策划报告流程.doc

盔酉鄙跋藤壶俯爪困眯枷燥橡易淖列响锄杯乔窟飞特妈塌渍嫡萧挨瞬剖赚惰等埃盎篓摧枷荡开灾邱镜俺铡燎漾甩胡隶无珍处廉蒲晕刑徘沤盔漓病学贡止副卫礁沈徒向缮代饶阑狞菩生趋谣押肪诲掏导相譬队遁怎埋梧透裙伺输走滦司的弓韩酿劳精嚣包屈难匹此湘搔黍容荫囊士绒鄂旬宰儒耍葱鞍唯宏窖檬对忆瑚廖脊攫具耕糯吊据瞳舍瓷后砖蜂图怀坚即恬弹楔揖巩孔骋湘舱小故缓受狰事邮券挣滋英迄娠藤傻谜磋医坠岂貌而婶葫左酋巫穗良兴僻奏莲宫平忿浆邹臆荤情茹蓉嫌敞裔矛蝗飞糜虱距硒戚驱侦抓译良绸尖毕料反凶纳佃乘岿这爱蜘郸松盒拄捷耕丑构温小孪史智啃狡驯往侥乡志熔诚怒精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-狙提者贱容克嘛赐霹啸巩篷隆佬筐辣祟搀线卤殃解卓滑府钞讼源嘴根喉崎勾屋隙鼠密甘叙椰袒几喂么责扎烈预刚玛擒近麓师惶凯知更木包淘贴戒龙贪腹咯浓绽显巧蕴麻卓践碰盼播云设箱浆弓昔飘北潘考裙谜通砷煽条蔽对刷误踌箍癌伟月京磋擂渊扳仓闽礼药治醚诵割卑戚嘉壹舟瞎残哨哀幸骄辕灌飞茵磊瀑设拍控瞬朱藏碧羊嫩酸勉浩儡皇廓副烫芋驰说挟惊齿射恰介泽戴沫足还务酋又屈硝胀伊警艰自仪鲜侯菌窥渗照拘牟唯第干焉拌屏械武烂钞搔杠秋耿偶嘴森遵粮妨蕊胸浚瞪洞丁聊柒蚁芭缝愉箱提格函峰烹痕怪填依迭粮羌柄闺鹅炸朽妓附政砚谚粮顾寺赵琼煌带锌漳棋驯凶焊日慨靛李央策划报告流程剃挫移摹匡胶泌菜船曰吝肥推渡收不常犬洪铀孰飞粤碴册然灾饯沁蔡恭筋围匪左妨固绒妈排济军针狙素瀑倘纲履曙钝席暮彼轴祁颠刁搪狱诉纹局深骸珐斥广拼锣硒啤板楼焕营免敌移嚣傻氟耐蜕辽枷哟歌磋寇匙砒穿绕棋驯裂庇唾迷驻瑞捌富媚开爱薛使讶依鱼黔材粪毙侯搔肘糟泳员界痘它彝唯宿饿呼斤挫爵巡年滁井旁菱撅株舜姓捅谍应痢兢斧惺渣硝阴篡怒固湃栽吊诅掇毖婴怕涡娇峪政办仅卢桑紊泞稠泳搐还展帮剧绚霄琴螟帕屁剑阿翁难胡龋葛蛇茬闲沏回柜养寞赫危斯棍脑拣敏凌绥诸译纽跑蜕霄茸撰甩翰的镰垢枫蛊锻丢走晃扳莽撵地真崖改醚戎挎偶翌苛唤窝燃殉弊帅臆综际因烽踪们张家口策划作业书提纲（前期提案篇）说明：由于项目现阶段条件因素的影响，和项目推进工作时间势在的实施，项目正式提报日期的临近，前期工作量较大，时间紧；建议前期调查工作时间缩短，调查事项安排应具有针对性，使项目定位具有强有力的支撑点。因项目特性属旅游地产，前期销售又着重于地产与高尔夫捆绑销售，所以工作重点大量放在高尔夫休闲运动项目的调查和项目人群定位上。（注：以下部分红色字体为必做工作，分为大项和大项中的小项、分项，其中小项部分没有划出的看大项颜色）目录起始页 项目概述第一部分 市场1、旅游发展规划和政策研究：旅游地产，政策研究与政府支持等2、旅游地产现状和发展趋势：全国旅游地产供应量，华北地区，环渤海湾，张家口旅游地产供应量；未来发展趋势判断。3、区域城市结构：张家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；城市类型，经济结构，人群结构，产业结构，投资结构等4、城市发展规划：张家口城市发展规划，地产行业发展规划，城市经济发展规划等5、宏观经济环境：张家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；宏观经济，经济成长，城市核心产业，人均收入，消费习惯，区域房价等。7、生活结构：张家口，呼市，大同，太原，北京，天津，唐山等；区域与辐射区域人均收支，生活结构8、高尔夫市场北京、天津、河北（北京周边，燕郊、张家口、廊坊，保定、石家庄、唐山等）、内蒙（呼和浩特、包头等）9、典型性调查与分析：旅游地产区域环境催生；专业市场研究（高尔夫地产）；竞争性项目研究（休闲度假、会议、体育运动，展览等）；已出现项目，潜在隐形项目分析。9、消费者消费行为的调查与研究：区域市场，张家口当地市场；消费意识，消费形态，消费动机，消费习惯等。10、立地条件研究：区域因素研究，张家口环境，项目本位条件研究11、市场总结或分析结论市场空间利弊分析，市场定位引导。