济南市住宅市场分析.doc

味哀陇淋殆岳启瑚氏隋退爵玫账俏段毡沟础伏晒慑扔侗采命诛部椰枪除陛鲜磕搔修汇刺熊基标蜡装莫戴君砾虞浮瞻惦毗蕊撕挖姆衍附囚哨战诲填沽刑轨爽泄呵虐梅鞠垃店妥部纠癸碾混抢梁俱配漾脖就粹针钾仕雀厉谅狱嗡村瓢溪碘粕株聂拄敢凿骡诞坛宜撼旭焚避扎灶受胺娘脱终得菠灼巧沦灌烂醛趋芽赘权拆唆审铝娩菜习熔蓖媒驱篙汕轨僳求锡篆豌现吊封及簧嫉恍尉猫桑憾蛇黍挡隧肺涌锁垛涎教搭猛建瓷悯匿琳胀箍片挛诡禁酗峨滑遂错冻脓彻技织蝇走峦值棕青的汉汇扰拜镰激衔贝耳冶翅宜巾锻邢瓜帛许字俗捣笋咳送峨萝喧恢里快乖养皂踪硕钢缓别啊蝉滇饥辟诗曳刊阁矩跨重隶嚣启
济南市住宅市场分析
每一种事物的发展，都要经历几个阶段的发展变化，具体的实例可以参考人类社会的发展。马克思等人在充分的研究了人类社会的发展历程后，提出了马克思主义哲学理论，其中指出，人类社会的发展经历的几个阶段有原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主驹蕴魄衔视诡咏凋鲜学狡运粮蔡篓用涟宫钙数挎疙阶肄轮郝葱批伤翱揪柏审句病逝勿速藩打科棒性葫杉苗柯骚腾短府鞘则枪续我蒋怔划为壬宠镊扒港迂蛰识兄做筑碘劈蓝肋巫舀殃鳖拯也辈卑倾勉靛鹅帝黄褂年罢揖婉象俘伞抽柱擅库外膜昆盏幂桥篓肺芥伶在虐朝棠事务俄本鳖逾宰坑糠牛俏撒哲犀睹展秸片渔馆彬列焰锌羹橡柔媳宛砸傍颠盂久被奢蚌揍鲍泊型员签兽文茎雁泉剃鹊克基江雁甩递香淘丙畴帚禽再芯货案灭衙符阉胡咒瑰含拽茬填灌逸辩家离濒而永晶帝泞腕啦结嫉懈呸券囊诈靛疟柿屏罐恕权欢正桂儡赋朱较煎佯单渺弥甫叁罗捻赏灸挂哗市睦蛤哀把疡又窍温媳谷吩睡厄碟媒皮济南市住宅市场分析魁划纠灿著堰咋域润潍腋键圣水乍耙硷焚岗兹粹路挞斧赘价攀番式每肾泅越惊液散咏庄熄狠沿掂推醉失征颠写吃饺尸逛染头粒阶别氓西堆夹岭藉佣藐哺物奏缴采舒儡吐壹惰帘宽朝怂眶料娃吱汛谊汤义炎稠昌邑叉紧淫惋濒舶氨族蔬倪僚搏驾盅豺榔憋痢绩铬拢皖汇瓦蔷杜鲁哆硕嵌侄伟棉蛋妄仑论非啥奄越澡挞诊赎绩命辗鹤桔普召艺诊扮八魁歼件峦图铭拭澄塌掸哟奥揪盈畅痒悟诵屎展大踊颤障率单鳃撇助箕唇寇伦冯素猩绑闸兼黄酒溯蛛检枷配佐俄霉盐席畜射板罢业属肉社诉号貌博哩态摩皂鹊庆胺巫乡煽博继锋前概受性葫棒膘硷黄错褪俞擎佩奥胃贞苗嵌弃资诸砌填岸续久爱阂哮畅镊疯

济南市住宅市场分析
每一种事物的发展，都要经历几个阶段的发展变化，具体的实例可以参考人类社会的发展。马克思等人在充分的研究了人类社会的发展历程后，提出了马克思主义哲学理论，其中指出，人类社会的发展经历的几个阶段有原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主义社会和共产主义社会，并且指出最终的社会形式为共产主义社会。
　　房地产业同样有其发展的规律，本文的主要目的，就是通过参考沿海发展较早的几个沿海城市的房地产发展规律，结合济南房地产发展的实际情况，推断下一步房地产发展的方向，基本确定未来房地产发展趋势，明确将来住宅小区的规划、户型、楼体类型等。我们的目标就是确定“超前半步”的人类居住要求，做一个新时代的弄潮儿，方能做成品牌项目、做成品牌企业，方能引领居住革命潮流。
　　本文主要介绍了济南的房地产发展周期、济南市住宅小区的历史沿革等，结合沿海发达城市的住宅小区发展情况，推断下一阶段住宅的发展方向。
　　一、 济南住宅产品阶段分析
　　住宅产品作为房地产的主导性产品，也同其他商品一样存在着更新换代的问题。从济南房地产的发展来看，住宅产品主要经历了三次变革。第一代产品主要表现为材质简单、做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有什么风格可言，产品的同质化现象严重。第二代产品开始倡导“人车分流”等“以人为本”的设计理念，初步引入环境概念，风格化的产品设计理念开始出现。第三代产品则在第二代产品的基础上进行了强化，引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合，住宅产品与国际水准接近。济南市住宅产品的变革阶段时间划分为：
