桂林房地产现状分析及思考.doc

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元商品住房销售面积（万平方米）销售价格(均价)/元二手房交易面积（万平方米）成交价格(均价)/元二手房住房成交面积（万平方米）成交价格(均价)/元2006年65.09341561.93329829.16218722.0920282007年121.373429119.58317035.62235722.5923442008年79.27402171.53356730.38277421.182535表2：2007年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国（70个大中城市）7.6%30.2%23.2%广西7.8%45.1%33.1%桂林市4%54.6%33.7%表3：2008年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国（70个大中城市）6.5%20.9%-19.7%广西9.1%15.9%-14.0%桂林市17.2%5.3%-8.0%2008年底，在全球金融危机的影响下，对经济发达地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2009年初，为进步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康发展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的发展。受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所回升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步回升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。从供求关系来看，目前的桂林房地产市场基本上供求平稳，从销售面积看，2003年2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2008年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？根据2009年12月，中国社科院发布2010年经济蓝皮书所指出，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难（也有研究认为，房价收入比在6-7倍区间）。笔者以2008年全市五城区商品住房销售价格(均价) 3567元/平方米、2008年全市城镇居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面积达到22平方米等3个数据来计算，桂林市房价已经达到城镇居民收入可支配收入的5.36倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。2、房地产业发展对桂林市GDP增长的拉动作用明显，但具体贡献率还有待计算。经过多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门。特别是房地产业的发展对其他行业的发展关联作用十分明显。比如建材、钢铁、机械、家电、家具、五金、装饰、设计、旅游、商业、金融、保险、汽车等。在与房地产业发展相关的50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品中，房地产业的发展状况对这些部门与产品的影响有的是重要的，有的是重大的，还有的则是带有根本性的。有专家曾经对中国40个产业的带动效应进行了研究，结果表明：房地产业的总带动效应为1.416。他们还从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发现2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。在我国房地产业相对发达的城市，房地产对当地经济带动作用表现尤为明显。比如上海2000年房地产业对GDP的贡献率为5.5%，而到2004年却已上升为8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率总计约为19.5%。因此，在桂林市的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，带来明显的GDP拉动效应。但房地产业对桂林市经济社会发展特别是GDP增长是多少，还有待进行明确的计算。3、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增长。房地产业发展速度与国民经济增长之间的关系，集中体现在房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。据统计，房地产业作为固定资产的投资对消费需求的拉动为1:1.3 - 1.7。房地产业所提供的l个就业机会又可以在其他行业中创造2个就业机会，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。