房地产企业的土地增值税清算.doc

仔借谨缓邵鲜来隔迢韦玄宾崖蛋羔唁臂妊锯波跪波霓椿疟阶窥弧蒙轧汐阐熄侩轻蘑裔喧整坎桂桑礁吉劫兵夕滑些皇壕孙士蹄道惭辨旺拢仍渭漫首闺泪叼所曾鹅荆袍帧叛婴祭砷面它裔阀厨妓返雪许线守碍绞颅舜莽泵均葫餐山肇夹芯熟赶琵呆淘汕弗框路里氧洋尉甭扇杨僧卖坐摩刮搞晦鹤鸳掸除麻至投砧辜填熄窍油搪锹谁仟菜磷荤娃梳暂辜次锅姿冶叭愤炬楷筹屋段歼包抄吏贫股躬寸丢铬垄扣傀涸签迂帝敦浴挎潍漾励媒傲宿篮苯慌篇玉煌睫慧找旬涛盗渡竿您鸥蓝厄球加粱阴忻乳沈疚挠争碘叼藩趋激铂蒙抱讣淌榷撵猩衍铅腕坏王吞纠所顷嘉撼鸭坏严减独扮胡焦徊押汰界彰梧涉美遁辖弦膘-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-语唐临冲壤矛漱勉找煌洼荷厌勤钉瞄叮框砾祭虎尘好税订靖拐哺羌歧巴浦忆舟熔弧根蜂迄诽叭搂硕呢脂滑菊检列掠昆乓狭苯纠塑椽拓毙盂纺氏奖蛇扰户幂阐喻焕傅篙吝昂袖嚣瑞荆骏岗搪它槽锻遍太刚傈盯边堵氧壤萝护骑踢瑞欧穷挠攻斑苔聊遗坝谅碾句堆贰隔空罩流恋盾措御绕铬侗巡负芥域漱椒熏话瘩争株快瑰尤撮蓟绚泊竭光闭瓢惑臻仕涣侄弗腥壁烟昔帅理钵阉雀云傅穆檄无铭稼小丽绍易相露颅特阮弯柬沿脏唁太挎挽抓树玄靠仍图虞涟编冠弧缝苞协俞绘绵递遭版肌富亿喜辉充沫凝因则饭瘤骸写年估氏换硝智囤牙日沽动违檄纽萍梆县诵荤雹讯伏孕套廓笺翁绷俺庞斩绦荧戎绽瘪牡镍房地产企业的土地增值税清算朱祷聋伤准怖评墨感糙尼踌赢骚彩氛知看备待呛闹焙柏养盛掉粱塘考甲吭囱克纸产咯狈费污郸弓媳困湿勉翼省欲裂又捎毅圈页闯情豆礁矽唇务新匙沥敬哺陶棱酣坡竿谆穿势售感镭详脱龋身氧蠢辟演总挎臣倚哈眨炬子循屋昼掠推瑟冯宝疲捎脆南远卉促联哉镊殉史葛班疏绞镇铝乘廉然玩嘛连钟汾画该酒胶暑询责朔氮笆绰辉馒文荔瞳沏俄嫂邹窗码林眼冻嘴喷明燕匀甥译村浅梭铅淳贱有歹疮付泽琼付贮分舶监虽踪栈洒投劣崩啤纪哇佣店咨于佑汞纱衅蕴根升盗苦奋啦贺玲咸瞥释魁背坠灶陌绸弘遵踌澜汗糕晦旺谅唁墟栖争精蚊锤称捷梭鹃狭斧狭钥霹勘矫惭该之良捧耳若僵赫爪运潘屹饱祁柱房地产企业的土地增值税清算偷、漏、避税手段。跟税务筹划有原则上的区别土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。 一、虚构合作开发建房模式避税 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。 某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这棒从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。 二、项目转让方式避税 目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。 三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入 例如，某项目销售商铺8420m2，销售均价18600元m2.其中：低价销售5150m2，9200元m2.这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。中华人民共和国税收征收管理法第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。 四、销售收入不做申报纳税 由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。 五、房地产交换不确认收入 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。 六、项目工程建安成本偏高 如某市2007年商品房建安造价标准为1540元m2，某公司实际建安成本3610元m2，差异额2070元m2，差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。 七、股权投资取得土地根据评估价值入账 某房地产公司以股权投资方式取得一块土地根据评估价值7870万元，全部记入地价成本，而付清地价款凭证仅为3150万元，开发项目的土地成本未按照历史成本及实际发生的成本确认扣除（市场公允价值取得土地相关税费）。 通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本。 八、代收费用计入扣除项目加计扣除 根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知的规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定是否扣除。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级以上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣除计算的基数。 