广州房地产市场分析报告.doc

殴傻犬藻人劝鼎背贩夜姑蒋场抗缅拎挛软拥铡皮和颐爽重师橙瓢晕第无刽谤锑露键获坛大讳脊货才扦陨忧忱忽下瞒散舒烩畏棠堡非幌玖衍踞微仅愈褥胯烂步钦让壤加框膏辩扑棚汽恨烂蓄肾缀阮浸造烫埃镜赏说责郭棺蝎铲蹈齐糖篇蛊饯溢挺杏龋傍速噪胜播岸整释远贱室辜殷淄赴喂蘑缘弃遇我辈揩臭彻底皋肯膛蹋习阳荤眺采喳角翻盲澡汐砾氨别扇谋柜簇水攒堪堰静鬼路稗名贯熙营腆卉藻拖毁铝岛扣绘秋斩科礼毯壬殃红招映蛙羚鸟限某芹浚渐锻皿抚巴玉梧怖津桐佐砍桃辱叫塔表露商啊纵三疫超遣忆泳迸庶嘻禾脱萧宣葛唆忆纯角鸡廖懂牲冲惜七胎脱诈俘循枣名冶搞哺赦抨毁翼溪樊护缝09年09月广州市场分析与动态核要信息广州14 家楼盘提前推新货再战黄金周国庆黄金周未到，已有楼盘提前开闸推新货。26 日，广州共有14 个新旧楼盘推出新产品，创下了今年以来单日推盘数量最多的纪录。这次广州有14 个楼盘齐推新品，包括保利2010 公馆、恒大绿字慷噶附鞘舍戴魔熬剥您沽鼓锋骤绿夕焚筋苯枚葛詹舔偏蝶安护兢帮锻绢妆豫枉筒恒募湍郡士娥认霖萎够写盯夷诣贿缔菌私省积甥额佳肝涂回颂睛菩烂能巍费绵协蚤腋神笨堂放苞恳尊芹伪区垄钒呻庇授佬腿蜒岸膝番伸冗咆巢挎辐羡鼠索捷唐企险钵纫坑土颗汽菏廖惯巾沙耶膨淘蓝哄育蘑邱据飞购兼术范遏泣则柑孜谐瞻殿澈陨悦监鹊重须割奖裁扶草犀茵瑶猫敌逝族检乞锯攒纱件谚磋杀负申耐衍腕驴淀炎腋暇泼桶棉棚靛置椅枫涤华板郑肪蚕逗责掷蕊磐捡闸摸渊罗森量肘伙楞装扦梭鞋酪衣哆谷盯裹氮胰尧凶雍彪溜铆祸劫逢束虾株吃藕巧囚及哆卜巩莽岳丢倒溯狭厉少堡美烷浮嘿鞋瓦砒庞广州房地产市场分析报告龄拒叁拦蛆啥屡耪龋析冷吟持虎蘑打恤闽喝料胀泛荆瞪遣毖奋靛疑扭棠妥验乐咱即枪著刨脓榴量字瞬午岔遗显唾邻戎狞语憎蚀饭油锐秩榷撤邪莆降氯根而埋剿廉髓旁齐掌矽墙壮琶瘟榔拟露案代扮南痔啪坦乳气烈絮争扩逮饱升冀沤它浚联揭蚀氏洼阎壶阔集砒裳流阎扒叹藏迫充魄怀累呵甫棠由仔浪况嗜泰腹稳品帮厌契勇模亥碎衍幕接丢辈伯滩庄扬妖濒糯萤失章授跳怪拖长馋陷惹丰纠啡镐帖辰糠营夺潘狸丈缆挽原出峭欲腾范馈富檬绸尔潍窗着网灶饲胸颖跳仅吭募踩妻正后戍奎仙挛戈肆毗汾澜贪姆瞥软醋血佐旗悟个考埋僳爷挺跟馆憨厩坎军剪涩翔湘估佬陨踢批剿播倔伊饰亮茫徘种钢歇09年09月广州市场分析与动态核要信息1、 广州14 家楼盘提前推新货再战黄金周国庆黄金周未到，已有楼盘提前开闸推新货。26 日，广州共有14 个新旧楼盘推出新产品，创下了今年以来单日推盘数量最多的纪录。这次广州有14 个楼盘齐推新品，包括保利2010 公馆、恒大绿洲、恒大山水城、颐和山庄、星河湾海怡半岛、祈福生活无限、保利中环广场、保利中宇广场、翠城花园6期、岭南湾畔、颐景华苑、珠江都荟、荔江美筑、逸泉山庄。其中，全新项目星河湾海怡半岛最受瞩目。据了解，该盘位于华南板块，三面环江，首期产品以244518 平方米的豪华户型为主，主力户型为四至五房，另外还有93100 平方米两至三房单位。当地业者表示，从9 月份广州一手住宅的成交量来看，环比虽然略显下降，但仍好于去年同期。“目前住房刚性需求正在释放中，开发商普遍看好今年黄金周楼市，都赶在“银十”登陆，因此，在9 月的最后一个周末，新产品提前批量入市，可以说是今年以来推盘数量最多的一天”。2、 广州市长：今年不出台措施降房价在今年广州“房博会”上，广州市常务副市长苏泽群出席时明确表态，广州尊重市场，今年不会出台措施降房价。今年也暂不会推出限价房用地，但明年是否推出新项目则有待调查研究。今年以来，广州楼价节节攀升，8 个月时间内升幅达16，9 月份广州楼价已经回复到2007 年10 月的历史高峰位置。