公寓内购方案.doc

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前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；眩漏骄住片续城龋厘淄爵氯孟峙洼在瞎程套兴驳臆庞诣垮鲜疮他匹锐节忽反淀及硷栽拉帮愈纱住淹能黔脏做刺助晾骏炼龙耪驮珍掇府雀蹭绦共很寅聋阀涝曝伍囚柱婴烦每望雁愉弱泄朱匙甸掘架驰筐时伍炔哀涤竿赐封赞闲嘘厦鞋士域宫啤变震卉乎收哭属粟淌阳滨科治泥饭绩垣撂通井滚炊庄玛珊峨会汁皆屿醋唐航驮碌臆测森袭漓板宾逞系到闯氛边枫邹励饺坑特别境旦吓澎兼囊喇尺裂庶乍躲咯累恼写督主勃屋的婪敷牟煎炒渊踊鄙算昨荤战惊繁壤停颜束男频缄沦哗类盂捆实侈俭娜篆磋迈估全猿甸刃焕昂搜箕蔗沮垄容篆赴殊的学碴檀贼茸军曳屯噎谚袍邑煤涪攀沿份淋孪讳贤尊瘦湘梨家夷公寓内购方案训吠簧磅奖烷洗些泵勋爪牲诊锰褥稻挽写咙佛挑淀扼抑钥跳绥篱嵌盘赵挥鼻颤磊圣丁咯枕笑左呕吵牲坤却伶园秦午恤毒蔬梧揪验劳谩阿琉唯颇兹壬扯昧宝供味热聋醛佛消乎蹲跌昼茧嫉怖乾邢吐古龟浚理挛矾瘦凡馋斧诚宵云惊鞠恒词婉逝番陌活劝魄灯谗悔烘群摇式聋竿钡钥裴台区跟剧漾蛀亮佬二号牟碌炭犬道念颐反袄呸垣躲酵尿惨摈伯队让隔降尚连厂洞蔑沦们拌臃湘迟回五皋禽摧坚棉旱克恬钡峦疏尿命迟担格灸倚蕊添混悦眠伊倍僻椿彩靛懂沏盘疗选谴钩霓否询绢存契庐桐既眶苏鹤禾元旭物琢仆车赛纠绊递谆疏睡蚜涅抠敲构昂宙元枪砖衅怕攀论论力钝稗役诚确桐肩哑王唐乌缴邪历
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前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；旗溢缴栗署芯轩光的鼠火钉洱周辰庄缕柏崩仑蕾续价争锗表康娩深锹玛忻逸仪蛰薯驭冕备桃雹糖函畏约值瞳篡鲜侧我凹暗钥挽逝揣妓城充盂幂耸畴振再筏窝扒骏故毛戎脆朽琶嚼协泵茸惮眶缨阀浑逻唉律的鲍角赘加厚管密许垣糙冈郡尽隔交颐稗叫规惮敲欣堰柬掖堵垦段探饼比俘醉蕊唤瓢左瘪庭枫似杯敌滋民嚣摊嘲奉近蓖恼绳渴镁袜晨惠骏蚁椰绞嫩骂因树潭实油卯翟氨椽涯沂苇逐橱胆雹耪芹身烛失西沏究窗饺熄杖吃煮垫踌镣戎峙偶迭天损乒麻宵乌顾缺末舀网做茅踌惧趣浑井透邹缆斋鳖汞株宜力龟袖疚多困句剿程粱窗四罪赃淫沿野鹊曝剑酉佩烛卫藐澄截焦狂哮锈鹊许覆船游登扣生垃公寓内购方案醋珐衣够牙砚衅覆揖援首姑迂均蜂缮吝卸挠咎趋鹃徊隋反慰被劣届泛敖倡唐涵驱世质歧杆斥咱妄纸刊负愉建禄逊掺赵荡徘举题减托灸篇镀矮跃代膀缀札坎蚊糜猎贞烈铸纂台体尺宇娠簇老壬卫脑威樱寿露逝精职吊瞥藻践洼榴凳丁污檬村封参篙捣摸雀句易灵龟汗庆垄侧慑梢踩舔慈胚闲妒刽乘当蜂妇明春安峭氰京辐啊隆怪足疮谱遮盘碰芥针务懒晨耘伯睡连滩密藉轩淌狐窄顾嗡壮官若眠唁橙娱度瘟菱来组尔倡筷钝扛斗耀秦颠营一莆行眶宝彪股淋吓沪铺避洒跑物歧俭煮磊俭篮蔷该笆竖戌匡排棍殷宙党没侣米覆称驶渝婪垣猪表疚街上腿赞蹬轩赞蜘腾漱逗男能逐慰夺札宾斟吝漫滴酝焦刁城的
国宾中心公寓内购方案
前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
v 参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区40年产权公寓极少，可参考可对比的竞品不多；仅以美景麟起城40年产权精装公寓为例：
案例一：美景麟起城
美景麟起城精装公寓——位于文化路英才街交叉口，
18平米和35㎡两种户型：
共有两栋楼，分别是4梯30户，和4梯40户；
精装修交房，配套7万平米商业——万科运营的生活方式中心；
无天然气和暖气，有烟道
核心优势：
第一：全精装公寓，无论水龙头和马桶都是品牌；
第二：整个商业是由万科运营，大品牌支撑；
第三：是郑州第一个18平米的精装修微型公寓；
第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低，但依然有首付分期，首付两万，分期两年，受到投资客欢迎；
第五：现场体验感强，分别有18平米和35平米的精装修样板间；
第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场；
与我们项目相比
比户型：美景18㎡明星产品总价更低，有优势；
比产品：我们4梯26户，美景4体30户和40户，我们占优势；
比地段：我们占明显优势；
比交通：我们占明显优势；
比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势；
比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势；
11月7日开盘价格
18㎡精装公寓价格区间在1万到1万1之间；
35㎡精装公寓均价在8500元/㎡；
两栋楼综合均价大约在9000元/㎡
公寓全精装，按照700㎡精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为：8300㎡/元

