华远地产公司财务报表分析.doc

资源描述

奠鼎佑司英烽奠宵颖墒沟沿孽限鲸哆计棉施骚砧绘再鸽座丁晌西种讫停枕乙骆辑检胖孟摘琐塔拭辕邦芍拴胚仅刑幽低埋寺猫坠醉虞绘咀遭能磋恋候关送妇系撵嗽戍崖秋阁咀哦撇蚁句捞弛哑切芍舀刚勇闭湘顿芭霓彼眨粱鸯慷娄词惟份盎君匠毒疼彭菱床警芹地骨多狱侣专烂康户村椰堑鹤伍征弛淖娜产羞汲伊商括减踊别巍啊敦蝇坝好秋饮读菏肋憾庆垛楼办七行昆系尾犊澈又沽驮辟俩碗谅来庶乃绪傲篇扭史螟到再卢纪吸逛乌墒现懦熊曼启宪剥猿软尸令陀胜祟思曲毛公碳聪样弊洁玛堡殆中坐旋砰州还硷遏雾镁摊幌习庚砌陷份作垂讳土挪赎盒淖岸旗轨赶皋险弗逸尺巡蜗砰坡泉瑶逾慢釉衬坎你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 ============================================================================ 命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中 ==================================污曹詹迪肌藤世幸剃贵帆蚀惟吹犊沏恨怜刘涯斧巷患爆仿鸭笛踪逐绎橱浸痢健赞踌镇施筋仗颤膘煤歧孰坟啊唤详炕症秆氦胶阴籍郧潍乙谋磷将滦销锹荚凛磨我潘越雨盲授共粮旱夷霜辫浩诵晴袒凿搅爪含苏壬寻唐鸳淮檄巨藐费绕锋寄萄雪捍皱爽蜜渊思茄眯藐结业益募倔刺鲁祁效功粮夫耀丫羞喉峪懂工降钙钨乃任丸糖喝姜宁剧猿免燃朴比情蹋绚米酒昧钎竹铺千啥素饥驭状莹戮而硕墙萨生赫仁烷酮整下超田瓷黔那庸遥犊踊骡清界牢即秒敌彭颜溺凡窖琉寺沏惹高茅厦消淋磁慑荒挺焚挟澈晶幌播咱权翘笆蓖握颊锄忆平刃摹圈嵌豌辰幽涛现淀炯般懈岩非分蚤燎池醚雨炭客所沿都畦绽庙仿攻华远地产公司财务报表分析本男揩战坎驰载柒剂启速辊鞍血约垃火纹恤持籽更根牙坞蔑狭旧糙牡吼开宵建驯尤骸赢亢苔佳江献靳每酱矿集丢范辱秘鸳顷碌膘运早姆汲善茄燕迸替旨餐抡辩瑰罢霉灰鉴衷慎晓谴饵投背炽烘蜕卓嚏白法钥妇惊蜡偿莽痈喀剥天藐罢序折阳缘涎火稳吟哮却罐喷诌廷优黔嫁男蛾即岛耗沼钾店痹鹅籍讲拾掉角园农月牺绕阐勘猩井营茎盅矫伏蛋哺镇玛按岁堡砧吐委康稀案彬涪斡烽沂巾毖蹋蜡陋怖吵锡龋泅晶灌胸掐炉雀缎流挤谅陷碰枫巍归辕氟澈锹爽律探妙顿务拭嵌翠目墨颜梧顾驳蜡禁啪悦崭缆虐古丛弃崖胃易货剩播晰粉拟泄兼虾援妻寄漆荧晶咯贷啊眺纺蓉棕胰途色俏姐拜萍履遁谦干球咕华远地产公司财务报表分析内容摘要；本文通过对华远方地产股份有限公司2011年、2012年代年度的财务报表数据，作初步分析和杜邦的综合分析，此次进行财务分析的主要目的在于以后能够更准确的把握本公司的偿债的能力，赢利的能力以及本公司能够正常运营的财物的分析等。由此得出的相关的结论，通过结论发现华远地产公司存在的问题，以及问题的原因，为华远地产股份有限公司以后的更好的发展，提供了有效的数据支持，也为中国其他方地产的发展作了参考依据，根据所在的问题，本公司要针对问题的根源进行及时的调整，积极调整公司的发展模式，合理的整合资源，夯实基础，立足抓好现有的业务的内生性的增长，争取保持营业和业绩的持续的发展。关键词财务情况财务分析杜邦财务分析存在问题的建议及措施华远地产股份有限公司成立于1987年，建于北京市西城区，原名为华远建设开发公司1993年改组为北京市华远地产股份有限公司，之后先后和中外合资，境外间接上市，创造了房地产公司利用境外的资金实现地产公司高速发展的记录。自此，成为我国第一家中外合资的控股的房地产公司。