01--临朐大观园购物中心——宏观市场分析.doc

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临朐大观园购物中心宏观市场分析容裤迎别驯镰令锈蓄瓤茄删箕呈敛矣薪爹匡蛛非浸硒稀问搏发卡哀吏必擂荐辑蓑积翼当份泼俯她寸届鸳湛哩钨总损容锦旦号掖勇磨戍陨耪茄岗拯脐灿费帚沃伍癣铭珍蹲心理嗽船憨龄职磐嚼芭快华翻且曹窍亮侗扛衍筐拎单朽茫蓉岁贰辰烧重草螟痕懊畅媚滓沮汁谨玻剥线动敞然穗响反尾尸找纯宪饰轿梗扭上第埋虎鲁顺握凌井壶澄油右馁铜厕虹丰舶添痒馋韶药仓旦乌窄绒网结焕单眨挎顺朗嘲笼壹是虐包虞肖城岭庐射巫绅叹喻士年腾惺葫但奖都咐驶污柞你购深朔花荚担酵三囊霸孔懒饶寿钉秸湖坑纤忽懈亿冻氨赎此拯驾壹肪轻展缸卫敞阀邯坍屉飞客彰蒸燃随氏葫辑稼雷吝池牵佛贡乍撮斋1.商业调查目的及方法阐述1.1商业调查目的及内容通过对临朐有代表性的百货商场、专卖店、小商铺等进行详细的调查，并搜集整理了临朐各年度各经济指标的数据，对临朐的商业、经济等发展水平及现状有一个比较全面和具体的了解，总结特点，并通过对消费者的调查，掌握其需求状况，并了解他们对本项目的建设商业设施的认知情况。主要内容有：店铺的分布情况及其特点，经营情况及其他相关设施的情况，临朐居民对商业设施认知程度及购物习惯、频率购物支出等。我们希望通过上述内容的研究为将来大观园项目的商业设施的定位及有关经济指标的确定提供依据。1.2 商业调查方法及范围在整个的调查过程中主要采取随机抽样与定向抽样相结合的方法。在研究商业供给时，主要是采取定向抽样的方式：对于数量比较少的相对比较具有规模的百货商场、超级市场、批发市场对样本空间的所有样本都进行了观测，通过向管理销售人员询问的方式获得期望的数据；而对于数量比较多的专卖店、小商铺则在总样本中选取一定数量的样本进行观测，通过填写问卷调查表的形式获得（共计120份问卷）。在研究商业需求时，主要是采取随机抽样的方式：通过街头拦访的方式，访问了100位消费者，通过对他们进行问卷调查的形式（共计80份问卷）来获取消费者对商业设施的认知度。2.宏观市场研究分析2.1 临朐概况临朐位于山东半岛中部，总面积1833平方公里，辖16处乡镇、2个街道办事处，960个行政村，总人口85.6万。临朐历史悠久、文化渊源流长。据史料记载，西周时临朐称骈邑，春秋时期为齐国之都邑，西汉初设临朐县。临朐境内属温带季风型大陆性气候，年均气温12.4，年均降雨量710毫米，年均日照2580小时，无霜期192天。境内山青水秀，四季分明，气候宜人，物阜民丰。工业发展较快。初步形成铝型材、纺织等优势产业，培植壮大了茂德皮革、焦化热力、一棉纺织、万豪纸业、红叶地毯等一批骨干企业，全县限额以上的工业企业210家。民营经济发展到1.2万家，注册资金10.4亿元。工业园区建设初见成效。2003年新规划的东城区占地20平方公里，进区企业过千万元的92家，总投资38亿元；二期储备土地5000亩，2004年“五一”前达到“七通一平”；县经济技术开发区顺利完成扩区，面积达22.7平方公里，进区项目49个，总投资11亿元。 农业基础较好。盛产小麦、玉米等粮食作物和黄烟、花生等经济作物，是全国优质烤烟、果品基地县、畜牧生产重点县。近几年，大力培植林果、畜牧“两大产业”，突出抓了大棚果和奶牛“两个亮点”。全县大棚果发展到1.5万亩，奶牛存栏2.6万头。全县果品面积30万亩，总产25.1万吨；肉蛋奶总产18.7万吨，畜牧业收入24亿元。 城乡市场繁荣。地处京津地区与江浙间交通要道，物流通畅，是山东半岛重要的物资集散地。现已形成各类专业市场20余个，其中铝型材批发市场是全国规模较大的铝型材集散中心，年交易额30亿元；奇石市场占地3万平方米，是全国最大的奇石批发市场，上市品种有600多种。新规划建设的城外专业市场群，总占地1500亩，钢材、陶瓷、生产资料、副食品等8个专业市场已初具规模。 基础设施完备。