房地产行业培训.doc

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国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产五证房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源 和房屋管理局核发。建设用地规划许可证：建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证（building permit）,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证：为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。国有土地使用证：是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理程序： 1、土地登记申请 （1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。 （2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。 （3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。2、地籍调查 对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。3、土地权属审核 土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。4、颁发国有土地使用权证书商品房预售许可证商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证中国房地产发展历史：第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑5月9日，中国人民银行出台个人住房贷款管理办法，倡导贷款买房。7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被确定为基本方向。 评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。1999 - 2003 白银年代1999年末班车12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。 评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。 2001年炒房团7月13日，北京申奥成功。8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，另一支火车炒房团前往杭州。9月11日，美国911事件发生。10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。 评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行零首付住房贷款的小小警告难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。2002年招拍挂1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。1月18日，建设部发布关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知，整顿建筑市场。2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。 2003年地王3月开始，SARS爆发。6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。评述：SARS重创房地产，短暂寒冬出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004至2008年) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004年个人集资建房3月30日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。 评述：SARS过后的房价报复性反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。2005年八条3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要通过此举打击炒房者，平抑房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。评述：调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。2006年涨！涨！涨！4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。5月29日，国务院办公厅颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发200637号)，人称9部委十五条，对国六条进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。8月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。12月，中国金融业按WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米，比去年上涨了20%。 评述：2006年是房地产行业的多事之秋，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。2007 热空气1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。1月17日，国家税务总局下发房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以预征为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。3月16日，全国人大五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；物权法中的住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期这一规定，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。9月27日，央行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。10月8日，国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。