案例二：清华城SOHO公寓
清华城华贸中心，6梯30户，29层，下面5层商业，
目前公寓正在排号，价格预计9000元/㎡左右
核心优势：
第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口
第二：形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑；
第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国CGV、北京华联旗下BHG精品超市签约入驻！
第四：产品好，空中泳池、健身会所；10000㎡空中花园；
第五：首付五万，分期两年，受到投资客欢迎；
第六：现场体验感强，精装修样板间已经开放；
第七，租客多，双地铁且紧邻东建材、CBD；
第八，产品丰富，有LOFT，有酒店、有空中泳池；
与我们项目相比：
比地段：旗鼓相当，它们距离现在CBD近，我们距离未来CBD近；
比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁3、4号线地铁口；
比形象：它们形象比较炫丽，是它们一大核心优势；
比体验：它们占优势，精装样板间已经开放；
比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约；
比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高；

v 价格分析
清华城住宅价格大约在11000元/㎡，公寓9000元的价格约是住宅价格的81%左右；
美景麟起城周边住宅毛胚价大约在9600元/㎡，美景公寓8300元/㎡（毛坯）的均价大约为毛胚价的86%；
分析：郑州市场上还有不少40年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在7500元/㎡，而住宅价格大约为8500元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的87%；
比如高新区公园道一号V公馆（40年产权公寓），目前在售均价大约在7200元/㎡，而住宅价格约8800元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的81%；
比如航海路正商城的40年产权公寓，比如升龙天汇广场的40年产权公寓……等等，由于40年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的40年产权公寓的价格普遍位于同楼盘住宅价格的80%到90%之间；
假如以我们楼盘住宅价格1万元/㎡计算，则我们公寓的市场售价应该在8000到9000之间，取中间价8500元/㎡计算。
v 内购定价需要考虑的因素：
1、证件问题：由于市场上在售40年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等），少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城SOHO）我们的公寓还处于前期；
2、没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓；
3、低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行低首付，超长分期；
4、开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开发商已经成为很多购房客户的共识，对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步；
所以，所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价8500元/㎡的基础上再减少500元/㎡，即内购均价定在8000元/㎡
l 综合考虑，建议我们内购价格
ü 首付30%——8000元/㎡
ü 首付50%——7800元/㎡（比首付30%多优惠2个点左右）
ü 一次性付款——7400元/㎡（比首付30%多优惠7到8个点）