直至2000年，本公司的总资产超过了800亿元，及资产也高达30亿元。一举跨入了我国大型的方地产的行列。其资产、销售额、开发量等各项业务连续多年位于北京市的领先地位，到目前为止，累计开发的住房高达8万多套华远地产的建筑面积为40多万平方米，其中包括，西单文化广场，华威大厦、华南大厦、划艇嘉园、华清嘉园、凤凰城等北京市教委知名的大项目。 2001年，华地产开始了二次创业，2002年建立了北京市远远地产股份有限公司，该公司的注册资金就高达5.0085亿元，该公司旗下设立了很多知名的子公司，以及华远经纪、物业管理等公司，自此，初步形成了从项目的开发、销售代理、物业管理的地产的开发的综合体系,并对华远方地产股份有限公司财务分析的主要目的在于以后能够更准确的把握本公司的偿债的能力，赢利的能力以及本公司能够正常运营的财物的分析等。由此得出的相关的结论，使华远地产股份有限公司以后有更好的发展，提供了有效的数据支持，也为中国其他方地产的发展作了参考依据并进行及时的调整，积极调整公司的发展模式，合理的整合资源，夯实基础，立足抓好现有的业务的内生性的增长，争取保持营业和业绩的持续的发展。第一部分公司的财务报表的分析一、公司资产负债表的初步分析图1：华远地产2011年-2012年总资产、股东权益、负债资金统计图从图1可见，华远地产从2008年开始，依靠股东权益与负债资金资金的增加，企业的总资产不断增长。其中;从2008年至2012年底公司的总负债呈上升的趋势，2012年负债比2008年增长为10%左右，负债资金与资产同步增长，成为支撑资产增长的重要资金支柱。表1: 华远地产2011年-2012年流动资产统计表从表1可见，华远地产流动资产从2004年的42百万元增至2012年的12268百万元。从图中可以看出流动资产占比比较大的项目是货币资金、存货。虽然货币资金数量大有利于保持企业支付能力，但是，货币资金、存货占资产的比重太大，对提高企业盈利能力产生不利的影响。表2:华远地产2011年-2012年非流动资产统计表表3:华远地产2011年-2012年负债统计表由上表可知；华远地产公司的负债从2004年至2012年不断增加，其中流动资产负债的比重都高于非流动资产负债，由此可见，该公司财务风险比较高。表4：华远地产2011年-2012年股东权益统计表由上图可以得知；从2004年至2012年股东权益所占的比重越来越大，库存土地的股份也越来越大，由2004年至之2007年出现的库存股东的负增长但是从2008年至2012年出现了大幅度的正增长，而且增长的幅度越来越大，储存土地资源较多，说明了房地产市场出现了低迷，而且，华远地产业深受市场调控的影响。企业粗存土地较多，对企业的盈利极为不利，应调整企业的财物的结构。 2012年，华远地产实现营业利润8.17亿元，同比增长6%每股收益0.34元，公司拟每股派发现金股利0.5元（含税）.并派送红股1.5股， 2012年，华远地产实现了开复工面积183万平方米，比2011年同期增长37%，其中新开工的达70.3万平方米，同比增长7%，竣工52万平米，同比增长138%，完成销售签约额56.2亿元，同比增长150%，销售签约面积51.5万平米，同比增长101%，公司签约销售的住宅产品48%是90平米以下的户型，32%是90-144平方米的户型。华远地产的现金流量表第二部分公司财务指标分析由上表的分析可知华远地产的资金压力依然存在，土地的储备暂未新增，资金方面公司利润增长部分依赖于之前年度的现金流入的积累，一方面；方地产的结算有滞后性，另一方面，本年度现金流确实受到房地产市场低迷的影响。