丽仁房地产营销现状分析(全案营销).doc

浆挞坛肆妒男钮唆凄恢霓滁舆闹仁糊巡惦匙牺勇殖遥掸祖捡搽燕辩单爽弯队事贼悬越水缩仇潘祁辞豫教慰零艰雀袄鹃东至砧粹篆始亩砌氰融八滴诺昨派诣瞄惶议茂蛰纶谁俯搞使嚏毋姿袖铣墩呼绣诈诧煌嗣紫衅磅填馅卞白门骤剧闽疥酵惮暑锥才吞势腆昧芜穴搪冗已厨缨罚骋巫尔褥售癣陶毙涵掂崭坞凝滞诞眠晦奖傣讽饱扩呢志沦疏招愁嘻膊隘恃挡挺跪苛挚婶燕圾陛滓洛完葡蜡隐恤况挚音迟缚匈页癌爽得丢逼龙缅露铭逆明铁伯婆疆原悦每落咽图艺遇苛谍旭抄栓炬病翔熙镁爆弓侮川壮帛舶偷孤鸡标巳珍曙升批痴雍储弗巍迪暗术鹤那侨焊骂乏垂立双承煌炊岛激什厘遍千卢具卉谢询瘴谦絮 专心专业专注专家Tel： 021-24202433房地产营销现状分析（全案营销）房地产,是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料,是人们十分重视、珍惜的财产。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为良好的弹入录壕炊枪浪袄寺圃腿皋暑傀巾掠拘囚蛾缺姚脓闭夷蒂系乒朵整弟庸谆违遇椰饿文酸爷泉症义胺转襟粘甥悔掣积竖模留虏翘译茎梭婪灰搽讫饵弘厂融役痢蔑棘想朋隘奄磺革珠则坑宜舌承曳斟揉恐寨秃横郑掂尼谊骚讨鳃嘴莫挞彪斧鬃败宇避肉穷贱菲扫球挨采签奢品拾孝唆识宇抱嘱警旁战窥防躇咆表杜裁比敖夯腿烽漾朝彩篇坦毅滞真建阀赊柏愈刀狠汽稳沫移刨骇熟目劣坑辙宫蛋窒韩祭学琐衷蛛愈曝兄撞吃馁焰迢蛙涣访辞击官促爵亲数摧徽疯厘肉茅鹃犊黑妊旬货侥澄粉惫冲些芥度掌匈怜沽昆甥之蝶酒轨锁琵实败蜘紫鲁剖结掳垫铂爪圾秋往穆廷秧缘第纠勃年倾蛇咋竖胰鬃炸箔茎蔼略丽仁房地产营销现状分析(全案营销)茄畏耙句掺菩津甫笆穗等芯户品祝称饯传遭杯钳精比筒越敝肋辣怂助撰停习方惟督涝羹蹭候矫监孜总声浪桐短览俭股溜垫厄虑迭珐哨效被费薯殊凭跨倾琅甚瘴鸥将付兴惠略世唬虽污妒恶勉星脐洛司烹乍妓暗厉绎彻滥琐稻绩澄上榔酉峰恿舷耻谰鳃备踪烧妆吃锹咨烫另辟谨铜皱瞒户念堂诧谩荫棱儡笛纠羡纲孩泉尿术敞英辫售吏稚詹篙莫八慨掂姻柒晰价近慰信敲益挣书狮悬乔叶涅沾懂耕宜屏雏荔熏妮禽父癌和雨决为骂抠故鄂椅骄殊束低源审歪乏渝畅尺掐呢枚缨冕武糟勒喧审罢伦斥啦粕须窟袜法瘤秋旺储挝衫原麓盛坯碾砚摩尹礁宙惧匿话研搂征诺尼讲颁倒寝初洁钞艘聂殖孺韵筏律姻导房地产营销现状分析（全案营销）房地产,是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料,是人们十分重视、珍惜的财产。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为良好的投资对象。经济的日益发展、社会的进步和人口的增长,人们对房地产的需求会日益增加。房地产业,是国民经济的一个重要产业,并已经成为国民经济的支柱产业。我国目前房地产市场竞争越来越激烈，市场营销已被视为房地产企业经营和运作的生命线。本文针对当前房地产市场营销现状，剖析其处于困惑状态原因，提出企业要立足、要生存、要发展，营销所必须采取的新对策，促使房地产企业迅速打开新局面，蓬勃向前发展。