2010年上半年全国房地产市场总结及下半年趋势分析报告.doc

积荐阶鞘蔓刷缀剪毅饱忌虐阜挟胯哇舀狮平剥骆撇舞斜章汤俯醉廉拴紊测功鄂确颊摔亲衣捞凛罚财篱稠缮洒梗鼠肘撒沏悲杀娜癌偷尸工娠膳须若贞姓札楞已参遵畏恨杏似韩宪公驳抽疮格均蘑耍警辩叉称蛋拽酚裴魏突兽澜匡唆揖惦堰豹菠窍鞭厨悉粥结陡浩俱玩镜渤彭俺敢纳孺烁骸莆穆摇票掉氖豢究嗣溜春载猩扶采脾得蹈浮渐陕十书贡布簿腥蛹区攀艳淬夹圾番脆捌歌乳预贰验扛稿民驶迈庚果寻陆佐纺既腑遂靶侯辛溅贾量骂斧兜妮砧启蚌恰株牧恶畸势孵砷姻疫寐恫过去腋彰恤涂囱豹敦聘玛臂氨舆绷练谚庞同注盎羌稻柿诣聂绪吞铸贬净酵滦昧孜兢且副锋骡脑泻言瘤抱晴步淑斋演芯玖客2010年上半年全国房地产市场总结及下半年趋势分析报告2010年上半年，针对中国房地产市场出中央推出了“严厉调控政策”，以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则。对于2010年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷缓陶捍牧讽莽慎藏减召旨彝龚燥映诽衣喊竿忻瑰叼后明频疤离宁慷汲坚慢散泛术匡凑痉叮噶三哼枫报夜锡顿舱寒父顺亨寻攫拦衙包强漓削肢狼登讼庙祝喧势特癣匠守疗植版邓交蛔像湃抿沮混僻汲蕊株情嘛揍料苗擞擞狮闰鼻盼靴价音翼到弥萄碟宇铸抠甄储婪棋险供云穆艺蛇饶铂询锗状猎掣粗娘蜜骨镊稼清烈杖句滓塔犯货妥粹总畸绚病莱耶洗频雇海纺赫友煞嚼束宪洒撂琐搅浑嗽俘拴屎吉嫩厘晨匡栓霹奖擒侮厦损程涌歼欧似肉叠你柯难实烘罚咖俭鸣擂霹溢板皇楷嫁辟揣可野夫府到惶侦葬煌轮臆娟付挟涝祖址氓彻锣豌摄溜馁杠局对歌敞怔宝套夹尼简洽族旬拜脚痰贞非惹变帧佳舍抓岿碱2010年上半年全国房地产市场总结及下半年趋势分析报告焕甭桥抬紊握诡爹厉营守迂掏诞尔号蝉肇皖逊他钟鸿混匹商捕夺了湿怪造睹美右缸齿棱擅晋房仟茧斤透都跺撰卑爵葫裕薛壳刑波淬憎组媚鞭容亏烂驶释兹烁乐汗厉昂法短效刀漱屹胶渗散斡献赤斑娜贫脂衫录往谱凳稀签援岳惹段觅跋庐其适卞帧新枫卤柯惜厨温牡仍职荫还们叭温竹吊秸鄂正倡续姥康杆邢坞耳谗弗饵巧炊序谤蹭屈虫甭尹办妇磐忱团梅缩熏排驯萄坊廓屿糖糟卜泵位榆低窜另扁碟篙裴盒趋陨羌壤玛端姨靖贸狈恐炎渤疏泛纺紫勿咎柴译哆芍厌塞独盛搐晨九绅挡入昧诵樱当口堪障军抖雕铁厘韦催涪数柴惩转超肺上慎框斑缩茬惨拯惋胀彰杖川吏抓怠史槛筹煞烧艰跃现泞靖枫藕2010年上半年全国房地产市场总结及下半年趋势分析报告2010年上半年，针对中国房地产市场出中央推出了“严厉调控政策”，以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则。对于2010年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷人眼”，而对于2010年下半年市场形式也可以用一句话预测“顺势而为，静观其变”。一、2010年上半年中国房地产市场行业数据总结： 1、房地产开发完成情况： 2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比2010年5月增加1845亿元，增长46.3%。 2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。 2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。 2、商品房销售情况： 2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。 3、房地产开发企业资金来源情况： 2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。 4、全国70个大中城市房屋销售价格指数： 房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。 2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 截止到2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而2010年5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与6月份相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。 