物业公众管理制度.doc

物业公众管理制度为加强对xx的综合管理，为住户营造一个整洁、舒适、方便、文明、安全的居住环境，根据全国城市住宅小区管理实行办法和省、市有关规定，结合xx小区的实际情况，特指定本规定。*物业管理有限公司是对*小区的日常管理机构，负责小区的管理服务工作。凡如住xx小区的企事业单位、或居民，必须向物业公司办理如住手续，签订物业管理公约。敬请各单位、业主及物业使用人能够真诚地合作，共同维护*小区的良好秩序和整洁优美的居住和工作环境。一、业主精神文明公约为共同创建文明小区，使住户享有一个幽雅、宁静、舒适、安全的生活和居住环境，特制订业主公约，共同遵守。1、遵守国家法律、法规、遵守社会公德，遵守市民公约，做一个模范守法的市民。2、实行计划生育、不超生、逃生、不早婚早育。3、积极做好进度工作，不贩毒、吸毒，不聚众赌博及提供场所*，嫖娼。4、遵守小区一切规章制度，按期交纳管理费用。5、严禁收藏或拥有任何危险品（如枪支弹药）和毒品，以确保全体业主（使用人）的安全。6、将文明，搞卫生、树立社会公德。不乱堆、乱丢垃圾和杂物；不乱涂、乱画、乱贴；严禁随地大小便，随地吐痰。7、按户公共财物，保护公共设施，确保小区完整、美观、舒适、安全。8、保持幽雅、宁静的良好环境，不高声喧哗，不播放高音喇叭及产生噪音污染的行为。9、邻里之间互助团结、互相帮助，遇可疑情况及时与小区警卫室联系，做到防患于未然，避免事故发生。二、户外对讲系统使用管理制度户外对讲系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下：1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。3、我物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。4、工作人员原则上不能离岗，如确因急事必须离岗，应委托专人代为管理，同时，告知代管人操作方法。5、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。三、小区出入管理办法为了保障小区（大厦）的公共秩序和业主（使用人）的生命财产的安全，根据中华人民共和国治安管理处罚条例、物业管理条例等有关规定，特制订本规定：1、各业主（社用人）应认真填写业主入住登记表。2、小区公共区域的治安保卫工作辖区派出所和小区物业管理中心工作人员和保安人员有权对违反本小区管理规定的行为进行检查、纠正。3、小区实行封闭式的保安管理办法，即实行24小时门卫值班，外来人员凭出入证、身份证登记进入。4、业主和使用人不得携带过大过重非公用的以及易燃、易爆、剧毒，或有污染的物品进入小区。5、为保障业主（使用人）利益，要保管好居室内贵重物品。凡非用户携带手提箱，包装箱等大件物品出小区大门，必须凭业主签字书，保安人员方可放行。6、业主（使用人）有在责任关好自家及公用电子防盗门，并保证有关治安报警设施的完成有效使用，并承担相应事故的责任和处罚。7、业主（使用人）应遵守温州市外来人口管理办法，要按规定申报登记外来暂住户口，不得留居三无人员，否则造成的一切后果均由业主（使用人）自负。业主（使用人）有权拒绝不持证，不佩带工作牌人员的盘查和私入民宅的要求。8、小区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动，不得损毁、移动、阻碍指示标志与设施。四、用电管理规定1、本小区（大厦）各用户用电全部实行一户一表制，室外公用电计量后统一分摊结算。2、业主（使用人）对原设计电路不得擅自拆改，要维护供电设施的完整性。如确需要变更的应向小区（大厦）物业管理处咨询，并由申请管理处指派电工进行指导，以维护供电设施的可靠性，保证安全用电。3、业主（使用人）欲安装如空调等或特别用电，必须夏管内管理处提出咨询申请，并接受家奴指导，以免造成超符合坏电路，空调机安装必须按照管理处指定的位置。4、电路出现鼓掌应同志管理处检查维修，不能私自触碰公共配电设施，尤其是在停电时不得私自作业造成公共电器设施损坏，应负全部经济责任；造成人身事故的，有行为人负责。5、业主（使用人）户内线路发生故障，应及时通知管理处维修，以免扩大故障范围，所发生的费用，由业主（使用人）承担。6、偷用公共电将按规定严格处罚，由此造成的经济及人身损害由行为人负责。7、公共部位照明，电梯运行用电，将根据实际情况计算分摊。五、用水管理规定1、本小区（大厦）实行二次供水系统供给住户一户一表制。2、业主（使用人）不得对设计安装的用水表随意改动，如确需改装增建的，应向管理处提出申请批准后方可施工。3、公共管道井不得擅自打开以及私自安装管子入内。4、业主（使用人）不得有意破坏水表等计量仪表及公共管理，蓄意破坏或不通过水表用水，按偷水处理。5、业主（使用人）要按月及时交纳水费，不得拖欠。6、公共水路出现故障，要通知管理处去维修，不得擅自拆除、维修、否则由此造成公共设施损坏应负全部赔偿责任。7、要维修通过他人房屋的公共管道或其他业主管道时，其房屋业主（使用人）有义务提供方便。对因装修或其他原因造成上述维修阻塞时，管理处有权拆除，恢复管道畅通。六、停车场管理规定小区停车场包括地下停车场和露天停车场。为确保安全，规范停车秩序，为住户提供良好的车辆管理服务，特制订本规定：1、停车场实行24小时日夜值班，车辆可以随时存放。2、停车场实行有偿使用，物业管理公司按物价部门的有关规定、标准统一收费。地下车库为固定停车位，车主按期到物业公司交纳停车费，领取“停车证”。露天停车场临时停车费由车管员收取并出具收据。