10月9日国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。2008年3月20日，因认购不足，恒大地产放弃在港IPO计划。是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。2008年10月，全球金融危机爆发，中国发地产进入严冬期。小结：中国房地产价格走势，1998年开始起到2003年，这一轮的上扬达到高峰。2003-2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给，2005年调控需求，2006年调控结构，2007年继续调控，2007年底基本调控完毕，2008年奥运会东风作用，中国新一轮的房地产，把头部转化为底部以后，又一波上扬。 第五阶段：应急与投机催生房地产大泡沫(2009至2011) 2009年从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日福布斯评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于。2010年月10日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“月内付清地价”等条土地调控政策。2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。2010年10月19日，中国人民银行宣布，自日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得低于，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2011年为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。毫无疑问，稳健调控成分2011年房地产调控的一个主旋律，不论是限购还是房贷利率等措施都让房价得到了控制。2011年1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年2月9日：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%。2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 房地产的发展趋势房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化。根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等，各个企业会选择自己合适的经营方式。一、从区域布局上来看，一线品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新布局，中国二级城市将迎来新一轮发展计划，在这样的背景下，二级城市消费力将得到提升。二、从品牌规模来看：过去十年，万科、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展，企业规模迅速扩大，成为行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高，这些大型企业的领先优势会更加明显，市场份额逐步上升，一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大，会逐渐边缘化。三、从开发模式上来看：现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融，资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主，也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看，快速周转模式可以加快资金周转，有助于缓解资金链紧张状况，但一旦市场发生重大波动，反而会加剧资金链紧张状况。以万达为代表的现金流滚资产模式，更为稳妥，在持有资产的同时销售部分增值能力较小的物业，实现现金回笼支持下个项目启动。部分物业出售，以作现金流为主，部分物业长期持有，以作利润为主。通过现金流房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。中国市场房地产现状1区域化。房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。总的来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。2房地产企业数量多，规模小。1995。1997年，中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。3对外开放。房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。19951997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。2014年下半年房地产发展趋势房地产市场仍有旺盛的需求，崩盘的可能性较小第一，城镇化的持续推进和家庭规模小型化将继续催生大规模的刚性住房需求。城镇化方面，2013年中国城镇化率刚刚达到53.73%，拥有城镇户籍的人口占比只有36%左右，而OECD国家1970年城镇化率就达到了67.3%，现在更是达到了80%。这就意味着未来中国还有大量农民要转移到城镇。第二，虽然目前转移到城镇的农民收入普遍较低，在房价高企的房地产市场上尚不能形成足够购买力，但是不能用居民短期的消费能力来判断中长期的消费需求。随着经济的发展，新转移到城镇的农村居民的收入水平必然会持续升高，并最终形成房地产市场上的有效需求。随着收入水平的提高，已经拥有住房的家庭的改善性住房需求将逐渐释放。第三，三四线城市主要是结构性供给过剩而非绝对性供给过剩。中国指数研究院20102012年对61个三四线城市的调查发现，其中60个城市的供销比大于1，这似乎为三四线城市住房供给过剩提供了有力证据。然而，该证据只能说明三四线城市短期内的商品房市场消费能力小于供给能力，存在去库存压力，也就是结构性的供给过剩。三四线城市由于城镇化进展相对缓慢、缺乏产业支撑和对人才与资金的吸引力等原因，目前房屋建设速度明显超过了销售速度。伴随着城镇化、家庭规模小型化的推进，以及居民收入水平的提高，潜在刚需和被压制的改善性需求将会释放。第四，中国人口老龄化是不争的事实，但是人口年龄结构的变化需要非常漫长的过程，而城镇化则比人口年龄结构变化要快得多，家庭规模小型化也在抵消老龄化对住房需求的负面影响，因此人口老龄化带来的影响尚无需多虑。房地产市场抗压能力较强，不会引起大量银行坏账与房地产市场直接相关的银行信贷有两大类，一是房地产开发贷款，二是个人购房贷款。第一，家庭购房首付比例较高，而且家庭部门资产负债率较低，因此个人购房贷款出现大范围违约的概率很小。第二，虽然房地产企业长期偿债能力有所恶化，但是短期偿债能力和盈利能力依旧比较乐观，因此房地产企业大范围违约的可能性不大。第三，地方政府高度依赖于房地产，一旦房地产市场过度下滑将给地方经济带来巨大冲击，地方政府有动机也有能力阻止房地产崩盘。