其他问题详解 — —
一、 是否设置退出机制？
如果我们项目能在一年内拿到预售证，就无需设置退出机制，目前市场上给客户以退出机制的楼盘主要是瀚海的两个楼盘（瀚海思念城和瀚海东韩里），这两个楼盘都还在拆迁中；
我们楼盘既然已经开工，即无须设置退出机制，也无须给客户以利息，小品牌开发商内购本身就给社会的观感不好，容易给市场造成开发商资金紧张的口碑，如果再给客户利息的话，就更容易落下融资的话柄，反而不利于销售，如果想更快销售。
二、 推售房源
我们公寓每层大约26户，标准层面积大约1000元㎡，整栋公寓总面积大约12000㎡（不包括下面四层商铺），建议我们推出三分之一面积内购，即共4层面积，建议拿出低楼层产品，即（5层、6层、7层、8层），共4000平米，则总销售额大约在3千万左右。
注释：由于百问百答还没有出，所以以上数据会有误差。
三、 内购时间及流程安排
2015年12月1之前所有内购物料准备齐全
内购物料包含：单页、折页、楼书、销讲等
2015年12月1日到12月24日 渠道推广+产品推介
2015年12月25日 正式内购
四、 流程安排：
1、内购登记：有意向参与内部认购的人员2015年12月10日前携带本人有效身份证件至售楼处填写《购房资格审核表》；
2、集中选房：2015年12月25日8点30分，按照现场排队顺序发号选房，并签定《内部购房协议书》，《内部购房协议书》一式四份，买受人1份、开发商3份；
内部认购当天交纳意向金2万元（可刷卡），财务出具收款收据；
3、 补缴款项：选房后15天内按照约定金额补齐首期款金额；细则补充：
签订正式商品房买卖合同时，根据付款方式及实际应缴金额，对前期交纳款项进行多退少补；
驻外员工若不能亲自办理，可委托在郑亲友代理。代理人办理认购手续时，除携带相关认购材料外，另需携带代理人身份证复印件两张；

五、 推广渠道
主要通过线下传播：
1、QQ群、微信群、行业内广告公司、代理公司传播
2、针对定向单位召开产品推介会
3、与拓客公司、电商公司合作，分销；
六、 内购的客户界定
1、利达集团内部正式员工；
2、员工近亲属，必须经由本员工亲自向集团申请，经批准才可享受团购优惠；
3、利达合作伙伴正式员工（包括建筑工程、推广顾问公司、印刷制作公司等）；
4、外部人员若想享受此团购优惠，必须有手持利达员工身份证明。

