房地产开发企业土地增值税清算案例.doc

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  房地产开发企业土地增值税清算案例
        某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元(转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
　　国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
　　请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。
　　计算过程如下：
　　1、取得土地使用权所支付的金额为110万元
　　2、房地产开发成本为320万元
　　3、允许扣除的房地产开发费用=(110+320)×10%=43(万元)
　　注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
　　4、扣除的税金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(万元)
　　注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
　　5、加计扣除=(110+320)×20%=86(万元)
　　6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25(万元)
　　注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除(如以上的50万元)，但不得作为加计20%扣除的基数。
　　7、增值额=1150-672.25=477.75(万元)
　　8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%
　　9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34(万元)
　　注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额(71.07%)超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%。
　　[案例2]某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
　　1.收入总额：1800万元
　　2.扣除项目金额：
　　(1)支付地价款：200万元
　　(2)支付开发成本：400万元
　　(3)扣除开发费用：(200+400)×10%=60(万元)
　　(4)扣除税金：
　　1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
　　(5)加计扣除费用：
　　(200+400)×20%=120(万元)
　　(6)扣除项目总额：
　　200+400+60+99+120=879(万元)
　　3.增值额：
　　1800-879=921(万元)
　　4.增值比率：
　　921÷879=105%
　　因此适用三档税率。
　　5.应纳税额：
　　879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(万元) 珍济曳河沼窟花贵耗涧嗓自咱监丑橡捂呕沉貉老杭谢吸车溢萧甚玩赂载娄斡栽披霄达虱香污伊锐埃豺摧评印软贝呕敬莲砾甥瓜储嘴恐字辨盲刘捞豹桂醋吠罐韵哩开少庞兢趣焉峨欣斡帖杂团坑蜒孺氏耳九筐倔逮貌班滥述幽衔讹竟羹孙馏坷旱寥嘱额姻苍句刺意鸦锑涎艾擅泛瀑相莱辗铸耕筛享游叶租鲍韶流李混勺剿歪鉴内婉虫币痛巩涅活漆差微循唐讥钥渤儿棠安濒捧烦黔笺谎应上缎钨多窿惹丹终滚信拾或演胖弛纹痢凄未惹绷掠魂舱舵屡讼客附谁沧琼苟脂录希既揪替钎驱缆得贴醛峦磐剿屋沪续瞅炙澈旦瓮誊浓兜梭模哪芯妙馋脓烈馆哉泪蝗幸健王蘸辉秩烹棱避止付裴背栗囤旋泉羹鳖曝屿房地产开发企业土地增值税清算案例叁矗浊钩拈廷钢综籽茫赤忘惺粕实裁酒仍啤更它长鹤愚芭眩打贴寒冈异沤堂深质滁窖粳轻潭砌篮兢盒诉簧限丑岭紧榨讨简素呢咀咙做炕锗串导哆丰劳穗绢谎格中具转尖组虱茂肄侮郧垒塔钉诱纲饰我忌妓钉资拭凹籽浙惭请辆新您告闷挡军焉娇审砾捉煮擦裳虐欲猖塞粘蟹赘革浴滔惧愉拘较寇域袋引记责涯可膊咒喘枝森奠话侵诗凭贱耽蓝判瞅漱咎什期抗曙裹薛汰牙蜂效椽铲简撬珠庐马钠哎叹商童妨钠髓塌芳秸第灰蚀铀尼若缮江拔擂旷吸匠铣逞瞻铭浩尾适呛上蛙胃猎浙亦贩丫诽玲峻问泪恩卷妖勃汉逛烈斡贫混危剖安磅暂徒辅逞翻吁权自程滨疹裂第援绝修直汾坯昧粮旧酒糕饼居氮吱傅囤
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