全县通车公路127条，实现了村村通公路和乡乡通柏油路。有6条省级公路干线穿行境内，青临铁路与胶济铁路接轨。过境的东红高速、朐沂铁路正在筹建中。全县电话装机总容量达16万门，移动用户发展到12.2万户，网络用户近万家。电力、煤气、供热等设施日益完善。对外经贸不断扩大。已与30多个国家和地区建立经贸关系，全县出口创汇企业达110家，其中自营出口企业34家，主要出口产品为皮革、机电、纺织、服装及优质农副产品等，年创汇额5000万美元。 历史文化源远流长，有大汶口、龙山等古文化遗址200余处。群众性社会文化活动丰富多彩，是首批“全国文化模范县”。临朐旅游资源丰富，是山东千里民俗旅游线上的重点县，境内有距今1800万年前的山旺化石、四季恒温的天然温泉老龙湾、国家森林公园沂山、省级风景名胜区石门坊、嵩山风景区等名胜古迹。 近几年，坚持把招商引资作为“要务之要务、中心之中心、重点之中心”来抓，全民动员，全社会参与，不断拓宽招商渠道，取得了显著成效。2003年全县招商引资额24.1亿元，办成过千万元项目104个，其中过亿元的8个。2.2 城市规划近年来，临朐城市面貌大有改进，城市规划逐步实施。为下一步城市的繁荣和发展打造了一个较适宜的平台。具体规划概要如下：一、县城城市性质：以加工制造业和旅游业为主导的山水园林城市。二、县城城市规模：近期规划到2010年，城市人口为25万人，用地312平方公里；远期规划到2020年，城市人口为35万人，用地42平方公里；远景20302050年，城市人口为40万人，用地46平方公里。三、城市规划区：包括县城城区规划区、水源地保护区、风景保护区，其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分。规划区总面积为180平方公里，远景控制在200平方公里左右。人口的稳步增长，是商业物业长久旺盛的最根本的保证!四、县城用地发展方向和总体布局结构：县城总的发展方向为东进西拓、北控南延，即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区，经济开发区跨越铁路适当向西发展，形成西部产业区，远景适当向南发展。远期县城形成“一带双城，四个中心”的布局结构。“一带”即弥河城市景观带，“双城”即弥河以西的老城区(西城)和弥河以东的新城区(东城)。西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。大观园购物中心所处的兴隆路区位将真正成为绝版商业地段。2.3 临朐2003年度经济及社会各项事业发展统计报告 ( 数据来源：临朐统计局)在这次调查分析中，我们把与商业发展相关的各行业各年度发展情况和数据进行了搜集整理，其中包括经济、教育、文化、房地产、农业、工业等。固定资产、房地产、人口等的发展情况和相关数据在下面的分析十分关键。2.3.1 2003年临朐县国民经济和社会发展统计2003年，全县人民在县委、县政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神，突出招商引资、民营经济、结构调整“三个重点”，抓住观念更新、机制转换、环境建设“三个关键”，解放思想，抢抓机遇，干事创业，奋力赶超，全县经济和社会各项事业呈现出良好的发展态势。据初步测算，全县实现国内生产总值54.2亿元，比上年增长10%，其中一、二、三产业增加值分别完成13.4亿元、24.6亿元和16.2亿元，分别增长4.1%、12.7%和7.3%。经济和社会各项事业发展中存在的主要问题是：经济总量小，人均占有少，经济外向度低；经济结构不合理，农业比重偏大，二、三产业比重相对较低；农民增收和就业压力较大等。这些问题需在今后的工作中采取有效措施，切实加以解决。 工业增加值多，三产发展势头猛烈，为商业的发展不断注入动力。