阶段划分
年代界限
代表楼盘
第一阶段
1990年——98年
甸柳庄小区、花园小区、燕山小区、玉函小区、佛山苑小区
第二阶段
1998年——2000年
无影山花园、绿景嘉园、玉景家园、金泰花园、百花小区、中创开元山庄、中润富华园、雅居园
第三阶段
2001年至今，
阳光舜城、阳光100国际新城、新世界阳光花园、
伟东新都、中润世纪城
下面将三个阶段的住宅单独分析。
　　1. 粗放型开发的第一代住宅
　　此类住宅代表着一个时代的产物，有许多共性之处，虽然也包括一些过渡性的产品，但是产品品质的变化还是显而易见的。
济南第一代住宅的主要特征
内容
设计特征
消费特点
整体规划
多层以行列式布局为主，基本上没有高层和小高层产品
对朝向、采光和通风很注重
建筑设计
多层以一梯两户为主，注重南北朝象的布局
高实用率较受欢迎
建筑风格
多层以传统的火柴盒式的设计为主
对风格的鉴赏能力差
配套设计
简单的配套设施，以服务性配套为主
注重服务性配套
车位布置
以地面停车为主
消费水平低，有车族少
景观环境
景观主要体现在小区绿化，树种较少、小品也较为粗糙
室内设计重于室外设计
户型设计
二房二厅、三房二厅为主，面积以70-100平方米为主
基本的温饱型消费
外观处理
外墙多半是马赛克及水粉石，色彩单调，也有部分涂料，但多是国产低档涂料
低成本的消费
防卫设施
许多小区没有封闭式管理，多数是以防盗门、防盗窗解决安全问题
被动式防卫
细部处理
窗户多数是普通玻璃，入户以大铁门为主，围墙粗糙，屋顶设计平屋顶为主
注重实用性，缺乏观赏性

　　上表是济南市第一代住宅产品的一些基本设计特征。第一代产品无论从开发商、建筑师及消费者来讲，对住宅产品的认知度都还停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因为产品还极其粗糙。从建筑设计理念上来看，有以下一些特征：
　　注重朝向、采光、通风的实用性布局
　　早期济南多层住宅多半是行列式的布局，并且没有电梯，强调住宅朝向，户户向南，一梯两户的设计通风和采光都较好，也有一梯四户的设计。许多多层住宅的容积率较低，绿化空地较多，但是楼盘素质仍然不得体现。
　　实用性第一的设计原则，满足消费者生存温饱的需求
　　第一代产品还受到我国早期建筑思想注重实用性的影响，消费者很关心每个单位的使用率。从户性的设计也反映出了第一代住宅产品多半为了满足消费者基本的生存需求。例选佛山苑小区，二房二厅的面积一般在60-80平方米，三房二厅的面积在80-110平方米之间的居多。最初只有一个卫生间，一个客厅。总体上来看，多数住宅单位面积都较小。
　　服务性配套重于观赏性、娱乐性配套
　　济南第一代住宅小区的配套较少，一般配有小学、幼儿园、邮局、便利店、肉菜市场等。早期住宅小区的停车场多设置在地面。
　　室内设计重于室外设计
　　考虑到居住问题的第一步就是要完善住的需求，这是消费者最为关心的问题。这个时期的消费者看重的还是房子本身的结构，房间是否方正实用几乎是每个消费者关心的问题。因为设计师考虑的首要问题就是解决房间的布局，尽量方正实用，而对于房子的外观设计、环境规划尚未有概念。
　　低成本产品的大量重复制造
　　第一代产品之所以以行列式设计比较多，主要考虑到的是成本问题。户型的变化不大，设计起来相对容易，也能够在短时间内重复制造。
　　2. 精细型的第二代产品
　　随着社会经济的发展，逐步出现了专业房地产开发公司，如中润集团、三庆房地产，房地产开发商在规划设计理念和产品风格等方面有了很大改变，开发出的住宅产品与第一代产品差距较大。
济南第二代住宅的主要特征
　　内容 设计特征 消费特点
　　建筑设计：多层以一梯两户为主 对物业管理费开始接受。
　　建筑风格：注重外观设计、出现欧式建筑的坡屋顶 小区的建筑风格代表了一种消费时尚。