以建筑业为例，2006年我市建筑行业共有企业145个，从业人员45815人。其中从事与房地产业有关的建筑企业为123个，占企业总数的84.83%。从业人数为39912人，占建筑企业从业总人数的87.12%。2006年，我市建筑企业全年消耗钢材105.40万吨，消耗水泥104.38万吨，耗木材总量为18万立方米，全年建筑企业生产总值为76.04亿元。建筑企业全年上缴税金为0.1亿元。从我市建筑业2006年相关统计数据比对分析显示，房地产业对建筑业的生存发展起着重大而直接的影响和制约作用。可以说，没有房地产业的发展，建筑业的生存和发展则无以依托。近年来，桂林房地产市场投资额保持逐步上涨的发展态势，2005年2008年，搀资额增长了近一倍，即使是市场不理想的2008年，投资额仍然保持了正增长，达到历年最高值。以下就是我市房地产投资完成情况。表4：2006年-2008年桂林市房地产投资情况表全市固定资产投资总额（亿元）城镇固定资产投资（亿元）房地产开发投资总额（亿元）占全社会固定资产总投资额比例占城镇固定资产总投资额比例2006年260.87220.6351.1419.60%23.18%2007年402.66338.0779.0419.63%23.38%2008年485.96391.5983.2617.13%21.26%4、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。据了解，我市通过房地产开发经营涉及的税种有 10个，各种收费近10项。2007年我市共实现房地产业税收7.15亿元，同比增长20.07%。2008年，在全国房地产市场低迷，交易量大幅下渭的情形下，我市仍实现房地产业税收7.54亿元，同比增长5%. 2007年和2008年，我市地税收入分别为30.48亿元和36亿元，其中房地产税收占了近1/4。可以说，房地产作为桂林市财政收入的重要来源。在今后一段时期，政府积极推动房地产业发展的基本方向不会改变。因为：一是由房地产业的发展给地方财政带来可观的收入所决定。在2008年桂林市房地产企业中，纳税额在2000万元以上的有桂林彰泰实业、安厦、广运实业等3家公司；纳税额在2000万元至1000万元之间有：兴进、德天、家乐、林森、鸿瑞、方正、桂加等7家房地产公司；纳税额在1000万元至500万元之间有：天清、福泰、联达置业、北斗置业、双达、恒宇、合通、万正等8家公司。二是桂林市财政紧张的现状所决定的。如2007年，桂林市财政收入仅为72.5 亿元。全市财政收入占GDP的比重为9.71%，低于全国22.0%的平均水平；人均财政收入1444元，只相当于苏州市的16.6%、柳州市的42.7%。以下2006-2008年桂林市本级财政收入中房地产业上缴税金的基本情况。表5：2006年-2008年桂林市房地产业上缴税金情况表市本级全年财政收入(亿元)市本级全年税收收入(亿元)房地产开发企业上缴税金(亿元)占财政总收入比例占税收总收入比例2006年22.097.562.3510.64%31.13%2007年26.118.832.8911.10%32.73%2008年30.429.973.0710.09%30.79%5、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。一是桂林本地房地产开发商的自身规模不断扩大、项目开发运作能力趋向成熟、盈利能力持续上升、品牌价值显著提高。桂林市“安厦”、“彰泰”、“兴进”等企业的房地产品牌逐渐形成，并在全区拥有一定知名度。二是国内有实力的开发商如新疆广汇集团、北京住总集团、湖南德天集团等区外开发商逐渐跨区域进入桂林房地产市场，一定程度上营造了桂林房地产市场的良性竞争环境。三是品牌作用凸显，房地产企业品牌价值持续攀升，企业开始从单一的战略规划过渡转型到注重品牌效应的塑造，同时更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化，而其品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。四是企业间战略合作加强，面对宏观调控政策频出、房地产行业准入门槛不断提高的大形势，开发商开始尝试进行资源整合，通过合作拿地、土地转让、资本联合等手段强强联合，使得整体竞争力不断增强。随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展，形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。二、桂林房地产业发展面临的主要问题1、桂林城市不大，人口不多，经济总量偏低，这些因素很大程度上制约了桂林房地产业的发展。2008年，桂林市区面积为565平方公里，但建成区面积只有63平方公里，市区人口只有78万。全市城镇化率达36.9%，也低于全国44.94%和全区38.2%的平均水平。2008年，全市生产总值883.02亿元，人均生产总值只有17435元，相当于全国平均水平的79.7%，仅为苏州91360元的16.2%。全市城镇居民人均可支配收入14636元，农民人均纯收入4465元。1998-2007的十年间，这两项指标不仅增速低于全国平均水平，而且绝对值也分别由高于全国平均水平下降到低于全国平均水平。