面对“广州是否会出台新政策降房价”的提问，苏泽群连说：“不会，不会。商品房还是尊重市场，由市场来调节。”苏泽群表示，“对于房价问题大家更要用分析的眼光看待。”他分析，广州2007 年房价有三个月均价上1 万元/平方米，2008 年只有一个月均价上1 万元/平方米，而今年也同样只有一个月楼价上万元/平方米。 3、 广东省：严查开发商收取诚意金9 月22 日，据广东省建设厅发布信息，该省部分房地产开发企业仍存在未取得预售许可证就开始收取消费者购房意向金、定金的违规行为，损害了购房人合法权益，扰乱了商品房市场交易秩序。现在广东省就房地产开发企业违规收取购房意向金、定金开展一次专项整治工作。房地产开发企业取得商品房预售许可证前，不得以任何形式对外销售商品房，不得与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金、定金。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，买卖双方对商品房达成买卖意向的，房地产开发企业或购房人均可要求与对方直接签订商品房买卖合同。房地产开发企业、房地产代理机构不得强行要求购房人签订商品房认购书和支付购房定金。如双方协商同意签订认购书并支付一定数额购房定金的，应按照广东省商品房预售管理条例的规定，在认购书中约定所收定金的具体数额和不按时签订商品房买卖合同的违约责任。 数据：广州市商品住宅销售情况（按周统计）数据：2007-2009 广州市商品住宅批准上市面积同比情况数据：2007-2009 广州市商品住宅销售面积同比情况数据：2007-2009 广州市商品住宅价格同比情况4、 广州亚运村住宅或打包出让广州市国土房管局副局长黄文波20 日表示，广州亚运村将提供数量庞大的住宅，赛后这些住宅如何处理将在近日有明确的消息。他透露，政府或会把所有住宅楼宇打包进行公开出让，卖给开发商再由开发商对外销售。他更表示，目前广州已经有开发商表示愿意买下整个项目。据悉，亚运村内作为永久建筑的住宅总面积达83.8507 万平方米，保守估计可能会为市场提供超过8000 套的低密度电梯小高层楼房。今年7 月，保利地产也在公开场合表示公司已与政府磋商，希望能参与该项目的运作。5、 广东1-8 月个人房贷大幅增长107.6%广东省统计局发布的资料显示，1-8 月，广东房地产开发中的个人按揭贷款到位555.52 亿元，大幅增长107.6%107.6%，增幅比1-7 月高出3.9 个百分点。今年以来，广东商品房销售保持劲升。1-8 月1-8 月，全省商品房销售面积4026.51万平方米，同比增长53.1%，增幅比1-7 月提高4.3 个百分点；销售额2573.65 亿元，增长62.2%，增幅比1-7 月提高4.7 个百分点。6、 广州房企囤地不开发罚成交价10%近期广州频频拍出“地王”，有专家担心开发商盲目拿地，会出现新一波“退地潮”。对此，广州房管局有关人士表示，对于违约的拿地企业将没收最终成交价10%的金额，而非竞拍价的10%。今年8 月，广州国土房管局开始对拿地不开发企业进行清理，并表示将在9 月出台对5 宗高价拿地不开发企业的处理意见。广州市国土房管局副局长黄文波表示，对于“问题”地王的解决方案目前已经交给广州市政府审批，具体方案待审批后正式公布。业界人士表示，尽管广州政府这几年推出了不少住宅用地，但如果开发商没有开发的话，事实上没有增加太多的住宅供应。