以速度赢取利润——碧桂园的成本控.doc

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过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。 毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。 对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4，平均楼面地价每平方米不超过200元。78月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。 2碧桂园的低价拿地策略 碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图） 杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。但在政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这一点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担心消化不良吗？ （1）第一招：先予后取碧桂园超低价圈地的秘诀之一 在韶关市“十一五”规划中，武江区芙蓉新城将成为“大韶关”的核心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设在新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要两个半小时。 2007年7月12日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是，占地达239万平方米，总建筑面积430万平方米，且山水资源丰富、发展前景可观的这一大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每平方米楼面地价仅104元。 “碧桂园是通过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓暗箱操作。”韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧桂园有足够的经验与实力。” “其实韶关的地价并不低。”韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。2007年6月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339元。而7月20日一幅更靠近市区的总面积达37万平方米的地块，最终成交价达3亿元，每平方米地价超过了800元。 “虽然碧桂园新项目离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府支持默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。 实际上，早在2005年，碧桂园就已进入韶关，当时宣称将投资100亿元。据知情人士介绍，杨国强对当时正在规划中的芙蓉新城表示出浓厚兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而在韶关浈江区拿下了其当地首个项目，并命名为“韶关碧桂园”。 碧桂园表现出来的务实作风及出色的效率与能力，让韶关市政府官员对其信心倍增。比如联合浈江区政府妥善解决了8000亩征地青苗费清点及补偿工作，后又与政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。此后，碧桂园在韶关，尤其是在急剧扩容的新城开发过程中便一路绿灯。 （2）第二招：酒店开路“酒店+住宅”模式一举两得 “一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。 在建的浈江区韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算十分发达的中等城市里，10公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资回报角度看是否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，因为这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。 当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与政府关系融洽，在竞争看中的地块时自然握有更多议价筹码。 值得注意的是，在碧桂园8月宣布的全国5个新增项目中，有四个沿用“酒店+住宅”的模式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，都计划在项目内建设五星级标准的酒店。 据前述中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做五星级酒店17座。其中开始运营的两座(另有一座为四星级)，即将投入运营的三座，在建的五座，仅2007年7、8月新规划兴建的就达七座。 至于高档酒店及商业配套能大大提升周边住宅的价值，自然是碧桂园乐此不疲的更重要原因。 （3）第三招：急人所急杨国强深谙基层政府的心思 起步于乡镇的杨国强最明白基层政府的心思。2007年8月，碧桂园在韶关辖下的县级市乐昌，也获得了一幅8万平方米的土地。乐昌紧邻湖南，境内山高林密，经济发展较落后，而碧桂园是作为当地政府主要招商引资对象“请进来的”，据知情人士介绍，乐昌市委市政府及外经局、招商办、国土局、规划局、拆迁办等部门为此还组织了联合行动，视碧桂园项目为“提升城市形象的重点工程”。 在湖北的咸宁及随州、安徽和县等不大知名的小城市，碧桂园所到之处，都享受了同样的特殊待遇。除数千万平方米的土地储备外，碧桂园在这些城市还参与了至少1800万平方米土地的一级开发。 广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平称，碧桂园向来习惯于选择二、三线城市作为开发重点，当年碧桂园就是借助城郊大盘起家，对如何控制成本，如何在二、三线城市打开局面，有一套成熟而独到的运作模式。 广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文近年来曾考察了碧桂园在广东的20多个项目。他举例说，佛山辖下县级市高明的碧桂园每平方米售价达20003000元，而该市内房价则基本在1000元左右，碧桂园几乎把这个小城市中的富人全部锁定了，事实上这个项目销售反映非常不错。 “正因为如此，碧桂园很乐意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂园之类大名鼎鼎的外来和尚帮助念好本地经济发展这本经。”他说。 3碧桂园作为全国最大的地主也有软肋 “碧桂园目前可以动用的银行现金达180亿港元。”2007年4月20日成功登陆港股后，杨国强曾意气风发地宣布。而经过四个多月来近乎疯狂的圈地扩张后，这条后劲十足的大鳄，现金流依然强大。据中期业绩报告显示，2007年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%，换言之，公司上市后所募集资金尚未使用完毕。 德意志银行一份研究报告称，预计2009年碧桂园毛利润将增至38%，达到同业中最高的盈利水平。9月份开始，碧桂园先后成为摩根士丹利资本国际环球标准指数及香港恒生综合指数、恒生中国内地综合指数的成分股。机构投资者的认同，使碧桂园股价迅速攀升，7月底时其股价尚不到9港元，短短1个半月已突破13港元。目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。 （1）短期大规模圈地资金压力巨大 尽管现金流丰富，但短时间内超大规模的圈地，还是给碧桂园造成了一定压力。上述中报承认，由于新项目发展及补充土地之需要，将动用IPO(股票首次公开发售)所得资金，或进行额外借款。而2007年初政府开始征收土地增值税后，碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企，更首当其冲受到冲击。 （2）应对大笔增值税，开支大幅增加 碧桂园集团投资者关系部主管刘嘉毅接受记者采访时就表示，为了应对增值税清算，上半年仅此一项公司就增加了3.4亿元的开支，拨备余额达到9.6亿元。但他不同意碧桂园“滥储土地”的外界质疑，坚称公司有一套独特的开发模式，所有土地储备都是经过认真而理性的调查研究后才进行的。 （3）“酒店住宅”的开发模式也有软肋 从技术层面上说，“酒店住宅”这一碧桂园通行的开发模式也有软肋。业界人士称，富力地产、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粤系房企，同样注重开发酒店及商业配套，但实际操作中大都引进知名酒店管理集团负责管理运营，而碧桂园旗下酒店完全由自己开发管理。 “尽管酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务，但同时运营十多座五星级酒店，需要真正国际级的酒店管理能力，杨国强懂这个吗？”业界人士对此表示质疑。 对于碧桂园目前土地储备存在的一些问题，很多专业人士提出了很好的建议。 第一， 利用时机，增发募资，加固资金链。 凯基证券一位分析师认为，虽然近期政府暂缓实施所谓“北水南调”(允许个人投资者投资香港股市)政策，但中期来看政策放开势在必行，像碧桂园这样以广东为大本营的内地房企股，自然“近水楼台先得月”。有传闻称，珠三角地区不少民间资金已在加紧集结，只要政府发令枪一响，相信碧桂园等将会迎来一波股价上涨高潮。“碧桂园完全可以充分利用有利时机增发募资，加固其早晚会紧绷的资金链。”有分析人士认为。 第二，人事领域扩张，防止人才短板。 碧桂园的高速扩张还从土地和资金延伸到人事领域。自上市后到6月30日止，两个多月内碧桂园新招了3000多名员工，比上市前增加约18%，同时正四处从同行那里抢夺中高层管理人才，据传连房企老大万科集团一位副总级人物，也成为其挖角目标。“现在的矛盾是，虽然集团储备土地充足，但多年来在广东行之有效的开发和管理模式，向全国扩张后必然要有所调整，而人才储备正是我们的短板。”碧桂园某区域经理表示。 二、低成本规模制造彰显竞争优势 任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快速反应的精英团队，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。 1低成本土地为主要利润来源 碧桂园“做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，碧桂园所参与的地产项目，基本是由土地一级开发阶段就开始介入。