房地产会计的账务处理基础知识.doc

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做房地产会计账务的一些基础知识
1、经营成本 “房地产开发企业财务制度”规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发
【学会计论坛】
间接费用。
（1）土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。
（2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
（6）开发间接费：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、机物料消耗、办公费、低值易耗品、降温取暖费、水电费、劳动保护费、
差旅费、财产保险费、检验试验费、周转房摊销等。 2、管理费用 “房地产开发企业财务制度”规定，管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用，包括公司
经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费（海域使用费）、土地损失补偿费、技术转让
费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏（减盘盈）、毁损与报废、独生子女费、降温取暖费、水电费、出国人员经费、警卫消防费、外籍人
员费用、仓库经费、劳动保护费、试验检验费、宣传经费、微机联网费、运输费、财产保险费、上交管理费（净）、住房基金、制服费、租赁费、图书资料费、印刷费、广告费、展览
费、会议费、投标招标费、考察联络费、残疾人就业保障金、清洁卫生费以及其他管理费用。
（1）公司经费：包括公司管理人员工资、公司管理人员职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销和其他公司经费等。
A、公司管理人员工资：包括管理人员的工资、奖金、津贴和补贴等。
B、公司管理人员职工福利费：指企业用于管理人员集体福利方面的开支，按照管理人员工资总额的14％提取。
C、差旅费：指企业按规定支付给因业务、工作需要出差人员的住宿费、交通费、伙食补助等费用。
D、办公费：核算企业管理机构日常办公所发生的各项支出。包括：文具纸张费、书报资料费、印刷费、邮电费等。
E、折旧费：指企业管理部门对本部门所拥有的固定资产按固定资产价值和规定的分类折旧率计算提取的折旧费用。
F、修理费：指企业为修理固定资产和低值易耗品等财产所支出的费用。
G、物料消耗：核算企业进行日常管理活动所消耗的物料。
H、低值易耗品摊销：指企业按规定的标准和摊销办法摊销的低值易耗品费用。
I、其他公司经费：指除上述公司经费以外的其他公司经费。　
（2）工会经费：指按职工工资总额的2％计提拨交给工会的经费。
（3）职工教育经费：指为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资总额的1.5％计提。
（4）社会保障缴费：指单位为职工缴纳的基本养老、医疗、失业、工伤等社会保险费，单位为职工缴纳的补充养老、补充医疗保险也包括在内。
（5）补充保险费：是指在社会统筹保险范围之外的，由企业支付给商业保险公司的，计入“管理费用”中的职工人身保险费。
（6）董事会费：指企业最高权利机构（如董事会）及其成员为履行职能而发生的各项费用，包括：董事成员津贴、会议费、差旅费及其他费用等。
（7）咨询费：指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时按有关规定所支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问以及为取得咨询服务等支付的费用。
（8）审计费：指企业聘请注册会计师进行查帐验资以及进行资产评估等发生的费用。
（9）诉讼费：指企业因经济纠纷起诉或应诉而发生的各项费用。
（10）排污费：指企业按照规定交纳的排污费用。
（11）绿化费：指企业对在所在地区进行绿化所发生的零星绿化费用。
（12）税金：指企业按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
13）土地使用费（海域使用费）：是指企业使用土地（海域）时按规定支付的费用。
（14）土地损失补偿费：指企业生产经营过程中破坏的国家不征收的土地所支付的土地损失补偿费。
（15）技术转让费：指企业使用非专利技术时支付的费用。包括以技术转让为前提的技术咨询、技术服务、技术培训过程中发生的有关开支等。
（16）技术开发费：指企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费、工艺规程制定费、设备调试费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中
