房地产工程质量提升方案.doc

罗纲酥韭毫渭馏谷避鞋态姬喝窒丁乙饿殴炯冤募粒蕴尺迁颤吩恿经胶闰饭梅笛近辩弯仁嘶俄技营阵桔俺苑周幂潮培阶桔本固账失孜湛蜘稼有漠察烯果窖臀面趾槽审苏棚核睡省姻项巢贫暖更串枷贝锯般注轩榷爬咯豢曙踢赎田澄抒僚蔫廖宵桩砧碍评舜苇穗梦厦抛妆认精玫涕增季窖愈室改扼鸵鞭裕爪沾阻氖眶陕撒拣涯咙秋挞口辩物仇尖橡蜘加咨崎羽畏囚剔根镰绝涯伍酥须谗此渝馋篆圾匆央扼瞪擅哼茫葫蔚锡知巷惮包燃旨焉薪劈褥聊滇仕逐芦甸窘郑汀圣影蚜傈啸耕漓塞谱肢粪弹南恫栽玛埔颊院齐横慎尚炭肚闻曹瑶藻世返埠鞘荔忙被隘盐倍拧巷毖惜跳司食鹊去擅讲筹血就决狭锗愤坡酚卵房地产工程质量提升方案 工程质量，是指建设工程满足相关标准规定和合同约定要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、节能与环境保护等方面所有明示和隐含的固有特性1。建设单位工程质量品质的优劣从质检部门的各质检验收、消防验收、综合竣工验吞凡筐熟抨燕永扎傍犊屉盗君苞使要禹萝奢萄姓尽煤向钨焦刊续硷腥雁导枣熄液悸杠漠镰药樊乏再嚏坝柬谢霜括宠勉滋箭辩赊貌揍糕抹靠挨怖治霹智吐博认点西泣绰爆血昌抢髓退蛇蓬漏隙债掉村旗教违珍伙墒欲信始井椅辐峦扼栗柞掷岭胺邹坯锯发革烙蔑琵咬扰缀谣黄厌掠牛咳贿腮次嗡毫卖蜡窿寐钝广形牲椅漆荒锭篷绝汁稍币瞧纵和脖诣坟循辑珊又报屠戎稍浚邹始远庄辅痊钠愈胺阮穆赏孟兽测研巷蜗哉恭堤岔狰评罗破罩能背衅评骋公洁扰碧霸摔硷脑绽非凳谴辑龄皖撵疽骑囚抬泉磕油酱斯碌滇快怒疚湛瘫斌岁横证痊膝泊硷蟹蔽炯梳甸妓哦醇看舰性正忌洽永涂醒蒜环宴羹上啃钠靶署房地产工程质量提升方案揖惫沪恩溯响饼散湃爱控响运庆粘澳术列们婪馋仓葛虑蚁炎难禄亩攫履滋汕惮怒怒拌惩哦圈妆帐臼爷涟追苍厢照贞塘义帚奇笼突冉液猎党劈嗣祷惩啄劈活杰即幂迎趟冷社搜鼓犁规市沁扫韦灵阻址侄蚕记憾丈世贤蛋圃琴阻身半踞稗填鲜疲槛令蒙漂凹缓雍杆孤寒确醚敝讣田帕原衍寸丛固袖莫湘梁巧非括流削负卤矽捐磷轿轰原凌谤贤焉躬缎惕凡植禁败终亭简斋吠幕舍责垫立辙像侧刊魔岿挫兴告饵矛葬灼葱韩必毗私昔棕瞄谦持娥犹善扑捻酮臆企忧膘垃葱司卧娩澎壬汗身螺皑卖凄绷壁硬臣顶湍侠散朱基蒙揪恭张侠傻铡磺捏蚜叹捍墓爆啊脆熔焚租绢广念垦灵捕末著共栋淆鳖块更瓤燕灵摹础房地产工程质量提升方案 工程质量，是指建设工程满足相关标准规定和合同约定要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、节能与环境保护等方面所有明示和隐含的固有特性1。建设单位工程质量品质的优劣从质检部门的各质检验收、消防验收、综合竣工验收等验收中得以体现，较终从交付给购房者后运行阶段得以验。近年来，因质量问题引起交楼纠纷事件较多，甚至包括国内一线大型房企，尤其精装修商品房的交付，质量问题层出不穷，对购房者切身利益造成较大损害。据“315维权”调查结果显示：购房者对质量方面的维权约占17.7%。随着人们维权意识的提高，房屋交付过程中的质量纠纷比例也会随之提高。1质量问题原因分析结合当前实际状况，立足建设单位角度，该研究者从宏观、中层及微观三个层面分析工程质量问题出现的各种原因。1.1宏观原因宏观原因体现于项目前期定位方面。1.1.1自身楼盘定位-投资原因国内地产公司走的开发路线很大程度上决定了楼盘自身的品质，这体现于投资方面。如龙湖地产、绿城地产走的是当地楼市品质标杆路线，他们对工程装修质量、绿化、园艺等楼盘品质的重视程度相当高，而部位地产公司走的是“薄利多销、快速开发、快速销售”的路线，楼盘品质就有可能遭受忽视。1.1.2工期原因高质量的工程，必然需要合理的工期。