产权交易方式及基本流程.doc

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产权交易方式及基本流程

今天我们大家在一起再次共同学习一下产权交易方式及基本流程，在学习之前我们先了解一下产权交易的概念，产权交易是指在市场经济中经济主体之间发生的财产所有权及相关财产权利的有偿转让行为，是财产所有者以产权为商品而进行的一种市场经营活动。
产权交易相比较一般的商品交易，其主要特殊性表现在：
（1）交易主体的限制性。产权交易的主体是产权交易的出让人和受让人。尤其是在涉及国有、集体的产权交易时，法律法规往往规定了多种限制性条件，这是一般的商品交易中所没有的。例如，国有产权出让方一般包括两类主体：一类是代表国家行使所有者权益的国有资产监督管理机构；另一类是持有国有资本的企业。而在选择受让方时，转让方可以对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资产规模等提出必要的受让条件要求。
（2）交易标的的综合性。产权交易所涉及的客体往往是多项的、综合的、是多项财产或权利的组合。尤其是在涉及国有集体的产权交易时，产权交易的客体往往包含着更多的内容，比如职工安置等。概言之，产权交易对象是一个多样性和综合性的产品，既包括企业有形资产（实物资产），也包括企业的无形资产（知识产权）；既包括物的交换，也包括人事的变化（管理层的变动和职工安置）。
（3）产权交易具有较强的专业技术性。行业多样性、企业技术和产品的多样性使产权交易具有较强的专业技术性。
《企业国有产权转让管理暂行办法》第5条规定：“企业国有产权转让可以采用拍卖、招投标、协议转让以及国家法律行政法规规定的其他方式进行。”可见，比较典型的产权交易方式有三种，分别是协议、拍卖和招标。具体如何操作这三种方式，在下面的产权交易流程中详细介绍，这里我们就不再多说了，下面我们重点看一下产权交易基本流程。
我们从产权交易的前期准备、进场交易和后续三个方面简要介绍一下。
一、 产权交易前期准备工作
（一） 产权界定
产权界定是产权交易前的第一项准备工作，转让的国有产权权属应当清晰，权属关系不明确或者存在权属纠纷的国有产权不得转让。
《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》第四条规定：产权界定应遵循“谁投资，谁拥有产权”的原则进行，在界定过程中，既要维护国有资产所有者及经营使用者的合法权益，又不得侵犯其他财产所有者的合法权益。
（二） 国有产权交易审批
《企业国有资产监督管理暂行条例》规定：国有资产监督管理机构根据授权依法履行出资人职责，依法对企业国有资产进行监督管理。
经界定产权权属清晰的国有产权，转让方应先向县国有资产监督管理机构履行报批手续。
（三） 资产评估
国有产权转让事项经批准后，转让方应当按照有关规定开展清产核资和审计工作，在清产核资和审计的基础上，并委托具有相应资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估，资产评估结束后，应将评估结果报县国有资产监督管理机构进行核准或备案。
二、 产权交易进场交易流程
根据国家的相关法律法规，国有产权交易须坚持进场交易原则，禁止场处交易或私下交易，各部门要严格规范国有产权转让行为，加强对产权转让的全过程管理，防止国有资产流失。国有产权进场交易主要包括以下七个环节：
（一） 产权交易委托
产权出让方按规定向中心申请，并办理有关委托手续，签订《产权交易委托合同》。《产权交易委托合同》包括以下内容：转让标的，委托事项和权限，委托期限，双方的权利和义务，费用及支付方式，违约责任和纠纷解决方式。
（二） 申请与受理、审核
出让方申请产权交易，应当向中心提交下列材料，并保证其真实、完整。
（1）《产权转让申请书》
（2）出让方的资格证明或者其他有效证明
（3）产权权属的证明文件
（4）准予产权出让的有关文件和证明
（5）资产评估机构出具的《评估报告书》，有关国有资产评估核准文件或评估备案表
（6）出让标的情况的说明
（7）《产权交易委托合同》
（8）法律、法规、规章规定的其他文件
受让方申请产权交易应当提交下列材料：
（1） 购买产权的申请书
（2） 受让方的主体资格证明
（3） 受让方的资信证明
（4） 符合转让方提出受让条件的证明材料
（5） 法律、法规、规章规定和产权交易机构要求提供的其他材料及保证条件。
产权交易中心对转让申请进行登记，并对申请文件进行合规性审查，审查通过的，方可受理。
（三） 公告
