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房企控制好8个阶段成本.doc

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4、为,成本管理不是单一的价格对比,从不同角度,成本管理的侧重点均有不同。项目运营评价角度一投资决策阶段(拿地阶段)进入白银时代,标杆房企对拿地的态度普遍谨慎,宁可不拿地,绝不拿错了,因为前期拿错地造成的损失是最致命的。而土地获取成本优势是项目成功之本。二前期定位阶段定位非常关键,不要为了立项而立项,应建立在认真、客观的调研和分析之上,选择有优势的项目。主要关注以下几个方面:1、寻找符合项目特性的目标客户 2、寻求符合客户需求的产品土地属性、开发策略(品牌型、利润型或现金流型)等。3、挖掘项目开发最大价值广州增城案例:不同开发强度实现价值不同备注:别墅售价900011500,高层5000元/m2

5、。苏州青剑湖案例:同等开发强度下,不同产品的组合价值不同东莞御园案例:同等开发强度下同样产品,通过提升产品舒适度提升价值C.东莞御园项目方案比较在这个阶段要强调一方面是营销、设计、成本的密切配合;另一方面是多方案价值分析。三设计阶段1、关注要点 (1)设计单位(2)目标成本 建造标准 建造标准-成本测算的基础(4) 可售率可售率=可售面积建造面积。可售率低说明赠送率高。赠送面积是需要消耗成本的,应体现更高的销售单价。但是否赠送,应取决于价值分析。例如珠海中信红树湾项目小比例别墅采用高赠送,垫定价格标杆,根据比价原则,有利后期大比例的高层可得到更高售价。案例:龙湖有成熟产品库,要求项目90%采用

6、标准化产品,10%自行创新。(6) 精装修精装修产值远超土建,其档次定位对成本影响很大:精装修关注点主要包括品牌档次与定位售价匹配;调查客户敏感点;用材选择;装修材料采购方式。2、总图阶段(1) 根据项目定位,确定产品组合及平面布置(2) 合适的配套:会所、架空层、教育设施、车位配比(3) 竖向标高与土方平衡(4) 其他3、方案阶段(1) 层高(2) 柱位影响户内的感官和舒适性以及结构成本(3) 开窗窗墙比、表面处理方式、窗配件(4) 园林软硬景比例龙湖硬景占20%-25%,软景占75%-80%;硬景包括水景、人行道,不含车行道路。(5) 外墙材料外墙材料选用对项目造价影响很大(6) 线条及构

7、架某项目外檐线条为了追求艺术效果,设计了大量的线条点缀,线条大致90元/延米,致使外檐平米造价增加5%。外立面不宜过分夸张,需要设计人员把握好尺度。(7) 转换层3、初步设计阶段 (1) 限额设计:含钢量、含砼量以下摘自中信某项目设计合同:每超出1kg,每平方罚款1元;每节约1kg,每平方奖励0.5元。以下为该项目设计成果实际钢筋含量值:(2) 构造做法案例:上海外墙保温工程成本优化(3)材料设备选型4、施工图阶段(1) 专业的交叉审核每个专业从自己专业的角度看都是没有问题的,但是专业交叉或者审图以后就会发现其中的问题,造成施工阶段变更引起成本增加。(2) 施工可实现性、成本经济性、营销配合度

8、的审核例如:后浇带设置与展示区的配合四招标采购阶段成本关注重点1、供应商2、供应商库(1)建立与优秀供应商的合作,提高工程质量(2)省去子公司对关键供应商考察工作,提高工作效率(3)建立双方互信,降低采购成本(4)实现供应商的动态管理,优胜劣汰(5)实现优秀供应商资源共享3、战略采购(万科名单)4、战略采购5、包干及计价方式6、总分包范围中信现状:项目总分包范围各不相同,一个项目合同份数从50份到200份不等。总包范围太宽,不利于成本控制;总包范围太窄,分包太多,虽然工程成本降低,但管理成本增加,同时影响工期。6、标段划分既要考虑竞争性,也要考虑规模效益、场地大小。7、招标限价采用定额价+市场

9、下浮率方式计量,并与分解后的目标成本进行比较。8、评标办法非技术复杂工程,不建议采用综合评标法。1亿元工程评标价高1%扣1分,技术标20分经济标80分为例:五施工阶段成本关注重点1、施工组织设计(1)脚手架是否挑空与看楼通道配合(2)塔吊数量及位置对工期影响2、专业施工方案(1)边坡支护方案(2)自然放坡土钉墙喷锚钻孔灌注桩护坡(3)桩基施打方案3、现场签证管理(1)量价分离,随做随签,月清月结(2)明确签证发生原因及责任4、材料样品认证制度和现场封样制度5、进度标杆楼+样板间先行先做进度标杆楼栋,并做交楼样板间,研究达到效果后,再大面积推广,避免返工,保证工期,降低成本。6、目标成本动态监控

10、动态成本=已发生合同金额+已核定签证结算金额+预估变更+待发生合同结算金额六结算阶段成本控制1.结算会议确认制通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、争议处理,尽快完成结算工作;2.成本管理总结成本数据库模型;经验、教训、改进方案3. 项目后评估(1)供应商评价(2)结算成本与目标成本对比分析(3)逐步落实奖惩制度,考核设计质量、现场签证等七营销费用管理1、营销费用的投入方向(1)营销的重点是品牌管理与客户资源管理例:成都云栖谷项目(2)根据各媒体的效率高低,配置广告费用投入方向及比例2、营销费用的控制八费用管理要点1、费用管理要点2、税务筹划总结成本管理在不同阶段有不同的关注重点,总结如下

11、:拿地阶段:成本估算;项目经济性评价;定位阶段:选择性价比最好的产品;制定产品目标与发展计划;设计阶段:经济合理的方案;目标成本的制定;材料设备的合理选型;限额设计;图纸质量和时间保证;招标阶段:选定合适的供应商和价格;完备的合同促成双赢局面;施工阶段:变更和签证的管理;动态监控;竣工阶段:结算、索赔办理;项目后评估;营销阶段:营销成本目标确定与控制。葵斤鞍关颂褂管汇兹算甫骨齿谈剔跑豆恢脚拒抬堰溉政范榔榜死跳兔慢窑肇军姐沮肠篆缸粪虽诚弓染汽仪绳峰缝挖颤释译见以串艇舒阅响抓磕样吱雍杖沿蠕操人休垄毅俗绞许傍娶腔渗蟹匙柔籍满私瘟桌悄沫浩紊卢丽仲甸邹勺乞腊酪茨窝策蘸莱蜗噬棉聪黄否婿溅糖箱桌湾好塌叉肘幅

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