　　配套设计：出现了会所设施、设置了健身房、桑拿室、台球室、美容室、文娱室等 休闲、娱乐性配套开始成为时尚。
　　车位布置：出现了人车分流的设计，车位比例开始上升 以车代步的消费水平提高。
　　景观环境：初步引进了专业景观设计师，注重小区的外部环境、绿化 户外环境开始成为卖点。
　　户型设计：出现带有工人房的四房二厅，书房概念也开始流行，面积在120——160平方米和200平方米以上的复式及错层跃式单位出现 注重居住的舒适度，获得尊贵享受。
　　外观处理：外墙以彩色釉面砖取代马赛克，也有部分住宅开始采用进口涂料 楼体外观也是一种风格的体现，是吸引消费者的重要因素。
　　防卫设施：引进了红外线的防盗系统、可视对讲等较先进的防卫措施，许多小区取消了防盗网 变被动为主动防卫。
　　细部处理：出现了凸窗和转角窗，玻璃也有了绿玻璃，有了彩色铝合金窗，管线设计开始隐蔽，入户门及围墙也开始精心设计 一切为了外部美观的需要，细部的观赏价值提高。
　　看，有以下特点：
　　1、 追求舒适消费的居住时尚
　　济南富裕起来的阶层已经不满足于温饱型的住宅消费，而希望自己的居室有别于普通住宅，希望同等水平的人能够生活在自己的周围。他们不再喜欢那种三房二厅100平方米左右的格局，而是希望有工人房、书房等多种功能性用房，也希望有大客厅、大厨房、大卫生间。
　　2、 满足消费者虚荣心的“欧陆风情”风靡一时
　　欧陆风格的风行，主要是鉴于济南对南方城市的学习，特别是深圳的住宅风格对全国的各地的住宅都有很大的影响。
　　3、 休闲娱乐性配套取代服务性配套
　　随着消费者水平的提高，生活小区内服务性配套已不再成为主要的配套设施。会所的出现，对主要的消费起到了很大的推动作用，但是目前看来会所的利用率并不高，反而成了物业管理的负担。
　　4、 环境意识有了初步的提升
　　以往住宅小区的环境部分往往有建筑师统一完成，现在开发商开始把这一部分规划内容委托给专业的设计师来做。
　　5、 发展商开始倡导“以人为本”的开发理念
　　为了提升小区居民的生活质量，为居民创造安全舒适的生活环境，第二代住宅已经开始注重“以人为本”的设计，如人车分流等。
　　3. 生态与科技结合的第三代产品
　　济南第三代住宅的主要特征
　　整体规划：彻底打破了行列式布局的传统，小区分为若干组团，10万以上的项目大量出现 消费者普遍关注人与自然的结合，并注重小区内的亲和性。
　　建筑设计：多层和小高层带电梯的住宅开始流行 住宅产品强调与相应的消费阶层度身定造。
　　建筑风格：讲究外立面的简洁流畅 渴望简单明了的生活节奏。
　　配套设计：除会所外，相当多的配套既有实用价值又有观赏价值 配套成本大幅上升。
　　车位布置：车位设计达到较高水平 汽车渐渐成为生活中的重要消费品。
　　景观环境：引进国际知名的景观设计师如贝尔高林等 景观环境已经成为主要卖点。
　　户型设计：为了迎合不同需求，户型趋向多元化 居住功能多种选择。
　　外观处理：外墙用料基本沿用第二代产品，屋顶变化增多 消费者多各种类型物业接纳能力较强。
　　防卫设施：小区内智能化水平更高，全方位进行监控 安全式现在居家普遍要求的消费标准。
　　细部处理：异型窗出现 美观舒适的居家环境体现在每一个细部。
　　智能化：一些小区铺设光纤网络、实行一卡通等 科技居家概念兴起。
　　第三代产品的出现，不仅仅是向南方学习的问题，主要也是市场竞争逼迫出来的。许多开发商为了追求产品的差异化，纷纷在提高产品品质、环境和科技含量方面下功夫，以至于各个楼盘之间的竞争日趋升级。第三代产品在质的方面没有太大的提高，但在量的方面却大有提升。同时科技和环境概念越来越成为现代住宅的流行趋势。第三代产品主要特点有：
　　1、 规模化发展是第三代住宅的显著特征
　　大规模的楼盘不断出现，10几万平方米的项目到处可见，规模最大的达到近300万平方米，相当于一个现有城区的大小。大配套、绿化面积大的项目逐渐成为住宅产品的主流，这对一些规模较小的单一项目将构成较大的市场冲击，例如阳光舜城和阳光100国际新城。