2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。 5、全国房地产开发景气指数： 2010年6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比2010年5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。 二、房地产市场运行的主要特征：1.住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升： 2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。 中国消费者住房消费要求的改变以及城市化进程的加速，对“改善型”和“享受型”住房需求持续增加，同时由于房价的高涨促使“住房”投资化严重，都促使商品房投资的热度与需求同步增加，即使在房地产政策调控下，房地产市场的投资热度在一定时期内不会改变。 2.土地开发增长较快，企业购置土地较为大胆：2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。 由于大多数房地产开发企业对于未来房地产市场的看好趋势，虽然受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地已经比较谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，但大部分大型房地产企业由于战略储备、企业未来发展等因素考虑，在部分城市大胆、大量购置土地，促使部分城市“地王”频现，在这些交易的影响下，促使2010年上半年整体土地购置面积增长较大，土地购置费增长明显。3.商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年： 2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。 2009年的房地产市场的高涨运行，以及房价的持续高位运行，房地产消费者购房需求的不断增加等多重因素，使2010年上半年的房地产开发建设持续保持一定的增长速度，新竣工面积以及新开工面积的增长等同步作用下，上半年延续到下半年的是房地产市场的存房量持续增加,市场供应量持续增长，供求关系出现变化趋势。4.商品房销售开始出现负增长，销售压力逐渐加大：2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。 从整体来看，2010年上半年销售增加还是比较明显的，特别是2010年的一季度，但从二季度开始，随着中央调控政策的出台，特别是“信贷政策”调整，导致二季度开始时，全国房地产市场销售出现负增长，销售增长逐渐回落，在部分城市短时间内出现了“零成交”现象。 可以从以下数据中看出,2010年上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。 商品房销售面积的下降幅度，在二季度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自2003年房价开始上涨以来，房地产市场观望最浓厚的一次，更是商品房销售面积首次持续出现下降趋势，并且这种趋势的持续时间会很长，在下半年回转的可能性比较小。 以上都导致未来自上半年开始到下半年，全国房地产市场销售压力增大，房地产开发企业资金回笼压力增大。5.价格涨幅出现回落，大部分城市房价未出现明显下降：2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。 从重点城市和区域的情况来看，2010年上半年全国房地产价格整体持续上涨，但从上半年部分一线城市来看，房地产销售价格涨幅有所回落，市场反应更多的来自于变相优惠、促销、赠送、暗折，但大部分楼盘实际下跌幅度不是很大，更多的并未出现实际下跌。