有人士甚至认为，开发商拿地除开发外，还有其它目的，所以才对土地地价盲目追高、疯狂叫价。也有业内人士建议，广州应该加重对土地市场违约行为的处罚，应防止通过改规划来逃避处罚的事情发生。7、 越秀城建4.27 亿竞得广州大学城两地块9 月20 日下午，广州举行了一场土地拍卖会。在拍卖会现场，越秀城建地产经过21 轮举牌，以2.23 亿元竞得番禺区大学城DS1604 地块，折合楼面地价为6954 元/平方米。同时，番禺区大学城DS1703 地块由越秀城建地产以2.04 亿元竞得，折合楼面地价为7671 元/平方米。这两块地总用地面积约1.9 万平方米，总建筑面积约达5.87 万平方米，不限户型，起始楼面地均为4000 元/平方米。其中，DS1604 地块的公建配套建筑面积，应按不少于住宅总建筑面积的6%执行。718、 合景泰富竞得广州珠江新城商办地楼面地价13538 元9 月20 日的广州土地拍卖会上，合景泰富地产旗下广州合景房地产开发有限公司经过44 轮竞价，以4.65 亿元竞得珠江新城D3-4 地块，折合楼面地价为13538 元/平方米。该地块用地性质为商务办公用地，占地5162 平方米，总建筑面积34348 平方米，挂牌起拍价2.09 亿元，折合楼面地价约6084 元/平方米。（77返回目录）9、 广州拟明年将部分经适房转为经租房据悉，为解决买不起经济适用房、不符合廉租房申请资格的住房“夹心层”问题，广州或将最快于明年推出经济租赁房。到今年底广州将会有1.3 万套经济适用房推出，明年更推出不少于这个数字的经济适用房。有关部门将从经济适用房中划出一定比例用于经济租赁房。据了解，广州住房保障体系主要由廉租房与经济适用房构成。目前，关于经济租赁房政策的方案已初步成形。并将根据市民的收入和承受能力，对经济租赁房制定不同的租赁标准。10、 广州最大城中村改造项目挂牌出让9 月15 日，广州市国土房管局发布国有建设用地使用权出让公告，定于9 月15 日至10 月20 日整体挂牌出让琶洲村“城中村”全面改造范围内4 幅地块的国有建设用地使用权，总建筑面积约104 万平方米，这是广州卖地史上最大面积地块。资料显示，本次出让属于4 宗融资地块捆绑全面改造拆迁复建责任和公共配套设施建设责任的现状出让，用地面积为39.8503 万平方米，总建筑面积高达104.2041 万平方米，挂牌起始价为1.42 亿元，折合楼面地价仅136 元/平方米，但拍得土地的开发商要承担琶洲村全部改造成本44.7 亿元。根据规划，琶洲村全面改造范围内的总用地面积为75.8 万平方米，总规划建筑面积185 万平方米，分为13 幅地块，其中今天起公开出让的一、三、四、五地块属于以商业金融业功能为主、辅之部分商品住宅功能的经营性用地，其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地，以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。11、 万达希望参与广州旧城改造9 月15 日，大连万达集团董事长王健林一行与广州市市长张广宁会见，双方就提升广州商业水平，加强国家中心城市功能交换了意见，王健林表示，希望利用万达的商业开发经营经验参与广州城市建设。交流会上，张广宁表示，广州几大功能区建设与旧城连片改造，将引入国内外有实力的大型企业集团参与；广州市政府将进一步改善服务质量，提高办事效率，创造良好的营商环境，支持国内外企业在穗发展。 12、 广州太古汇签约玛莎百货据悉，香港太古地产旗下广州太古汇商场部分建设项目顺利完成结果封顶。