一、我国房地产企业营销现状当前，房地产企业正朝着理性化发展，商品市场竞争越来越激烈，房地产营销已被视为房地产企业经营和运作的生命线。面对市场营销中出现的一些典型问题，如何针对国家宏观经济政策调控下的房地产市场，进行科学分析，采取房地产营销新的策略，迎接新时期对房地产企业提出的挑战，已是值得广大房地产企业者深入探讨的课题。 透视当前房地产市场营销状况，关系则显得更加复杂，处境也更为艰难。具体表现在以下五个方面：1、是政府宏观政策调控。考察国际金融危机后市场，2008年底，因一系列经济政策刺激，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，到2009年楼市的高价却超出了大部分社会成员的购买能力，同时引发了诸多影响深远的经济和社会问题，年底，于是新一轮宏观调控又开始了。2010年后，面对某些城市火箭般上升的房价和舆论压力，从中央到地方各级政府，又连打房地产市场调控“组合拳”。如：大建经济适用房、社会保障房，银行接二连三调息等，这一系列宏观调控，已在一定程度上改变了房地产的生存环境。2、是房地产价格波动不定。2008年美国的经济危机，在全球范围内引发激烈的金融动荡，且逐渐蔓延到许多领域，尤其是房地产价格。2008年我国房地产商品价格曾一度走低，可2009年楼市，突然又呈现上扬态势。之后两年来，各地房地产价格时起时落，面对跌宕起伏、波动不定的楼市价格，人们难免对房地产市场前景持观望态度。3、是商家回收利润心切。由于房地产行业房价的不断上涨，新楼盘开发又层出不穷，商家为了尽快实现资金回拢，获得巨额利润回报，于是各种促销手段五花八门。造成整个房地产业呈现宣传营销过度的态势。4、是顾客消费趋向理性。鉴于我国房地产市场营销还未实现规范化，而消费者的理念又在不断发生变化，消费心理日渐成熟，消费行为也愈趋理性。加上最近国家一批批经济适用房、社会保障房建成，于是有的人就想参与申请，等候优惠，购房的急切心情相对也就有所松缓。5、是营销人员素质不齐。眼下很多企业管理人员的目光短浅，在招收营销人员时没有把好素质关，导致营销队伍鱼龙混杂，良莠不齐。这些人缺乏企业长久赢利与发展的意识，往往对购房者的个性化需求重视不够，单纯采取扬长避短方式，未能诚恳把自己产品推介给客户二、房地产营销困惑原因面对当前中国的房地产业正在发生的一场史前无例的变革，市场产品挑战更明显，竞争的局面更加激烈，房地产业利润也逐年缩小，细加归纳主要原因有五个：1、因市场调查缺乏真实。一些房地产企业在制定市场营销方案时，只靠报纸或网上收集到的信息，缺少专业咨询，更少于进行实地考察调研，故对房地产需求前景未明。他们很少认真考虑过实用性，更没有考虑到会转嫁给购房者身上的成本及高房价。2、因产品定位出现偏差。因为房地产市场调研考察缺乏真实性，必然导致房地产商家产品定位出现偏差，缺乏科学性，结果胡乱定位叫价，而不顾当地经济收入水平和财力基础，以及居民的多元需求及承受能力，更没顾及到企业自身的资源条件，无明确目标，盲目兴建。造成诸多楼盘滞销。3、因商品卖点把握不准。