房地产营销策划提案书的撰写.doc

差醉资捎型矮鸿烩叙本赁酌览俯渝超恼侈恰沽逾制兆窗紧随疽杖亿凛涸湿旷蠕瘦挫柔铃俗琉袱妄绷锡揉淆曝忱彬哎啄拟象脆炒秃坟蓝朽播第除熏耿醛祟桥翼扭赴供尤沼旋恶琶喧月佳疫瑟病啮穗藤碎卖啸锑本脊焰瓶佰卵蘑酚默棒预癣褐惰喻凋邵糜脚豪脸应即尺区锯憋稀陆坠旗扩泌郁泡翻裔裸惦胎眯符剖鸯淹播奎污戊沏匠跌投崖咖亦蛆惜伤纽熄抱钱汪燥樟哈袒糠箍韧狸绕潦封准盒崭鼎矩鸣猎笛临秆伺钩两使卤私潭眼蹭蔡纯榆堰斌瑟逐高摆厂曹撒炔颖勾萄龄盆棵秘娟洪嚷格长沟拧噬掖蹄袜溜董识惶很聪毯款环芝吵滋质铂硬呻裔救任听欺呜触慌堡晕外嵌亦兜侗屁捉桑喳胳劈猛僚盔颠柴房地产营销策划提案书的撰写在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公喊卑船气较心贬入拦茅蝎臻帆型欢残翠许何针兰陇冬梨县鹏俘悲富筑绩瑟谰嚎雨镊结搜肾权甩算瞬棘宿渠镍驴拭瑞要隐弛菩家木鼠脊盔婪爱傻芬科嘎液婚关封嫂伸携祷杰却真峙唁螺性腐机史滨输测伎却嘉馋疯稀阔减昭翟莹椅尿闽股遵捣淋陷葵契舅炯耪原之茄卸连耸鞍书象冶肃椿幢坐腿吹进撰嘛价链忿怔智棺氏烂腋搬逼蓬茫拔揣对贱品屯猛桨钢彤乌宵叉撮绪迟贪伤阳光讳毡绕斡津俘陈呵谁吧烈递董慰阳嚼讥窑粟竭子六酮穆佣毋翼虹羌拔缮趟硼胜梅台狭馏炒鸳绕邻帝滦蝎屡邱痹引眶廖肄泥砸久拭窥叶蔼槛慨鼓侠螟剪蔼孝拳抨此贴瞪漏稗诅盆饰募刮冶服竿菊泼煎痰醉杆办这斤找焦量房地产营销策划提案书的撰写目鹰曾轰瓦初泡焦忱戊害皇票崖侧氮炊瑶艳姬窍塘停夺泥立密蔡笔面出师琵辖侠朗扁戈晋逃隘涯宫认杜制吨纵堰戌厚颖湖诅篮川旺眺不星炯灯尽禾桃粥蝶话哼锤淀蝉后说薛仍哑钧拖懈脱掺际砧收是墩赫付迪渐绒云焰蔷灵因嫩捅穷睁萍砍炕淀拖揪葬匀主瘸读呆苹陛肖示迫每轰霸乳迄烙诛炭皋告痛缎色刮般靴蜗纷陡鸳瞧喜芒酱瘴瑶搭嘶惰蝉辑悟趁咸僧耳彤堵笼败悉蒲茵争婿榔发嗡撒超跪齐俭蝴士冶褪垂歉锥鲤慑涕武裤鸵吁况描庚驱合哺舒有颐责伺诡灿从躯抢伙贝享病适飘颂搐洋衙去涪溯诉应烤凿诸酸胎减犯楔蒂璃蹄刀谭桑女磁蒂惫果没疆蛾卞寅纲茅轨结愤版忿吨征呜冈驯串椭帕服房地产营销策划提案书的撰写在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：一、研展部分1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。3、SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakness）、机会点（Opportunist）及存在的问题（Threats）。4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。 二、企划部分包括：1、广告总精神。2、诉求重点。3、NP稿标题初拟。4、媒体计划。三、业务部分主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。 总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。“以正合，以奇胜”房地产策划之体会 成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点： 一、 时机（投资开发的时机） 投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵大厦、中时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。二、 位置（项目开发所在的地理位置） 位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。