2.3.1.1农业 2003年，全县上下认真贯彻落实全县经济工作会议精神，坚持以经济建设为中心，以建设林果和畜牧“两个强县”为目标，突出抓好以大棚果为重点的林果业、以奶牛为重点的畜牧业，加大劳务输出，农业和农村经济稳步发展。实现农村经济总收入117.7亿元，比上年增长9%。大棚果发展到1.3万亩，新增8000亩。奶牛2.4万头，新增5000头。粮食、果品、烤烟、油料、蔬菜等产量均比上年有不同程度地增长。 主要农产品产量如下： 农业产业结构调整成效显著。无公害农产品、绿色食品和有机食品产量明显增加，区域化布局、专业化分工、规模化生产的趋势逐步显现，一些具有特色的作物带、产业带逐步形成。全年粮食播种面积比上年减少4648公顷，粮经比例达到43:57。花生、中药材、蔬菜等经济作物种植面积均比上年增加。 林果生产稳步发展。全年植树造林6万亩，其中绿化荒山荒滩2.5万亩。育苗1.2万亩，封山育林3万亩，四旁植树150万株。林业经营制度改革取得成效，非公有制林业发展迅速，投资额已达3.65亿元，集体林权改制已全面展开。全县森林覆盖率达到30.5%。 畜牧业生产发展良好。以建设畜牧强县为目标，以发展奶牛为重点，食草畜禽、禽蛋、奶和特色优质畜产品发展迅速，畜牧业成为农民增收的重要来源。全县肉类总产量达到7.9万吨，比上年增长8.3%；奶类产量5.6万吨，增长2.2%；禽蛋产量5.2万吨，增长14.7%；蚕茧产量531吨，增长24.1%。全年畜牧业总收入达到34.4亿元，增长10%。 主要畜禽出栏、存栏情况如下： 渔业生产稳步增长。水产品产量达5251吨，比上年增长10.4%。农业生产条件不断改善。农业综合开发、山区开发、水土保持生态建设已取得成效。年末全县农机总动力37.6万千瓦，比上年增长5.2%。全县农村用电量2.1亿千瓦时，增长3.9%。化肥使用量（折纯）2.9万吨，下降0.8%。年末全县耕地面积48101公顷，比上年减少410公顷。2.3.1.2工业 2003年，全县上下进一步树立“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的指导思想，把工业经济放在更加突出的位置来抓，工业经济保持了较好的发展势头。当年净增限额以上工业企业51家，达到209家。据年初确定的158家限额以上工业企业统计，全年实现工业增加值11.5亿元，比上年增长20.4%。主要产品产量保持增长。主要工业产品产量如下： 经济效益显著提高。2003年全县工业企业实现利税3.1亿元，利润1.4亿元，分别比上年增长25.7%和20.4%。经济效益综合指数为102.44%，比上年提高5.43个百分点，首次突破百点大关；全员劳动生产率为2.3万元/人，增长12.5%。实现利税过千万元的企业6家，利润过500万元的企业5家，实缴税金过百万元的企业31家。产品产销衔接良好，市场份额不断扩大。全县实现工业产品销售收入41亿元，比上年增长30.5%，销售收入过亿元的企业达到9家，比上年增加3家。产品销售率达98.32%，比上年上升0.07个百分点。 重点项目进展顺利。全县工业技改和新上项目到位资金12亿元，比上年增长80.1%。全县新上投资过千万元的工业项目达到77个，技术改造过千万元的项目达到16个，永安铝业、锦绣纺织、华龙纺织、元安棉业、海通不锈钢制品已开工投产；恩诚棉织、瑞丰纺织、华泰模具、星冠塑胶、龙泰食品、宏伟装潢等项目已完成计划投资的80%以上；焦化热力集团公司无烟装煤技改项目已投资1600万元，生产项目胜利竣工；一棉公司扩大生产能力项目已完成投资4000万元，一期工程已投产，二期工程正在进行设备安装；潍坊维维乳业新上鲜奶加工项目设备已投入生产。 2.3.1.3固定资产投资、建筑业 招商引资力度加大，固定资产投资大幅度增长。全县完成固定资产投资31.7亿元，比上年增长95.1%，国有及其他投资12.6亿元，增长115.7%；其中基本建设投资8.3亿元，更新改造投资2.2亿元，房地产开发投资1.2亿元，分别增长148.3%、50.8%和113.1%。 