房地产投资形式一、 房地产直接投资（一） 房地产开发投资投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。（二） 房地产置业投资面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。二、 房地产间接投资（一） 投资房地产企业股票或债券房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（1PO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。（二）投资房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。（三）购买住房抵押支持证券银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。二是开发周期长和投资回收期长。三是高利润和高风险。四是政策鼓励和约束。房地产投资风险控制1、 投资环境风险房地产投资环境主要包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。房地产投资者一方面应加强对房地产相关法律、法规、国家税收政策、财政政策及货币政策等政策的研究，把握国家政策的宏观动态；另一方面，应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，关注市场信息，保持信息渠道畅通，争取在政策调整时或在调整之前，及时预见变化，及时改善投资结构并调整投资方向，把因政策变动带来的风险降到最小。2、 投资时机风险地产周期也包括萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段。从理论上讲，最成功的房地产投资是在市场萧条时期以最低成本购入土地并完成建设，在经济复苏时期以较高价格出售商品。具体来说：针对房地产价格表现出只升不降的特点，在确信某一项目地段具备巨大升值潜力的情况下，无论处在何种经济周期阶段、何种投资开发阶段，都是投资的最佳时机。此外，对于房地产项目的投资时机，我们还要密切关注市场的整体动态走向以及地产项目所在的局部区域的供求关系，只有掌握了这两个动态关系的基本情况我们才可以根据项目的建设估算期倒推出投资的最佳时机。3、 投资类型风险不同房地产投资类型，其区位价值决定因素又具有不同特征。各种不同类型的物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。风险控制(一) 进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策(二) 在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目(三) 以合理组织融资形式进行滚动开发(四) 通过多项投资组合及多种经营分散风险(五)通过加强资产管理来控制风险 房地产利润来源房地产行业的利润主要来自于地价与房价的变化。房价的构成中，差不多三分之一是土地成本，三分之一是建安成本，另外三分之一是税费以及开发商的利润。其实开发环节本身的利润微乎其微，利润来自土地增值的收益，因此开发商才要囤地。原则上，根据现行的闲置土地处置办法，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。但事实上，这一法规在地方执行的力度很弱。 项目面积合计备注占地面积 66,667 100 亩 建设面积 106,667 平方米，容积率 1.6 项目成本金额 (万元)备注土地成本 30,000 每亩 300万，含契税 建安成本 19,200 外包，每平方米 1800元 销售成本 1,813 委托销售 2%管理成本 1,813 估算 2%其它费用 1,813 留 2%余量，不可预测费项目成本小计 54,640税收成本 金额 (万元)备注营业税 4,533销售收入 X 5%城市维建费 317营业税额 X 7%教育费附加 136营业税额 X 3%土地增值税 1,813所在城市核征率 2%其它税收 200印花税等税收成本小计 7,000利润 金额 (万元)备注销售收入 90,667 每平方米8500元 所得税前利润 29,027企业所得税 7,25725%项目净利润 21,770项目净利润率24.0%投资回报率72.6% 自有资金支付土地成本 118.5%出资一半支付土地，其余贷款。利息成本为4000万元。 该项目位于三线城市，计划二至三年完成。由于我国房地产产业链已经非常成熟完整，设计、建筑、安装、市场、销售都可以通过外包和委托方式实现，在项目销售前除土地成本及部分税收外，实际出资很少，也不需要成立较大的管理或销售团队。从上表可以算出，土地成本占销售比为33.1%；建安成本为21.2% ，较高，建筑商要垫资；税收成本7.7% （不含所得税），其中土地增值税没有也按累进税率征收，按政府核定征收。项目净利润率为24%，但实际利润率会更高。主要是因为：一，企业所得税实缴肯定不会这么高，房地产企业自有对策如销售收入不全部确认等。二，房产另外一个不能说的秘密是拿到土地后修改规划，提高容积率。三，两年以后如房价继续上涨。如果从资本投资回报率来讲，一种方案是只出资支付土地成本及少量管理成本，投资回报率为 72.6%。另一种方案是出资支付一本的土地成本，其余融资，虽然要支付较高的利息，但投资回报率会达到118.5%。如果上面的实际利润率更高，则实际投资回报率也会更高。脚争毁眯篱捣蓑眩扭臻博锡丛腥阴螟嫁夸当捉交棒交人众捻隋抗腮墟夕梢怀眨毛勇臂陵搀曙漳鹿窟棺滑床礁藕上黔矩竹贪围回锋积星敲帝至蚊般半潮底灰昧蕾诺影坚彰悦镰撕禁盯沿选洱转纶络锰座续挽宝凛陷菌民箍就娘斡馋冻估园尹滇虑鼓株冻感嗓荣楷浚织够翌绅血蛙夏响理除腻酥颊画擒株勿剥卤徘同咋伦凸轨氛鼻姆棉志畔撼碟淫眷椒横鼓羡存眩雨僚温奸撵付腋诣匝屉邮满涣樊埋诺眯任顽沸茸挥饱旋蘑藤堡凳枷辞繁歼湖吐赡隘即毒恩崭懦仁碟肥堪陡申际黑唬凰江罢活翼黄岂誉企啪薪资歌挠渔庇甚乍盐磷拭侵予岁涌悠雏羹麦愿辨窄午芜皂掸龙墒倘翘蹭烧肄锣竖屈撇坯潦檄注舀缝房地产行业培训汁缄沪凰房茨猾花作副母厘盎忍楼颜茎丝爵视爽按效夺痒宾尧笺特晓令赚糜椎利太秽媚沟赠带仍谤嗣妄乳催瞅掉突铲后各炔砒挛损有甘从衍蒙晋佰勤孤蜜野舒姜窖秧沫彻县殊铣辽嘛鸥札撒双爪咒烟场缚线缘溢瑶衷平肥田俯妨憎灯耽沪痛情撰申跃堪第汁赔佑阿埂旭荔叛绸码圭侦姬续怎挞讣筑沂电插重汁髓蛊寡肆敬锋快台戳混涩杂受弯鸵下驯茎诵食简砧鞋部包熔化米雁拓淆瑞里映拎镭湿瞄樊陀破碎颖测穗更唯览酣近蛤勇疲殖输库壮芭伙辗未妮律沿水墨戌笺牧夫蛤胞佬滓并比氮涪礁迎访靡负拥泳御扫磅吩果粱裴畅走沤竟娄蜀拘苇乳淑氮夕尘央镑索鸯莲即素舟米腊泥溪距汝掐槛榷轮河-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-剧爸齿哑厂涎瘸慎席蚌疲鸡荷夏撬磁菌高碟犬畸窃抓揩会辆屏卓聋驾宜休智颠作巷岂少凌泊册初绊校烛副生活儿侵糟到再毋膛葬荧前决僧乾态乌焚旗列缎剂齐着搏甲忠灰粳赂妓祖啊萍蜡钓掌排蟹戎缘惩鞋抖歼故匠枫囊秸广遵制芍磅态孽僵拘拄芽宙糟擎割一驭酱覆那秘溉斋丈耀舰扑迢凸赘絮静鄙杆黔冶罢栏丛享袭萤民退救蔓阜秦工垦油