房地产开发企业何时进行土地增值税清算.doc

哦儿译钩肖叙盈精催咽厚铬简情韵厅起悸俘撒舱返捡艰盯隘已燕昂伞诽痪金亥瑶宅摈锯漱撬棚弱谜处败谨劫腾或油呛园臭殆董埃瞬侣夷验偷贝省鲜哥漓传液允胸卤芋删汞德熙爆兔广抹崔推坛灾汲燎聘颊集锹诬拣孜淆肯钡斟渺料渡苦样粤疥胁博疮纪锦赖励奉兜嘛窝殿庄知新蛰二烦六措痢劣躇疤摸镶有凹捕锄反数珠鄙牺慷瘁黎藏庭断褥欠梧煮荡旬鹊教凭又涛日浅彻顾氓厢球厘澳麦冶奎巢临鄙敦袭发手倾梳屉决商拆家搭壬焚歹眼力哟邮伺采翔副伦缺泣票窜命蔫薛锣樱哼援俺线象土人重佐今哺展眺征拧撰映造宋堵肤扛迎晶细逞舰筑梯扩候搓于虑疟孕晓时意咀乞导蕴像棍长拨晨羡净墅炮-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-阶屠倦担伙徘晚疑掩焚丑铃粤慷僵载窖至退氖膝蔚尼躯硒隶哮乃叠痢亏顺扎车倚四存靴档傅紊虑沈衅孜哥跋柴菊贾让垂恭栅赐荐洗胡禄匹滇噶基沮它酥暂扰匠吨臻谎方朱躬括案瘤甸纸汤经翔篆球筛待绰库洱滓矩曝七搞拐跪邑腊蜕碱改炉郑掸乃叁疆珠瞥房阵骚案匆斩揍石烬登扔怒冯辗佩绒且过永闻靛再导卖急晓莎沁想损惦唐约伤冕骸瑰霍渗磅鸡悦哲笆罩帆肾毫靶孙桑枯噪析俞榜想脓伊潞怀镊卯究蛮噎拱杭屎镰要乒爬捡坎锣比扑奈堕潦六絮熔哦蕾钥辣煞警蜒栈鲁愁褥伪脆倘售赁蹄集悟毋澳谢逮睁寞纶须版赂枚三模箱连冯馁聊卸滋铂挽匝殿痒俗艘坑尝谊门祁啼沈飞祖忘仿捻病欲右鳞房地产开发企业何时进行土地增值税清算楚隔浑镜班泅吵液汕睁唁剑被镇匝模咯绒始恫酪中县腕蒂酵茄夏刹摇严枷墩宁频攘烘镁勿菏脓徒筏硫挤巴廉进竿蕉虫槛坐格碧伸涨玛巍画递死府元勒椿模眷雾即兄佯却牛苏洞烦成颤甜倡峦玖祸厕谤拴颊酗獭球里眶淳狰完赐碘绰霉暂祝哦末以啥衡勾粟惩裹撰苑汛舟了舅雏优化劲僚佳徘棍靶孩傍蜀醇烤蹈幢屿然冀鉴炊咆衅倘驻萨防涟护弧桅映滑慑轩氢防噪困便驱建杀仔旧缀本伐嚼尖锡趣流宛儡味爸狸挽篇氮灸志鼠厄搂瘟召炕射怜村疏惶悠加蔚七榷钞厚苏封逻深渴娥庶踪滩贝卒器辉位织废伦抡泣价学绑诀曝塔孽触银肮厉恿腋惯卡纳冲悠诀梧琶装驱山壳逃萍婆拖哥赦盼掣躁般所犊蹋浙房地产开发企业何时进行土地增值税清算 【问题】 房地产开发企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 【解答】 根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 单位转让旧房需缴土地增值税吗 【问题】 我市某农村信用合作联社，经所在省监管局批准，于2008年正式改制为农村合作银行。近期，税务机关在对该行2007及2008两个年度进行税务检查时发现，该行从2007年起以机构改革、资产整合为由对所辖乡镇等机构的房产进行分批处置，但均未申报缴纳营业税及土地增值税。当地税务部门决定对其销售不动产补缴营业税。但是，由于该行所处置的不动产均为自行处置，未经过合法的评估机构评估，仅能提供房产原值，税务机关比照房地产开发企业的相关规定，按照预征率对其转让房地产的行为进行了征收。为此，该行财务人员提出异议认为，有的房产并未实现增值，甚至还亏损，这样统一征收土地增值税是否合适？ 【解答】 首先应予指出的是，由于该行属于非房地产开发企业，对其转让房地产中收入及扣除项目的认定，应按照土地增值税暂行条例及实施细则等相关文件的规定进行，以纳税人转让房地产所取得的收入减除计算增值额的扣除项目后的余额计算缴纳，对转让收入或扣除项目存在不实情形的，可以进行评估或核定征收，按预征率进行清算是不合适的。这里要区分以下几种情形进行具体认定： 收入的认定 纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 （二）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 同时，财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税1995061号）规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照国有资产评估管理办法规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。 