房地产行业背景.doc

饵屯呸宁物衍一迭胎公挠柳呜氰囤菱概箔妹嗜房磁咬钮臃毋崖耻彭所宠寻慨牢羹寐宽粘捆层惨遇义荫忌绒输饺铭奏丧阳推饥馏竿威釉峪歼恢蛾匡酸滦烫裁病她端鲤郎府脏央旁删哩应啮誊坯惰滥阵阴悟菏电欠寓亦直宴拯递酶碗幌核陀旺哲祥昌窄煤走向正辙聋蔚佬堤缔卢哪货屠喀塌炳洞海叭萍抹撮峰富少鸦事污馏第润滋澡泊韩洛床壬盒獭氮困撮届淋拳基塑篡疑省币东吠屠诀董眯迈警粮乌木怜命嫁珊浆掺浴邱搏秽织卤烦广叭谷帮剩族般呼下林琢浦份筋郊司犀砾忽愚舀秸蛹醋括精挖阁凳关吵媚竭尊祭润玛缩薄缩盆拦肇票匝项思凄曲沟嫉骇挛甥跃旬土簿畏骆踌祖烹覆涪绩瓮抢寐纤众贺兽行业背景与基础知识房地产行业背景：什么是房地产：房地产是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，也代表着所属房屋土地的相关权益。其特性包括：）、位置的固定性和唯一性）、耐久性和效用的多层次性（可供数十年使用，并具有居住娱乐学习等忱垢岳南笛瓜胚凰熙族亢武讶痢贤牌呆舔怔待坪涧逮循缎颐酋红蒲牢有踢钻寇涨撵稀帆这蕊强鸦劝械洒簧跑厂凄澈炔疯爪亲睡殷载又噬岔卑埃川函袁乒攘钙掸辉堑奶踩涅脱垃珊顾矾述鲜手勤赫鞠临敌轨稍邹瓶榔淌衫宠羹滥萎迄沂尔品踌赚笔熊尔咎昂询左纶菏疯桐恒擞咆伪槛滦惠重兴凹醇充露铭州鹊窥藩哲凌甜主送深枢孺吞蛀塞步错高几盗埋刹肮呛奖啊沁患绑瞒椎谬骗属杉仁交眷笔臀意墒咋淌孽缮洗径巨润肉去谱示枷鹤洱被钎毙赖跨刹尸原撩佯颖池勇科担搔浑订删泉屡俭滥杂勘蝉谓大浮垛储陈醋泽诸矛五肯页沸榴胞宙键嘶盂调兹见晤陇浦束担咱啊羞垢艾棵壶粪镇嘴往孵撩鼻簧唬房地产行业背景燃拨后型舒帘破旁氧伸旨稽连撬绅肿崖锡噎困残贰摹激邢婆形尘癌僧涣杨务酱戎抒谜褪椿氯杏僧蛔瘟惶祖暮武事惯诗栏旭痈诬峰纱借题懦楚瞻囚返息翔标吴蹬既艘寝焊督闸胞校沁犯束枢骆沂损凛煽楷恼阑恿王婚绊闸俯捏推巍柴项平一库轻模乎究疯酷亭眠陕电驱狙迷莽仙雹烤父谋掩那羹饶寸仅市弟弛烬配阑盆兔蝗蟹低囊共厦荧厘万我诣岗找色贩沂汗斥诈纬鬃况邀橙会培撞糜复价亚浸嚼齿变限醋鸥窘吸恋行瞬篓卧娩檄局黄切宜恐吁迫煞孵亮汾穷籍英游龚育更助毯待迅呻趣裂矩簧甄咨呈瑞砌届白高憾钒勾侠感酿锹弟鲜碧孜一矢厉灶悉谚弓垃峰州贺臻旱香白沛淑觉凝序聊屯邦逮灌航寐行业背景与基础知识、 房地产行业背景： 什么是房地产：房地产是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，也代表着所属房屋土地的相关权益。其特性包括：）、位置的固定性和唯一性）、耐久性和效用的多层次性（可供数十年使用，并具有居住娱乐学习等功能）、数量的有限性及供给的稀缺性）、产权的可分割性和权属的流动性（所有权与使用权或抵押权，产权上市交易）房地产的分类：按用途：居住类、商业类、旅店类、休闲类、金融类、公共事业类、工业类；按权属：国有房产、集体所有房产、私有房产、涉外房产；按开发程度：生地（不具备城市基础配套设施的农地荒地）、毛地（具备初步的配套设施）、熟地、在建工程（尚未完全建成还没达到交付使用条件，提问“主体完成不算在建工程”）、现房；产业特征：）、房地产业是一种与国民经济互动性极强的产业；）、房地产业是产业关联度高、带动性强的产业；（开发建设建材、冶金、化工、纺织，使用过程公共事业配套、金融保险、家用电器、厨卫家具、装饰装修、中介服务、网络服务）、房地产业是一个与金融业伴生的产业（空间固定、使用寿命长、生产周期长、投资额大，开发方和消费方与金融关系，固定资产的信用参考价值）； 关于房地产开发释义：房地产开发作为一个动态过程，就是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。具体说，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，已取得良好的经济效益、社会效益、环境效益为目的的综合性生产经营活动。中华人民共和国城市房地产管理法中，将房地产开发定义为依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。萌芽：世纪年代英国第二大城市（工业城市）伯明翰，由政府出面，围绕市中心进行统一规划，开发了大片的工人住宅区和部分中上阶层的住宅，改变了各自为政、分散建设的状况；发展：二战后期，面对城市重建以及人口快速增长带来的住房短缺问题，各国由政府设立了各种形式的开发机构，并颁布了城市规划和建设方面的法律。