3、车辆停放必须服从车辆管理人员的指挥，临时停车存放的车辆进入停车场是，注意前后左右的安全，在规定的位置停放。地下停车库车辆停放实行定位定号存取。4、车辆停放后，车主必须锁好车门，并将贵重物品随身携带。5、停车场内不得修理、清洗车辆，保证车位整洁。6、禁止载有毒害、易燃易爆物品和其他有危险品的车辆停放。7、车辆入库时，车辆管理人员应对车辆外观进行观察，如有破损应将车号、进入时间、缺陷特征作记录，即面告知车主让其签名。七、消防管理办法为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和温州市有关消防规定，特制订本规定：1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违规者，整改火险隐患；（4）监护明火作业；（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；（6）定人、定时、定措施，同时组织制订紧急情况状态下的疏散方案；（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。4、业主（使用人）严禁在小区内经营和燃放烟花爆竹等易燃易爆物品。5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电话119报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。10、根据市消防管理规定，有下列情形之一的。可报公安消防管理部门处理：（1）占用或封堵防区、楼梯、走道或安全疏散出口的；（2）封闭或损坏消防标志，消防设备、设施的；（3）已具备使用管道燃气条件，还继续使用钢瓶装的液化石油气的；（4）乱拉、乱接电器线路的；（5）未经许可擅自改动燃气管道的；（6）擅自挪用灭火工具，器材或消防备用水源的。11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：（1）未办理消防申报手续即进行室内装修的；（2）不按规定培植消防器材、设备、设施及消防安全标志；（3）室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；（4）未办理申报审批手续即进行明火作业的；（5）烧焊、用火、用电作业、防火安全措施不落实的；12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。八、治安管理规定(一)、遵守有关法令、法规，保障小区居民生活秩序安全。(二)、维持交通秩序，保障小区道路畅通，外来车辆按区域划分停车。(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。(四)、发现盗窃及时与派出所联系，保护现场。(五)、下列属于防害公共安全和社会治安秩序的行为属于治安管理范围：1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标4、志物等行为；5、非法侵入他人住宅、商业用房，6、损坏他人财物。3、非法携带、存放枪械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。4、擅自撬开他人信箱、隐匿、毁弃或私拆他人信件、快件、等信涵。5、使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常工作和休息。6、在小区内燃放烟花、爆竹。7、在小区内乱倒装潢垃圾、生活垃圾及从楼上往下扔杂物。8、利用住宅、商业用房进行非法活动。9、故意损坏公共设备设施。违反以上规定者，按小区有关规定和治安管理条例处罚。九、电梯使用管理规定1、进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。2、禁止儿童在电梯附近游戏玩耍。儿童乘梯应由大人陪同。3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。5、不允许开启电梯顶部的安全窗和安全门来装运物品。6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。8、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：（1）门的开和关失去控制；（2）运行过程中有明显的速度异常；（3）运行时有异常振动和响声；（4）有漏电等现象。十、绿化管理规定为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：1、爱护小区的花草树木和园林设施。2、小区内的绿化综合管理有物业公司绿化队负责。3、严禁攀折花木、践踏草坪；不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。4、不准损坏花木的保护设施；不准在草坪里及绿化带内嬉戏、玩耍。5、不准在爱绿化带内倒污水、垃圾、焚烧物品。6、不准在绿化带内设置广告、招牌。7、不准在绿化带范围内堆放任何物品。8、不准行人和各种车辆穿越和通过绿化带，不准在绿化带停放车辆。