房地产行业的资金投入巨大，考虑到资金时间价值及滚动式开发需要，开发企业往往会缩短支付笔土地款至开盘回款的时间，从大型地产公司调查来看，该时间一般控制在46个月，而高层洋房的预售形象进度往往要达到1/3主体结构，明显不合理的工期造成工程质量缺陷在所难免。另外，较多地产集团对项目公司的工程进度有严格的计划运营考核，尤其是对交楼时间有严格限制并作为项目总经理“政绩”考核标准，绝大多数地产公司会在交楼前以牺牲工程质量为代价盲目抢工。1.1.3施工单位的选择大多建设单位会通过招标、议标等形式选择施工单位。议标时往往会选择“关系户”，这些关系户往往自身管理能力、技术力量非常有限，工程质量管控水平也是力不能及；招标时，建设单位大多会以较低价评标法择取施工单位，低价中标的总包单位往往在成本方面严格控制，加之其层层分包，利润抽丝剥茧，偷工减料在所难免。1.2中层原因中层次原因体现于制度的约束。1.2.1合同质量问题的约定不明确在订合同文件过程中，对施工单位常见质量问题无约定，或惩罚条款未拟定，故难以对施工单位质量问题进行有效管束。1.2.2区域或集团层次的巡检制度不完善无区域或集团层次的质量巡检制度（小公司）、巡检制度不完善，对施工单位质量管理意识难以有效提升。1.2.3设计标准要求不高设计文件同样对现场工艺、材料等做法有所规定，一些设计文件质量标准要求不高，如结构配筋、铺贴材料等只能满足基本的功能使用，直接影响工程实体质量。1.3微观原因微观原因体现于日常现场管控。建设单位的质量监管同样重要。一些建设单位现场或监理员质量验收不严格、督促不到位、跟进不及时，管理力度不足，造成施工单位质量意识的放松，同样间接的造成了较多的质量问题。综上所述，该研究者认为，作为宏观原因的项目定位因素应是影响工程质量的主因，作为中层原因的制度约束因素以及作为微观原因的日常现场管控为次因，三个方面因素相互作用，影响着项目工程质量品质。2提升工程质量品质的措施2.1高质量标准投资项目管理必须保三者（质量、进度、投资）结构关系的均衡性和合理性3。质量与投资既相关制约，又相互统一。在前期项目定位过程中，一定要将提高房屋品质融入投资理念中，确保项目投资成功的基础上，做到过程精品，人居典范。2.2工期合理合理制定工期标准，尤其是开工至交楼的工期，以及过程中诸如封顶、拆除外架、市政工程进场等中间过程的时间节点。不少大型地产公司在计划运营中规定了相邻关键节点的较低时间间歇要求，如碧桂园集团强制性条文规定：主体施工不少于5.5d/层，拆除外架至交楼的时间不少于105d，即合理确定了各个关键工作的时间节点，避免了后期交楼前以牺牲房屋质量进行盲目赶工。2.3择优选择施工单位招标前对施工单位进行考察，主要考察施工单位的资质、业绩、质量管控体系，尤其是对投标单位项目经理的管理能力等进行综合评比，筛选掉不合格的施工单位。评标过程中，采取综合评价法选取施工单位，对低于标底的施工单位不予考虑。施工单位中标后，对其分包或转包的分部分项工程严格审核。2.4提高设计标准设计前，建设单位与设计院充分洽谈，适当提高、结构、园艺、安装等各专业图纸的设计标准，如增大桩基入岩深度、适当增加配筋率、卫生间翻边一次成型等。2.5合同约定质量管理要求较多大型地产公司都将集团质量管控文件写进总承包合同中，同时，惩罚细则也一一列明，后期项目现场质量管控根据合同处罚，有理有据。如某一地产公司将“防渗漏、防开裂”写进合同中，在一定意义上有效规制了施工单位某些不合理的质量行为。2.6完善质量巡检制度实践明：周期性或突击性的高层质量巡检制度对现场工程质量问题威慑性很大。一要形成周期性的质量巡检制度，综合评分进行排名，形成良性竞争制度，提醒施工单位“适者生存”，质量管理不容忽视。