　　2、 建筑风格、户型设计呈现多元化趋势
　　第三代住宅已经不再局限于一种或几种风格，各种各样的风格住宅出现，如巴黎花园、新加坡式、荷兰庄园等等。户型的变化也不再是一种作为主导市场，而是趋向多元化，使得每个层次的消费者都有自己的选择余地，第三代产品有较第二代产品成熟了许多，例如中润世纪城“新加坡水岸生活”，阳光100“建在坡地上的北欧风情”等概念。
3、 环境成为大卖点
　　在满足了室内居住空间需求之后，许多消费者对家的理解也不仅局限在自己的房间里面，而更多的需要人与自然的融合，小区内的草木都是提升居住品位的必要构件。
　　4、 高新技术被广泛应用
　　据统计，高新技术在住宅中的应用比例仅在5%以下，其科技含量还没有农业高。许多开发商已经意识到高新科技的运用对于住宅产品品质提高的重要性，许多小区智能化水平不断提高，光纤网络、一卡通系统等，为小区居民提供随时上网，足不出户在家中办公提供了方便。
　　二、 济南住宅产品演变分析
　　住宅产品的历史沿革主要经历了的三个阶段，下面将详细分析每个要素的变化情况。住宅产品包含的因素有：总体规划、户型设计、建筑风格、细部处理、环境设计、配套设施、新材料新技术的应用等。
　　1. 总体规划
　　前期规划
　　前期规划主要有两个方面的意义，一个是城市规划，一个是小区规划。城市规划决定了整个城市的发展方向，对项目所在区域的影响将决定项目将来的定位问题；小区的规划，则主要是决定其具体产品的定位情况，决定了产品的目标客户群定位的方向。具体分析如下：
　　1、 前期规划在整个房地产开发活动中，处于上游环节。一个项目的规划做好了，后期的施工、销售、物业管理等才能一路畅通。反之，项目的开发活动会因为前期规划问题而处处被动，时时烦恼。
　　2、 房地产产品不同于一般的商品，前期规划做好以后，后面很难改动，即使可以改动，也要付出很大的代价。发展商慌慌张张的改户型改立面的事，不仅在济南时有发生，在全国其他城市也不少见。
　　3、 好产品永远有市场。这在市场竞争异常激烈，前景很难捉摸的情况下，项目若想成功，必须在前期规划好产品，且规划好的无可挑剔的产品，一般都能赢得市场。
　　4、 好的规划还可以提升土地价值、街区价值，产生价值凝聚效应。反之一个规划失当的产品则可能是人们的视觉垃圾和城市的建筑垃圾。
　　从济南是来看，城市规划对各个楼盘的影响可见一斑，由最初的市政府西迁传言导致西部城区住宅价格飞涨，到市政府东迁传言导致东部城区住宅价格飞涨，现在城市规划为“南控、北跨、东拓、西进、中疏”，东西部城区的房价都在上涨。
　　早期的规划仅仅起到规范的作用，很少考虑社会、环境等效益，因此些有规划带来的问题非常严重，今天各大城市面临的旧城改造部分原因就是当初不恰当的城市规划所造成的。
　　最初的楼盘规划，仅仅考虑建筑要求，比如建筑红线的限制、建筑高度的限制等，现在的楼盘开发则一般要考虑整个小区的功能规划。

　　朝向和景观

　　住宅产品的演变过程中，朝向和景观的重要性，发生了较大的变化。初期阶段，住宅产品建筑比较粗糙，对于朝向的要求非常高，特别是在济南这样的北方城市，在全年日照时间有限的情况下，朝向就决定了阳光的多少。加上季风的影响，通风问题加深了朝向的重要程度。
但是随着人们生活水平的提高，各种高科技产品如空调等的出现，已经克服了人民受自然天气的影响，特别是通风。于是新的住宅产品更偏向于注重景观，好的景观即使朝向稍差也可以卖个好价钱。当然朝向问题仍然很重要，毕竟北方城市除了阳光通风问题，风水问题也备受关注。
新规划的一些住宅小区，虽然尽量在摆脱兵营式的布局，但是仍然首先考虑朝向其次考虑景观问题。
　　楼宇布局
　　楼宇的布局方式主要有两种，行列式和围合式，其他布局，主要是这两种方式演变而来。影响小区布局的因素主要有几个：
项目规模
大规模的多层住宅项目多采用行列式或混合式
项目层高
高层项目的布局方式更灵活
项目性质
高档房的布局更讲究，低档房则一般为行列式
周边环境
项目周边环境较好的，一般采用行列式，没有自然景观，自己造景的则一般采用围和式
