房地产开发项目成本管理控制技术.docx

房地产开发项目成本管理控制技术 郑锋【摘 要】在房地产开发项目发展中项目成本控制起到了决定性作用的同时关乎着未来整个项目的收益成效。另外，伴随着城市化建设的不断加快，房地产开发项目的不断增多，成本管理控制工作作为整个工程的核心，在工程管理工作中中备受瞩目。【关键词】房地产开发；成本控制；决策；效益近年来，房地产项目工程的发展越来越快，成本管理工作逐渐被越来越多的企业所重视，对于房地产开发项目而言，成本管理是一个系统性、全面性的工作，成本控制需要落实到项目的每一个环节，尤其在一些较大型或大型项目上，全面加大了成本控制的力度甚为重要。一、房地产开发项目的成本控制措施要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段决策阶段与实施阶段中各个环节中进行讨论。1、决策阶段首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。举例如下：例1 在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现“形式化”的现象，在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确投资估算结果、经济效益评价结果等指标，并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有力的依据。在笔者实际工作中参加鄯县的需求调查，鄯善县是一个极具发展潜力的城市，消费市场大，而房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷争夺市场，使房地产市场的競争激烈化，但在激烈竞争的同时也提高了整体的开发水平和住宅的质量。在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。例2 在项目做投资估算之前，先派出了多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握了一手材料价格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。除了一些有形的成本，房地产开发项目还存在各种各样的隐形风险，这些风险随时都可能为企业带来经济损失，一旦出现意外风险，成本控制工作的所有成果很可能会付之一炬，因此企业必须要对这些潜在的风险进行预控。在项目的决策设计阶段，充分进行风险识别，预测可能为企业带来经济损失的各种风险因素，通过专业管理人员与各部门主管进行探讨，制订了一系列的风险规避措施，对于一些难以规避的风险，积极的采取了转移措施，大大降低了企业的隐形成本，最终减低项目因突发风险所造成经济损失。设计方案是项目中各项活动的基础，很多房地产开发项目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因为设计方案不合理，造成浪费；若要防止这种现象的产生，就要确保项目的设计方案具有科学性和合理性。在项目设计准备阶段，在选择设计单位前，先拟定设计招标文件和委托任务书时，要严格按照投资估算的结果来确定造价管理的目标；在最终确定设计方案前，要同时拟定了多种设计方案，然后将各个方案进行对比分析，以安全性、经济性、科学性为基础，选择最佳的设计方案，并且在分析设计概算时，将设计概算与投资估算进行对照，发现设计概算超出投资估算时，及时找出原因加以调整。除此之外，在设计阶段材料和设备的选型也是房地产开发项目成本控制工作中的重点环节，想要做好成本管理工作，必须了解材料市场动向，避免价格波动造成的损失和浪费。工程项目在施工图设计完成之后，派专人再次进行市场调查，掌握各种材料、设备的价格动向等信息，确定后对一些较大型的设备或大批量的材料，及时拟定出了材料设备的采购计划，为防止材料价格波动造成的影响。在房地产开发项目的发包阶段，各承包商、供应商之间存在着多方面竞争，价格和实力的比拼都非常激烈，很容产生一些“虚假”、“违规”的现象，进而影响到项目的成本管理，可见发包阶段的成本管理工作不容忽视。工程项目在发包阶段，要严格将预算控制在概算的范围之内，并且在拟定招标文件时，充分考虑到了包括现场情况、投资情况、项目要求、投标要求、合同条款、评标原则、承包方式、承保范围、开工时间、竣工时间、材料设备的结算方法、投标报价的计取方法、工程款的支出方式、工程量的计算方式及最终竣工结算准则等各个方面进行明确的文字规定。在施工阶段的成本管理工作更具有广泛性、系统性和长期性，想要提高成本控制工作的实际效果，施工阶段的成本控制是重中之重。2、实施阶段在实施阶段中，工程项目在开工之前充分落实资金拨付计划，在工程项目施工过程中，需根据各环节的实际工程进度进行监督，严格遵守合同的支付条款，及时拨付工程进度款项。同时将工程量、工程进度与资金拨付情况定时进行核对。成本管理人员严格按照成本明细表中的指标来控制施工成本，定期进行计划进度和实际进度比较，计划成本指标与实际成本进行比较，当发现超指标现象时，及时分析原因并采取措施加以应对，而且相关的单据和签证都由专人负责统计整理以及定期上报。加强项目管理，项目部人员的管理是管理工作自上而下有效进行的关键，具体管理中应做到以下几点：项目经理明确自身在施工中的责任，确定在不尽到责任的情形下的相关惩罚措施。如果在具体的管理工作中，出现成本超支的情况，应按比例扣除项目经理的奖金。项目部内部应该把责任层层划分，具体到个人，执行谁主管，谁负责的原则，施工过程中一旦出现人为的成本超支，应扣除相关人员的奖金，相反若节约了成本，可将一定比例的成本作为奖金激励负责人员，使得项目部人员渐渐具备节约成本的意识。项目结算是工程项目把关的最后环节，如果结算阶段的成本管理工作出现偏差，很可能会导致前面各阶段的工作都成为“徒劳”，使项目的成本控制前功尽弃，因此在结算阶段，要严格认真地进行审查和整理结算资料，制定严格合理的结算流程，力求必须要做好收尾工作，對成本控制工作做出准确的总结。在工程项目竣工后，工作人员要及时对工程资料进行汇总分析。在项目结算时，要以设计图纸、签证文件、合同协议、变更联系单等文件作为依据，全面分析各项成本费用，并且在工程项目中还要建立明确的结算责任机制、结算复审机制、尾款会签机制，结算结果要由专业机构实施审核，在结算工作完成后，工作人员对工程项目成本控制的实际效果进行总结，积累成本管理经验，为以后的项目开发提供依据和参考。笔者在鄯善县房地产开发管理实际工作中，通过多方努力，推动了鄯善县住房建设事业长足的发展，使全县职工的居住环境有了明显改善，对全县社会稳定和经济发展起到了积极作用。特别是2006年以来，在国家房地产调控新政密集出台的背景下，鄯善县房地产业立足实际，瞄准城市化发展方向，努力改善产品供给结构，推动了房地产市场多层次消费。以万振蝴蝶泉小区为代表的商业房地产，积极培育市场新视点，不断创新发展主题，在城市功能分区和新区建构中发挥了积极作用。以兴业小区等为代表的经济适用住房小区，以新楼兰街区为代表的限价商品住宅小区凸显行业品牌特色，打造了新城时尚亮点，从群众所关注的、群众所需要的、群众所共享的城市环境层次上建造了一批生态宜居家园，充分展示了房地产行业在城市品位塑造上的表现力和震撼力。【参考文献】1黄杨，罗林.浅谈房地产开发项目的成本控制管理J.四川建筑，2009（05）.2张永刚，王雪梅.浅谈房地产开发项目的成本控制J.商情，2009（20）.3李长新.浅谈房地产开发项目会计成本核算的控制J.经济技术协作信息，2010（16）.4韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本管理与控制J.财务与会计，2012（03）.5孟丽；对房地产开发项目成本控制的思考J；建筑管理现代化；2009 年01 期6王蓉.房地产开发项目成本管理与控制浅析J.林业建设，2010（01）. -全文完-