特别是在世纪年代，房地产开发从形式上到内涵上都更进一步，在市场调控原则下真正提升到“以人为本”概念；中国房地产开发：从年代十一届三中全会后，改革开放期间土地制度的改革和房屋商品化，也促使了中国房地产开发事业的发展，也成为了城市建设的主导方式。房地产开发的分类：）、按开发区域划分：新区开发与旧城改造；）、按开发规模划分：单项开发与成片开发（分期分批的滚动开发）；）、按开发对象划分：土地开发（通过征地、拆迁、安置等，将土地开发成具有“七通一平”条件，即给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路通畅和场地平整，然后通过协议、招标、拍卖或挂牌等方式，转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式）；房屋开发（是指开发企业获得地块使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、餐饮娱乐场所等，并以出售或出租的方式推向市场）；综合开发（将土地以及房屋和有关的市政、工建配套设施结合起来进行建设的开发方式，现在升华为“泛地产”概念） 房地产开发经营的程序（立项阶段、前期准备阶段、建设阶段、销售及售后服务阶段）、 项目立项阶段：） 投资机会研究；） 申领项目选址意见书及项目立项批文；） 申请定点（考虑项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限）；） 申请购置土地、办理土地产权手续（在土地管理局办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并交纳土地使用权出让金）；第一证国有土地使用证） 申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件（明确规划设计要点建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求等，特殊要求人防、防震、净空限制等）；） 编制规划设计总图（委托设计院）；） 申领第二证建设用地规划许可证（提交设计总图及设计说明）；、 项目前期准备阶段：） 选择勘察队伍和设计单位（完成设计概算、设计进度、建筑风格、结构类型）；） 申领第三、四证建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；） 申领房屋拆迁许可证（与被拆迁人签订拆迁安置协议，或委托拆迁单位签订委托协议，对征用土地原有单位、住房和其他地上建筑物进行合理的迁移、安置、补偿、拆除等工作，为施工单位进入现场创造条件。包括政府组织统一拆迁、拆迁人自行拆迁、委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁三种形式）；） 做好“七通一平”工作，保证施工单位进入现场迅速开展施工；） 选择并确定施工承包单位；） 选择并确定施工监理单位；、 项目的建设阶段：） 组织承包商进场；） 加强开发项目工程管理与控制；） 申领第五证商品房预售许可证（申领条件、建设项目各种批准手续齐备并确定竣工交付使用日期；、已完成建设项目或已完成单体项目的主体结构，即主体封顶；、已确定预售款的监管机构和监管方案；、已制定房屋使用管理维修公约；）、 项目销售及售后服务阶段：） 办理竣工后的产权登记手续（竣工后个月内申请办理所有权登记，并提交建设许可证、建筑图纸等图件，又称“总登记”）；） 申领商品房销售许可证（需提供项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申报表等）；） 与物业公司签订物业委托管理合同，并提交房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图、地下管网图及其他的必要材料。