房企控制好8个阶段成本.doc

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房企控好这8个阶段成本
未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，低成本的公司将成为未来的胜者！成本控制不仅仅是成本部的事情，自上而下都应有强烈的成本意识，Z企认为，成本管理不是单一的价格对比，从不同角度，成本管理的侧重点均有不同。

项目运营评价角度

一投资决策阶段（拿地阶段）

进入白银时代，标杆房企对拿地的态度普遍谨慎，宁可不拿地，绝不拿错了，因为前期拿错地造成的损失是

最致命的。而土地获取成本优势是项目成功之本。

二前期定位阶段

定位非常关键，不要为了立项而立项，应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有优势的项目。主要关注以下几个方面：

1、寻找符合项目特性的目标客户

2、寻求符合客户需求的产品

土地属性、开发策略(品牌型、利润型或现金流型)等。

3、挖掘项目开发最大价值

广州增城案例：不同开发强度实现价值不同

备注：别墅售价9000~11500，高层5000元/m2 。

苏州青剑湖案例：同等开发强度下，不同产品的组合价值不同

东莞御园案例：同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值

C.东莞御园项目方案比较

在这个阶段要强调一方面是营销、设计、成本的密切配合；另一方面是多方案价值分析。

三设计阶段

1、关注要点

(1)设计单位

(2)目标成本

① 建造标准

① 建造标准-成本测算的基础

(4) 可售率

可售率=可售面积÷建造面积。

可售率低说明赠送率高。赠送面积是需要消耗成本的，应体现更高的销售单价。但是否赠送，应取决于价值分析。例如珠海中信红树湾项目小比例别墅采用高赠送，垫定价格标杆，根据比价原则，有利后期大比例的高层可得到更高售价。

案例：龙湖有成熟产品库，要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。

(6) 精装修

精装修产值远超土建，其档次定位对成本影响很大：

精装修关注点主要包括品牌档次与定位售价匹配；调查客户敏感点；用材选择；装修材料采购方式。

2、总图阶段

(1) 根据项目定位，确定产品组合及平面布置

(2) 合适的配套：会所、架空层、教育设施、车位配比

(3) 竖向标高与土方平衡

(4) 其他

3、方案阶段

(1) 层高

(2) 柱位

影响户内的感官和舒适性以及结构成本

(3) 开窗

窗墙比、表面处理方式、窗配件

(4) 园林软硬景比例

龙湖硬景占20%-25%，软景占75%-80%；硬景包括水景、人行道，不含车行道路。

(5) 外墙材料—外墙材料选用对项目造价影响很大

(6) 线条及构架

某项目外檐线条为了追求艺术效果，设计了大量的线条点缀，线条大致90元/延米，致使外檐平米造价增加5%。外立面不宜过分夸张，需要设计人员把握好尺度。

(7) 转换层

3、初步设计阶段

(1) 限额设计：含钢量、含砼量……

以下摘自中信某项目设计合同：

每超出1kg，每平方罚款1元；每节约1kg，每平方奖励0.5元。

以下为该项目设计成果实际钢筋含量值：

(2) 构造做法

案例：上海外墙保温工程成本优化

(3)材料设备选型

4、施工图阶段

(1) 专业的交叉审核

每个专业从自己专业的角度看都是没有问题的，但是专业交叉或者审图以后就会发现其中的问题，造成施工阶段变更引起成本增加。

(2) 施工可实现性、成本经济性、营销配合度的审核

例如：后浇带设置与展示区的配合

四招标采购阶段成本关注重点

1、供应商

2、供应商库

（1）建立与优秀供应商的合作，提高工程质量

（2）省去子公司对关键供应商考察工作，提高工作效率

（3）建立双方互信，降低采购成本

（4）实现供应商的动态管理，优胜劣汰

（5）实现优秀供应商资源共享

3、战略采购(万科名单)

4、战略采购

5、包干及计价方式

6、总分包范围

中信现状：项目总分包范围各不相同，一个项目合同份数从50份到200份不等。总包范围太宽，不利于成本控制；总包范围太窄，分包太多，虽然工程成本降低，但管理成本增加，同时影响工期。

6、标段划分

既要考虑竞争性，也要考虑规模效益、场地大小。

7、招标限价

采用定额价+市场下浮率方式计量，并与分解后的目标成本进行比较。

8、评标办法

非技术复杂工程，不建议采用综合评标法。

1亿元工程评标价高1%扣1分，技术标20分经济标80分为例：

五施工阶段成本关注重点

1、施工组织设计

（1）脚手架是否挑空与看楼通道配合

（2）塔吊数量及位置对工期影响

2、专业施工方案

（1）边坡支护方案

（2）自然放坡＜土钉墙喷锚＜钻孔灌注桩护坡

（3）桩基施打方案
3、现场签证管理

（1）量价分离，随做随签，月清月结

（2）明确签证发生原因及责任
4、材料样品认证制度和现场封样制度

5、进度标杆楼+样板间先行

先做进度标杆楼栋，并做交楼样板间，研究达到效果后，再大面积推广，避免返工，保证工期，降低成本。

6、目标成本动态监控

动态成本=已发生合同金额+已核定签证结算金额+预估变更+待发生合同结算金额

六结算阶段成本控制

1.结算会议确认制
通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、争议处理，尽快完成结算工作；
2.成本管理总结

成本数据库模型；经验、教训、改进方案

3. 项目后评估

（1）供应商评价

（2）结算成本与目标成本对比分析

（3）逐步落实奖惩制度，考核设计质量、现场签证等

七营销费用管理

1、营销费用的投入方向

（1营销的重点是品牌管理与客户资源管理——例：成都云栖谷项目

（2）根据各媒体的效率高低，配置广告费用投入方向及比例

2、营销费用的控制

八费用管理要点

1、费用管理要点

2、税务筹划

总结

成本管理在不同阶段有不同的关注重点，总结如下：

拿地阶段：成本估算；项目经济性评价；

定位阶段：选择性价比最好的产品；制定产品目标与发展计划；

设计阶段：经济合理的方案；目标成本的制定；材料设备的合理选型；限额设计；图纸质量和时间保证；

招标阶段：选定合适的供应商和价格；完备的合同促成双赢局面；

施工阶段变更和签证的管理；动态监控；

竣工阶段：结算、索赔办理；项目后评估；

营销阶段：营销成本目标确定与控制。
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