2008年，全市城乡居民人均储蓄存款只有10384.8元。从总体上看桂林仍是一个后发展、欠发达地区，经济总量小，综合实力不强，不少经济指标低于全国平均水平，与先进地区横向比较差距更大。虽然2008年，全市城镇居民人均住房建筑面积38.15平方米，农民人均住房面积达到35.70平方米。但2007年桂林市区居民人均居住面积只有22平方米。2、设计和营销手段依然相对落后。在很大程度上，桂林的房地产市场还在使用传统的和老式的方法进行设计和营销，房地产项目仅考虑居住目的，较少考虑文化等高附加值的元素。另外，桂林目前住宅楼盘规模普遍偏小，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上仍以排列式布局为主，楼盘配套设施不足，真正意义上的精品楼盘极少。从规划设计和建筑风格上看，目前桂林众多在售和待开发项目在风格上仍然大量采用欧陆风格，住宅大多采用三段式的设计手法，物业档次普遍偏低，产品同质化现象严重，建筑布局基本上以排列式布局为主。另外桂林住宅楼盘规模普遍偏小，小区环境较差，抄袭风行，楼盘配套设施严重不足。缺乏真正意义上的精品楼盘，可以说是目前桂林住宅的普遍特征。3、房地开发企业普遍不大也不强。我国房地产业的集中度不高，最大的房地产开发企业在全国的市场占有率仅仅约为1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，发展规模依然有较大的上升空间。据统计，目前我市共有房地产企业(包括房地产开发经营企业、房地产物业服务企业、房地产中介服务企业)近500家，从业人员近11000人。2007年，全市商品房销售额达到69.69亿元，但销售额超过亿元的企业仅为7家。2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林现在的楼盘为什么难以拿出去吸引世人的目光呢?归根结底还是我们的企业实力不够强。4、外销市场普遍不足。这是因为桂林市经济开放程度还是不高。2008年，全市外贸进出口总额仅有10.11亿美元，全市实际利用外资更是只有1.70亿美元。桂林市消费水平还是较低。2008年全市接待国内外游客1626.90万人次，接待海外游客128.60万人次，旅游收入仅有100.26亿元。由于经济开放度不高，因此目前桂林商品房外销量很小。以2008年为例，外地人购买商品房只占总销售量的14.31%。而同为以旅游著称的海南省三亚市，其商品房的外销达到90%以上。5、住房保障体系压力加大。我市房地产的总量满足有效需求，但是商品房空置现象一定程度上存在。同时，房地产过剩与短缺并存。一方面，大量的商品房积压，如临桂县最近几年过快开发的楼盘中空置现象就十分明显；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张。一方面高档公寓、别墅的空置率高、发展过快；另一方面普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。2007年，据初步统计桂林市城区现有居住用地总面积共2488.2公顷，城市居民人均住房面积达到22平方米。但据2005年调查数据，我市目前尚有低保家庭26876户，其中：市区（五城区）3413户，各县（十二县）合计23463户。在低保家庭中，人均住房建筑面积在16平方米以下的有13001户，其中：市区（五城区）2113户，各县（十二县）合计10888户；人均住房建筑面积在8平方米以下的有5902户，其中：市区（五城区）1220户，各县（十二县）合计4682户。6、房地产业发展的衍生问题不容忽视。从基本情况来看，桂林市房地产行业平均利润依然很过高，地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，如桂林市的机床股份有限公司、玉柴工程机械有限公司、鸿瑞科技有限公司。桂林市一些城区将面临房地产化或产业空心化倾向。同时，如果桂林城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响桂林市整个经济和社会发展绩效。 三、桂林市房地产业培育发展机遇1、桂林自然生态环境优越，区域优势明显，房地产市场前景广阔。首先，桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。桂林具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。另外，桂林处于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈交汇处，是直接连通中南的区域性中心城市，具有独特的区位优势。在交通优势方面，随着贵广铁路、湘桂铁路扩能改造、两江国际机场扩建、桂梧调整、桂黄高速等一大批基础设施的陆续开工建设，桂林将成为广东、深圳的后花园，为广西、贵州、湖南、广东四省之间城市市民的理想居住地创造了良好的条件。桂林作为国际旅游城市、是桂北地区的政治、经济、交通、文化和科技中心，随着社会经济及文化层次的不断发展及提升，逐渐成为我国最适宜居住的城市之一，使得外地购房者选择入住桂林成为可能。2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，桂林房地产业做大做强具有独特的优势和契机。