产权交易中心应当将产权转让公告刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关国有产权转让信息，广泛征集受让方，产权转让公告期为20个工作日。
公告应当载明下列事项：
（1） 委托人（除委托人要求保密的以外）
（2） 转让标的的基本情况
（3） 标的物展示的时间、地点
（4） 标的物咨询的时间、地点
（5） 资产处置的时间、地点
（6） 竞买人的资格和条件及保证金的金额及交付方式
（7） 联系人及联系方式
（8） 其他应告知竞买人的事项
（四） 交易
在公告期限内，若有两家或两家以上符合资格的受让方提出受让申请的，转让方应当与中心协商，根据转让标的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易。若两次公告仍仅有一家受让方提出受让申请，经同级财政部门和国有资产监督管理机构批准，中心可组织受让方与出让方进行洽谈，采取协议转让的方式交易，重大协议转让项目报政府批准。具体操作如下：
（1） 拍卖方式
中心主要负责选定拍卖机构，由拍卖机构召开拍卖会进行交易。主要业务程序是：
① 选定拍卖机构。出让方同意中心以拍卖方式组织交易的，中心可以指定具有合法拍卖资格和信誉良好的拍卖机构作为拍卖人。
② 出让方办理委托拍卖手续。中心选定拍卖机构后，通知出让方到中心办理委托拍卖手续，中心负责接收和核实产权出让的有关材料，并与拍卖机构签订委托协议。
③ 组织拍卖会交易。受指定的拍卖机构具体负责组织在交易中心召开拍卖会。转让标的经拍卖会拍卖成交后，买受人和拍卖人签署成交确认书和拍卖笔录。拍卖人将该拍卖资料交中心1份存档。
④ 签订产权交易合同。拍卖成交确认后，交易双方应凭拍卖成交确认书到中心签订产权交易合同。
（2） 招标方式
中心参照《中华人民共和国招投标法》的有关规定负责组织招标或委托专门的招标机构组织招标，通过在交易中心招标、投标、开标、评标、定标，确定中标人，签订产权交易合同。
（3） 协议转让方式
采取协议转让方式转让产权的，中心提供场地，召集出让方和购买方见面洽谈，指导交易双方就交易合同的具体条款进行协商，协调双方达成一致意见。
产权交易中心根据实际情况确定产权交易方式后在中心公开处置，并请各级监察部门进场对交易项目进行监督。
（五） 成交签约
国有产权转让底价或标底应以核准或备案后的评估结果为参考依据，在产权交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得产权转让批准机构同意后方可继续进行。
转让方与受让方达成转让意向后，应当签订产权交易合同。
产权交易合同主要包括下列内容：
（1） 转让标的
（2） 转让方和受让方的名称、住所、法定代表人
（3） 转让价格的支付方式和支付期限
（4） 有关债权债务的处理事项
（5） 产权交割事项
（6） 有关职工安置的事项
（7） 违约责任
（8） 合同争议解决方式
（9） 签约日期
（10） 需要约定的其他事项
产权交易合同经转让方和受让方签字、盖章，受让方按照产权交易合同约定将产权交易价款及佣金划转到我中心指定账户后，由中心审核并出具产权交易凭证。交易双方凭交易凭证，按照国家有关规定办理相关变更登记手续。买受人的保证金可转作部分价款，未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人，但是如果竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时，其预付的保证金则转为违约金。
（六） 结算交割
国有产权转让的全部价款，受让方应当按照产权转让合同的约定支付。转让价款原则上应当一次付清。如金额较大、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式的，受让方首期付款不得低于总价款的30%，并在合同生效之日起5个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间利息，付款期限不得超过1年。
（七） 变更登记
产权交易完成后，交易双方应依法办理产权变更登记手续，涉及企业国有产权变更的，市和区、县各有关部门依据产权交易机构出具的产权交易凭证并依照相关规定，为交易双方办理有关变更手续。
三、 产权交易后续工作
产权交易结束后，交易结果公示期一般不少于5日，并将产权交易合同、产权交易凭证等相关结果向国有资产监管机构备案。
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