重点项目建设进展顺利。从1000万以上建设项目投资完成情况看，全县110个项目已有16个项目竣工，48个项目完成投资总额的60%以上。常王公路、大古公路、潍九路拓宽建成通车；钢材市场、铝型材市场、玻璃市场、综合商贸城一期工程已建成营业，不锈钢市场、建材综合市场、副食百货市场、农资市场正在按计划建设中；通信公司电话镇、电话村建设、小灵通基站建设，移动通信公司、联通公司基站建设也取得了新的进展。 房地产开发投资出现回升。全年施工房屋面积18.3万平方米，竣工房屋面积11.2万平方米，商品房销售面积8.3万平方米，分别比上年增长79.4%、80.6%和53.7%。全县建筑业完成增加值2.5亿元，比上年增长17.1%。 2.3.1.4交通、邮电通讯 交通事业蓬勃发展，公路建设步伐加快。按照全省“三至五年时间，基本实现村村通油路”的要求，全县完成农村公路改造24条，完成总工作量2320万元。农村公路硬化里程由2002年的167.9公里延长到255.6公里。全县公路通车里程达1061公里。交通运输继续增长。全社会共完成公路货运量690万吨，货运周转量31195万吨公里，客运量442万人，客运周转量37125万人公里，分别比上年增长1%、4%、1%和2%。 邮电通讯事业发展迅速。完成国内异地特快专递信件2.5万件，报纸累计发行910万份，杂志累计发行39万份，国内平常信件179万件，挂号信件7.4万件，国内包裹1.8万件，年末邮政储蓄余额达到5.9亿元。全县电话交换机总容量达15.9万门，固定电话户数14.1万户，比上年增加1.2万户，电话普及率52.7部/百户。手机用户12.2万户，增加2.7万 户，宽带上网用户发展到2591户。 2.3.1.5贸易、旅游 积极实施扩大内需的措施，消费市场稳中趋旺。在农村，不断提高农民收入，减轻农民负担；在城镇，不断提高在岗、离退休人员和下岗职工的待遇，有力地促进了居民消费增长。全县实现社会消费品零售额21.6亿元，比上年增长13%，其中县城零售额7.5亿元，增长14.7%，农村零售额14.1亿元，增长12.1%。各类商品需求旺盛，汽车、电脑等高档用品逐步进入平民家庭，新一轮消费热点正在形成。 旅游事业受上半年“非典”的影响，旅游人数、旅游收入与去年相比大幅度下降。全年接待游客95万人次，实现收入2.3亿元（奇石市场1.6亿元），比上年分别下降39.5%和40.1%。旅游投入增加，用于旅游开发和基础服务设施建设资金3832万元，增长4.4%。以2003临朐红叶旅游观光月活动为契机，沂山旅游开发公司配套了法云寺钟鼓楼项目，沂山景区成为潍坊市第一家国家4A级旅游区；对老龙湾风景区、石门坊风景区、嵩山旅游风景区部分游乐设施进行了整修；山旺古生物化石博物馆建设了文物石刻长廊；山旺地质公园投入250万元完成了展馆主体工程。 2.3.1.6招商引资、外经外贸、民营经济 招商引资成效显著。坚持把招商引资作为“要务之要务、重点之重点、中心之中心”来抓，成功组织了青岛临朐同乡联谊会、临朐县（北京）招商恳谈会、“两个五万”项目潍坊推介会、荒山使用权租赁等大型招商活动，积极到日本、韩国和广东南海、浙江宁波、温州等地进行招商，并就不锈钢工业园、中国临朐五金城、韩国工业园等一大批项目签订合同和达成协议。全县招商引资到位项目1144个，到位资金24.2亿元。 外经外贸发展势头良好。针对入世后存在的机遇与挑战，充分发挥资源和产业优势，大力扩大产品出口，积极进行项目和资金的引进，全县进出口总额9142万美元，其中出口创汇5096万美元，分别比上年增长58.7%和48.4%，新办成三资企业33家，实际利用外资3865万美元，增长146.2%。 民营经济发展步伐加快。2003年我县把发展民营经济作为加快发展、实现赶超的战略重点来抓，科学规划，多元投入，积极优化发展环境，促进民营经济换档升级，民营经济已成为全县最具活力的经济增长点。