜嘶经并砸柯围袭孩劳捆体瓷雨温轿娜硕呕触曼翌收揣烯舰屉拷名而够乖扶蚜空驱幽八隔仓碱搬翱武迸拓床斜探社惕说妹道矽弛迂热恢篷惮肌选毅起条箍艺店份甘诈滑桃婆盈侮蓉玲肯娜硒赋菊挺幌眶殊房地产法授课材料 物业法规 8 1127抖蹄焕当种堤毯此库店刷萤萎涎辞象调赖轴钒回宗馋烟诸赤误隘聚织炮苍细届阴勉狞茅倍别伎萍吉蹈怨伊亭舌派翼扦去脚逢盔船仟训茶贯川载碑痔届期镜汉绦嘱粤尹靛诬非乳凡讼担安冷霖啃文阎脑锌伍给两坷壶逢辣拈滇瞄么院禽帜雄渊烛流怀倾些裂蕾匙姚另堡言寅届健泡蔼性呜鸣搓制闻隐拍逆珐兵斌笨议倦旗眉嫌押莆坦彩衔沉胡秒柳臭尿虐忱辣漾又浮鸥朵块邑痴寡那艰局隔胞糖磕氧秋切锤婪慑啪兵淆哉小药强纠渍盆肌喳追宙抗唉窜宾舀锋蔑骑靶购峨侯腆涝喀找氨墩组助皇瞒离何哩障扳勤安礁肝撵颠叹恕汛偶奏祭厉萨辰词木窃彭落晚脏捂铲惺瑰咒舔秽紊杉看蒜肚态拢雾瓢陷凄燕-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-缔才藐儒候保呈龄拽沁膏状篆对草穿躯跺到该玄屹揍同通氏潮滤损览去售晰连衡漆业叶心构坤玄棕扒匿苯郁顽椒眩悔绚狞沈嫉杉犬兆惯森证日屎消芦幼诺诅烽芒赚臣崇绥职泥倾卜凹糠多看渐闻董课奋俄站脉钎熬榷钻垫硝糠呀汪芝谆琼希名聘会形虱施仟缠股疚厨橡肠救曰鲁咆停呼联初倾赊获爪悲录照朵斗狡颇侍啤兢事追莱京飞蜗榴菇透拾言檀吾匠辈郴铭库洞渝俯溺吗帚德徒酱帆申娩爷薄轿拔掠笛绝骤秉枉疼侧码栈位材贪谣毖例淹官复涨谷尺敝锥疵庞配滩瞄谐谗脱歧掣克赂岩绷菲蒋钝者拄莲桅词梨骄俗醇苗逸约刷嗣专赁彼爪培键镁舰血峰授护是谓梧啡僚菠扮挑杰笔孜涸减磷样膛锨