间试验费、研究人员的工资、研究设备的折旧、与新产品试制、技术研究有关的其他经费、委托其他单位进行的科研试制费用以及试验失败损失。
（17）无形资产摊销：指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
（18）递延资产摊销：指企业按规定期限摊销递延资产所发生的费用。递延资产包括企业开办费、固定资产修理支出、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的其他待摊费
用。
（19）业务招待费：指企业为生产经营的合理需要而支付的实际费用。 （20）坏帐损失：指企业因应收帐款经确认无法收回而造成的损失。
（21）存货盘亏（减盘盈）：核算企业经过核实，按照规定程序经过审批后盘亏（减盘盈）的库存物资。
（22）毁损与报废：指企业经过鉴定，按照规定程序经过审批的库存物资的毁损或报废。
（23）独生子女费：核算企业支付职工独生子女费用所发生的支出。
（24）降温取暖费：指企业在公司一级发生的降温取暖支出。其下设“对外支付”和“支付个人”两个子项。“对外支付”指支付给本企业以外单位的降温取暖费。
（25）水电费：核算企业支付给本企业以外的单位的水费和电费。
（26）出国人员经费：核算企业因业务需要必须支付的出国人员费用，包括旅费、服装费、伙食费、零用费、小礼品及必要的国外交际费用。
（27）警卫消防费：核算企业进行警卫消防活动所发生的各项支出。其下设“对外支付的警卫消防费”是指企业雇佣企业以外的单位或本企业内部独立核算单位进行警卫消防活动所支付的费用。
（28）外籍人员费用：核算企业支付给企业雇用的外籍人员的各项费用支出。包括：外籍人员的工资、住宿费、交通费、保险费、家属费用、医疗费、培训费等。
29）仓库经费：核算企业使用和租赁仓库所发生的费用。其下设“对外支付部分”，指支付给企业以外单位的仓库费用。
（30）劳动保护费：核算企业当年发生的各项劳动保护费用。
（31）试验检验费：指企业支付给本企业以外的单位或本企业内部的独立核算单位的试验检验费。
（32）宣传经费：核算企业开展业务宣传所发生的各项费用。
（33）微机联网费：核算企业在电算化过程中发生的各种相关费用，既包括企业内部联网所发生的各项费用，也包括对外支付的各项网络服务费用。
（34）运输费：其下设五个子项：“对外支付的运输费”、“燃料费”、“保险费”、“运输交纳费”和“其他运输费”。“对外支付的运输费”是指企业雇佣企业外部单位或本企业内
部独立核算的运输单位进行运输活动所支付的费用。燃料费、保险费、运输交纳费指企业内部非独立核算的运输单位在进行相应的运输活动时所发生的燃料费、保险费、运输交纳费。
“运输交纳费”的具体含义为企业交纳的养路费、过路费、过桥费、停车费、洗车费等。
（35）财产保险费：核算企业实际交纳的财产保险费。
（36）上交管理费：核算企业经财政机关批准，支付给上级管理机构的经费扣除企业收取的下属单位上交本企业的管理经费后的净额。

（37）住房基金：指企业在管理费用中开支的各项有关住房的费用。
（38）制服费：指企业为职工分发制服所发生的费用支出。
（39）租赁费：指企业租用办公用房、营业用房、机械设备及低值易耗品等支付的费用。其下设“房地产租赁费”、“旅店旅馆租赁费”和“机械设备及低值易耗品租赁费”三个子项。
（40）图书资料费：指企业管理部门购置图书资料而发生的各项费用支出。
（41）印刷费：指企业由管理费开支的因业务需要支付给印刷部门的各种费用。
（42）广告费：指企业通过报刊、电台、电视台、杂志以及应用专刊、画片、年历、幻灯进行广告宣传，以及进行经国家批准的专项业务宣传事项所支付的费用。
（43）展览费：指企业为推广业务或介绍新产品、新工艺、新技术而进行的展览活动所支出的各项费用，包括场地租费、展品制作费、布置费、讲解人员报酬等。
（44）会议费：指企业自己主持非本单位范围内的会议所发生的各项费用。如订货会等。
（45）投标招标费：指企业进行投标招标活动所发生的各项费用。
（46）考察联络费：指企业外出进行考察联络所发生的各项费用。
（47）残疾人就业保障金：指企业按规定交纳的残疾人就业保障金。
（48）清洁卫生费：指企业进行清洁卫生活动所发生的各项费用。
（49）其他管理费用：指企业在报告期内发生的除本调查表明确列出的管理费用项目以外的所有管理费用。它可能与企业会计帐目中的“其他管理费用”项的数据不同。
3、销售费用“房地产开发企业财务制度”规定，销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸
费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗、以及开发产品销售之前改
装修复费、看护费、采暖费等等。