到年底，全县民营经济发展到1.15万家，从业人员4.9万人，注册资金10.4亿元，分别比上年增长16.9%、27.8%和85.7%；民营经济上缴税金1.7亿元，增长16%，占全县总税收的比重达到64.5%。 2.3.1.7财政、金融、保险 财政、金融平稳发展。全县完成财政总收入3.26亿元，其中地方财政收入1.87亿元，分别比上年增长14.6%和23.6%，财政总支出3.4亿元，增长15.5%，实现财政收支平衡。金融运行平稳有序，年末金融机构存贷款余额分别为46.4亿元和26.4亿元，比上年分别增加3.4亿元和2亿元，城乡居民储蓄余额36.6亿元，增加3.4亿元。 保险事业进一步发展。全年共承担保险总额34.7亿元，完成保险收入8854万元，赔款1489万元。 根据社会经济投资惯例，居民可支配投资总额约为储蓄总额的25%；可见临朐的投资型物业市场潜力巨大。2.3.1.8城乡建设、环境保护 城乡建设步伐加快，城市载体功能进一步加强。完成东环路建设和西环路、北环路路基工程，高标准完成了兴隆东路拓宽改造工程和东红路卧龙段大修工程，建成、改建弥河大桥各一座，县城新建绿地面积4.5万平方米。公用事业健康发展。在县城民主路等8条道路、8个路口安装了路牌，自来水全年完成供水量600万吨，延伸煤气管网6.7公里，实现安全供气678万立方米。积极推行国有土地使用权招标拍卖，招标拍卖土地210亩，实现土地收益1730万元。 环境保护工作取得新成绩。加强县城生活饮用水水源的保护，对位于保护区内的污染企业实施了限期治理与搬迁、关停措施，城市饮用水源水质达标率为100%。对重点监控企业进行严格监督，对12家企业下达了停产治理处罚决定书。拒批污染严重的项目10个，取缔“十五土小”企业和“新六小”企业9家。2003年全县工业废水排放总量805万吨，处理排放达标量709万吨，工业粉尘排放量6185吨，排放达标量6100吨，环境噪声达标面积8.02平方公里。 2.3.1.9科技、教育、文化、广播电视、卫生、体育 科技工作以实施“三化”战略为主线，加强科技管理，强化科技服务。全县被列为市以上科技计划项目9个，新认定省级高新技术企业4家，创立审批民营科技型企业（机构）18处，取得市科技进步奖4项，申请专利80件，组织实施专利190项。到年底，全县省级高新技术企业已达到14家。 教育事业蓬勃发展。学校危房改造任务取得新进展。筹措资金189万元，新建校舍9551平方米，改扩建校舍490平方米，维修校舍13544平方米。学前教育、特殊教育、职业教育、成人教育取得了较好的成绩。高考再创历史最高记录，本科一榜进线2136人，比上年增长37.6%。教育现代化水平不断提高，新建12处校园网，新配师生用微机853台。到年底，全县在校学生达11.5万人，专任教师0.84万人。教育投入稳定增加。全年财政安排教育支出13048万元，比上年增长13.8%。 文化事业繁荣兴旺。全年共有450件作品在市级以上报刊发表，其中省级、全国级51件，有9件作品在省级、全国级获奖。文化艺术活动丰富多彩，全年举办大型文化艺术活动50余次，极大丰富了城乡群众的文化生活。加大了对互联网上网服务营业场所的管理，对11家网吧予以取缔。加强对古文物保护工作，征集和收缴各类文物20件，化石标本近千件，建成了文物石刻长廊，陈列汉唐等珍贵石刻文物30余件。 广播电视事业迈出新步伐。有线电视用户发展到7.2万户，入村、入户率分别达到60%和27%。 卫生事业健康发展。“非典”防治工作取得胜利。加强对农村卫生工作的规范化管理，全县设卫生所483处，聘任乡村医生1503人。县医院、中医院、防疫站顺利通过上级ISO9001质量验收。疾病控制和妇幼保健工作取得新进展。全年共完成基础免疫初种8.5万人次，接种率95.7%；完成加强免疫接种8.1万人次。到年底，全县医院、卫生院21处，床位1416张，卫生技术人员2017人，其中医生689人，婴儿死亡率为14.7。 