一是作为国际知名的旅游城市,桂林的名城优势明显,而且随着桂林旅游的转型升级,旅游对地产的推动作用将日益凸显。二是随着我市“保护漓江,发展临桂,再造一个新桂林”战略的实施,临桂新区建设和老城疏解提升都将给房地产发展带来新的空间和机遇。三是桂林正在加快推进全面建设小康社会步伐,工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产业带来巨大的市场需求。“桂林山水甲天下，桂林的楼盘也要做到甲天下”。2、城市总体规划将对桂林房地产发展有一定限制。由于桂林是世界上著名的旅游城市，在地理位置、气候环境、旅游资源上存在着不可复制性，土地资源相对稀缺。这使得桂林城市总体规划将对房地产在本地刚性需求稳步增长的基础上有一定限制。房地产开发商想在桂林进一步扩大发展的空间有限。2003年7月，国务院关于桂林市城市总体规划的批复【国函200378号】中明确指出“严格控制城市的人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内；到2010年，主城区实际居住人口要控制在70万人以内，建设用地控制在80平方公里以内”。虽然在桂林市城市近期建设规划（20062010）中人口规模的预测基础上，结合近期桂林市建设临桂新区的现实要求，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右。但是2008年桂林市城市风貌设计导则中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区的建筑高度控制更严，应在24米以下”。上述规定将进一步限定了桂林房地产发展的两大问题：土地问题和容积率问题。随着桂林市政府房地产支撑和土地储备调控力度的不断加强，在现有国土土地通过招标、拍卖、挂牌方式获得土地使用权的基本政策，桂林市区特别是漓江、两江四湖核心景区周边土地就越发稀缺，土地价格也将逐步飙升，在这些土地上开发的住房价格也将水涨船高。2009年12月11日，在今年桂林市挂牌出让的第十宗土地，占地230余亩的P045地块时，安厦房产最终以集团以4.69亿元的价格获得。该地块住房的基本地价就已经达到3061元/平方米。尽管开发商开发容积率还未确定，但已经为未来楼盘的高房价埋下伏笔。3、桂林房地产行业刚性需求比较明显。根据桂林市住房建设规划2008-2012预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：（1）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将达到110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。（2）改善居住条件住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，现状主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的22平方米提高到27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为405万平方米。（3）城市拆迁住房需求。根据桂林市20082009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为2728万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为56万平方米。20102012年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按80%测算，2008年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约21.1，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则，规划期内城市拆迁住房需求约为105万平方米。综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。4、90平米以下的小户型就成为桂林市商品住房建设的主流。在桂林市住房建设规划2008-2012的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，商品性住房建设总量约989.2万平方米，保障性住房约303.8万平方米。在商品性住房中，90平方米以上商品房建设总量约385.5万平方米；90平方米以下商品房建设总量约603.7万平方米；从全部住房面积上看，在规划新建住房建设总量中建筑面积小于90平方米的住房比例结构为70.2%。达到国务院关于落实新建住房结构比例要求的若干意见等政策文件中对于新建住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的要求。在商品住房中，建筑面积小于90平方米小户型商品房占总量的61%，建筑面积大于90平方米的商品房占总量的39%。可以说，小户型商品性住房是未来桂林市商品房开发的主流。5、临桂新区将成为桂林市房地产发展的一个主要战场。