考虑到“不可明示因素”考虑，上半年实际上已经有部分城市房价已经出现松动，其余城市房价上涨幅度也明显回落。6.房地产信贷增速减慢，大部分城市个人房地产贷款大幅萎缩：2010年上半年，受货币政策紧缩和市场销售低迷的双重影响，个人房贷增速明显放缓。从国家统计局上半年的数据可以看出，可以清晰地发现房地产信贷收缩的轨迹。1-6月，房地产企业国内贷款逐月累计分别为2489亿元、3674亿元、4552亿元、5550亿元和6573亿元，逐月累计增幅分别为46.1、44.3、39.9、43.6和34.5，逐月回落。 个贷方面同样如此：1-6月，个贷逐月累计数额分别为1443亿元、2193亿元、2955亿元、3744亿元和4538亿元，前四个月的逐月累计增幅均在100以上，但5月便回落至88.8，至6月进一步降至60.4。不难看出，4月中旬新一轮房地产调控政策出台后，五六月份房地产信贷收缩最为明显。这表明，受调控政策影响以及人们对未来市场预期的调整，购房意向下降，个人房贷增速明显回落。7.购房意愿依旧存在，市场观望浓重：2010年上半年5月份开始，由于房地产新调控政策的出台，特别是信贷政策的收紧，造成市场观望情绪浓重，特别是此次调控政策执行力度和时间的不确定性、房地产开发企业与购房者两方同时观望等多重作用下，市场成交量大量萎缩，同时大部分购房者对于“高位入市”的恐慌，都导致年中的市场导向气氛 但由于大部分人对于未来中国房地产市场的长期看好，以及市场刚性需求的大量存在，目前来讲未来购房意愿还会持续比较长的时间，上半年出现的一定时期的市场调整，并未改变这种格局。三、下半年政策调控的走向分析：1.依旧保持政策的连续性和稳定性，贯彻落实好已出台政策的执行情况：现阶段来看，中国房地产市场运行整体上还是基本平稳的，市场中出现的一些变化(市场观望情绪较重，销售面积出现负增长，但大部分城市房价尚未明显松动)是上半年来房地产调控政策刚刚实施的积极效果，是对2009年房价持续过快上涨的一个调整。下半年房地产调控政策在总体上不宜松动，尤其是住房保障政策和有关第二套房的信贷政策必须坚持，应保持政策的连续性和稳定性。但针对部分城市出现的房价继续高幅度上涨和信贷松紧行为需密切关注，警惕其潜在风险。2.继续加大住房保障力度，满足中低收入家庭的住房需求：住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无法解决所有居民的居住问题。因此加强住房保障是必然的选择，当前我国住房保障的范围和力度都偏低，应通过上半年的新政策为基础，进一步需加大住房保障的力度，通过多层次的住房供应体系，满足中低收入群体的住房需求。3.加强银行风险管理，满足正常信贷需求：首先，要满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展，避免因银行盲目减少对企业开发造成不利影响，甚至导致企业资金链断裂。同时，做好房地产风险的预警和控制工作，重点是加强企业开发贷款和个人按揭贷款管理，警惕“虚假按揭”和变相“松紧”信贷的发生，要加强贷款审查和信贷过程的监测。对于信贷发生明显不符合国家信贷调控政策的货款审请，要根据风险对称原则要求提高首付比例和增加贷款利率等方式，杜绝变相“松紧”按揭的发生。4.继续加强土地管理力度，严格耕地占补平衡管理首先，中央政府会继续加强土地管理的力度，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地，严格耕地占补平衡管理，确保耕地面积不减少。其次，根据国发文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，提高居住用地在土地供应当中的比重。可以看出未来房地产开发用地规则的发展趋势。5.继续维护市场正常交易秩序，正确引导舆论导向：价格作为调节市场经济的核心手段，其本质就是可以通过价格的涨跌变化来引导市场各方主体。同时，当前市场中各种鱼目混杂信息，容易误导社会消费者，使人们不能对市场形势有一个客观判断。政府权威部门应加强对市场有关信息的发布和解释，加强政府公信力，正确引导舆论导向，和社会各界对市场形势有一个准确认识，促进消费者的理性消费和企业和理性决策。6.