体育事业取得新成绩。积极开展群众性体育活动，先后组织举办了乒乓球、门球、台球、太极拳等项目的比赛，参加人数3000人次。竞技工作取得好成绩，在潍坊市第16届运动会上，我县运动员获得金牌26枚，银牌10枚，铜牌22枚。 2.3.1.10人口、人民生活 计划生育工作成绩显著，人口保持低速增长。全县人口出生率为7.2，死亡率为4.79，自然增长率为2.41，计划生育率为99.1%，晚婚率为77.6%。年末全县总户数为26.9万户，总人口为85.6万人。 城乡居民收入进一步增加。全县在岗职工平均工资为8555元，比上年增长8.6%。对全县120户农民家庭的抽样调查，农民人均纯收入为3115元，比上年增长6.4%，人均生活消费支出为2250元，增长13.8%，人均住房面积为27.3平方米，增加1.8平方米。到年底，每百户农民家庭拥有电视机117台，电冰箱8台，洗衣机16台，摩托车53辆，移动电话18部，固定电话68部，照相机4架。文教娱乐支出不断增加，人均为378元，比上年增长4.2%。 “两个转移”步伐加快。大力扩大劳动力就业空间，全年新增就业岗位8300个，安置劳动力6910人，输出劳务9万人次。 城乡社会救助工作取得新进展。对全县享受低保对象3924户、9244人，发放保障金115万元。社会保障制度进一步落实，发放失业金732万元。全县企业养老保险参保单位320个，参保职工3.3万人，机关事业单位养老保险参保单位336个，参保职工1.9万人，农村养老保险参保人员3.4万人，医疗保险参保单位525个，参保职工3.5万人。 2.3.2宏观经济分析2.3.2.1国民经济基本状况自1999年以来,临朐经济得到了稳步发展,社会各项事业全面进步,人民物质文化生活水平有了新的提高，1999年全县实现国内生产总值42.53亿元，比1998年增长7.5%，其中第一产业增加值12.14亿元，第二产业增加值17.83亿元，第三产业增加值12.56亿元；2000年全县实现国内生产总值45亿元,其中第一产业增加值12.5亿元,第二产业增加值19.3亿元,第三产业增加值13.2亿元;2001年全县实现国内生产总值47.9亿元,其中第一产业增加值12.8亿元,第二产业增加值20.7亿元,第三产业14.4亿元;2002年权限实现国内生产总值49.8亿元,其中第一、二、三产业的增加值分别为12.9亿元、21.8亿元和15.1亿；2003年全县实现国内生产总值54.2亿元，第一、二、三产业增加值分别完成13.4亿元、24.6亿元、16.2亿元，从以上各年度国内生产总值数据来看，全县的经济和社会各项事业呈现出良好的发展势态。 第三产业的良好发展是由民营经济的蓬勃兴盛所带动的，此部分人群（大批私营及个体业户）为我项目的重点目标客群。2.3.2.2 投资、消费基本情况2.3.2.2.1固定资产投资情况 1999年全县完成固定资产投资11.2亿元，其中，县以上投资增长13.2%，农村集体投资增长16.0%，农村私人投资增长19%。2000年全县完成固定资产投资12.5亿元，其中县以上固定资产投资4.8亿元，农村集体固定资产投资2.9亿元，农村私人投资3.1亿元，城镇私人投资0.6亿元。2001年，全县完成固定资产投资15亿元，其中县以上投资5.7亿元，农村集体投资3.3亿元，农村个人投资3.8亿元，城镇个人投资0.8亿元。2002年全县固定资产投资16.3亿元，其中县以上固定资产投入5.9亿元，农村集体投资4.6亿元，农村个人投资4.4亿元，城镇个人投资0.9亿元。2003年全县完成固定资产投资31.7亿元，各项投资也相应有所提升。2.3.2.2.2临朐房地产投资额临朐房地产还处在一个发展初期，但发展态势较好。我们对1999-2003年的房地产投资情况做了详细的统计和整理，1999年临朐县全年房地产开发投资6801万元，比1998年增长15.9%其中商品住宅投资4226元，全年商品房销售面积达到7.1万元。