桂林市住房建设规划2008-2012将通过对不同类别住房建设所需的住宅用地的供应进行控制，来合理调控住房供应体系和满足住房建设的需求。其中在桂林市住房建设2008-2012年规划期内，规划区新增住房用地供应总量约为612公顷。根据各类住宅建设的平均容积率来确定各类用地规模，商品房新增规划用地约443.4公顷，一般经济适用住房用地约111公顷，公共租赁房用地约44.3公顷，廉租住房约13.3公顷。尤其是临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障性住房。规划期内，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷；住房建设总规模将达到近600万平方米。可以说，未来几年，临桂新区新增各类居住用地约275.5公顷，占全市规划区新增住房用地供应总量的45%；临桂新区住房建设面积总规模将达到近600万平方米，占全市规划区新增住房面积大的46.4%。这充分说明，临桂新区将成为桂林市房地产发展的主战场。6、困难群体和低收入群体住房压力加大，住房保障体系亟待完善。正如2009年5月，桂林市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈会上强调，房地产可以细分为许多类型,如解困房、廉租房、经济适用房、商品房等。但是作为房地产企业,要做的是商品房,而作为公共服务范畴的解困房、廉租房、经济适用房等应该是政府的事情。桂林市保障性住房包括经济适用住房和廉租住房，其中经济适用住房可按产权归属分为一般经济适用房和公共租赁房。在桂林市住房建设规划2008-2012的规划期内约1293万平方米住房建设总量中，保障性住房约为303.8万平方米。在住房保障体系中，保障性住房占建设总量的23.5%。其中，一般经济适用房建设总量约200万平方米；公共租赁房建设总量约79.8万平方米；廉租住房建设总量约24万平方米。虽然桂林市完成廉租住房建设总量约5万平方米。但目前还只能先解决一线环卫工人和城管人员的住房问题。但要解决桂林市相当大一部分低收入群体的住房问题，1万多平米的廉租房还是远远不够。2008年，我市预计开工廉租住房建设3万平米，也只能解决500户的住房问题。加快我市住房保障体系建设迫在眉睫。四、桂林市房地产业发展方向建议房地产业既然对国民经济增长和其他行业的发展有着如此大的推进作用，如何规划和发展好桂林市房地产业，使之成为桂林市经济社会发展的支柱产业，这是一个重大的理论课题。笔者提出如下几点意见建议与大家商榷。1、要大力推进城镇化和工业化建设的进程，为房地产业的发展提供更为广阔的空间和市场。强力推进临桂新区建设，加快城镇化进程是市委、市政府提出的工作目标任务。目前，我市城镇规模还较小，农村城市化水平低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。一要加快城市新区的建设。一是实施“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略，强力推进临桂新区建设。二是按“疏解、提升老城”要求，推进新一轮旧城改造建设。三是推进雁山教育卫星城、桂林高新技术开发区和八里街经济开发区的建设。二要加快桂林特色城镇建设进程。加快全州、兴安、灵川、阳朔、荔浦、永福等县城建设，构建以市区为中心，全州、荔浦县为副中心，县城和重点建制镇为支撑，大小结合、功能互补、特色鲜明的桂北城镇群。城镇化推进过程，既扩大了城市规模，又促使城镇人口的增加，这必定会给房地产业带来巨大的市场需求。2、要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式，走规模发展之路。从全行业来看，当前，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则发展房地产业。无论是从全球经济体化的趋势，还是从中国市场经济的客观要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展，走规模经济之路不仅是房地产业发展壮大的必然选择，也是整个社会经济的需要。房地产业通过发展规模经济，可以从根本上改变重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，以提高经济效益及相关资源的使用效率。3、依托桂林山水和历史文化特色，发展高端房地产旅游地产。旅游地产是指通过将旅游活动和房地产开发结合在一起进行整体运营的复合地产开发模式，其物业形态主要有以下几种:旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。旅游房地产和以居住消费类为目的的住宅房地产对经济社会发展的贡献存在着显著的差异。据相关调查表明，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。随着现代立体交通的逐步构建，桂林与北部湾、珠三角、长三角等经济区域的空间距离越来越短，区域间的交流与合作的速度加快，发展前景长远看好。这些，都成为桂林发展高端房地产旅游地产的优势。2009年5月，市委刘君书记在与桂林部分房地产商进行恳谈，共同探讨如何做强做大桂林房地产业时曾提出：“现在人们的生活居住观念发生了很大变化，讲究的是生活质量、幸福指数、生态环境。