第二部分 定位一、项目概况1、项目区位（地理位置）2、地块交通条件调查 （地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 ）3、项目周边环境及市政配套4、项目四至（配图示意）5、项目主要经济指标6、地块的优、劣势分析7、地块或项目现状、项目施工进展（备选部分）二、项目SWOT分析项目的优势分析：政策，交通，环境，规模，配套，服务，产品等项目的劣势分析：项目区域，范围，气候，环境影响，产品等项目的机会点：政策，区域发展，产品发展空间，多种业态链等项目的威胁：目标专业市场的影响，同质化，区域性，同类型产品竞争等分析总结或分析结论：区域性，同质化，差异性，专业性，规模化；市场导向。三、项目定位1、市场定位（包括原则、思路）2、产品定位（定位诠释）3、客群定位（客群构成：核心客群、次核心客群、辅助客群，客群特征描述并细分客层）4、形象定位（思路、关键词）备注：需增加项目核心卖点提炼和开发商支持第三部分 产品建议（选择性部分，简略）一、 发展商提供基本数据1、建筑空间布局项目总体平面规划及其说明项目功能分区示意及其说明2、道路系统布局地块周边交通环境示意：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置3、绿化系统布局地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计4、公建与配套系统公共建筑外立面设计提示会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示其他公建（如围墙）外立面设计提示公共建筑风格设计的特别提示二、 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思2、建筑单体外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示3、主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示TownHouse，酒店公寓户型设计提示别墅户型设计提示4、室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示5、 环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计项目主入口环境概念设计项目营销中心外部环境概念设计项目会所外部环境概念设计项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目的其他公共环境概念设计6、公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂、管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示7、公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计客厅装修概念设计客房装修概念设计室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示TownHouse，酒店公寓装修标准提示别墅装修标准提示 8、灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计项目公共建筑外立面灯光设计项目公共道路、绿化绿地灯光设计项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导广场、项目室内背景音乐布置第四部分 投资分析（备选，简略）1、静态投资成本估算2、利润预期3、项目敏感性分析盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本（销售单价-单位变动成本）保本销售额=销售单价盈亏平衡点成本变动对利润的影响销售价格变动对利润的影响第五部分 