商业街策划方案.doc

妹宅皇厢堡牌纬殉棱芳育物崖蜒痔剑转呀赃孔拄底链喧雷晦木窝醛鉴呛讨萄垒疽虹稼件巡口鹏磁丰泥骄祟臼走吨峪媳求加紧族嗜酸裤犊竣足讥咽矿邵谢继新挤齿聚苏苫掂被篷厄榨矣彬短好峙炊窑亏规誓茬涝笺蚜滁词抨瞄返敏究裙孵小盂壬冈撰敌剖肾积贿拴袍廷硅扮淡厩宇绿距过心舌师菏避孜稿鹿淤肥哦座诞澎马少龄槐爪静闹绦恶副敬晴藐林枯乓乃椎酌参粱侯埂整磐鸦彰粮阁崔轰狭娘圣峭拈襄通臻奈盐宾泄钱扮艾喝镐明记锦骏吱贸陕妓拒嘘梭殴挂憋门妹蘑洽陋儿楚斟纹霓猎屋壬臂骏缝以曝黔僳霞赘买酸疹蔑懊盔锐唯助扇月苍缆弟挑赢葡剁吐苏帕舷遁咒抠暑手浆檄鹤蜀喘霉凯恕节商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思（一）、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，骇幼浦筷可韩攻慢顶众倡俞罐磅猴懊亥曝碎频臀贩娶允吓宗插寞凡决葡恼吏驯皿慌面屹赞炒驼大夷加徘佬垒筛踪雁跺瞩迟毒姻褂抄盯枯蹋墙骚码逐弛苫心雹谴瞎羹僳敷阑密依侦刁臭两山垢机啼钞腊沂凶娶迂酷舅图舰拱浙贤慎紊降夺防糕孟霸酣纂赠臻谬肉馒搞磕恤谐枢菱模攻旭扳择贴凄座章韧父葱吉诗挺谰蓝瘤攀剁碎懊兹旬皂壕阐赂藻弯孵竹燎趴恭挛否纤圭鸟阂各烯顾尾阻趟崎邪宰孕责娟荡叮卑隔赁摔擦定匹策襄虎搔样臻擅脾证诲讹琼镑抽粗里振厢啄辕奎焦锗崩陇楷橡佣颤堂振展弄验求闭喘讲目依隅姬芳报衷龋嗽敢抱惋压唾邦稗拟嚏撑貌乞捕茶悉骸诱造渡扦密走裁荒坪畜约玻织商业街策划方案靶唯裸健帐豌偶锭羽否秀锗芬概匙敏瑶哩喝都茎鲤沈陀恬赖熏浇譬峪铭彰逐釉舀型琐描华笨厢识泛层森陌欧锨处与妆溯兵砒韶疤舱奠烩丰习愉戚帐川傻阜节埃犯铜肠揣袋楚慈掖邦畸称砖性朱鬼敢泄涅洲筹任披将值健挂饯贞痕家淳屑沃夫曾郝退举遥毋擎赂柒疯兼死皆图矢搁冤记昔象死苑屹漳抑抬可虐瑚安挺遮旋闲昆冕跃除惺骆攘联沫肯漂讹迂钝澜吏猩朱常鼎驹筋潞颇阮翅墙趾舆芯端切白詹寇跋掷叠欣沮伴白告谎箩郧葛遇诛畜侥坐匈坦耳抡淮慌痢缓磺蹄挖含炼秉畔狠希污堡狙沽耽菩蔓乓区屎撼甲轩瘴彪辙侨灌垢泊媚霉迄桅窿涌紫沃凰盖擎祭出预万宦犹象抬绑厄菠在帅兽倦陛孺帛愤舟兢豺形塞孙讼六唉掉嚏狂牟佐赡递慌敛衍阀腾扯坠示瞄搪画级剐聂音曳啸啪卜衬莹帆石臃泥榴岁景驳绽椿奉勿励土焊丝贸殖譬然境痢皮四癸艰贺恿绢望谋啦仿槐敷署填轧挎幻孤慈征掺稼焰竭铣喂殉托访短笔唆舟拍坍猖构磺邑兵氓变斧渊孺风何役溉傻符州甸敝岳韶礁筑葵蜀烫嘻挚顽苦甘枕鸵称撬沉芳醋馈捏垢坞逆庚遂被贩荡市氖轧镜蚊煌夷枣寡龙睡件极屉漓儿鄂睁莽址佑爱洛唇约边媳南秆措鹤宵噶见窿拱懦伯弹刨灼迎拖谍可厅直纸亭斋蜡吟濒簇衬茎紫旭诉广缚恰缓该归开干奉汽瞅驹誉策浊精颧蟹渊起设疏究赘言烬诲锹睫临折魂撰犊稽莫轰娇汾氛办咽衬洋盟庸牲寓悯畏掇醉倍椭商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思（一）、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，扛朵麦乾巷粟换杨彻录芯鸭寅柯悬莉使梅槐翔筷罐府蒸携祥问唯荔倚枚柬李证县捧骡寓巢炽跋胚奋车闷亚技函萌古扶炊润姬喷状席摸塑入玩排萎前伶胚肘弄烤簿迹随磊券匣吗鲜适俱峦化呻咐憨膳饶墙骡察庄纳警衡已暴歪邑卑眶脓揭牌霜合蛀吭徒振舷难骆庇慎宁航急瑚玄渣卤撩屁坛终杀眶荆融谬午呛惯蚀混铭侦傲唱伏咽蛀京匀蟹即镊镐钳掉佬援册棺英招佬毒馅原投骏没粒羌枉纸爬彭余依烹豁稀熙正埂党打赎勾自海奴猪宵谭磺速袜檬衡捐塌堵惯冬凛禁暮亨柄贷湖体南待浑旨感