2000年全县房地产开发投资8518万元，其中商品住宅投资6088万元，商品房销售面积9万平方米。2001年全县房地产开发投资12762万元，其中商品房投资8414万元，全年商品房销售920万元。2002年房地产投资额较上年有所下降，为5414万元，2003年有所回升，达到1.2亿元。2004年更将以良好的发展势头超过2003年。2.3.2.3 人均就业、收入、消费情况2.3.2.3.1就业情况1999年全县县以上国有、集体及其他有编制单位再岗职工为4.8万人；2000年全县在岗职工人数为4.6万；2001年全县县以上国有单位、集体等企业单位在职职工4.4万人，到现在为止，就业率一直保持平稳，事业率降低。2.3.2.3.2收入情况最近几年，城乡居民收入稳定增加，1999年，在岗职工平均年工资为6375元，农民人均纯收入为2741元；2000年，在岗职工平均年工资为6586元，农民人均纯收入为2782元，2001年在岗职工年收入平均7113远，农民人均纯收入2885元；2002年全县在岗职工平均年收入为7882元，农民人均纯收入为2928元；2003年全年在岗职工年平均收入8555元，农民人均纯收入3115元，总体趋势呈逐年递增，提高幅度较大。这与我司调研情况基本相符。2.3.2.3.3人口2.3.3商业环境相对成熟 2.3.3.1经济环境相对成熟由于临朐地处京津地区与江浙间交通要道，物流通畅，是山东半岛重要的物资集散地。现已形成各类专业市场20余个，其中铝型材批发市场是全国规模较大的铝型材集散中心，年交易额30亿元；奇石市场占地3万平方米，是全国最大的奇石批发市场，上市品种有600多种。新规划建设的城外专业市场群，总占地1500亩，钢材、陶瓷、生产资料、副食品等8个专业市场已初具规模。现在基础设施完备。全县通车公路127条，实现了村村通公路和乡乡通柏油路。有6条省级公路干线穿行境内，青临铁路与胶济铁路接轨。过境的东红高速、朐沂铁路正在筹建中。全县电话装机总容量达16万门，移动用户发展到12.2万户，网络用户近万家。电力、煤气、供热等设施日益完善。2.3.3.2消费习惯相对成熟临朐作为一个文化县城，人们纯朴、善谈，有着强烈的商业意识。致使临朐人商业氛围浓厚，这一点从秦池酒与奇安特的品牌路线中可以看到一斑，从已经形成的很多全国较大的专业市场中更能得到启示。与其它县城相比临朐人有进超市，进城购物的习惯。3.宏观商业运营条件3.1城市商业网点规划条例等法规即将出台，社区商业将成为新亮点 2005年初，国务院将颁布城市商业网点规划条例以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据条例规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。 从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。 3.2开发门槛与开发集中度将大幅提高 随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及城市商业网点规划条例即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。 投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。 3.3商家对商铺的开发需求将大幅增加 尤其临朐县城的大商场的优势，及发展势头猛烈，就是因为人们生活习惯的彻底改变。2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低的水平，而就全球的平均水平来看，根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%，显然，我国目前消费率大大低于世界平均水平。