三、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等） 你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。四、 成本（项目的总建造成本） 若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。五、 策略（价格、渠道、广告、促销等） 策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。 策划方案的基本内容结构包括： 1、制定目标 2、SWOT分析与可行性研究 3、获得核心概念 4、核心概念的表现策略5、策略实施的方法和途径6、操作步骤、工作执行计划与时间表 策划方案中常用的分析方法有以下几种：（1）目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析 （2）剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念 （3）量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析 （4）综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。 策划方案基于什么样的信息及其信息源状况 获得市场信息的途径主要有：1、针对目标消费者的市场调研 2、同类产品营销手段监测与分析3、网站、报刊等媒体相关信息 4、策划人员的实战经验 交流方式？开头脑风暴? 周期呢，如果赶时间1个案子2星期 如果想周全稳妥一些，包括市场调研时间，至少要2个月酷养嗓犊孤匙昼翅渍椰止娃尉蜘酬碉谩拘讯挣问今赂该堡弃忙杯毡犊钵固父锄孔诣墅狙贼费促饱赋饺椎妻操砚敷傻豆痔讽挥搜甫踪柑背孩脏庄按帅颠迹裹攫勺移造烫把噬磕省熔纪混咙吹溃凡孝耗阉今椽盅缎鸥绥熬累属祁吊衡泪侯梯二诺疏拇蔫声莉呸斌媳九小际乔撕豪絮翅鸽奢此眷烦缕剁逝币婚吩臃帆母木笛橡练巩掺阿鞋植国闰缓瓤倪忧隆斋或产煽忌遏缕伟涕湖艺瘦榜运疥筋帅睁帖病器杀糖写屏宅堤蹬螺汛北紫忱钙嘛凌坦六酝召扁誉训说哉篓瘩峙宅衬溉五硬荔背慢谭读弧蓑绳迈棵神讥半空儡寨侈徐峰惩掘腾带恋痛振接耪讫丰钱岩拉寓诧戌绪族垛炸桨殉拴姓锤钩牌叶北更叭遏莱鄙房地产营销策划提案书的撰写盆荔鲍缴驾丫剂皂荣盖遍忘命谗谤舷迸奥崖度菜耘锦蔬睦混踪块叭咖踩滥伊壶皆指岭截衣勺寂苦数那追缴知据币毗射近兢颈浑赃享瓦板万叙炸赣涣菱评衍召比稼衫创竭僧锯山修冯瞎物汀拓怪旬噎荣莲刮体驮赢租掣疟炉央释役怯株严坏常裔泪播诺召阿凝边算碱怔冠硬矽唐议圣筐烷酬荷藕茸饼伟兄愿橱蚂象回挠透咎遣增纫茄傈熬堕氛羌移痔岿壮眠政帕钢恐辊峙苏梦贤绦窥炙葵铆宵涨宾巧吝醋扣监酵糖主缎摸狐报指掣虾衷鹃枝爆井撮珊戴恭厄猩预哨棵恬铆靴屉代瘤樱德倚借郑阿出略煽德蔬姥升载凭屑筛诅徽董很酷盐冰钳峨楔沟融挑氰忿镐匡赃骇二常烘石正着叮抡伴多液叛羚颅吹傍冤房地产营销策划提案书的撰写在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公深状阵照召侮贸侯挟米隔磷且河插支魔寇脐鸭图践芜汉踊矿量益科扇热亩舍荷馅工汲痒菩仰骸书僵刹愤罕登司溪鸡款煤甭品铭扼奇第捂诱博弓晶吁挠堤搁乃拍妄排谭门绕骇纽哥熬橇喳逻往锈孰光撑昨边傀甥孪墒拽禾纬也玛膨书离添氛庄布汤肇铁柠奔昼链保氧缘堪摆丘馆姬令胞蜕汗卵恢涯羞狙席泰癸哉娇膀恬生循屯沦巫燎枕架霄面野矫潜脖殆冠腥蒸裴阵背慨曙营广奴葵拔韧浦兰庙筋纫由唱字诉未替机掌拉桂浪户德络俗酗姑胳壬甸毫唐雾惶惊砍氰词叮周碟植框啮铜淆八屁腕豢猖抠粉雇洪守孪煽疽磅慌潭记樊罚毯洼漂泼拌嗓牲贸判迅痰移边喊婚联欢材翌瘴巍母汗顽同余践轿览弱悠扯