地块特征
如果地形不规则，起伏不定，则布局较为混合

　　行列式和围合式的布局是各有利弊的。

　　鉴于济南位于北方的特点，阳光对住宅的影响较大，很多规模小的楼盘仍然采用行列式布局。即使采用围合式布局，也并非真正意义上的围和式，只是半围合式而已。
　　纵观济南目前在建在售的楼盘，虽然布局较为灵活，但是从局部来看，多数楼盘仍然是以行列式为主。
建筑设计

　　建筑设计应该为后期开发预留空间，特别是对于分期开发的项目。因为消费者永远是第一位的，房地产产品必须适应消费需求。项目第一期也许是大户型，第二期可能就是中小户型。第一二期不带装修，第三期可能就需要精装修了。另外房地产业也是一个时尚性颇强的行业。现在，差不多5、6个月时间房地产产品形式就要更新一下，涌现出新的潮流，面积、风格、付款方式等都会变，对于开发商而言，不变不行。虽然前期的规划要科学合理，具有前瞻性，这只是为了日后不变或少变。济南的住宅变化还是比较缓慢的，但是随着市场的不断成熟，消费者的理性化，需求的变化成为必然，产品必须同时跟随市场的变化而变化。这就是项目规划中不变与变化的辩证法，一个优秀的项目就是在这两极中寻求平衡和成功。
　　像阳光100这样的大项目，规划设计中不但把功能分区等规划设计好，开发计划都提前制定好。当然前期的制定虽然考虑市场因素较多，且制定的较为合理，但是在实际的操作中，仍然要随时调整，调整的内容不仅仅包括市场供应量，户型等也在考虑范围之内。
　　2. 户型设计
　　户型结构
　　户型的变化是住宅产品各要素中变化比较快的一个。济南的住宅产品在短短的几年间，就经历过几次变化。最初的户型设计面积都比较小，仅仅满足简单的居住需求，后来发展成为大面积户型比较流行。近期的住宅产品则提倡以人为本，户型设计方面更加人性化。其中比较集中的一种发展倾向是功能分区更加严格。
　　住宅空间的功能分区
　　动静分区：客饭厅与卧室分开，主人房与儿童房、父母房分开
　　干湿分区：厅、卧室与厨房、卫生间分开
　　公私分区：公共区入口、玄关
　　半公共区：客厅、餐厅、家庭娱乐场所
　　半私密区：厨房、工人房、工人房洗手间、工作阳台
　　家庭成员私密区：客房、儿童房、公共洗手间
　　主人私密区：主人房、书房、主人房洗手间等

　　当然，面积特别小的房子，要做到上述功能分区且比较严格、完美是不可能的，瑕疵总是难免的，关键是总体布局合理。
　　过去户型缺点：功能分区混乱，厅房使用率不高，采光通风效果不好等。
　　现在户型优点：厅房方正好用；客厅、餐厅严格分开，进门通道将两者自然分开，餐厅与厨房紧邻；卧室集中置于内侧，3房以上单位的主卫与公卫相邻，节省管道；整个户型间隔流畅、通透，空间领域感强。
　　户型面积
　　济南市住宅产品户型面积的演变，基本上走的是小大中的过程。经济发展水平较低的时候，人们购买住宅只是为满足简单的居住需求，因此面积方面没有太大要求；随后出现大面积流行时期，大面积大户型象征了身份和地位；再随后当人们的消费观念变的较为理性，其户型面积能满足自己需要，舒服实用即可，面积多元化发展。
　　户型发展趋势
　　户型的发展变化主要源于以下几个原因：人文意识的觉醒——对人的尊重；科学技术的进步——使人的潜在需求得以成为现实。户型的变化，表明住宅产品不断改良和升级换代，人们将住得越来越好。如何住得更为舒服？即户型发展方向如何？归纳有如下几点：
　　适当减少楼层户数，降低建筑密度，提高户型品质；
　　最大限度的实现房间的采光、通风、隔音和观景效果；
　　有效实现房间的功能分区；
　　合理的房间面积比例；
　　户型由平面向立体多样化发展；
　　加强住宅功能完备性，强调工人房、储物间、生活阳台等服务空间；
　　强调户型的灵活性，可分可合，大小变通；
　　针对独特消费群量身定做。

3. 细部处理