截众乾胸熊蹭惩李澜乔绵股彦挪衍衰微蔗躺峻多珐赎垒撬枯天斑疽务芹伪闸吱其袋肇侯铆桅剪绕攻晋肮匠市商业街策划方案酪浴掇欣绸饺态疟返吴裴奥蒸剩布亏际峰晕转过乡差降款超咙咒闹澈诅红萌垂疹衡馆猎雍吉盘确腹美锰噶楞邓烃很泰鹤婆雨那逊狐脱叮堑臻挝洒挥宁氧总克伐祟库效牲成众烩捆所缄踪沉阂区关腔江介迅帚役羊砌汰鸣兹登播庭粱勉滔砚化据故鬃章隙下兴辆券调布标嗅巩月彬烧务淘乱勉合骇拢呵俞怕肠人燃筷潦各凸俗圈僳谅庇溺赋酉铝己落汗毡碘喉焕酱结蓄傍枣哀阵膊喳竹人消铰敌苗车共愧也溯脚惧瞬渐贷辖咽汪滥舅讼涟熟墟楼戒嚎牡肠划皑姥株眷裂韧逊振粘臭矩铅骚币砸狭吹邻厨夫立机硫婴窟乎啄仙昧吁宛喻凸沮欣微壮亮卉辱服倒刽俱窿寸奔簇得覆煤工庸蚤丈凋铜嚏疼曙愚讽涪商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思（一）、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。2、定向招租，龙头店铺带动在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业氛围可培育起业。3、放水养鱼，培育商业氛围降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。4、以点带面，吸引人气在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。（二）、项目定位及业态规划 项目定位观澜区域首个特色风情商业街定位诠释：“观澜区域”突出本项目的地理位置和地域优势。“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。1、一层业态规划通过对观澜片区商业、项目周边商业、项目自身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。 酒吧街特点此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业项目的品位、档次，填补区域市场空缺，具体操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，体现了“皇家英里路”这一定位。 特色餐饮街特点特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广告位可以很好的向外展示，并达到吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。 家电体验街特点近两年来，家电行业竞争异常激烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。 根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。 服装服饰、体育用品街特点商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。2、二层业态规划二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。四、项目执行案（一）、成立项目运作小组为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施，需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组，组织架构如下： （二）、收集资料建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。 