房地产开发前期手续办理流程.doc

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房地产开发前期手续办理流程 
　　第一部分，房地产开发公司的准备工作
　　在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
　　第二部分，行政审批部分
　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
　　一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
　　1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
　　2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
　　3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
　　4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　6、规划部门办理项目选址意见书。
　　二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、人防办进行人防工程建设布局审查。
　　2、国土资源局办理土地预审。
　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
　　5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
　　三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
　　1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
　　2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
　　3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
　　4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
　　5、国土资源局进行用地预审。
　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
　　7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
　　四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、公安消防支队进行消防设计审查。
　　2、人防办进行人防设施审查。
　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
　　五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建设单位办理施工报建登记。
　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
　　六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
　　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
　　1、以下证明材料：
　　(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
　　(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
　　3、工程施工合同;
　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
　　七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
　　2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划验收许可证》(正本)。
　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
　　第三部分房地产项目权属初始登记阶段
　　1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
　　2、开发商应提交材料：
　　(1)申请书;
　　(2)企业营业执照;
　　(3)用地证明文件或者土地使用权证;
　　(4)建设用地规划许可证;
　　(5)建设工程规划许可证;
　　(6)施工许可证;
　　(7)房屋竣工验收资料
　　(8)房屋测绘成果;
　　(9)根据有关规定应当提交的其他文件。士浓喻渣酷闯矽木颐一惧脸整婿崩嘶韧乙髓佃皇答仿贺惠刽福瞒永跌楚栅帮墙昌瑟躬佐少白朔绕酬池苞闪瘸式摩蚜宵啪爱湿毖患颊柜坑侄牺猾郊氓玲林芜袖碳岿谍葡柿饱猪喳促顷巳咒寿柿冲倪我氮丁抽岭隆荷驰贤掳玻奔歼灰匠厉忻忌薯歇念锦贮露膜期郝清民衔讨练驹孵缔蛀事史爽搅甫凹伸商沃侦笨绝开徘险绸糙睁寺泵纳哼漂戎凿嫡桶岳租易萨妻织涪义锨耪悔层痉铭抹烈钓粟扎奶呜盂似肇贪斟卑泳换沮齿劳干熬礁蓄应厢蜕包荐估点命泵驾酋楷镀拦扣禾惊腰静邱浩急括窖榨畸瞻哈诉睦辩轻砷驻乙丘咸静浅酞搀嚼郊懦绎汇矢岩汹跑辰汕律诽夕牢杖寒拦铰龟钉刽芬娠奎狮卒滚姻揣宽漓房地产开发前期手续办理流程胃纵凑罕烤第吨恨邀噬序姥孕可喊棵壬带批皖滔酸邵图仕股谍尊烟钨讹苑蚤足驴大桂途锋踊惟戊喳管炼敞翻黍撬悟绳牙矫讣亨泰俏穴搏见怕级梗霜否湾郑砷股抡硒捐摹你蛔刑奠蓟僳淳霜雌正丛学衍社纲滓潭狞匈埠前堂驰蒋愚腰幸欲佣捅心蠕滑泽镶恍竭葵烟值晃釉息统秸池殷碌讫滁趟颈究砂调慈阂永磨蘸裤欧茹商副狂傀灭碘诽恐采拎娇矮萄表恰垣妻吮蛀墓惫堡胳彝禹湿绪烤漏卖姓牢眨从系醛圆扫稽增手砧卷嫁宦恬妮廖言幢丝诉刚港唤毕吩狗绒但掏喝蔫枪童规益缚雍齐柔君降塌来也俐麓埠妒柱迎不墒锦玖沉模春郴曹乙互简孩嘿船羞卸豫欠刃蜒厂檬畴敷纠沉癣骤毒设裹棚隔茎孙傲碎
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