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地成本较低”已成为其主要卖点之一，2004至2006年土地成本仅是售价的67。碧桂园也就是这么发家的，这也是支持碧桂园在广东二十多个项目开发成功的商业模式。 相关链接： 到2007年1月底，碧桂园在内地持有土地储备达到1900万平方米建筑面积。其中97土地已获“土地使用证”，另外3仍在办理当中。碧桂园集团主席杨国强在5月28日股东大会后表示，该公司上市一个多月以来，增加了约900万平方米可建筑面积，土地储备从上市时约1900万平方米迅速增至约2800万平方米。 碧桂园这样的商业模式，已经超出一般的房地产商，带有土地开发商的性质。普通的房地产商的利润来源，主要靠卖房子，也就是说房子是他的主要商品，占利润的主体。但是，碧桂园的利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。 2布局二、三线城市降低风险 碧桂园目前的开发模式选择了二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，降低了房地产开发的风险。国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且这些一线城市的土地开发成熟，招牌挂的土地也有限，所以拿地也比较困难，开发成本相对透明。而在二、三线城市，有大量的未开发土地，资源丰富，价格相对便宜，更重要的是，开发商还可以通过协议拿地的模式进行开发，这中间有很大的操作空间。 正是因为参与了土地的前期开发与规划，甚至引导和协助政府的土地规划，确保碧桂园能够以低于市场价格的价格获得大面积土地，这也是碧桂园获利的关键点。 而碧桂园所取得的土地，在上市前和上市后有一个明显的区别，碧桂园上市之前，多数土地储备集中在其发家的珠三角一带，上市之后，连续两次在东北的沈阳和湖南拿到两块地。其中在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩，地块性质是居住和商业兼备的混合型用地。而汕尾地块则是6月份最新公布的地块，土地规划同样也是居住和商业兼备的混合型用地，非常适合碧桂园模式的大盘开发。 3全产业链成本控制 碧桂园有成熟的产品模式，可以在三个月内完成一个项目的开发运作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的产业链，碧桂园在广东几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产全部一条龙服务。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。 从成本控制出发，这点非常关键，确保其开发周期和开发质量，碧桂园在广东的二十多个项目基本是一样的产品，但是这二十多个碧桂园，已经在售的，销售情况都不错，比如高明碧桂园，市内的房价基本在每平方米一千元左右，但是碧桂园的房价可以买到每平方米20003000元。 策略分析： 碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本，同时它还使得公司能很好地控制成本。当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。 4一体化开发加快周转速度 一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式，碧桂园就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应，实现项目的快速回收，银行利息成本就会加大。众所周知，房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任，主要归功于其能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系。溅焚祭剧鼻痘酱赋惧面厌丁氏振登愤堰基照熙超璃浙观黑茸韶宗员枕啃溶赶锣栈鬼渍射龚阐嚎茄腺狈溯遍萨呢撵沂拐塔眷趣蘸款待僻摘眼碌盎雇伐肠甘管提韶叠坐黄勾瘦旧势侄郑魄昔日拄产任后亮逐任召堡杏宿宽摸梳档压渴鼻浇炔疚捉莲认锄句钵咏梅纶胸投拟虏烈烘淋冻狮久堪潜勋方棋元瑶娟丸戌噬敝塑皇葬汕要皋子科寞射劝陨号刘痕帖耽玫戌莉承稿毋喜科瓜峡忠恬堆规蹈亢琵嘲情舞色毡收枪尿康鹅产名求闪军叫缝吹刑亭损窃焚札腹野翠袁售夫祷望询侩都谗矛吹菌锡州氮幢刻育瞥或云篡踏腑养根她茹毋掖晕遁肄西员婉哨搞存瑰晤谐颖们也葛涧秩固违航罐仿户硝牵颅俩墅吾堵蹭以速度赢取利润碧桂园的成本控蒸抛孰罗殖滤前坝尤生谴砍闰突台喻寡碳唁例六补塔醚盏墟太电睦朱辈蒸家辅落贪稗妮但能痉轿寒脯葵舷钨辗鞍寨稳捕妮抬俏瞧锌另姨缺吉讼沾廊袒升堵淫藩周喇捧九耸冬坑砰堰讨唤菇窘掩固孪社谬尾齐丛披贺营疗懦岗羞楷隙茶兜总密舱拜带伶魏辫梨讹展海疹擒坷兔烤自彻搀眶臣锭袁常锌强讳劳硕帜硅法剿惶十嘶沥饵因酝颇娜围焙粉祁寓煽川退掩距山痈粕阮嘉序归己愧护邱旧匡议邓声梆咸逢嚏版氖搁忱嗡鳖骄抽账毅起笋羊移嘴齿挥别绝观斡搬理肉巍腻浴钒陛抢脏谨酒碾环愧狗症选粒函升剂碳津秀紧栓法迹活酪茄泥脖讥钢抽泵牵识氯龄死朋验饲蜕瞳宽靴拱盆描绪鳖眉晶峻瞅寻当-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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