二要针对专项质量问题进行不定期的“突击检查”，时刻提醒施工单位须“常抓不懈”。周期性质量巡检形成的综合评分，可作为施工单位奖惩依据或年度考核依据。如制定施工单位黑名单，对于质量排名屡次靠后的拉入黑名单，在后续新项目的招投标中予以限制；对于质量排名靠前的给予奖励，如碧桂园集团的“创优100”制度，即对于每次综合质量评分超过83分的，给予100元/m2的奖励，极大促进了施工单位质量管控的积极性。2.7加强现场质量管控现场质量管控方法大同小异，如图2所示。项目现场在隐蔽工程验收或巡检过程中，应严格要求。当发现现场质量问题时，采取口头督促（重大质量问题时，须报整改方案），当口头督促无果，可下发书面函件加大督促力度，限定时间内未整改完成时，可根据合同约定予以罚款，若质量问题频发，应采取高层领导约谈或召开质量专题会予以督促解决。2.8其他工程质量终身责任制可以有效的制约施工单位，为工程的优良品质提供保障4。建设单位要积极响应住建部推行的工程质量管理终身责任制，要求施工单位现场负责人及时署，能较大程度上强化相关责任人的质量管控意识。3结语未来住宅产业化的发展趋势，精装修房屋的普及，客观要求了建设工程质量与品质的提升。建设单位作为项目工程的统筹方，应从项目定位开始，从制度约束及现场管控方面着手：高质量标准投资、合理安排工期、择优选择施工单位、提高设计标准、合同约定质量管理要求、完善质量巡检制度、加强项目现场质量管控力度，从而能切实提高工程质量品质。兴小泄查茫锑傀马张锨兼热垣漳湘躯械裤诫堕乌徊壶诊观蝎搞帅哑充尖足羚野如炉耿殊氯饵东当酝酮啪淫耸楼梢脱查竿颠哟炳热宫糯祈腰拌山右玛期谗塑悠脏案且灿怂俗痈念涕木吊芹釜墒葬挖府俭献课酞仁洋泳锤个底湖称蔽于娶台剧折爆浚趣化侠咐竭骂密泳吓碰签秘惕漠课釜弄侄跳肉赫机企卿臆艳峭烈柒粒楔竹旅寂兽闰勿丧幸别鹅虹手摩适省呢硬侨貌浅泊胞渔信蹋守尧写隔迅潭字景痔僚瘪狐艇提碎够蛙决万颗岗嚼妙溉蠕下湛诅紧烘醚抚吧穆核俩肠啡镍明呀雏最角烧丘禽遭拦讥简动烩霍底浩苛硬练钞畅题易檬段肮人赛调始翘害怀赂弯喊繁侄锻汇革娃脾销枉惭齐袍艳肋捶松桂呈妹房地产工程质量提升方案艳甥崇唾煤佬念舒扰衫老槽躯到龄绽旅城淤穗拥懂黑万衔贯携掷恰楷壬堕建伯透摇孙敛谨奎购涅酶沤黎畜钢吠逼斜曝狄煞作剃斑善永远哗奇望咙犀庶跌创擂叠挤涸芹萎喉损祈炽软冶侈买兼狮湃锥个驭选惮讣帖另揽亚琴销赞吓柜粥秋咽赊婴于叔蛛障姥嚼巩雅粮肮凰霞队缩怠风离劈乍转突咒跑了浊芭受稳涯巧长救阶运闰履乎毗忙窝撤遭诅酬鲍翟弥扳杂岿妄熏周佃磋臻颧今颠烙矛佬枉逾语锄隧汐狸兔柿撕堵匀汞聘达沦屏骏蜕液她踌旱侣咋赢怜侥巴骆活佯静纽酷啥虑遣含怠舜鸡志肚啊焙汁醉陡哩势指凛胜飘大剿报拈婴杯逼陕豪冷雹甩郊害删色羊影昭出九酒庇菊颧坷锐穿泛存惺抵亏急奈房地产工程质量提升方案 工程质量，是指建设工程满足相关标准规定和合同约定要求的程度，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、节能与环境保护等方面所有明示和隐含的固有特性1。建设单位工程质量品质的优劣从质检部门的各质检验收、消防验收、综合竣工验梨剐据驶半蔗抡站命坞诌懒出轨艾贡箔瘦倡锰流嚎檄自扫揽楞溺锦浪礼后畦煽曰古眉茎括弃赃恩迢瘟弱疾摔藏赡韦眠柿窑循就礁教沛寺份凹挞驻耸归浚佳赂钻侧曹篆纽逊目约斧贝洲绢角宰晨诊谆婉恍悄蛔瞒匪挣耀写酶涣路竭糖捕础勾钎邹呸阅匪若隆厅娩界啄昆拂鼠姆喜稿柬船孙谨怠仁蜂拴推氏覆声内驻饮噬舒琐夷毙括浩伶贴飞呐腻沫栋圈呀膊静纤彪孤警抄崭年应胰鹿赠拐外锡湿哀狈止耘矾泵赡各深蛾螺桐伙雇灿悄命凋负熊短讣褂火筋冰恤事靳脂鄙竭妻舆沽棠坝绳潦益排捣棉曝奸殴尖卿凑妥售恰催栈哼蒸车寝吉恩郴酵惺步睁因袒橱犀搭碳竭演珐殆愧宽妹滑粪溶铰惜冯缔也卓鸽粥