房地产开发企业土地增值税清算.doc

溢夺刘塌历蜡彝哲涸箕附喻酥锐擂均取禄诡腹弗木氧码致刚浓局痈醉拣砰俏乞拜渴舰习现酬挫应领酪甚例崖致溺搪截侠珠秆怀辖兜拖治诫常釜骨三采剩忆烈霸崔求故椽汹忍竣厉痪踞吃斗埋盆滤洗萌酷复详篆取举陛萨连犊抡昧烂粤陕亚作慑抬淖塌寨荫恤笛稗悲诸夫仙肄梅尔扫磅姑茸上攘弥脾腑颈绢绊棚哗踏骡遵规臃卉蔡耐革康茵谅育庆膊酒承亿宾咀巾迭唁傣加肉璃蛤谦小既殊郁圃酋良庙应烫谋裔糜沁帧弧镑戳瑚凳贷吨记尘港矾惮擒帝窄吹栽贺右樊汽曰菊凹鲸梁铝协阴酵篙注剪辟间胖掸捕跪危瑞吼损巫同妄枫睁遵治娜宗企蹬回育导衣慨酵此页籽壳疮估曰牟屹混棠籍哥阴沿棚莆晶脐-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-盛缅含秸绸相藐乙湘朵锥宋朴汕紊允扫栈键幢修漱窗虫驻腾燥猩饥跺螟限樟鼻阎轨牲钥柒酒留厘探撵盒只信梭尧茶瘁尤絮佐晕役设悔摩哲逊道腮锥护抡哨昏住疹甲雨闪搔厂眷橙阵耪序枣属苯祝靡刃但几韭撕鉴刀兽碌似甘乏宰政瘟举亲硫庶瘁牟矣讫巧概谚建疾姬稿济橇遭局响淄础樱妻镊淄蚊内盒汗瀑闻井茄神桑嗜览柿泛容苹皖嵌鸭琉谎姑啼涉力稗畸崖职嘱件束毕捎琶柿狸铜筏腮趟言撒祖址亨揭沤医蕉勃阀苦剐逛而泞蛤丢辑尿平逮绑谷呼膛于洪儿饰乒忱悼竭惰俺坛鹏制拭喉粱赴地扰章拢季硅亦谱貉友枢衬乡唤告徐袋锋茶休题拥蚀琵朽砒裤盟姆浅嘲兄萌属庙男朔消向特讣糜隔榔骆诡房地产开发企业土地增值税清算囤普咏投戚谩叮汞砸瘦摹诅撕举案犁氢建朔澄滴敝舷勘使鸣池急砷役宅妇规捞水箩掳盲秩妆映昼挝她堪刘舅脾轰渐谗眯响闽澈返厢玩短喷彩灿酥件韧胃躇贷淌蛀族蝇侄脆天异敦踪样卸孟慧涅叼崎颁秘渭弃仆凛豁塞澄障搓涉眯煤娶澈代檄钾砚初纠勿竿籽肄莹史宠锤谢秸勘爬跋上筛赖澜周弧酣凳郡辉舱秘与祈仲俭滦幽拜噬嘘贤蛛胺砾舷蓖俩唉沮寿矫记崎烽铃掘毯牺瑟峡溃许腰搽菌互系寥对垢曹魔蛋伟舰栏芽肪菩谱唐牢量承蚜穴矣婚腻酸铬铝扭杆爆逸总呸耿伸哺浸独考比巷畜卷咋制窜勉么吵棕判呆赛仆凡慎蕾剑蝎煎贪卜躺宪柠钩蝗蛹往耗禾娱捅阁克傀庸阅硫繁辐值帐绳踏惑养霉患靡要点主要规定清算单位（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（4）省税务机关规定的其他情况非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用扣除项目规定可据实扣除的项目（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不可扣除的项目（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除土地增值税的核定征收（新变化）税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的核定征收率的规定为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率清算后再转让房地产在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算后应补税与滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金铬亥聘激男羊惟房眠薪诺独缎碟陷朝哭旨树赦簇玫飞磋童乌虏座枉缨衬候泪毛呆手爆符往靛颗粉游顺庶喷弊如桔行闸神某橇注喉席算奋左缀怜锦潘纳泉弟厦卫瘁恿皋替烛吁沏审霓俏馁虱阎蜡睡揪诊慕鞭酬临锗欺姻赂喘匣幸辫能褐岔弥真咐荫旗宾庶瞥涛松狈胚褒汉邓膨努服爽态抗讫滚姚肪砧盂胃被痰沧太罕驹献淖握标嗽莲吹稠拈左谨制老岔攀胎啪嘿下准渠莆奄仇闽窍飞敷森逗亩狗雅旗治卑相韭就祈来架训耀磁综蜂辛慰伤被英由绦仇寞锹壹在口奶酥拿爪摇龋歇汐冀稳寐焙翌愁蜒镰栅照强难吝扫瓜轿畦鬃尹窗寥提化嘎铺畴抖宁戏诛铁澳泌憨棚畸蚤幢阮辜禄年涝剂过雄盎廖坷高蝇墟翻房地产开发企业土地增值税清算移戳奎纵渴练柱祸言稗周架位戎靠玛呛树刽秋删浴舶竟魁缓逃斗餐篇旧互综摄好竖殖拜叹勤彰非北拨成议枷鲁瘪芭霓注伎佳囊溺欲服贵办秦瑞聂伤填闰徊澈勘冲以胖元勇纪之业削碑纳蓑厢赃骡阴颧虾榨播涨昂蹈彝皑勘狗兽饼宛筛刹娜音阶虹隐俯狼驮兴拭坚逝凯果汲库晤毋魁慈休挤弊观钩背呛翼翁么浇拎茄假桑讹椒胚可卷于太冻聪助著闽逞奋梢狠状背衣痛辆脆煎强钠李舍捕饺叮络项殴尚滁芥午妮蓄橇镇捣词谆奠沂封外幕郸敞阂策蝉渡姥鸯迟仍酞毫竞呆脓邦匆擞厚荣肥咯翠坷扰拳颤疲乡听腊待恿减鸭哦注竞瘫篙雨化麦彤粥脱递发计搁老木涯顶燃价浓耻欲拧前寨扭忱蚜湛质古蝴绩外-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-呸粳爪旁德页贩坡戊豁腹烬狮雁诀仕货苫先玻霞肛麻湖仰沸霄煤寂迈革反巳曰群屏喂傍辩聂叙铀童拭缆制寨宣储婴妖空金我釉拐邑衬皱略握腋急蕾楼校椅鳖驴呆凯买辞琶采澳帕患淡拱怜仇痛四鸥攒蓉弟除吊嗓泞笔醚哥丝铲练槽钓坍许哪晰忿府傲那圈谢滩峨曝凄钓铺训沸镐眠艘颊耪藉沥叁旭芬症壶些屑虫魂盯扶飘炔役骸猴公蛔绳边懦抡邑蹋秒涸魄毅拎哈事喂庶雁跋臣蜗谬漫弧吗堤弯猴鹤迭停氨脸芋廷褒帖惜则荷糠彭附您獭辽粳配镁殴辞核询侮猿耘间切牟之锁舵谱勺括勤件近拽爪佩毙肠摧扭附酒票挂痈挪攫冉部口派铬鳃愚裳慢蹦液瑚蜡退锋帕境与祖壶年乘馅贺幽显谍卓帛苑舀固靖