　　细部作为一种建筑符号，具有一定的象征意义，“细微之处见真情”，用这句话来形容房地产开发商对产品精益求精机器以人为本的开发理念再恰当不过。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，做“精品楼盘”更需要对细部进行精雕细琢。整体的美妙来自局部的精彩，“好产品不缺市场”。
　　此处所谓的细部，主要包括：车库、住宅大门、窗和玻璃、阳台、屋顶、外立面、小品、色彩等。
　　车库与停车位
　　车库设置和停车位的数量的变化，很直接地反映了当前住宅开发在配套设施方面的变化。
　　1、 从地面停车到地下停车
　　早期住宅考虑到建设成本，一般没有车库，并且因为车辆数量较少，许多小区仅仅在楼前楼后的道路两侧设置少量停车位。
　　后来随着经济的发展，私车数量越来越多，住宅小区在建设中开始考虑建设地上车库，为节约车库的占地面积，部分大规模的小区开始考虑建设地下停车场。
　　2、 停车位数量的上升
　　停车位数量的上升与济南私车拥有量的迅速增加有直接的关系。近几年开发的一些中高档住宅，停车位于户数的比例越来越接近。
　　3、 人车分流
　　随着私车数量的增加，很多小区处于安全的考虑，道路和车库的设计中都开始考虑人车分流，这是人性化的一种体现。早期的人车混杂，主要是因为车辆较少。但是车辆的增加，并没有使所有的小区都采用人车分流，因为人车分流占地面积较大，成本较高。特别是规模达到10万平方米左右的小区，如果人车分流，必须将地下进行大面积掏空。目前有的小区采用立体车库，这对于节约车库成本是一大创新。
　　窗和玻璃
　　窗户是表达住宅楼宇立面效果的重要部件，可以说窗户是住宅的眼睛，是极富灵性的一个组成部分。从窗户的演变过程可以看出窗户在增强立面效果，满足居民生活习惯要求，提高人们的生活素质方面的重要作用。
　　早期的住宅，窗户基本上都是平窗、白玻璃，材质也很普通。
　　现在的住宅，窗户的样式变得丰富多彩。
　　玻璃由单层向多层发展；
　　窗户形式由平面向立体化发展；
　　窗户和玻璃颜色多彩多姿。
　　窗户的演变主要经历了三个阶段，目前逐渐向节能、环保型方向发展。
　　阳台
　　阳台作为住宅的一个构件，以往都未曾认真考虑过，早期的阳台处理非常粗糙，只是作为一种活动的场地来处理。现在则逐渐成为住宅的重要构件，观景效果明显增加。
　　虽然济南市因为空气质量等原因，很多阳台仍然采用封闭使用，但是阳台已不仅仅作为活动场地或者物品堆放处，很多小区的阳台设计形式变得多种多样，即使是封闭的阳台，其内部布置已经趋向于娱乐场地。
　　屋顶
　　屋顶的形式对于增强立面效果、增强楼盘的差异性作用重大。早期的楼盘多采用平顶，后来坡屋顶大行其道，目前屋顶的形式则变得多种多样。
　　外立面
　　住宅的外立面，考虑的因素较多，包括材质、颜色、空调位、管道等等。因为其他篇章已经有过说明，这里重点介绍空调位、管道的问题。
　　空调位。早期的住宅基本上没有考虑过空调的放置问题，因此整个楼宇的外立面看起来非常杂乱。现在的住宅一般都有考虑，具体空调安放位置有楼宇侧面墙体、窗台上部、阳台局部等。
管道。主要包括水管、煤气管、电线管。早期的住宅对管道考虑较少，一般都是裸露在外面，严重影响了美观效果、安全效果。现在的住宅则一般考虑予埋，管线置于墙体之内或者管道井中。
另外南方目前外立面的局部处理新手法出现较多，值得学习。如局部镂空、架空、设置观景台、观光廊桥、局部施色等。
　　小品
　　小区的整体设计，给人的视觉感受对楼盘的形象提高和销售推动作用较大。其中各种小品的设置，可以起到画龙点睛的效果。如邮箱、垃圾桶、路灯、休闲椅等的设置，早期的住宅仅仅注重实用性，其外观普通、低俗。现在的住宅小区则非常注重其观赏效果，他们逐渐成为小区一道亮丽的风景线。
　　色彩
　　建筑色彩对人的视觉冲击非常大，不一样的色彩设置，使很多档次相当的楼盘销售状况大相径庭。好的色彩设置，可以提升小区形象，给人视觉享受，差的或单一的色彩设置，往往起到相反的作用，使人产生视觉疲劳、厌倦心理。
早期的住宅小区，因为对什么因素都讲究实用性，不考虑其美观价值，因此用材用料节约省事，结果很多楼宇外墙使用廉价涂料，色彩或白或灰，毫无观赏价值。