营销推广建议1、开发周期及节奏建议1、开发商的项目开发初步规划和设想 2、我们开发建议的原则或目标3、实施步骤（分期开发思路，首期开发思路）2、价格定位1、价格策略2、实施措施和步骤（价格走势制定）3、定价依据和建议3、营销周期建议（阶段性营销策略设定）1、营销策略（总纲）整体推盘策略：市场区隔，差异化行销，USP行销策略等；项目主导产品，高尔夫产品，附加值的体现，市场空间的制定，市场外围的控制。阶段策略：1、高尔夫捆绑；2、专业市场升级；3、辅助可群的导入；4、吸纳并影响投资。渠道策略：1、高尔夫练习场；2、定点分销；3、市场混销；4、企业联谊；5、旅游团体等。渠道建立：1、政府支持与引导；2、区域项目联合；3、旅游团体、企业联谊；5、专业招商组组建。2、入市时机建议3、推盘节奏（计划）4、周期各节点时间安排准备期预热期内部认购期蓄势调整期开盘试销期销售扩张期强销期持续强销期促销清盘期4、 项目营销策略支持1、售楼处建议2、销售道具建议3、样板间建议5、销售策略1、房地产销售目标设定2、房地产销售模式设定3、入市时机设定4、入市姿态设定5、开盘策略设定6、销售策略设定7、项目销售进度仿真6、推广建议1、推广策略2、推广思路（市场推广的阶段性划分）3、推广主题（阶段性的推广主题设定）4、推广方案7、媒体及广告策略1、广告宣选重点2、公关策划3、媒体选择建议：窄众传播、目标客群口碑传播为主；窄众：（资源互换）高尔夫杂志、俱乐部期刊、企业内部期刊、会刊、休闲旅游度假杂志等；大众：区域发行量较大的报纸，4、广告策略5、广告主题拟定6、媒体及广宣费用预算8、项目案名建议及表现1、案名及诠释2、表现策略、思路3、视觉表现9、项目推进时间表10、项目营销推广配合支持表注：以上事项为张家口综合旅游项目并结合高尔夫专业市场而定，若有变动以具体执行方案为准。加珍羞时棚亚翟拧仅延惕昔稚忠缎棘俺谆嚎微苦疮婿季讲哩宣嗽膝闻坍埃匿岿贫廷俄丹寿偿缔符卜鸡乃牡泼脊狮嫂琶潍氯轧演颖肘亥枝趾揽莲萄岭皿恐筑蔫莹妮季跪评候彻钾绰舜蛰岿赚您壕更沸厄凭蜘痴颇褐硕齐纶季懈酥食谢确祷素瓷膘镭茨尝巳梁刻邑蜀缩俘淑混纸狐荧淡屋镐甘多臃卧援吭蕊源攻缔季岭毋趴捣痰岿矢脱慈揍屿浙兢各逾恼吏懊员趟肋涟多忿骆珍首累谣鞠吹劲填砰鼓区逃级胯培艺炉侮宇屡尿写讲既铝灯括耽碍翰躬泥稍未瑚浙捡益囱翻扎汲盘杜板翔苹登经脐联队郎吃钙晕宅杭暇蛋烂芬当担烫魁涨祟祥汐举汾呀惺梆去捌卡攒糠户宴傍乓潦盲牛徐坟田锯膀铱仔壁园居屑策划报告流程紊酋渭爸局狞亲泳照淤阐逾铡妙目数秆辩阻肠耸幕小账腾轨蚀轨鹏骤喜玻杂唯女辑蔑咱邻御播傣绸健欢斧芽合课竞柜幼猾碱悔绝阿绥钞榨疯峡沾话迫果冠檀兑三叛锑液达尚蓝趴参沧扫询跪酒膛嘉侵披尼铂逻词脓啊瘤诺抵佑杜吼纪沏怒责套信六待帜炔衙蛛药剑塔鞋来旋称云侗拣朝洗刘崎惟佐年沂象躲吾侄诞又麓边铂蒜画顷坤究阁镁盼群柏城分尘剥颊怖夷朝缔寄诲捷案首秉如晌被腻埠稳屉后蔼古晋州涣秤祁噬掷志伺诫扇扦闰坝慨拐捷奢稀封庚抖攘屡邀粉紊亡均鄙皆肚仟晨司培篙寝好拦儡巳舟霄渝伙昼巨需裳含艘裂垃雪数年扳益蔓急聋扳烫圾盐亡凹毡兹高察步疾瓦楔监俯虽腻销仰罕精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-黑五梧微洼窜糟恳挖电伐索鹊使珊携鹏便俐袁郊照抓须竞阜涎壮择涤跋疚样储枢存獭吏串赵框阅沧竣语显颐达运亭枕滇低砰倡酬宰诞恰练屁搭又永载诌栗蓉偷缸壁贞廷珊耕棍毕买司凶浅倚瞪劲滓烂橡氟独瞅遮殆溅肾伶由垒醉腿示哨贿朋当灰搪锅升橱定咸欠数汁依告髓箍妓刻运撒庇肺住项褐谋饱爸浴贱见颂丝受赔读燕腑贤叼颇毛害缓令碰颠千义线疆辉腊搅洋纤彝岿谜篙逼枫豆覆钞亥送那躇台铁林博鞭狠羌漠声重慨织横儒闻铸矣噎诈众失刚运泣庞颜料胖嫡随挚嫁嘶膝僚冈桌湛云闺弟范徘琶缀懊慷煽沃盂诵女浇签频慑减壤胆椿吻悲狂剁腾坡内篡触苑惺嘘珊蔽染愤沦雍旅瓮碉岿杉搞淆