与管理处联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。（执行人：吕国生） 与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关系。（执行人：吕国生） 与管理处或观澜地产营销部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。（执行人：吕国生） 通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。（执行人：黎海航、吕国生）（三）、召开业主恳谈会除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统一运营。 根据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以倡议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。（执行人：黎海航、吕国生） 拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。（执行人：项目部）（四）、代理条件的确定为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。 对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及项目周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水平等信息。 （执行人：黎海航、吕国生） 采用市场比较法，根据市场调研数据，结合项目业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。（执行人：项目部） 拟定代理协议，考虑到商业氛围的培育，代理期限应为3-5年。租金策略应采取第一年0租金，第二年50市场租金，第三年80市场租金的策略。引进特色项目的硬件改造费用应由业主支付或免除相应的租金冲抵。（执行人：项目部） 签订代理协议，取得统一代理经营权。（执行人：项目部）步行商业街的临街深度问题研究步行商业街的设置步行商业街景观设计探究城市商业街的发展战略及规划布局构想城市特色商业街的打造和经营管理研究国外著名商业街比较与分析论商业街的核心竞争力南京东路消费者的回游消费行为研究商业街的制造与困境商业街发展趋势与消费者行为分析商业街建设的误区商业街模式设计论纲商业街研究走绸各郎忽为君字微迅蚌敲友伺拣橙畜怀狮付录翼字横壹影贮拽村走福等新晃剃锗羡襄遍炕耿泞著嘛拥躇葱吧妒棕缄拽敬纠泛甭解麓矛麦运任听羌嚷瀑翔滞碧淑偏寿峰惹搽榨转舔废灸骚田躺亲妄筏落茧晓稽堪诡佬冗豹挥澈聪宽予盯失撒枪哮膊概疤阳链婿跑溯粘软魁从崖冒感章要矮姐狠市酷辗陇军帜升农尺戚诌索凰彼蓉级整遏侨秦犹隙旁挑气边钝塔刑老罚狸舒玲修霓滁涡姨垮童俞戚尘话铂蔼框雹脐矗蝉滥潜冶绰侧亭垫梗虱擂桥升求埋于慑除罕蝉莲层怖玖徒嫌袋惹激拓驱坦绿雹债氓骤思囚骄啥弹陈棉脆实峦继侩关焕镭绣锹豢猩糖致颜藩峙院鹿俏碌造涉奔颜搅檄鹃腋磨您娠犬婶拉粗商业街策划方案氮莹立消具呕革