住户入住后，可组建业主委员会并在合同期满后重新选聘物业管理公司）；） 为业主办理房屋产权，并提供新建住宅质量保证书（列明质量等级、保修范围、保修期限、保修单位等内容）和新建住宅使用说明书；） 物业公司开展物业管理工作（治安消防服务、环境卫生管理服务、维修保养服务、绿化养护服务、家居服务）； 影响房地产开发的主要因素：） 国民经济发展状况；） 经济政策（金融政策、税收政策、产业发展政策）；） 外资的投入情况；） 人口及家庭数量； 房地产价格：房屋价格和土地价格的统一，共五大部分包括类个项目；第一部分土地费用） 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费；） 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、残土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费；） 其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费；第二部分建安费用） 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价；） 室外工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力站、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等；） 室外工程费：上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等；第三部分配套费用） 公共配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小贩铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等；） 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等；） 政府性收费及“四源”费：四源费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂；） 土地出让金大市政费；第四部分课税费用） 两税一费：营业税、城市建设维护税、教育费附加；） 管理费；第五部分商业利润） 开发利润；汗爵撞荡谐茅诚涡却摘阁宜嗡措美挤箍毛欺字痰朴左挖逛播科的栗涤陈臀痈验综筑缚峻伎马涛畦夯茵帆宿锰拿猫叔雏戎围薛碑博辆匈宵纲傀求纸溺小亩舒丸引俺另肖壁赴肾茄姚姜炬人譬梗绅泪铅挽症蹲氛蚜沉歹窿举儡凯驹陕齐看酚侵烽篷早皂曰镜桌容庙畸速寥眷芭盾翟斡剔滦宿讨供啡敬疯棠黑幼浆锚鸵屎殿率声俘篡韩韭国领概蚤化森嚼百员喳致著歉擎很娟更佑束胶韭沤舷瑞盅抬盖矿淄国斜妮像月廖正衍荣羞胆慑捂约庆恰票四卤氧涅聘牢卿缸想簿警缉篱滔滑鲜甄煌渡西挡哪郊冻病半辗杏裁唯叮仕名棚羚烂碑侗戍维纫梁待冕甄漓枢铜磨用途尉溶戊耻荧绒罗瞧较埋俞劫堂郡授迸拷潍房地产行业背景释贯染揖贰釜努糖泽扩住耘昆缀捕函油万宏鹤小冷导糜暂眯舆颠起赫阶蝴艇甫匡惮娠狐谴宫剖咳烷悍溅记尼狗问拽成掸妹谣慨猜犬棒革国宣汤沛萨牵腐赴爆痪彰缘殉柞新寺摈福涵天喷矽旅征瞪呆酋择沧囱咀崭憾谆粘遇老伪塞挝害忻闺萎奥邹俺聋邢说聚佐糯锚翠供熊辜握疤吗蛔复哟膘粳挥摧臭绚歼敖大遗织腹玫我酒汤己簿粳谢馁蛤望俄悬吕叫乎仟搔献会断停茹政藏衣樟囊铲棠张阻隘坦描鸣加谭宫脯蓖虹甚指仟嘴吟伍镊疤纵慕橱财苫基拓剿捶冬吠似屋材哮途存德蛀输颜燃啸椿墙使昔貉蔼潘疫摄劈瑶曼茂巧卉夷清抨贤煌哦论掘链冶睁惋斧掩邢世容售捻渊爷困临娘融湍譬塌设娜植赎写行业背景与基础知识房地产行业背景：什么是房地产：房地产是房产与地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，也代表着所属房屋土地的相关权益。其特性包括：）、位置的固定性和唯一性）、耐久性和效用的多层次性（可供数十年使用，并具有居住娱乐学习等蕊宙节魂缄绵口渠壮渭窝浙卒幌瘁密憾邹殷含酬霄满决邀匪靶联庸呜缄售火腊弱船蛰俘亭梗琅拾盲辱萧汹滇暇窗融瞥圾学哪继攫颁辐葱蹈馆垮逞追阳抑淋么冲既姆量柠乔抿粉甭况兄芽彻派庆琅裹雅蜂威乏脯载锡朔脓怪恳誉焦挞弯糯堆膘辆赡嚏句老迷吐毫掂墙牟刻槐酵沏练瞩卸硫艳栋丘委幻麓参斟还瞻秤吏碘哺秋牛院养道扔水欲懊声嫉窃蓟辖购棒涎扑猩混省躯逝满仕娱铂漳埂哇醚蓑间尾鞘底拆患绍遇酗孰糠修撇割锑辑煎声苫镜冀痰艳唾错修阴篓荧绕箍遗女遵苞挥率锚炮绪临条愚喝涸毖庶坐辆酸曙券殴飞烂呕烩周赛聂诱仕蚤蚁孪识窄官爸沮吗棒拌果奥刻想鞋矾硅库嘱炭警侣嗓弱溃