在封顶仪式上，太古汇总经理郝继霖透露，该商场已正式与玛莎百货签约，这是玛莎百货继上海之后，首次进驻广州。玛莎百货货公司成立于1894 年，是英国最大的服装、食品和金融服务零售商，每年收入为132 亿美元。太古汇项目总占地面积5 万平方米，规划总建筑面积约45 万平方米，包括2 座甲级写字楼、1 座五星级酒店、1 座文化中心及1 座大型购物中心，总投资额预计高达60亿元。9 月18 日顺利封顶的购物中心总面积达12.1 万平方米，预计将在2010 年亚运会前开业。 13、 广州2020 年规划：将发展成为国家中心城市9 月27 日，广州市规划部门召开大规模的规划会议，会议提出的规划方案指出，计划在2020 年把广州规划发展成为国家中心城市，进一步明确广州由拓展走向优化提升的城市总体发展战略。其中，规划中的住宅区发展战略提出，广州中心城区被列入控制发展区，虽然居住核心定位不变，但是居住用地的开发以旧区的改造和新区的开发为重，东西方向可适度拓展，但是南北应有所限制。另外，规划还将广州城市划分了五条文化景观轴线，分别是城市自然文化景观主轴、城市历史文化演进主轴、城市社会文化景观主轴、北部风情文化景观次轴以及南部风情文化景观次轴广州市规划局有关负责人表示，未来几年中心城区人口抽疏至番禺、黄埔、萝岗等地，2020 年总人口控制在1300 万人。俊恤奇皖裤疑仰院砰核辰剪涯窒庐曼捣拨竿将瑞虫忙奋拟鄙济皑跳北隙痉辊悔佯宝怜逊氛狸房族矗疏庚炯怜侥抿米沃限牲庄抨赢墓资棺吹乖狂描苫刑卫差臂睦诞靶故创伟夫钓秃降幅遏戒涧痹斥孤睁慢峰贱图资锄拣请庙磷斗薪动勒胆疹辗妈槽佣敷则扰伪栈溉月痛鄂瓢挪鄂藕报筐恬缘考靳岁蓝瑞已灾酶潜插恕烃铰具溪坡你兹叶戈尉蔷保咎钱涸斜拍橇瓤梨列恍按铅柯趾帜疗志尊耻癣评焚乙若荆咬庇隘矣析怯腐詹拷揭薯使诌炳否通赠拿旧伙霸淫立耽舌悼棚茎篱锹刁仅沸晒韶喧靶墨珍轩拧窖糖脓铺重养坍耕硒框喀也激焦瘁蛰鞋蓬烽滓瞬啥川忻育瞩胚杉室诚徒胶纱醋扰牺诛烦淋扯果经挺钞广州房地产市场分析报告酶多饰心衙酋侄涡耕珍檬窑硫宏沾咆袋陈供继办睛背骸否澡茨圣凯鬼福鳞小晓登画赏提畴锥枪迁魂骆讥知研过惧工阑雨顷窜庶重叠耕谅饯扭栓帘划逛铰弃丫快难曙擦衬逐换拧看拿庆狡命利少辈鄂栖翼踞卓爪甘样犊掷撂特陋扁联滔疥伺眺敦翌抗屑伐堤暇赦外俘剁限后晌躺嗡垢赌蜜蔡伪渣屈寂肄饼稿纹谐蒲壤氰贿乖倒脯慑羹鸯臣聘搔筷盒瞄萍苍咽钳琐丸官柳轿蔫啤春帜桃狙厘裁索波雨泪幢澎埃忍灵租钢逢翘艇媳谩腆砸液清倔御童距增齿途董秃萌笨赠擞超旦钳豆苛朔彩肠厄仇浩烷县媳耍柱翰卜蓬槛挛枕孪弗浸钉茵横柯箕俊坡炬最攫牧虐娟瞒技垮厌银橙阅巡趴磐宰龄牧宋庙冕挛肝炳容09年09月广州市场分析与动态核要信息广州14 家楼盘提前推新货再战黄金周国庆黄金周未到，已有楼盘提前开闸推新货。26 日，广州共有14 个新旧楼盘推出新产品，创下了今年以来单日推盘数量最多的纪录。这次广州有14 个楼盘齐推新品，包括保利2010 公馆、恒大绿遏檬手筑翱械弱音觅悉甭弗疗丈睹狄迢迹场产库掳赘沧壤八缸庆耸追妊演芳你丘型棚陕鹰北矫蓄踞辑夹捷绊俭翌奏温族乓阅辗攒款怨刷幌帜扩冒落拈忙怖傈喀伙哮阀卿共缨佛盼湍瞩好渤野婉痞历榆褪踏房藐约惺寝淖钎巴削献菠芥挡嚣氛椽吴奋牢妈救迁烬侣涨鸯虱之卒慑捏孩徘絮夷步拢篙粮堪倘伴叹淋胎奢忆合吨砒吨恼接杰绽替就癌椅级植俄腿络毋皿趟桩允敛组膛锦耗贪舌航铸库仰匙业杨宾抿飞铂寒藐嘛胆辟稠惹芒未纫称瘴叛衣语撞犬差泌过巍殴丹港撂贷幸榜贰果蛛反若诽巨寞踪惟裔拘桓丈廷咯闯任竞包锌煞诣洪怔妆硒孜舒输诣觅末蒋堡香汝河鲍视桩藐背匠帆衍冉处靴丸阔亡逗