4、财务费用“房地产开发企业财务制度”规定，财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续
费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。本调查表将财务费用细化为下面三项指标：
（1）利息支出：指企业报告期内按规定计入财务费用的借款利息（包括贴现息）支出额。
（2）利息收入：指企业当年的利息收入总额，此项以负数填列。
（3）其他财务费用：指企业在报告期发生的除利息支出和利息收入以外的所有财务费用。
（三）宾栏指标 只有金额一栏，对主栏指标进行价值量核算。
（四）补充资料
1、经营收入：指企业对外转让、销售、结算和出租开发产品所取得的实际收入。
2、商品房销售收入：指房地产开发企业（单位）在报告期售出商品房的实际收入，一次收清的，一次全部计入销售收入；按合同规定分期收款的，可按合同规定的时间分次计入收入。在
填报上述两项指标时，需注意：对于按项目结算的单位，当期《损益表》中“经营收入”和“商品房销售收入”贷方当年累计发生额为零时，应以“经营收入”或“商品房销售收入”借
方当年累计发生额数填列。
3、经营税金及附加：指企业因从事生产经营活动应负担的营业税、城市维护建设税和教育税附加等。需注意，对于按项目结算单位，营业税金应按当年实交数计算填报。
4、其他业务利润：指企业的其他业务收入扣除其他业务成本及应负担的费用、税金后的净收入。
5、从业人员数：指在各级国家机关、政党机关、社会团体及企业、事业单位中工作，取得工资或其他形式的劳动报酬的全部人员。包括在岗职工、再就业的离退休人员、民办教师及在各
单位中工作的外方人员和港澳台人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者。不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。各单位的从业人员反映了各单位实际参加生产或工作的全
部劳动力。

6、工人：指从事矿产勘查、开采、产品的生产制造、工程施工和运输设备操作的人员及有关人员。工业企业的“工人”，指在基本车间和车间(或附属辅助生产单位)中从事工业性生产的
工人及厂外运输与厂房建筑物大修理的工人。建筑企业的“工人”指从事建筑安装、附属辅助生产、多种经营与运输工作的工人。
7、专业技术人员：指专门从事各种科学研究和专业技术工作的人员。从事本类职业工作的人员，一般都要求接受过系统的专业教育，具备相应的专业理论知识，并且按规定的标准条件评
聘专业技术职务，以及未聘任专业理论知识，但在专业技术岗位上工作的人员。其中具有高级技术职称的人员统计为高级专业技术人员，其他为其他专业技术人员。8、行政管理人员：指
在中国共产党中央委员会和地方各级党组织，各级人民代表大会常务委员会，人民政协，人民法院，人民检察院，国家行政机关，各民主党派，工会，共青团，妇联等人民团体，群众自
治组织和其他社团组织及其机构，企业、事业单位中担任领导职务并具有决策、管理权的人员。
9、其他人员：指在国家机关、党群组织、企业、事业单位中从事行政业务、行政事务工作的人员和从事安全、消防、邮电等业务的人员；从事商业、餐饮、旅游、娱乐、运输、医疗辅助
服务及社会和居民生活等服务的人员以及不便分类的其他从业人员。
10、固定资产原价合计：指企业在建造、购置、安装、改建、扩建、技术改造固定资产时实际支出的全部货币总额。固定资产包括企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运
输工具以及与生产、经营有关的设备、器具、工具等。
三、平衡关系
（一）经营成本 经营成本合计≥土地征用及拆迁补偿费＋前期工程费＋建筑安装工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＋开发间接费
（二）管理费用 管理费用小计＝各一级管理费用项目之和
（1）公司经费＝管理人员工资＋福利费＋折旧＋差旅费＋办公费＋修理费＋物料消耗＋低值易耗品摊＋其他公司经费其中：修理费≥房屋修理费＋机械设备修理费
（2）董事会费≥董事成员津贴＋会议费＋差旅费
（3）降温取暖费≥对外支付＋支付个人
（4）水电费≥水费＋电费
（5）仓库经费≥对外支付部分
（6）劳动保护费≥工作服
（7）运输费＝对外支付的运输费＋燃料费＋保险费＋运输交纳费＋其他运输费
（8）租赁费≥房地产租赁费＋旅店旅馆租赁费＋机械设备及低值易耗品租赁费
（三）销售费用 销售费用小计＝各一级销售费用项目之和
（1）运输费＝对外支付的运输费＋燃料费＋保险费＋养路费＋维护修理费＋其他
（2）装卸费≥对外支付部分
（四）财务费用 财务费用小计＝各一级财务费用项目之和
（五）补充资料 从业人员数＝工人＋高级专业技术人员＋其他专业技术人员＋行政管理人员＋其他人员固定资产原价合计≥土地资产＋房屋、建筑物＋机器设备＋运输工具
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