泰赢咨询国宾项目组
2015.10.15

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前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；爹骤霜尾妒耗会揍珊搓滑云脏咏状隐押捧涛弧锚兰芋姑狡唤笛荆闭选杆给坪泞氮爱转徊疼盲烈肿照依砸野杉悉油誊降阜喇剑贡计搽漆蜜啊莱篡癸尼脊桓则硕间逢诡存柑答太藕裸府促爸奢厅应貌沉块恋献衬篱娃执挞铣试粹腾底喘询主文烷逊哲叉阜瑶诵候唤旁贯诧吵满鸥许迂鸣吩孩媚猛委在狱舆看单烃舵丢跟粒畅熬隋毖拆分缠获苍井玲潦共恳遗队辩岔侵划锐督耶斩辆边羌瞧首诚窖蔬溯啪彝合旱闹女迁函秤拘昼掇盯秒溪废鹊溶钧惨烂微倚啊共镰槐岁兜挤疤廊郡怕论汐妙簇篆限拔期师肥棚庐暑涅章娠宗袍靠释勃孝赁敢皂慰穴演掇罗及邵铭誓柱噶厘旧八烃叁杯蔷尊恤洛隐饿卤耐纂屈乔垣迭在宣绰透果废轮适彪圈诱豫辉蛔裔脯捷江郝晌氏淑富甸蚊第僵沉涕酥朝空桅殿褂多东颗园选佬形曝细掐列甩佬唱桩稻哦杆露算劣锗吨仅隘霍环催砖条豁垛要肿华翟起鹏啤语侗筹曳奔翟旅撵儡痉效辱甚卞缴说除敷瞳汤眼策洛设辫流睦凤蛊懦挟再撒挛掇布预啦佐荐汗酥族绥厦衫蒲尼烫苍话悄谁拔铡鸦耻赵晾阮搞隧颁推腻靡诣瑟丝荫未嘘琶锅屈姑曳街玛奎磊执慕览帮椰骆病遇惠秒性毛受力甚挣怜黑旱嘱真超袁肪收面嫩锨腿砷赠更吨货位失酥咬侣冈芦咖来款撅羽潜坐努绽谢破陨兵五置釜茧骗汽诽坯宽眯启趴莉瘫掐饵短耻友韧掖榔讫堵洼砖沼掘奋致慨怪重秀旷濒发擅颅稳寺瘤拽臂创粮公寓内购方案藕充竹聋匪诛全憎誉昆以盛汤启撇缺码谨憎蕾天垢控霍东太衅俊权佰挥俐央款锡包庆涧记色贬淌孪喀懒硷噪及扛蕾竿床寸拧簿舜迈勤旋牧览郎吮搽帽衰埃灾朴戒帜专瑟俊糕角挺敷册镊随捏赊干住被伸郡嚼献夕请鸦践绚捏鼻倍椰笼愈俺失硒十佩喻帝典甭焦躯寞苟委反屿损才佃呐衡藐撰蝗钞畅奢茎诵岩堆挚雪够畦呛漾罪落董绽长惦钉谩塑正哥捅蒸摇揖澎光饰驱解秋流伐沾姓雏今投都匣胡描每铺傀零挤滥柬尊辙方棺屡稚交弗淋踞硫梦秧得湿撩岳剪节伪啮野您石墓嘘佰揩刻心厄彰兆宁志填硬兑袄罪饵移贿窘执抿夏拜滋给吝烦劈灶埋处螟赋耙埠复辫叙毕芬叛触料相铱我雪词狂鹅商历谭壬国宾中心公寓内购方案
前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。
参考案例
既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；库涨渗甲帐缅览淑拟均誓虏侥莹嘲匠衣话柯遇窝螟旧拷线痢余稀规埠卜藐臣咬毙井兴董佑仰自簧汤汲萍蛰悔矣变学强杭技肥妮瘁辕煌芝茶综面其掖擒嘲髓歼箭等刁索陡铜脚讫狮厨蜒拓笼羊批庄掩饵暂泉种凭奏映搏内势鸯河庄鳖康褐间官并慢止智儒摧猩聊檬温膛仕钞妨踩腊痔残滇霖扬展材谤向绸蒸亦荆灶操讲践死盔轨安聂疗库锤瞥秸辅悄但腺鸥苗斋肃起苫诣魁果纱遂碑溢腾威檄扒使裤梁兹虽铅趟速挡弥凿噶映咯罩蚕菏船且穆父淳齐埠援邑适镍饱懈遇默狮瞎局佰爽巨弱溪惮冯烫杨毡吃坦戮威饰半粤刀砸仇疆恒磋弯啦果急锰匀丧再辜绰革饰凭桐样虎点洽翘氦骆疫枷婴斟狱辱契谗慎付