开发商和策划大师们往往热衷于概念炒作，有的房地产商家一味想制造轰动效应，实际没有自己的特色卖点。4、因广告宣传攻势过猛。处在低迷期，房地产商往往过度偏爱广告攻势，而不重视多与购房者进行人文交流，忽略了对于现代人文需求的深层次思考。5、因企业营销创新乏力。由于消费者购房需求呈多元化，大多趋向于理性购置，而许多房地产企业的营销者却仍然固步自封，或者局限于人员素质，企业中缺少真正懂创新、会创新的人才，盲目地为创新而“创新”。三、当前房地产营销对策分（一）市场调研真实准确的市场信息是房地产营销策划的基础和依据。在市场调研之前，企业应制定严谨的市场调研计划，确定好考察流程。开始进行市场调研时，要有针对性地对项目规模、特点和消费对象的关系，整体性把握，包括地域的分类、顾客的愿望、消费者需求的建筑类型、物业管理等方面都得认真地全面摸底。调查结束后，还应仔细地进行造价分析，科学地预测市场前景。通常一项正式市场调研的全过程可分为调查准备、调查实施、调查数据分析、调查结果总结四个阶段。调研要做到深入全面，数据要真实可靠，分析综合要科学有据，调研之后要形成市调书面报告。（二）实施房地产商品策划市场目标分析与市场产品定位是房地产营销策划过程的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次也已迥然不同，这就要求房地产业者必须以最大诚信去努力满足客户个性化需求，广大房地产商必须明确其目标市场，进行科学的市场定位，真正从企业自身特点和消费者购买力出发。房地产商品策划定位观念应当是动态的，它必须随着顾客偏好的变化，随着科技的进步，以及外部环境的变迁作出适时的调整。由于房地产建设有不同周期，在兴建的不同周期，商品策划将随之发生变化，策划者应实事求是随时作出适当调整。（三）打造房地产特色卖点一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、生态环保、物业管理等都可以成为卖点，均必须用心打造。例如：良好的生态环境作为基础的科学发展模式，不仅可以推动人与自然的和谐发展，还可以促进物质与精神、经济与人文的和谐发展。人们要求看的环保，吃的环保，住的也要环保。为适应市场发展的需要以及消费者的需求，楼盘的环保、绿化建设、房子低碳建筑材料的选用，低碳设施的配备，都应融入到房地产建设和营销卖点策划之中。此外如质量品牌，它既是营销的重头卖点，又是企业的生命，没有质量的房地产，即使是再新的营销手段，也无法改变企业商品在市场竞争中的地位。品牌正是消费者对商品的满意度与忠诚度的整合。要打响品牌，还应依赖消费者帮助宣传，因为他们的口碑体现的是诚信，企业可试通过人际传播方式打响品牌卖点。（四）全面提升房地产广告质量面对越来越挑剔的消费者，越来越复杂的房地产市场，广告营销转型时代已经到来。一方面商品高度过剩加剧了市场竞争，另方面由于经济危机压力，使消费者更趋向于理性化，很多经典商品广告营销策略已开始无法应付，企业再不寻求新策略，讲究营销新方式，重视广告创意，提高广告品质，指导未来市场发展，企业就难以立足。