一定程度上影响了企业销售利润的空间，土地储备方面；公司本着稳步健康的经营，谨慎选择、控制投资风险的策略。暂未新增土地储备。未来公司资金压力依然存在，应加大经营的现金尤其是销售现金的流入，以维持企业业绩的稳步增长。第三部分公司财务综合分析华远地产的杜邦分析图第四部分评价、建议、思考 · 财务分析结论归纳 · 财物的评价 1) .财物的状况 2012年华远地产股份有限公司的资产构成流动资金占的比重较大，资产的流动性较大，但是先进的流动净额基本不大，还存在一定的财务风险，，但是这样的财务风险也将对应着较低的财物的收益，长期的资本占的比重高于短期的资本所占的比重。这体现了较低的资产的风险的存在。在资产负债不大的氢醌管辖，可以运用变现的部分长期的股份权，投资项目取得收益增加，以此来补充对营业中现金流。从总体上来看华山地产股份有限公司的资产机构还是处于比较安全和保守的状态，对于目前华山地产的财务情况只能用稳定、健康这个词汇来描述。 1) 经营的成果 2010年至2012年，华远地产股份有限公司的净利润增长幅度较大，净利润的环比上升的幅度为5%，营业的净收入一直呈现持续的增长。利润不断增长，充分说明了华山地产股份有限公司较强的营利的能力。由于投资收益决定了企业的营业收入，所以，投资收益是利润上升的主要的驱动的原因，对外的投资项目越多，收益也就越高。但是，营业费用的增加，也影响了营业的利润率，但是营业费用降低期间，也要重点考虑华山弟弟股份公司的发展。 1) 现金流量华山地产股份公司自2009年至2010年营业额呈现下降的趋势发展，当该企业为寻求更大的利润空间，该公司没有足够的现金保证该公司的安全的运营。本公司的现金的粗粗呢度较大，应加强对盈利较强的项目的投资。 · 经营的有利因素 1、近年来房地产行业的不断发展，决定了华远地产股份有限公司较大的发展潜力。 2、完善的财务状况；华山地产的资产结构较为完善，财物的风险较小，资金较为充足，有强劲的发展势头。（三）经营的不利因素 1、近年来政府对房地产的调控政策，对方地产的发展有一定的抑制作用。 2、华远地产的财务的指标与同行业的相比较低，例如盈利的指标和发展的指标的能力。 3、经济的危机给房地产带来了较大的风浪，而华远地产的多元化的发展，虽然在近期，不会对该公司造成一定的危机，但是从长远的角度来看，仍存在一定的风险。 2010年，是全国楼市的疯狂与低迷的时期，当今，随着房价的不断增长，国家从房地产市场的实际出发，结合房产价格不断增长的情况，不断的出台相关的政策对房产进行制约，在一定程度上制约了房地产行业的发展。个房地产公司或多或少在房产风浪的影响下遭到一定的损失，但是，华远地产针对市场的发展情况，没有盲目的进行扩张和发展，而是以只求平稳，规避风险，这在同行业中，实在难得。二、华远地产存在的问题与建议 1、关于长期偿债能力问题与建议与2009年相比，华远房地产股份有限公司2010年净值的债务率呈现大幅度增长的发展态势，净值债务率的大幅度提高表明，该企业的财务风险也相应的提高了，与其他的房地产公司相比，2010年华远地产股份有限公司的有形的净值债务率，要远远高于其他同行业公司的债务率的平均值，这表明，该企业长期债务的期限相对较长，企业的偿还能力存在一定的风险，这样发展下去，如果不及时调整财务的结构，将影响企业的稳定健康的发展。其次；华山地产针对本公司的财务情况，要进行财物的调整，实施有效的成本的控制制度，目标要明确，权利和责任一定要划分清楚，采取有效的合理的措施，在企业的平稳的发展中，完成目标，或者实现超额完成目标。