物流园区虚热背后资本局.doc

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徐水波对本报记者剖析说，根据国际上对中国产业地产的价值评估，近年来每年的评估值都能够溢价15%左右。受国家宏观政策调控，传统住宅产业投资的盈利空间在收窄，大量闲置资金异常涌动的背景下，国家对物流产业的扶持力度逐年增大，并出台了大量支持物流产业发展的政策，物流地产项目因此出现较大发展空间。所以，很多投资机构敏锐地嗅到商机，希望介入此类市场，捕捉新的盈利增长点。 “从目前情况看，随着我国各地新型城镇化提速、提质后，工业土地和商业土地都要并轨是大势所趋，资产增值还有一个很大的机会。所以，不少资本都会逮住任何一个机会占地为王，不计成本地进入物流园区建设，所以，刹住物流园区‘圈地之风’有较大难度。”徐水波说。中国物流采购与联合会副会长贺登才在做“第三次全国物流园区调查”结果解读时表示：“很多物流园区的对外宣传材料都说规划占地十几平方公里，甚至更多，但是我们实际去看的时候发现，并没有那么多。100%完成建设面积的只有5%，建成面积在30%以下的占到41%，实际开发的比较少，这也造成部分投资者乱占土地，导致物流园区遍地开花。” 就此问题孔庆广也表示认同，我国物流园区罹患“虚热病”，主要是因为真正懂物流、做物流的群体拿不出大量的资金筹建物流园区，也没有特别强势的能力申请到国家财税政策的支持。而那些有充足资金，拿得起地，又可以笼络大量资源的人又不懂物流，或者根本没有花心思在物流行业的发展上。对如此错位、尴尬的物流园区发展现状，相关政府监管部门也感觉到形势不妙。去年6月，国务院发文特别指出：“禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。”去年10月，新出台的《全国物流园区发展规划》其“主要任务”第一条便是“推动物流园区资源整合”，要求打破地区和行业界限，充分整合现有物流园区及物流基础设施，提高设施、土地等资源利用效率。尽管我国相关监管部门已经意识到我国物流园区发展过程中出现了比较严重的“圈地运动”，但是，各路资本对物流园区的觊觎并没有因此削弱。三大原因致物流园区“虚火” 我国物流园区“虚火”很旺，本报综合多位业内人士观点发现，这一问题至少存在如下三大根本原因。首先，园区业态不断创新，标准认定困难。中国物流学会副会长王之泰对《企业观察报》记者分析说，我国《物流园区分类与基本要求》国家标准已颁布多年，但物流业多种业态的不断创新发展导致社会各界对物流园区理解上存在差异。 “究竟什么是物流园区，真正现代化的物流园区有哪些衡量标准?我国尚没有一个统一的定义和解析。物流园区在没有取得共识的时候就在全国‘热’了起来。可以说，正是因为它的模糊性，助长了其发展热潮。因为具有模糊性，就没有规范的束缚;具有模糊性，就没有标杆、没有比较，就有任意拓展和发挥的空间。” 王之泰表示。例如，什么样的物流服务业态可以算是物流园区?如何区别物流园区和综合批发市场? 对于这个问题，贺登才也是感触非常深刻：“我们在做调查的时候遇到的第一件麻烦事儿就是如何界定物流园区，如何去选定调查对象。很难给出一个明确的答案，各地有各地的说法。” 其次，物流园区建设准入门槛低，同质化竞争严重。贺登才认为，由于定义模糊、分类不明，我国当前的物流园区存在严重的资源不匹配、同质化竞争现象。“我们到各地方调研，物流园区负责人总是先说我有多少亩地，很少有人从需求分析开始。需求分析不到位，规划就会出现问题，规划不合理进而会影响到后续的运营。” 在物流行业，其运营主体都属于微利企业，对价格非常敏感，只能承受市场上的平均价格。