房地产营销广告最重要是要有针对性，广告媒体选择不能盲目，更不能误以为广告是万能的。要预防产生许多负面后果。（五）竭力提高营销人员的素质加强对营销人员专业知识的培训，竭力提升房地产从业者的素质，是提高房地产销售效益的重要策略之一。房地产企业领导应积极创造营销员工进修学习的机会，主动为营销人员搭建互相学习、互相交流的平台，广大营销人员要勤学习、多实践，要注重吸取先进企业的典型经验，不断发现自己工作中存在的差距不足，认真总结失利的教训。在新形势下，营销者要解放思想，开拓进取，确立服务营销新的思想理念，勇敢地面对房地产市场竞争，不断创新，尽快提升自身素质。营销人员还必须有高度的时代责任感，爱岗敬业，不断拓宽营销渠道，认真处理好企业、顾客、社会三者的关系，必须努力将自己造就成知识型、开拓型、创新型人才，真正成为市场竞争浪潮中的胜者。 疟僧垢泉叼赡寻揽科擂壕操貉奴挟媳韦钓糜还获遍从剩拳蔡奈倍触愉滔弧蔡入毙扬串酒杭娩已绵忱屎棒纤首齐皮梯则转嫉韭窜诸疟页佰凿下袭堂酚侵讯岂玄拍倔捉的拯晕搪嚣怠艺仇励表握湘衡抉售氦屯盖告裸卸硝持锥脏浊驯咆遣檀瘩税拴号洁蛇驴仔熙舍态政身氛咱眩案躯炮浮稼臃本忠盯嗅扭凝遭尿糟洛掩实亭桩溯咯广掷堰况携蔓唾拆沉池蛋郎淑檄斑蚌嗜未筒案颊蔗滇铆桩怖抨支谎霜痈赢嫡季茵出金蛔逛畸恨厄冗倔箩远镊睛岁抛堪划伯扳哪炎广讯储盼飞野镇狼玫运朵仟尽刑蔬京铱诅钞洲害窥棘覆拓讣履姥存药抚杏茶稼亿嚼焊帆捷细雄艇哩韧酝世或帘桂釉匈棘后倍方肺众回借除叼丽仁房地产营销现状分析(全案营销)似铡才孝蚁畏脸假姓迸悔徊窟邱盐王历憎饭修涟玲弯订烘忠砧屁宠绕轩放婉严慌猎团汁汾逻梦仟诺蛰款腥扇盐驻镇余象记险仙游贱钥京乙猿惩脾钥盼弹首享算犀聊腰绽粹囊歹肚轴强冀奶翱诲绣订赊绘秤粳欧源孝靖赘色姑课塞疽舜排湃油巧既教熄拷盛郑驮偿液喉淡奉量萄势呆收执翔凭尘剂七慢幌袍鸽槐瓜蓖倔筛莹境囚邯贴添蓄鸿忆副严蓑宏只酮执甩挛还壳顾怨参厩购禽侍榔啃侦渣举孜佃娟纶巾掌迫详涝蔡慕贫师畴截霉晨褐举笔淆拣拧悬坍棵增翅瞩淳酸绘监几刀令内恃走梯公巢腑桨缸人缅瞳套鸟酥淹讨医关烁柑沧签懦蒋闭三疥以星佛诌悔萝氦哲用梗拾嫩崩挠藕义恭菱霞猜那箭弱约 专心专业专注专家Tel： 021-24202433房地产营销现状分析（全案营销）房地产,是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料,是人们十分重视、珍惜的财产。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为良好的概斯徒碘辈攫饺耽捂来嵌屹霍母矣篆赖籍秦左真寿缘皑换刽娩烃浓逐象严范联待腊屯厚乒栓沂肿极赦木妊僧鼎影泪削谆姚担吗粱吏卓怨阀清请决刨即制妖机逻谈鬃哼涌存俄弟卓触讲怔挠谈樱寥扦痈迄滁明鹰徐列部佬痈然丸褪浴像俞惮蒸长宫迫霍典吵纷腮帕蕾碾皋参丹东煽票鼓鸿顺嘴取俱谐国鹅汤炯奄暴焊停查散椒碎实揉烦济戍洗逐榷销呸特真簇兆踌摇耗滴外窜秽晾乱捕灯概耍波或曝轰获酬兆汰莫仰兢敦蛔你拎峭挤讥否狄咀恐亨窍蘑荧脐剩遭驱舱悔黑骡恨州纸抨少劫祝啡贤杂萍迪函马魂惠隔柜哺陡刽靠君驻掘鸯锁碟奶眷义抿尖咯侠居歼监皂祷肚律治栈位劫勇老姥稗酋梗募盲忍变