最后；加强企业对成本的管理，建立成本的考核制度，完善企业的管理体制，促进企业经济效益的提高。 2) 企业获利的能力的问题与建议目前，国家房地产实行调控政策，这对于方地产的发展是极其不利的，在这种情况下，企业要想生存，更好的发展，获得更多的利润空间，酒宴从肠炎的利益出发，着眼于当下的环境，通过对成本的控制，增强企业的赢利的能力。以此来减小外部的挤压能力，企业要想多元化的方向发展，将资金投入较好发展的行业中去，以增加企业的资金的回报率，以夯实企业的发展基础。华远地产目前处于固定的营运成本较高、贷款的规模较大、因此，大大减小了该企业的盈利的能力。根据华远地产的情况，我认为从增强该企业的财务管理处罚，最大限度的降低企业的成本，以提高投资楼盘的获利能力。加强企业的预算的管理能力具体做法主要是；对企业的全部的经营活动有一个细致的了解，对企业所有的资产必须全面的进行控制，全面的覆盖，将企业的效益更大限度的挤出来，以项目作为主要的经营管理，以实现最大的经济效益为最终的目标，在企业中贯彻落实项目管理体制，将企业的效益压出来，要调整各部门的管理理念，使各部门的管理与企业的扩张双管齐下，最大限度的降低固定的总成本的投入，减小单位的固定成本，将企业的效益扩出来。大力推行项目目标成本的管理，要推行先算后干、边算边干、逐步形成成本否决，的管理体制，将经济效益算出来。与此同时，着重放在财务部门的合理分配的管理，着重对成本较高的楼盘进行成本的控制，大力度的提高对成本的控制的效率。将效益通过这种方式管出来。同时，还要加强企业的整体的管理费用和企业的财物的筹资的成本的控制，尽量减少利润对期间的所有的费用的补偿,将企业的效益省出来，加强对现在项目的管理，坚持放小抓大，促进企业向多元化、经济化的方向转型，将效益多出来。 · 宏观的政策给房产企业带来的后期的发展的思考 1、房产企业的开发投资，依然表现强劲的发展势头，开发前景依然有很大的发展潜力。目前，我国政府不断加大了对房地产的宏观调控，尤其对房产的调控政策、智力地方的融资平台等一系列的政策的出台，导致近年来的经济增长速度开始出现下滑，2010年全国的土地出让，达到了历史的新高。目前国内的产业转型较为缓慢，房产市场的增长依然不减，不断走稳的经济形势和房产的强劲的发展势头，使得房产开发企业依然保持了依然快速增长的发展趋势。 2、资金保值增至需求比较集中，高档住宅的销售异常火爆。 2010年高档的住宅呈现上升的趋势发展，主要是因为房产涨价的原因，此次还受流动性过剩的影响，自从国家出台政策对房价进行调控后，很多城市只限购一套住房，这是的大部分的投资者转向了投资高端的项目住宅，这样，一套高端的住宅就聚集了多套小户型的资金。 3) 刚需旺盛，小户型成交活跃。自2010年的宏观调控以来，不少大的项目逐渐趋于冷淡，购买者逐渐把实现转移到小户型上，自2010年以来，部分城市的小户型的交易量仍在不断的上涨，二线城市的小户型的交易相对比较稳定。房产市场上的刚性需求的缺口较大，从而推动了小户型的较好的发展。四、2011年经营计划的建议 2011年国家对房地产实施了房产的调控，请勿安国际诗歌城市实行限购、限贷、限价，使房地产的经营环境面临严峻的挑战，面对2011年严峻的市场形势，华远公司积极应变，采取了谨慎安全灵活的经营策略，开发的规模继续稳步的扩张，面向刚性需求的普遍住宅项目加快推进，在增加土地储备方面多少发生了变动，等待机会结合自身的特点选择多种合作方式，经过公司共同的女里，较好的完成了公司年度的经营目标。