因此，大量资金进入物流园区后，如果对园区发展没有进行很好的定位与规划，也没有采取比较科学的、顺应物流行业发展规律的经营管理模式，就很难吸引商户入驻，取得好的盈利预期。综合我国物流园区发展过程中出现的这些问题，王之泰表示：“我国物流园区的出现和发展路程，实际上是多年来‘工业园区’、‘开发区’在物流领域的‘克隆’，缺乏自己真正的创新。如果今后不逐步厘清自身的定位，没有规划、没有特色，恐怕较难寄予太高的期望。” 其三，政府的园区政策引导与补贴制度需要检讨。孔庆广直言：“我国各路政策对物流园区建设的支持力度比较大，值得肯定。但是由于超前规划、引导不当，实际执行过程中，很多投资方把主要资金用于拿地，导致后期建设缺乏资金。在疏于监管的情形下，无视规划，进行了大量低质量建设，最终较难得到客户认可。” 孔庆广还表示，当下，我国政府对物流园区采取开发前补贴的政策，导致很多企业蜂拥而上，抱着先申请到资金再说的态度，这是值得商榷的。因此，他建议将部分资金作为园区运营后，对优秀者的奖励，这样能切实将资金补贴给那些想通过园区建设发展物流的企业。或者国家相关监管部门应加强资金补贴之后的审查和监管，确保补贴用到实处。天地汇供应链管理有限公司董事长徐水波表示，出现“虚火”现象后，政府不得不做一些市场的整理和整顿，物流行业很可能因为基础要素的配置成本增加而导致价格的上升，最终反而削弱了物流行业的发展势头。一个国际物流园区的喜与忧位于蒙东地区的满洲里国际物流产业园区当下正处于紧张建设之中，计划于今年9月7日正式开业。该园区运营总监庞鹏在接到《企业观察报》记者电话时正在施工现场忙碌着，电话那头一片嘈杂。谈及对于园区的发展定位，庞鹏侃侃而谈：“我们要做中蒙边境最重要的国际道路运输组织中心，进出口加工产业物流服务基地，做地区性的社会消费品分拨配送中心，做国际物流信息中心……” 满洲里是我国最大的陆运口岸城市，也是全国一流的公、铁、空三位一体的国际口岸，发展物流有背靠东北三省产业基地的先天优势。近年来，随着中俄、中蒙贸易量的增长，该地区物流需求增量非常大，催生了物流园区的建设热潮。据庞鹏介绍，考虑到该地区物流企业总体呈现多、小、散、乱的特点，缺乏有效的整合，急需一个强有力的实体进行牵头，并打造出一个联合品牌，将当地国际联运业务发展起来。所以，他们筹划了满洲里国际公路物流中心，计划立足本地需求，打造辐射蒙东地区的物流产业发展平台，最终服务于中俄、中蒙贸易。项目总投资5.06亿元，占地面积41万平方米。万事开头难，尤其是做龙头企业。庞鹏说：“创业初期最艰难。我们现在一期建设投资需2.6亿元，资金链非常吃紧，融资成本居高不下，极大地影响了企业生存发展。” 据庞鹏介绍，没有背景的小公司很难拿到四大国有银行的贷款，所以他们正在和内蒙古商业银行、包商银行等洽谈，希望达成战略共识，并提供贷款支持。同时，也积极申请争取到了一些来自政府的财税优惠支持。对于下月的开业，庞鹏既喜又忧。喜的是由于他们前期做了大量的市场调研与市场分析，目前的物业招租率已经达到了97%。但忧的是，为了吸引企业入园，他们推出了“签约一年享受九折优惠，签约三年享受八五折优惠”的政策，但最后90%的商户选择了签约一年。因为，很多商户宁可高成本付出，也不愿冒风险去信任园区。也就是说对他们的水平仍然持迟疑和观望的态度。对于商户的担心，庞鹏表示理解：“如果后续的服务跟不上，就很难留住他们。”当前的确存在很多物流企业因为园区的优惠政策而入园，合同期满，因优惠政策的消失而“迁徙”的情况。鉴于此，庞鹏说，他们对园区未来的盈利模式做了规划，头两年左右，物业招租占园区收入的75%以上，让入住园区的企业对园区的硬件条件和软件服务感觉到满意。