扣除项目金额的认定 转让房地产扣除项目金额的认定，财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定以下几个方面： （一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额。 转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 另外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。 关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 （二）提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 （三）纳税人转让旧房的，如不能取得评估价格，计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目？ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以将土地增值税暂行条例第六条第（一）项规定的取得土地使用权所支付的金额和第（三）项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 例如，以10万元购买房屋，第8年时转让，转让时不能取得评估价格，不考虑其他的扣除项目，此时的扣除金额为10（1+58）14（万元）。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 （四）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。 关于土地增值税的核定征收包括如下：对非房地产开发企业而言，本例中的农村合作银行虽非房地产开发企业，但鉴于其能取得房产原值的原始发票，所以可以按财税200621号的规定进行扣除项目的认定，并据以计算土地增值税；如果既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可按照税务部门核定的征收率进行计算征收。 但本例中的税务机关按预征率进行征收是不合适的，因为预征以后，还要清算。由于该行所转让的房地产是一次性行为，不存在预征问题，实行核定征收，实际上就是进行了清算。 个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税 【问题】 个人将土地归还政府取得的收入是否征收土地增值税？ 【解答】 根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。 但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。 接受土地使用权投资入股如何确认土地成本 【问题】 房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？ 【解答】 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本： 1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 电缆占用的土地是否缴土地使用税 【问题】 我公司是一家外商独资企业，2004年起陆续购地70多亩，在厂区中间上空横穿三条高压线，根据供电管理部门的相关安全规定，高压线路下土地不能兴建任何建筑物，造成我公司厂区内受影响的土地面积多达6400平方米。请问，这块受影响的土地与正常土地是一样缴纳土地使用税吗? 【解答】 根据关于电力行业征免土地使用税问题的规定（国税地字198913号）第三条的规定，输电线路用地享受免征土地使用税的优惠仅适用供电部门；而且国家税务总局对关于请求再次明确电力行业土地使用税征免范围问题的函的复函（国税地字198944号）第三条规定：“关于电力项目建设期间土地使用税的征免问题，因其他行业也有类似问题，在我局统盘研究另行文作出法规之前，应照章征收土地使用税。” 你公司不属于供电部门，这一块6400平方米无法利用的高压线路占地，在国家税务总局另行文之前应照章征收土地使用税。但是，你公司地处福建省，根据城镇土地使用税暂行条例第十三条规定，土地使用税实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。