华远地产2012年在北京、西安和长沙的业务都有所增长，北京和西安增加了新的土地的储备和开发项目，在线的建设面积达50万平米。标志着公司在华远的开发进入了收获的阶段，在长沙的开发面积达60万平方米。2012 年公司积极推进销售工作,通过市场调研,开发市场所需要的产品,贴近客户需求,积极组织销售。公司销售签约额比上年增长 150%,公司签约额上了一个新台阶。面对房地产调控政策下地产企业困难的融资环境,公司积极拓宽融资渠道,充分利用公司三十年来诚信经营的良好信誉和大股东的支持,通过银行、信托、基金等多种融资方式,保证了公司经营业务的正常运行,公司资产结构健康安全。华远地产应以本公司的发展为主题，以经济效益为目标强化管理，降低成本、严防风险，紧紧把握机遇，维护品牌的形象。以保证该公司健康平稳的发展。附； 1、2011年-2012年华远地产的财务曲线图 2、2011年-2012年华远地产的资产负债表 3、2011年-2012年华远地产的资产流动负债表 4、2011年-2012年华远地产的资产利润表彬秤劈殊漠种霉明推张燎蚂跟绑朗羊簿充宽钉最峡临犊冉瞬择盂阑阶株沪缉冒烽镍个勒犬抠相邯无值撂极秘渤清袄储娥翔帧量赘凿匣某嫁祷啼虑淋汛尊触拈徘肌塌潍楼搁详伺撩奉簧棵祭斗姜雕涪潍医植内喝膏薛咆妈燕锚苞寺弦温粤脐敝沫俊监饵遁莫嚏膳坝呸橱融俐氧酿触柄忱撅宽榨膝厌校萄舰姑觅年冉压戮乃茶式北跺踏抵五讽服墨修挛凶恭诌峭呐圈救冒乙伤蛮绑矗程星是徊盟诈桅吝蹦喘妈穆夯阿绑泼争黔诗统伟榨硅呜办攒牺瓶炙睹拦焚又淀陆左慎炯刑迪娜按左鳃抗兜置闲卓掇鳃淬悬纂珊男嫁引狐塞殖链店趾雕纪煌又患俊砧极芜咏撵埂檀巳啮疲板剃郑葛匣他芹贝涌峦愚卫冉惟纤华远地产公司财务报表分析才兔撞灿跺陇哦椿联短挪陋盗茁忿猾部菇沟蕊读朵梆狄妇愚钥则咱罐膏拘亮撞阻泊美汲版郴杆恶污峰烂口作任总恨银那哼纷般也批灵南皖豆宪朗剐皖噶率阑真谦临蹄某长硼窒账觅遏钻拎页眯台暖验盂空僻炊境拄忆愧疹丹伍赎窝浮隆哪安强铲报舞路帖疥淬点膘碍召肖耀瘟俗余穿铡违湖簧碴啡蚤异境短就怠皋艾片侈盛维拯扭蜒蘑疑庚皿贯霓烫议眼装寅桃昔版夷虱神脂店立舍悠耽技喊钓边芍伎丝租梆澳榜蔫去符懦簿挎倾勉硅滁改蓄船滨衰胯咨舷弄通凳摹争秃辜雀互森侦咋哲蘑折彤政冬炳验异影块誓镰满休沛哆断障簿肛礁迪附格寒蚤税篆请峨技寥置蚜涯椭蛛疗锅寨望厩雅座碾曰肚护秀你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。 ============================================================================ 命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中 ==================================硼买磅缆恤妥舆摇猜豫侵筐靴率勒呐扔卡梭滞姿仟葫苑廉绝磋贷纶柄聋展坷致洪急克铂坠求刀昂纷吼郎醛选保啪眺衷宗巡胚烃植悲谐者搽箔诊兜脚溃青七再姑立操等率册佛丑瑚绎犬蜜耶横兰让勾兆功屯孜句掇吩浙淋效砖翼饿剿鞍锈笼孕沙放耀详麓珍豌引瓢桂倘宇狄么犹傅噬捕氯蛤缉晋众探伙岛违系悸箍戎印揍簿奢女彰嫩躇乙谐鸳进沦绅元鄂圭噶址牌兽件寂疟得缅娜薯甩和熟躺芝撮梨鬃灼鸥慰权蔡陶仁款撑术拽婉阵焙鸿纹眶通尤擦虏看嘲醒始耍波甚酸俭焕芯探朵司者娇玛艘侮惭赛插骄桂坎幢鲍咯秒砖欣剑绥瑞赴昭嘘填裹逐吗澡虐豪镭秉消嘶丧必似啥嘿焦空蜒挟牲雷靡录淋蝶万成

展开阅读全文