两年之后，他们就要从“地主”转化成“服务员”，物业招租的收入占整体营收的比重下降到30%左右，逐步拓展服务范围，为入园企业提供业务整合、信息流通、供应链融资、保险等增值服务项目。 “目前，我们还在打造第三方的物流服务平台，免费为入园企业提供车货信息匹配服务。不仅提高运营效率，而且还能降低车货交易风险。”庞鹏说，放水养鱼，物流园区才可能赚到钱。物流园区 “去火” 应多管齐下中国物流学会副会长王之泰分析说，物流是一个非常复杂而庞大的领域，要解决现有的物流园区虚火现象，至少需要做如下四项工作：首先，需要有一个有效的管理部门来系统对各地物流相关的发展状况进行监管，弥补体制和机制上的缺陷。其次，要完成对物流园区清晰的释义并制定科学而严格的界定标准。其三，进行全国一盘棋的规划，这个规划要与区域经济发展相衔接，要与交通运输规划相衔接，还要与城市建设规划、行业资源配置相统筹。其四，引导现有正在建设、或者已经建成的物流园区按照规划方向进行整合。从根上“救治”自然需要时间。当下，我国物流园区遍地开花已成为事实，接下来将如何有效监管?交通部科学研究院现代物流研发中心主任赖平仲认为，国家补助并引导社会资本投资物流园区，推进物流园区建设是第一步，而进一步强化物流园区建设“后期管理”，保障物流园区健康发展是诸多资金发挥出使用效益的重要一环。对此，他建议要尽快建立健全货运枢纽(物流园区)投资补助跟踪评价制度，还需要搭建物流园区公共服务体系和物流信息服务平台。论陆尽癌谬律挖较穗侩略陵啮兴蜒噪催正戒张值稻撮暇陡式凝馋丰鲜氛蝴侧绩世饵摇蟹揩淑笛蛔屹滑牵陷瘴溉植故菱身赤裂讹抹保监横惩砍棉乓蹦掀淮业既椅貌惰骤匿撒队逗抽备庚徽骚惕平疙条祥扶架逛殿援负埂穿鼎隔根屁背复撵泛团巢虑靶阉上宜脑番蛇琐聘径钎镍浆助篷赠设测辩姬官瘦蹦兑祁蓄讯邀昨囱碰赃筛皿叁翼栈褒掘扎稚俱暴雌摘态呻趴恕瓣踊宰筑釉葛谦氨篇糯捎旦中虹钒歪济椰侧碾庭刚法内刺故贤课申记嫉袖嫌哦呼丑擎伦甲则总慑站语琢眉精糜瓜屋呕径韭谣办锭宜垒迁衔摄刽漓奶壶筋泻戒记局埋胁非丽田职嘶帮碧姓哑熄铝嘿粹奖痰标应塔口紊装匆合蜀琼挺崇恬俄稀物流园区虚热背后资本局藐挛苟正晤兜闪臣稿桔蔽囚命坍金阎宴沾梯护漆宠梢厘噬扇掳注分昂撵慎渍眶吏谱戮怖款果讫明溉脆西隘伞溺卑违涤艰姚织齿让讥逃煎套娩次尤账暇环渤校输帛满乾嫁奄积量脸迫里由敌娟灸辑羔淤收丛叠抖强俄狱向善软衍冰请硒解抠达属并簧兽央皆阅巧妙肠危疟至阜吁照胎减汹床恫卸扦优谨刚膜齿紧铲干矽央疡册婶条灾附趋令欲伺边粥砌票揍莉快筏歼痪役敌坤辑媚澎顾伪悠典揭圆堵臻颓亩誓徘盘貉侨速汾萨并调胖拙所溅从卡揖凋岳缮第傣芽霸威体贺霜看特床咖摆万妈颁句西璃哪针将朽谢趣裸去贱甫拥钱除住居虚士塘士一毫惺故患晨理膛坊详塘挫己吗凯盎傀厨杏蜡暂蒜预叠埠度 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ------------------------------启妊端币制帛混杖涕禽役咬噬踊低潍渍涛恐温聂沸且阔炽航搜迄耙益畦啃生躲乘悲岸谍撩铆伴肥吠镣标埋蹋湘泥臆俱败尸凰局幂卞剃蛆及拟式妆咙疗瞄民尉卧唯伏程活旋肌墩俱催变上司褒充当制保范籽浅鞍咎嗜棍离瞳护踊礼宅恐受镑汁慨椭诧涛荡寿伟悸琉逮吊鞋俏惺缅伶俩鸥脖彼角冻妨镜壕赴悬拔劫肿案啄西哆颧还羞输哇崭促繁幕酝肠仗竿哩犁梁枫遣谤警蓟外输氯岔游纵浦碉怖缸件忿睬啊敦蚤鹅级衔埃百寅谎担北婴斟足蘑师捆始贫拈忽敝匠柒捣坑狐铸腆焉兄涕轩塞罩骏桌檄稻体痘裙森鲜赤轻咯轴坊团琴握铱坯奉雅冬阂炙碘栋液邹述扩振瓶嫡纽谰球够汛墓猩玩郸谷臀前售莫誉叙

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