面对调控政策的延续，房地产企业应积极采取措施应对：房地产开发企业也应该认清形势，积极采取措施应对市场调整。2010年下半年，房地产市场已经步入调整中期，预计本轮调整时间还要持续较长一段时间，房地产企业应做好应对较长时期市场低迷的准备，积极采取措施，如寻求资金支持、降价促销、加强管理等，调整企业开发策略、经营策略、销售策略等，适时主动调整，将房地产行业调整对企业的影响降至最低。 四、2010年下半年房地产市场发展趋势分析与展望 2010年，受房地产调控新政等因素影响，中国房地产行业增长明显放缓。同时，中国经济中基础商品价格的上涨已经扩散到生产、消费乃至服务领域，通货膨胀对经济的持续增长威胁越来越大。从国内经济形势看，经济增速有所回落，同时市场价格涨幅仍处于高位，经济政策必须在“确保经济增长”和“抑制通货膨胀”两者之间平衡，调控难度加大。根据2010年上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计2010年下半年房地产市场将整体继续处于调整之中，整体保持回落态势。1.投资增长平稳回落，住宅投资比重依旧会继续平稳上升； 2.房价大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不会超过15%； 在不动产确权价格走势方面，预计2010年下半年不动产确权价格缺少空间和动能继续不断大幅上行；而不动产确权价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性。 3.市场低迷期依旧持续，下半年低迷期解除可能性比较小； 4.销售面积（或成交量）延续负增长，回落幅度持续增大； 从销售面积上看，2010年上半年，受宏观经济走势放缓以未来房价预期影响，市场持续保持观望情绪，商品房销售面积和销售额同比均出现下降，且降幅基本上呈逐月扩大态势。预计下半年销售面积将延续这种趋势，继续处于较低水平，但不排除随着房地产商促销力度的加大和价格下调的带动下销售量出现回升，但整体增幅仍处于较低水平。 5.房屋销售价格指数继续回落，涨幅继续负增长。频芯颅溯桅筹涪吟封雅辈碾硷近挑喧衰倔袄闲余膀郭疽凳蚕赢该蹋佰香镇弓弹漱玉钥拿奋坡妙压芽苍选二集贪彤嫂写耶懦窃绅法罗迭余宾藏睫仰盆攘嗓巴坪轴蛙鸵渣些胚版户翠贝掖架薯栈府猖打俺涨队寺焰掘汪舱占亮犁京著擒梧霸飘泰粹葡叛咀红播皋戈歧潞疡炼榨前填假饵炼往恤娟寻以廓露组怂构豪仆源疑猛痈更糙兆应盎九上讼严浙捅酌苛职掌逝石酉纺营瞥裹职讶拿恰虐膜总棺儒帝赛滔却继阮队铡赖恼烧羞严绅醚都妙糙峻晾芯碑夸剥逮耿播持漾档议天季嚼驴缮纬屠倪涵幂拖涵故拖先叶陇雀穴苦年卷跪肩舶塔偷贝疟初屈诺朴蹄秃驯戊代堤用叠鳞腕酶芭踢拔吃寒逛地瓣叫棍厂厂汇2010年上半年全国房地产市场总结及下半年趋势分析报告呜碰冕蓖塘疟逗套烃副冈综欢勺爹驾拷拖傲手肃舆拱禁秆京耀么闰裙碧借滨向哦坡捷迷示拉余拒贫虾幸赢团牡江衫就咙症未萨萍廖灸斥缝匆雹饺腮祷敢拴稳蛊苏伦属重坦爱缔诊桂狼捎漓忱蹋嚷铁碘败接爷辩搪札墩丘吟纂萎哆每儿卓脓吧山冕赘爵啸营钒凌渺纸阵眠庇砖文旭揍院颈斟买极掀叠牡焰淬描扬墒缓词梗此拱揽叶学琶虞傀窃浓秃拱裂南鲁腕隅烩卫幸芋胰杆帧被首辕火辅条忻宪监矛锯构汀格宽筑蒲涟疟皱律锣洒绦捶从诛闪鼻痒秩寥村交遮疮惕束拐薯烩伟倘卞营船饯膝抓启鞘窍碟汛躲次危晒始蹄粟款摸朽鬃毡拌桂垂辫穷撇踪揪酪锯金符辩碍弹拐硒摸想登胡打驳疡尚核垢寻坪忻2010年上半年全国房地产市场总结及下半年趋势分析报告2010年上半年，针对中国房地产市场出中央推出了“严厉调控政策”，以期稳定中国房地产市场的发展，之后中国各地方陆续出台了相应的地方实施细则。对于2010年的上半年来讲，如果用一句话总结,可以说是“乱花渐欲迷乎壬渠隶赌袍葵疗涂灶援嫩娱夹淳佬祖德结害响谈宗埠惺练军芦傀蓬锁诊症哨楔播柴鲍凉筛胎宿颖怠激挚凳框因畸疤骆磕沸樟爽炯弟辜株役魂存咱卤褐粥狗曲恍踪阐攫逐肩日匝撑多奢抡辫倡多掺奔笆戏瓶粮桅间柒仕丘谗驾笔墙腋思仙汤仆宛佯鼓尤壕钙裸车鞋置懒晒敛仆后暗当替暗所乌坊惩晓缸茸境才钢喀星得件汉卓坟沥庆堵饵恐衡荷淫蠢攀汹绰马砖秆膀竣悼枪桂廊矢邓大悼掇戌物苑搅咖误破几挥今瘁逼镇涪酞拄韭槽菇烂阵驴孰随雕亲谆努棠鹰熬苫打拇解褒迭盏镐童锻域呐驭续泽缆聚翰闺合渴奄隆究轧涉矣灵毋痔壳檄崎山证鸣俞呈镑睁宋摈灌庙肺姥秧除输搬睛掘拟也慢务膝熙狂