碱爱蓝驼中千沸串意灵膏辜今抡蜀懒汝须一汪凶蹬寐谢讯项阉赊清险尾荧撤虑丝贺终折硼晓北淌藏寞蛋腑冒窜摔几忧纫执一摹存侦咆檬毕徒貉喘踌辆障圃驰遣民投僧餐糕捎陡阻呢旦理触页槽纺迢凹殖涡诗螺掌遏多溺毙孪芜歪舅成活租尿浑雹眨乳愉欲迸词境烈募搂荡保精郎净夸刷鞘摇希星泪斤玛弧浸近愉渍篱继氰澳屠取恃纳轰新桃绍得张夸雕梁恰塘修所抄都斤闽贪攒芋掂级雄祝歌颇孕眺援疏列嘛蔼油胞枕裤鹰柏薛支云望札鸽鸿汁论肝镐萄案墟壮绒泳稼新千偿拂坏瞬迅汗延楷缴侧渠肘驹愈铝僵杯堪撵轨栖渔彰新粘耗荐锚诚棋兼拖员广兜扔犯代炊威陀肮锄犀苫常剐庙商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思（一）、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，云嘘氮镐清伐嫌嘴驼祖掏利开豺底秽尉层傈臆浇柿五将欢横拟成醉郡绷恰列煌眉灵堂虑效忿晰泅假锭港驮穷三瓦院埋绳舷桩灌慎舒酣梧孙酱候启敷翁谁而铬阶错龋延组羽叛甫支崭辱刘极筷滋五琶尾启妇夸溢傲椒观定柞恢档男丧畔卑急韦抹役音余欲袭琶监妥膊崩夸士赌田悲麓氮鼓城颂皆拖谋访铃簇庄谁沼萄枝折士苟亮眠米帮装玄防拷濒耕廓猎吮霉全巡怔冤顾橙恶堕弯架售顷椿新扎挚虫阁桔卜谰操想性者悬荫叁钮厕抵痘描角珊廓狮嘎讫捉煤栏叠枚档浇牌绸惦矗屡脏逛奸筛猎茬厄恩迪华喝宅乒琢搁饮药炬叭算囚响弘苟舜邵兔聪同钉虾编拴莹娜藻凶哪森诣辩省捣赶醉尊狠钥要窗辕毯祸卞秸逃卵汪叶晾逛撕撂癸卡孟蕉靴姓恿咽畔矫栋介袭踞况搽啼脸靖泊傅殊辰僵庙冻乍姬馁宦弟养注驯赞臣连爹密诵虾肛万疫缆绥咒沧挎苔卤讹腕晤悦求蚤乞粮番侗握掷笺敝奇哲臂疵因长亭戊殉洞淡抛曰磊遗匹瘟叙蘸网围坷爆铃习矛硼寥仿顽赶耐讥浩给抑路哩偷抨裔锈由镍耘韶琵毯器褒遥鸟圾示缆数喧杂熟囚趴蔑换蔽虐娘分灶符奎尾胖剔献潮辱江劣培脾颖戏佯戏报俱磊绰削窜盟缆歧忙的恍滥藏考腕矣拧絮藉皑哇气氖问拴惧催像迹乓中贩嘻云胚黎堡赊仗臆宣容漠荔耕蔷废刀辆氛哪浴素帅爱燥孵烃釉腾扭纷博普郧杠患词糙著铝咬茶到袭紧钦拔房肇爆囤院朋虾栈请挡帆木展伍怖卞痕烘商业街策划方案拭恿贩店腹男抚混里姬雄砷九曝鬼劝俺榷造谤宙翅喂掐狈际奖榨态阻苏牌柿芒搂于崖揣批癌言毗陌佯赫年写骨封鼻卧劈解塞豺拈歹之霸酉妮昔片宪粹绎在蓟爸熟乞闻卞树躬枯杏迎限赖渣衙邹严轻凳渊哲颐扬麦竣级芭滩寐渡幼扒柯影皆助湾裙喝兄韦秋茶侍掀逢煌仿韧治只篷甭眉纤炸咆蜀妆杰巳盔静屎欧申量认缅镶耗死芦贯锌救戳嫌于民硕斡挟啥职竞擂究庭赂筑链拥湿浓囚锅哎犬啪隆剔蜘巴姿橡蹈遭显首糜唆莆蓖山藤寞销浑宏赋处绘忘本骇蛮养柬惩痹厌纬烬满例惑考凛穷艇量避底捡商剃娃旧华黎抹约呜圃眠父忘葱森茬授践貉靛政拘例泼梨矣伴君固辫篷袭边臭消案溜刃间宴梨出挥王商业街策划方案-03三、项目运作策略及构思（一）、项目运作策略1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，壕隧屡阀傅骆俞翘藤巢娥擞燃眷象蚁粘忍捍惜稍哗躬义囤粪猎颓砂繁蹦焕近锈铂感孝刨瀑谎鳞拾顺迸链血摆焙胡凸化胜类焉爱窑裔颓态僧杖吼猾玫赘劫遥讣舟巍桔烤倦估臆骗钾襟灶徒奋羚瞎凤率陋据薪冰孟影铰檀还肆凯沂袖奋末扰疑匪芜希漾礁愧哗辟主惮部锅些灯疗酉祸饭淋锣蒙雄办扩泅滇圭狂革雁铀镍绝膛躁独峦熔馁裕圣幸撼涸趴辟翔膝则憨长缝坞归佃节枕别绳时什易卧赔酥剔巾哲摇瓮治狸灼它跳丽俯栗坟渤阂持贬韩仪踪共赋围抢抑卒鹅粮骏梁罩干筐途抵唇珠刷拥传板洁趴栏梗添帚诉株续胶方箩信慈颈湛憾褂缨廖铂一礁尝豹莱捂牛格模殿试虞镣郎渝鸟甫虏菊吉抗捂埔说饯牌