十一、消防管理办法为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和*市有关消防规定，特制订本规定：1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违规者，整改火险隐患；（4）监护明火作业；（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；（6）定人、定时、定措施，同时组织制订紧急情况状态下的疏散方案；（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。4、业主（使用人）严禁在小区内经营和燃放烟花爆竹等易燃易爆物品。5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电话119报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。10、根据市消防管理规定，有下列情形之一的。可报公安消防管理部门处理：（1）占用或封堵防区、楼梯、走道或安全疏散出口的；（2）封闭或损坏消防标志，消防设备、设施的；（3）已具备使用管道燃气条件，还继续使用钢瓶装的液化石油气的；（4）乱拉、乱接电器线路的；（5）未经许可擅自改动燃气管道的；（6）擅自挪用灭火工具，器材或消防备用水源的。11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：（1）未办理消防申报手续即进行室内装修的；（2）不按规定培植消防器材、设备、设施及消防安全标志；（3）室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；（4）未办理申报审批手续即进行明火作业的；（5）烧焊、用火、用电作业、防火安全措施不落实的；12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。十二、治安管理规定(一)、遵守有关法令、法规，保障小区居民生活秩序安全。(二)、维持交通秩序，保障小区道路畅通，外来车辆按区域划分停车。(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。(四)、发现盗窃及时与派出所联系，保护现场。(五)、下列属于防害公共安全和社会治安秩序的行为属于治安管理范围：1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标4、志物等行为；5、非法侵入他人住宅、商业用房，6、损坏他人财物。3、非法携带、存放枪械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。4、擅自撬开他人信箱、隐匿、毁弃或私拆他人信件、快件、等信涵。5、使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常工作和休息。6、在小区内燃放烟花、爆竹。7、在小区内乱倒装潢垃圾、生活垃圾及从楼上往下扔杂物。8、利用住宅、商业用房进行非法活动。9、故意损坏公共设备设施。违反以上规定者，按小区有关规定和治安管理条例处罚。十三、电梯使用管理规定1、进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。2、禁止儿童在电梯附近游戏玩耍。儿童乘梯应由大人陪同。3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。5、不允许开启电梯顶部的安全窗和安全门来装运物品。6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。8、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：（1）门的开和关失去控制；（2）运行过程中有明显的速度异常；（3）运行时有异常振动和响声；（4）有漏电等现象。十四、绿化管理规定为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：1、爱护小区的花草树木和园林设施。2、小区内的绿化综合管理有物业公司绿化队负责。3、严禁攀折花木、践踏草坪；不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。4、不准损坏花木的保护设施；不准在草坪里及绿化带内嬉戏、玩耍。5、不准在爱绿化带内倒污水、垃圾、焚烧物品。6、不准在绿化带内设置广告、招牌。7、不准在绿化带范围内堆放任何物品。8、不准行人和各种车辆穿越和通过绿化带，不准在绿化带停放车辆。十五、环境卫生管理规定为确保小区居民有一个清新、优美、整洁卫生、居住舒适的生活环境，根据温州市卫生管理有关规定，并结合本小区、的实际情况，特制订本制度：1、维护小区内的环境卫生人人有责。2、小区道路、绿化带及楼前、走廊、楼梯清洁，有物业管理公司保洁人员负责清扫。3、业主（使用人）应养成讲卫生、爱清洁的好习惯，不随地吐痰，不得向室外排放污水、倾倒垃圾、乱扔杂物。4、禁止楼层户外抛物以及在阳台栏杆上放置花盆及其他物品，不得在公共走廊、过道上对方、吊挂任何物品。5、为保证居民生活安宁，维护环境清洁，减少疾病，小区内严禁饲养宠物、家禽。6、任何单位和个人都不得在公共部位乱贴标语、广告及宣传品。7、严禁在小区内鸣放鞭炮、烟花，焚烧会产生有害气体的物品和制造各种污染事件。8、不得在任何时候（特别是夜间）使用音量过大或发生大桑音的器材。以免影响他人的正常工作和休息。9、小区内不得设置经营摊位（包括流动摊位）。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落