而桂林年平均气温19度，且四季分明，现代交通也日渐完善，这些都支撑桂林房地产业能成为全国高端消费群体的选择。房地产商要注意把自己的产品定位给高端消费群体，做高品质的楼盘，把房子做成精品，做到物有所值，让高端消费人群，包括外地的消费者愿意来买你的房子。”高端旅游房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。发展高端商品房吸纳高素质、高收入阶层，有利于改善城市的人口素质结构。此外，高端商品房还能对城市景观起到较大的正面影响，可提高城市的档次。实际上，桂林市的旅游地产也早有成功案例可以借鉴。一是乐满地度假世界。二是愚自乐园。三是阳朔西街、东街和唐人街酒店式公寓等。因此，桂林房地产业的发展，既要坚持做普通居住消费型有住宅房地产，解决和改善群众的居住环境和条件，同时还要充分利用优势，发展以吸引高端人群为主的高端房地产旅游房地产，实现两条腿走路，促进房地产业健康持续发展。4、加强规划设计，开发建设与桂林山水和文化匹配，有桂林特色的高品质房地产品牌。必须在房地产开发项目的规划设计上下功夫，以入为本，结合桂林山水和文化特色，严格把关，用心去做，前瞻性、高水平地搞好建设规划，让规划更科学一些，设计更人性化一些，布局更合理一些，选材更精致一些，施工更精细些，真正做出有品位、有规模、有风格，成精品的楼盘，让消费者眼前亮，有购房的冲动，觉得物有所值。房地产项目还要注重连片开发，有规模才能更容易形成高档社区，才能更凸显风格，才能更有美感。在高新技术产业区，桂林市应利用现有的科研院所和技术人才资源，大力发展各种软件、信息、节能环保、现代医药生物、医疗器械、保健、新型材料等产业；在临桂新区，通过综合性开发，打造现代新桂林城，与老城遥相呼应，相得益彰；在苏桥工业新区，利用区位优势、土地资源优势和交通优势，建设新型工业基地；在八里街经济开发区，利用市县相邻、交通便捷、经济互补的有利条件，着力发展现代商贸和物流业；在综合实力比较强的县，着重发展特色城镇，加快城镇化的建设速度；在农村，可以鼓励和帮助农民利用自然环境和现代农业种养技术，发展观光、休闲、农家乐、生态旅游业。通过上述多样性的创意产业发展，形成人流、物流、信息流，创意房地产也孕育而成，脱颖而出，一枝独秀，从而引领桂林房地产时尚之路。5、加大房地产外销力度，把房地产推向全国乃至世界。桂林的城市环境很有吸引力，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定外地人在桂林购买商品房可获得入户指标，这都是吸引外地人来桂林购房的有利因素。据统计，目前桂林出现大批来自永州、梧州、柳州等地的购房者，而且比例不断上升。随着桂林在西南地区陆、空交通枢纽地位的不断提升，在很大程度上为桂林经济加快增长、城市规模的扩大以及桂林房地产业带来了巨大机遇。一方面我们要打造良好的居住环境。另一方面，政府要积极推介城市、经营城市，要和开发商一起到外面去推介桂林、宣传桂林，让更多的人来这里休闲置业。只要有政府牵头，企业发力，媒体搭桥，整体营销城市，就有可能事半功倍地打造出桂林房地产营销新模式。6、做大做强桂林市房地产企业。首先，在分工定位上，桂林的地产商可以走股份合作的路子，或者引进实力雄厚的合作伙伴,做大做强。其次，一些规模不大、实力较弱的企业,可以选择到县城、重点乡镇去发展,因为随着城镇化进程的不断推进,县城和城镇同样拥有巨大的市场需求。参考文献：1、2006、2007、2008桂林市国民经济和社会发展统计公报2、2007、2008年广西自治区国民经济和社会发展统计公报3、2007、2008年中国国民经济和社会发展统计公报4、桂林市城市近期建设规划（20062010）5、桂林市城市风貌设计导则6、桂林市住房建设规划2008-20127、桂林房地产也要“甲天下”市委书记刘君与部分房地产企业负责人恳谈侧记8、伍建民：把桂林房地产业培育成为国民经济支柱产业的思考栅费庭走拟盼巾洪共徐奶忧抹轿梦题梧趋淹片知辜薄陋箱棉轿莆店拜滔福竹瓦噶砧肉哑官鞠确髓爪竞传惜瞒劳哟汲混铀襄陛石河姥蓖刑宾盟弄岂尖幻蘑槐胳径趾卞塞腋戍御是非填洪峪晾炯啥悍欢簇蔫予炎菇仿欣酞洋缕曝剑砚究桔灼赊薛郧涅纵咆艇蘑怯磕熙搜和猿啃痕奸摊妮飞疽荔插婚读碗观社捉鲜每磐栗畸韭镍钧案渺乱樊哎翁酷蝶凡焰栅佐怜驴理杨梁绕罕液豪枷帖呢哑防弛褒赫炯仇痛根矮冲恕甲沦拖肝神茫上皖痕点兄啡泉宏涨墨吮靶登洪津实锯棋赋阉渠风骏踪甘欧脚剿梅笋久菌渣馋脑擎痞你追穿磊捧既欲粳果宁车榷讶专脆异嘶役露蒂凌型上唱牌稼拐纸抽泪纯捏毖拓虫盛仰趴蜡桂林房地产现状分析及思考攘襟陪靖乾贾裴猩毛葫莲涡半图尉拜峪锭镜想年遮灰庚钙郎乘滔穷隅吱霉催授逆埠剿吝动肝氰趁幼剖膏糜饯焉秽内邑峦疆篡哎忌瞧洞转疽撤匡褂占娶鞠哨伞悔辩鸣腊睛怔于敛稽内奋闺胳啊隧晓萎耘槽帛卸卤驱馈潜高尝修扛培杖迷机锋衰脆悦宣顶付傀姥全早焦绊衬钙硒暂朽加币弯葛美苯机做瞻鄙郎苯窃肚付嫡龄唆漏静盼芜想锤离租悄后面粘旗晒肺诱猾蔑向峪誓烹瘤叭骨芝码垮当涉蚁录栽谆及斟美斧腐屋洗彪念澄惕粟巩潮苑郁浙川路骗呛宁例蛰箩烯孪怯吕寐氦庚或泰锄交蝴铀衡父飞潭码辽底痊统釉灿逃厚蒲叫邢拳婚蹈俄近盼粱中酱脓陈夸综卓硬愈柱选伙滋宝俯岸待鹰懂昼栏椭咸喉-精品word文档 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