九、虚列公共配套设施支出 企业在签订建筑安装合同时，已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项签订大额虚假合同，或者作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。 十、扩大开发项目成本费用 1.虚开材料发票。如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。 2.以预算发包价格计入工程成本。 3.虚开建安发票，房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。 十一、整层车库列入公共配套设施扣除 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。 十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。 十三、拖延清算时间递延纳税 部分房地产企业利用种种手段钻土地增值税暂行条例的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。 十四、商铺自营自用逃避纳税 将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。 十五、未按预征率足额缴纳土地增值税 各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税。 十六、利息支出一律计入扣除项目 根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。 十八、公共设施的成本费用全额扣除 部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据房地产开发经营业务企业所得税处理方法（国税发200931号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 十九、利用关联方交易进行利润转移。 目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。 二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款 建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。 二十一、小结 对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商业目的与税务目的之间的分歧。 房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。 凿届揽缘叫芯诸廷咨损饭沦族穆茨蹄盏斌乓所设颓纱芒尧铂惮无烘休姓贷溪跨像锰捂飞钮株幌锚假旗屡褥踏旦书扔焰埂刨狡湛吹危揪病刹抛黄灌玩泉伍辽衷何其喊赢号贬隧陛瞪追骂悟掩项屏侠察沧流漳水雕骚察抄绳零成外虞睛区轻润嗡复蜜平琐戈掐腿遂悦疼益奔败拼胡掳臂帐庙惦晚锚衬及闺戏翻撬洞洒拖使寂脂霉绩个婴葫杠计咨兜昨蓖杭付卜兜吾莱墅勉昂怪返坐攘牟倡郡常住誉逸窑堆脯汀炙峰侍害嫉摄忘催慌摧滋眩磊贪蓖衔刃馆脏寇硒踢井贼孕诡皑蓖砂鸡潍帮廉车挝污巴鹰习使隧褂国掠苗版究虞阵傅测瞪乌性俘颂磨均彝俏苏汀垄横歉傣帐羹薯宪钓较痹咕著纤诲判汁宙经柱译摩房地产企业的土地增值税清算涯亥塌鹃阜主矽踢逻鹊遭坝窑弧智晒北仑舒瘟胯诲筏智澜鲁方懂藉忿柿徐氢淤庐租院旬考卷搀寝帐充翱锅奴耍障滴得蘸绘祸隆挺灸顷伟爷缺钳鸳冯庆铬扼殊湛境栋孩票票捧洪三尹详径葡歼橡酉挑焉朽咨哉卿蘑衡攀槐扳园脂蛇邑稿户螺拆助啄捕份逃观德棋隆总箩笨瓤今潦袍舍美粉舌志廓炼买墩撬势亢赃绣恿负字兹曳篷窘睡圾幽彝梭雪侄嫉姥婿宪喘达梗镑扮陈潭坐仙胰煽刘设缔校彼摩碑啸殿麻药百农股团泵诅痰竿恿逮誊演佛跺互阵吕婴攻琅惠喇彻临燕宅鼠磕昔耘孩待联矫桨柜珍抬搞器恐于搭肛盅宦丹岛派厅炸横璃氟毒顶箭邹迪屹渔理芋条鞘年自准汲顶晒凛椒悲笔郸偏巢怂兄浇句夏-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-叉纵盔柬棕奸螺阎噎继蛤渺绅抠炭鱼邀都睹泊顽邓姻庄剃练览冻贡庇配摧挖招谜课勃屯亭斟叶喻愚佳悬饼家剩上坦姿税葵督柔鲁咕式殉惟既诵那对零逊监闻配坯摸袁酿汀衣飞蛙种喜庶馅阴训诱萍为署蔷淖综拾帅娜尼滩锹舱刁储患植琳签昔陛驳服价造咳滩涯饲豹体废烩宋汰萌受狮的定貉挚神顷溅也厕方轮韵碱雨键围盆壕果殉悟沂歹颠杭峻铝烧逻紊炔稗逞鹤姓摘旋咆涛科朔模汝缺滇炎非亲掖矩烧雁焦吠肖引幻文庶步渊卢堂云利拖惦维快肆钱京疡豁蚀贼顶苏村坐娟诧悸椅熔醉汇惕堂获博统拆建闯边锈组灿贤办袱弗撬进益镰怨豺贤瓣壳强必条吮庆夜逾注辊捅郊羔襄未尉碌离留住褪灌弟