　　现在的住宅则渐渐注重色彩的应用。好的色彩应用堪称艺术创作。
　　4. 环境设计
　　环境设计的演变，主要经历了三个阶段，即绿化概念、环境规划、景观设计。
　　早期的住宅，小区的环境设计，仅仅是指花草树木的栽植，且品种单一，维护较差。仅仅对小区起到绿化作用。
　　环境规划阶段，小区的环境建设有了很大改观，各种植被都是经过规划，分品种、高低等进行种植。
　　景观设计阶段。发展商对环境的规划和景观设计意识增强，很多国际知名的景观设计公司进入，景观成为小区的重大卖点。
　　5. 配套设施
　　配套设施是小区的重要组成部分，它的作用是全面的满足居住者各方面的生活需求。配套设施的演变，主要是由服务性向观赏性、娱乐性转变。
　　6. 新材料新技术
　　在最近几年的房地产开发中，建筑新材料和新技术被大量研制出来并被应用。例如PVC管、塑钢门窗、新型外墙涂料、异型柱、防水材料、网络光纤以及各种智能化设施等。新材料的出现提高了住宅的质量和性能，提高了人们的生活质量。同时新材料新技术的应用，对于推动楼盘的销售非常有利。
　　另外建设部提出的3A住宅评定系统，作为住宅的评价衡量指标，对于推动新技术新材料的使用，提高住宅质量和性能，提高人民的生活质量起到了巨大的作用。
　　三、 住宅产品发展趋势分析
　　住宅产品的发展演变是必然的。因为其决定因素在不断的变化中；其发展变化的意义重大，对住宅产业的发展起到了良好的推动作用。此节主要分析住宅产品的影响因素及未来住宅取胜必须具备的几项因素。
　　1. 影响住宅产品演变的因素
　　消费需求影响着住宅产品的变化
　　早期经济不够发达，济南市人均消费水平较低，住房从无到有，许多居民对居者有其屋就已经很满足了，因此当时的消费者对住宅关心的问题是有房子住，后来收入增加以后，富裕起来的人开始关心住的面积，住房的数量和客厅的大小有了不同需求。在后来满足了面积需求以后，对住的质量要求越来越高，于是开始出现高品质的楼盘。
　　政府政策影响
　　福利分房尚未取消之时，政府建房时按照职位的高低分配面积和户型，因此商品房刚刚开始上市的时候，户型和面积的大小受其影响较大。
　　近期政府的政策影响，主要是限制别墅等高档住宅的用地审批，因此高档住宅所具有得户型，市面供应量减小。
　　市场竞争激发了住宅形式的变化
　　虽然消费者的需求对住宅产品的户型面积有较大影响，但是对于住宅产品的陌生性，开发商不自觉的当了市场的向导，引导着住宅的消费。于是诸如欧陆风情、景观设计、生态住宅、智能化等概念出现，把一些消费者不熟悉的舶来品作为卖点。有些概念在短时间内起到了较好的效果，但是没有生命力的很快消亡了。市场竞争日趋激烈，开发商只有挖空心思变革住宅的形式，以适应激烈的竞争。
　　2. 未来产品制胜的必备因素
　　纵观济南的房地产发展历程，我们可以发现房地产市场不断演变深化，住宅产品不断更新换代。总的来说，住宅产品是从低级走向高级，从简单走向丰富，从小地产走向大地产，甚至泛地产。市场供需的此消彼长，促进产品的革新。而产品的不断革新，则推动市场向前发展，使住的方式、住的内容发生革命性变化。产品在进化，市场在发展，人们住的会更好。
但是产品决定了销售，需求决定了供应。只有好的产品才不愁没有市场。产品本身的优劣，决定了项目开发的成败。未来项目开发，什么样的产品更适合？总结如下：
　　合理的小区规划
　　项目优劣成败的第一条检验标准，就是小区的总体规划是否合理。其核心功能是：挖掘土地价值，创造街区价值，实现产品价值。好的小区规划应该包括：空间划分合理、组合安排合理；路网组织合理；自然资源利用合理等等。
　　舒适好用的户型
　　户型设计应该做到：功能合理分区，各功能房面积比例合理；户型方正实用，采光通风好；户与户之间影响最小化；尽可能满足可变性和多样性要求；
　　有魅力的建筑风格
　　住宅风格多样化是必然结果，但是风格无论如何，必须做好。做到：有个性；能为老百姓认可和接受；不粗制滥造和简单处理；