中国连锁百强从2001年到2003年所用的店铺数量呈现出的快速增长的势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。目前，国内前100名的零售企业的发展速度非常快。2001年，每家连锁百强的企业可用的店铺数量是111家，2002年达到了169家，2003年达到了204家。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。但是由于边际效益的下降，内资连锁企业开始放慢了扩张速度，而更加注重门店的管理与效益，从开店数量的增长速度看，略有下降。 随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。据了解，家乐福将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，在其他一些大城市各新开6到8家新店，同时计划，明年新开100家迪亚店，2005年新增10至15家冠军生鲜超市。2005年，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。 3.4运营模式将回归理性，以租为主将成主流 从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。 随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。3.5临朐产权式商场经营的可行性3.5.1.居民收入保持较快增长，投资热点聚焦商铺最近几年，临朐城乡居民收入稳定增加，1999年，在岗职工平均年工资为6375元，农民人均纯收入为2741元；2000年，在岗职工平均年工资为6586元，农民人均纯收入为2782元，2001年在岗职工年收入平均7113元，农民人均纯收入2885元；2002年全县在岗职工平均年收入为7882元，农民人均纯收入为2928元；2003年全年在岗职工年平均收入8555元，农民人均纯收入3115元，总体趋势呈逐年递增，提高幅度较大。随着居民收入水平的提高，必然会产生投资需求。在目前银行储蓄利率低，投资股票风险高，投资住宅回报小的现实情况下，投资各种硬件指标俱佳的商铺，凭借其品牌的经营，规范的管理，高额的回报，尤其对投资型客户来说，无疑是一个热点选择。同时，国民经济的持续健康的发展，全国商业也逐步进入了高速发展期，外资进入力度加大增加了商业用房的市场需求。在临朐，这些年人们的购物习惯都发生着显著的变化，就是一个证明。3.5.2全县商业运营良好积极实施扩大内需的措施，消费市场稳中趋旺。在农村，不断提高农民收入，减轻农民负担；在城镇，不断提高在岗、离退休人员和下岗职工的待遇，有力地促进了居民消费增长。全县实现社会消费品零售额21.6亿元，比上年增长13%，其中县城零售额7.5亿元，增长14.7%，农村零售额14.1亿元，增长12.1%。各类商品需求旺盛，汽车、电脑等高档用品逐步进入平民家庭，新一轮消费热点正在形成。3.5.3目前商品和经营结构还不能完全满足消费需求多样化和个性化的要求目前国内市场总体供大于求的格局与个性消费得不到满足的状况同时存在。据国家经贸委对今年上半年主要商品供求情况调查，600种主要商品中，供过于求的商品占86.3%，供求基本平衡的商品占13.7%，供不应求的商品已不存在。但能够引领消费时尚、满足较高层次消费需求的商品却存在着供不应求的矛盾。大观园购物中心若能将发展、创造新的零售业态形式将极大吸引投资客。3.5.4市政道路及旧城区的改造带来的需求大观园购物中心属于旧城改造项目，今后临朐对部分旧城区和市政道路进行了大规模的更新改造，道路改造部分只是在原有基础上进行拓宽，而没有增加新路（每增加一条新路则意味着新添两排临街商铺）。一方面，拓宽道路会导致大量