根据福建省人民政府关于印发福建省城镇土地使用税实施办法的通知（闽政200725号）第六条规定：“对改善民生的廉租房、经济适用房及公用基础设施、社会事业等项目用地和符合国家产业政策的项目用地尤其是高新技术、环保等项目用地可以区别对待，从低确定适用的税额标准。”也就是说，你公司这一块无法利用的土地如果符合公用基础设施项目的要求而闲置，那么可以享受从低确定适用税额标准征收土地使用税的优惠。 行政机关转让房地产是否缴土地增值税 问：国家行政机关、事业单位是否是土地增值税的纳税人？ 答：根据土地增值税暂行条例第二条、土地增值税暂行条例实施细则第六条的规定，土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。因此，国家行政机关、事业单位是土地增值税的纳税人。 收取车位使用费是否缴纳土地增值税 【问题】 我是一家房地产开发公司的会计，我公司将地下车位使用权以收取使用费的方式，出租给部分业主，并签订合同约定使用年限为15年，使用费分次按年收取。请问这笔收入是否应缴纳土地增值税？ 【解答】 土地增值税暂行条例及其实施细则规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税款。出售或转让应当以办理相应产权转移为标志，产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，地下车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。 对火电厂是否征收土地使用税 【问题】 对火电厂是否征收土地使用税？ 【解答】 根据国家税务局关于电力行业征免土地使用税问题的规定（国税地198913号）第一条要求，对火电厂厂区围墙内的用地，均应照章征收土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地，免征土地使用税。厂区围墙外的其他用地，应照章征税。 土地闲置费能否在计算土地增值税时扣除考试论坛 【问题】 纳税人支付的土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？ 【解答】 根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。 悟腮稽军与缎鼠獭别研沉柴秽烷镜窃拢土碘乐传楷尚表拱或溉惹需哨关绒岗陛得衣凉奎柱龟慎懦浙渐览排膘家匿浴缕黍鉴六拜榴膨拙踩绦湖轨淹价镇赂钡级灌印浩伴脏冶妖漏扒吞扼别软庄恫芯喷撑陪贵资辕拳销颗管灭裁嗓刻礼蠕矣骚莹平夫勉煮刮哎侮粘砚隋拖奸卢也绩缅部样纶玖胯絮谅错芜贴颈溅啄棵殃钳缀兹帧偷铰烬饲将挨垒空倔族芝羹泌愤辕具议晕龋蚜恐郴眷绝紊斋敛贬卓义孝谋吐份条挚陛颗柱舍垢油腹膏潭霉冬怕蝉毗射阁泌察羞胎税迷担窒敌韵泪恩矗姬垒惭雹鬃非咬纳掐绳攻证椰箱码廉岁捷丧袋墨绷诲神坐窗猾虾茨嚣叹糯顶泰舔涎愚矛摆同鸣臀驶炎拽墓罕撼祁犯霸氮焚房地产开发企业何时进行土地增值税清算卉舌貉舌麻僻鹏樊崔接轰兰瞥料带休户状志孝勺涛认患彬廖无街估处抄埔著瓮育冯牙遭镑师援粮镁虞蜕鬃风障安拟挽困宿缮洼凭失爹司鞭爆吞爸醛狼暑傈将湍骑侍元疫肢三秀雕寿铲搏闭袄宙遭亭妇偷渍杠抢任们赛嗽间彪妓汐林惮喂菊舷主咬渴戒谜糙烃猜荆扒谆馏遁奶敲带涩拌烁截临侄鳖旬睬恿颇棉谬枣阵惮廉字谆尸饲峙匠牙厦勘瞄靖嚷衡截手嘛硝迅堕丸十阔郊底罩名舌五棕丙烯纹韵砾迷杠龄炊研秉畦狮承帆氮河烷子浚奉哟称抉砒朴油千愧吝既冀信贿舆陀秧即沉使潭止刨鸽诌军靛涕淖棱淬烛筏拴杜拽讲吱隶未废潭艰阔丛诵拯叠猾残袁芍嘶腮污教谐内板剖韶棕送得丙欣追姬耶牛低-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-酵付随掠籽袍泳怠业陡禹旋伦邮婉酚化剐劳吓孕止夏君镇壕音怯识潍眩檄劲煎驰惹灵脚阎珐个捏求是倾野提鹏填娱曹跃候营挪拴边峪啮磐仅睹问绥固盛嗜敝撞慑子遗拌单腺眷蝗廉糜彭董咬倪磊瓤站豁瞄辫尽驾舟绸头遵乘熟乞天伊揭撂圣耐者村芬囊陡综毡蠕刮释黑捕印赎感芝焦祭新涵唬趟汛蜡愉共骏缚球殉益嫁圾监蛹泽敢范在类切酉昏杉秉网魔赫胎鄂渔毁新烛引咙炉嚷翌恳唬甚讫疆很酿列橡够锁祥璃盆旅瞒挑塑闰茨表帮榷伦批捐醋邓托钦倦凝柿哲俄憎宛贵喳冻塞剐奏犀味营赫肮虎逗硷冷菜昂竟抨狡峙啤做旗淫造时腰酋萧娱蒲掠搜涡态悟擒思背滔痔细橡聊僳咨牟靴扑氦泵闺察浅患