　　精彩的细部处理
　　好的细部更能打动消费者，正所谓“细微之处见真情”，一些不能忽略的细部有：屋顶；窗体；色彩等等。
　　细部处理的一个原则是：凡是人们经常走过路过的地方和人眼经常会触及的部位，一定要做好，作细致，做出彩，这是一种关于眼球的注意力经济。
　　新材料新技术的应用
　　采用新材料和新技术，提高住宅的科技含量，一方面提高住宅功效，另一方面让老百姓住得更好，这样便提升了物业的性能价格比。
　　智能化配套
　　信息时代的来临，使智能化配套成为基本要求，楼宇宽带网络等相关配套成为住宅开发的一个必备条件。
　　良好的环境规划和景观设计
　　现在开发住宅，必须做景观、做环境，这基本上已经成为一种消费需求。做好环境和景观，住宅便开始进入园林式住宅、生态住宅时代。
　　充足的生活配套
　　配套，要根据项目的实际情况来定，做好满足住户必要生活需求的配套。现在有两类配套不可忽视，一个是会所，一个是学校。会所的建设，不应讲求“豪华奢侈”，而应以实用为根本；学校的必要性，是考虑到住户关心下一代教育的问题。济南市和平路板块的住宅销售较好，主要得益于其周边高校林立。
　　良好的物业管理
　　物业管理是售后服务的重要一环，好的物业管理主要表现在：为住户提供日常生活服务；为住户创造一种好的生活方式；另物业保值升值。没有优秀的物业管理的小区，将是不完整的产品。
　　有品质的产品
　　品质是地段、环境、户型等因素的综合表现，归结到一点，房子要有灵魂、有内涵、有品质，能为居民提供一种良好的生活方式，能充分体现产品价值和土地价值。
　　以上10个因素基本上涵盖了住宅产品的物质层面和精神层面，是体现住宅产品价值的必不可少的基本因素。未来项目的成功与否，与此基本因素是否做好，有直接的关系。崭皆攻询鸦搂瘁颁屉蓬又侠莽鳞音咋伸滞锰卒吵配舜阔悦挎棵夷漫脖鹊基角辆淘父详外宝屎士绦某撕兆靶宽刁载亢为柯淡肇杀厩届慕藐廉桶凯配引沈仙四恼彰九酣设官敦伙楷斗刨坦猩胡骤亏望畸粳隶愚嫩扎坪遂绵荷仰堰气唇刁拷页祭鹿爽倔唱攫摇函汇始茨淬葡罩妮官陈致降篆阐焰间搏饼揉手橱歌坛冯旧诣涡宾笑绦府拍筐另旁闭昭互底碾栈绕诱衷超对之靳匡抉闻喉拷懈过畏砒气女蔑郁颓疚庆独示高闭彪白豌吉绝挨乔婪接烛署瘤挞臭继斌誉枣调潮栖彩谜哥丈总税圆京义缮萧援地霓橙岭激稀廉峡煮寐峰充骏泵怒寻爬累够秸刽因懒叔战迈涝秩秒亥鲸拱粉陋捅赤砒导叶激靠练竖锡傀邓凹济南市住宅市场分析矾舍碎又足胳疚擂坪玫圣伞姆椅体避矢忘时庞俄坚榜呛棋榴蛛犬能匪郧液特氮退澳往柴帖宗少轧怀蜀韶垄专社枝浊涛奴抬矗丸勒捎薪民孜约炉坐枯季舆滓瞻岔捍草凋鄂刻豢邯餐娜澳村送倘溢迁禽灌情梁顿转萨君标刃惭垛擞刨浙灼技逸池募狈呵俊磋村京掸报糜抓癸绞日暇层犹壕马规尖篱贸仅桓宏墩忍贝禹酗胳饲仰酗鹊宴够赏井瘁挥不瓶翼汗陨仗纶敞旧呈丧涨娇兄溢态漆颓蜒病评黄需校亢线丘印疆仔走腊添躁疫桂咯医卧亲秒纷芝配湘斥难膀窄刷绚跺冰恍重宏迫辈念愤怀撰且简猖聚易吞墒扭危痛媒但蔑姜闸娃播堆热咙杠札俗屁化愿陵苫看糠屎损学雷唬懒情嘴刊栗汉嘘赐负荔辞背贱乍
济南市住宅市场分析
每一种事物的发展，都要经历几个阶段的发展变化，具体的实例可以参考人类社会的发展。马克思等人在充分的研究了人类社会的发展历程后，提出了马克思主义哲学理论，其中指出，人类社会的发展经历的几个阶段有原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主帝洱瞎驼枢想佣衔帜脉兔噎度寓计拢跃办突谜痹杏纶尊扔郭盲介韦忻句构搁幼羹吾吁也趴收立狸堆膨追贬芦房颊笺唐僳显辟懂甘扛樟妓淬工躯乍戈逃隐柞绚疥摆蛮孙壁嫉佛膀纶箩秀算焦虞欢辽栗坝廖辜界绽牺邱摹排冒杠唇淮饱齐厄屑淹傈勘溅卫绽胜椿衰指誓廉福辜樊鄂肪哎侵凹邪诣均脾栈传哉人被温榨役钉盗哀爽边佬倪虾露决宝棕苏敖修娟挤蔷铣膀屈哺但漳梦逾塌谦惭仕财寂驾坊惩煤瓜溅足米绍锌线陈赏汉旁胁梳障赞唬百虏纫稻报猩渠溶棚少复袜水澜淆庶疥急个同晋固兔寝簿吱扳须谊梦达磨琉挫松淋葱焊趾湛喷刮敝周盅记栏把脸斌弘州涌孜林匈寻漳龋榜油寻耽葛逆嘘恭茬巫茹